【正文】 續(xù)能否辦理產(chǎn)權(quán)登記？答、2001年4月30日之前竣工，但未辦理房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)的非商品房住宅項(xiàng)目，經(jīng)市土地房屋權(quán)屬管理部門審核同意后，由開發(fā)單位向市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)申辦房屋安全鑒定，經(jīng)鑒定為可安全使用的房屋，可辦理權(quán)屬登記手續(xù)。1什么是土地權(quán)屬爭議？答：土地權(quán)屬爭議是指土地所有權(quán)或者土地使用權(quán)（包括國有土地、集體土地）歸屬爭議。前款規(guī)定的個人、個人與單位之間發(fā)生的爭議案件，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請，由鄉(xiāng)級人民政府受理和處理。申請人提出的土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理的申請后，行政住管部門應(yīng)當(dāng)如何處理？答：對于申請人提出的土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理的申請，行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到申請書之日起7個工作日內(nèi)提出是否受理的意見。被申請人應(yīng)當(dāng)在接到申請書副本之日起30日內(nèi)提交答辯書和有關(guān)證據(jù)材料。認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)受理的，應(yīng)當(dāng)及時擬定不予以受理建議書，報同級人民政府作出不予以受理決定。國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)自土地權(quán)爭議之日起6個月內(nèi)提出調(diào)查處理意見。國土資源行政主管部門提出調(diào)查處理意見后，應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)報送同級人民政府，由人民政府下達(dá)處理決定。在規(guī)定的時間內(nèi)，當(dāng)事人既不申請行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，處理決定即發(fā)生法律效力。2什么是房產(chǎn)測繪？答：所謂房產(chǎn)測繪是指運(yùn)用測繪技術(shù)和手段，采集和表述房屋有關(guān)信息的活動。2商品房面積由誰來申請測繪？答：目前購房人辦怔難的主要原因之一，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時對已竣工的房屋實(shí)施測繪、不能及時將應(yīng)由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)所需的有效齊全的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門。2商品房按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差如何處理？答：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3—以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）/合同約定面積100%但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。2商品房建筑面積的組成？答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。2共有建筑面積的組成？答：共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室、避難層（室）以及分期建筑工程中的跨期服務(wù)的公共設(shè)備用房和管理用房等。4）、獨(dú)立建造的邊配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。2什么是要進(jìn)行地籍調(diào)查？答：地籍調(diào)查就是依照法律程序和技術(shù)規(guī)程，對申請登記的宗地現(xiàn)場核實(shí)其權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量、用途等基本情況的行政行為。其根本目的是維護(hù)國家的土地制度。履行指界簽字手續(xù)，明晰產(chǎn)權(quán)范圍，是避免日后發(fā)生土地糾紛的一項(xiàng)重要手段，并且可以更好地保障權(quán)利人對自己的合法土地房屋的處分、占有、使用、收益權(quán)。農(nóng)村房屋可以抵押嗎？答：農(nóng)村房屋是否可以抵押、如何抵押，國家尚無具體的法律規(guī)定。申請人持有的文件或證照已遺失的，應(yīng)提交相關(guān)證明（需由檔案查檔案核實(shí)的，應(yīng)提供檔案管證實(shí)材料），經(jīng)登報公告遺失滿一個月無異議的，可確認(rèn)其提交的相關(guān)證明有效。下列材料均為批準(zhǔn)使用土地和房屋建設(shè)的有效文件或證照：原土地管理局核法的相關(guān)文件；土地管理部門核發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地批文、紅線圖及規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)許可證。3買房前應(yīng)對開發(fā)商和項(xiàng)目有哪些方面的了解？答：（1）通過營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書，了解開發(fā)商的資信。（3）通過建設(shè)用地批準(zhǔn)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，了解項(xiàng)目的用地規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)。（5）通過國土房產(chǎn)局查詢服務(wù)，了解該房屋是否被抵押或查封。因此買方在購買該種抵押房時應(yīng)先要求開發(fā)商注銷抵押。因此買方應(yīng)在簽定合同后要求開發(fā)商到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)；若開發(fā)商不來辦理，買方也可前來辦理，以防止所購房產(chǎn)出現(xiàn)“一房多賣“、”先賣后抵“等現(xiàn)象，切實(shí)保障自身權(quán)益。3買方在支付定金后對所購商品房不滿意，可否要求退回定金？答：如果簽定了認(rèn)購協(xié)議，不是買方單方面原因?qū)е潞贤瑹o法簽定的。3高檔住宅與普通住宅如何界定？答：依照的規(guī)定，高檔住宅是指符合以下條件之一的住宅：（1）別墅、度假村；（2）住宅每單位建筑面積售價島內(nèi)超過5000元/平方米，高檔住宅除外的住宅界定為普通住宅。4婚前單方按揭購房，婚后夫妻共同還款，房產(chǎn)權(quán)屬如何確定？答：婚前購買并辦理按揭的商品房，從所有權(quán)歸屬上應(yīng)認(rèn)定為婚前財產(chǎn)，但對其中婚后按揭共同繳納部分，應(yīng)視為共同財產(chǎn)。但在商品房竣工之前，合同簽定雙方可到市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心辦理合同增減手續(xù)（限于直系首要必備 若商品房竣工后，產(chǎn)權(quán)證只能按購房合同簽定的購房人登記產(chǎn)權(quán)人。房產(chǎn)證的登記內(nèi)容中，換手房屋共有人和共有份額，可以體現(xiàn)共有情況。4已辦理產(chǎn)權(quán)證的兩人共有房產(chǎn)，如何過戶給一個人？答：可以通過買賣或贈與的方式進(jìn)行。4監(jiān)護(hù)人能否將未成年子女的房屋用于投資？答：根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。房地產(chǎn)專業(yè)知識篇4居住面積：指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等。對一單套單元講，每套建筑面積包括室內(nèi)的建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。50、公攤：包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間。5外陽臺：不封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。建設(shè)項(xiàng)目未通過竣工驗(yàn)收或經(jīng)市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為存在安全隱患的，由市建設(shè)主管部門牽頭處理。似乎這些稅看起來名目很多，但是也存在減免的可能，這要根據(jù)房管局蝗近的規(guī)定數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。5所有的房產(chǎn)都要交個人所得稅嗎？答：不一定。60、寫字樓、店面、商場、車庫的稅費(fèi)和住宅的一樣嗎，按多少繳呢?答：不一樣。6依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的公有住房，出售時需要繳納土地出讓金嗎？答：需要。6依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的商品房，出售時需要繳納土地出讓金嗎？答：轉(zhuǎn)讓在劃撥土地使用權(quán)用地上建造并允許出售的商品房和1999年12月31日以前房管所以當(dāng)時商品房價格出售集資翻建的房屋的，按下列標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金：（1）土地用途為商業(yè)、旅館的，按《規(guī)定》規(guī)定的出讓底價的15%繳納土地出讓金。6辦理贈予的房產(chǎn)，需交哪些費(fèi)用？答：需繳納稅費(fèi)、公證費(fèi)和評估費(fèi)。第三部分：如何成為一個出色的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是一個表面風(fēng)光，實(shí)際辛苦的職業(yè)，個中的滋味只有親身從事了這種職業(yè)之后才能了解。因?yàn)槊恳蛔诮灰锥紩庥龅絻蓚€完全不同的客戶（房主和買主），所以每宗業(yè)務(wù)都是與眾多我“斗智斗勇”的過程，每天絕對精彩。他們往往抱怨，“不是我們不愿意透明，實(shí)在是大家太缺乏信任了”。總的來說，這個社會是非常公平的，行業(yè)整體缺乏誠信，便會導(dǎo)致對從業(yè)人員的缺乏信任感，因此只有不斷地“透明”才有可能逐漸產(chǎn)生信任。每天拖著疲憊的身心回到家中。經(jīng)紀(jì)人一單的成交周期在20天到1個月，有時他們會跟蹤客戶一年，服務(wù)周期也要一跟到底，最后客戶簽訂物業(yè)交接單后才算完事。對人的身心健康都是一個巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人肩上扛著巨大的銷售指標(biāo)，那些新手面對開不到單的窘境。那些飄在外地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人面對生活的壓力，身后有主管經(jīng)理一次接一次的催促，實(shí)際面臨的卻是客戶的冷漠與拒絕。因此，擺正自己的位置、端正自己的心態(tài)、面對壓力、承受挑戰(zhàn)是每一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，尤其是剛走出校門邁上工作崗位的年輕人應(yīng)具備的能力。可以常常想象一下自己的優(yōu)秀業(yè)績，過去開心的事情，朋友家人的期望。那些拒絕我的人可能失去了一個大好機(jī)會。還可以想象以下更壞更糟的情況，或者其他一些熟悉人的悲慘遭遇，相比較而言，自己還算是成功的。分析能力。那么，這時候可以開拓新的市場，如商業(yè)地產(chǎn)。分析一下市場需求，金牌經(jīng)紀(jì)人的成功要素。不斷找到市場的空白或者是新的業(yè)績增長點(diǎn)，讓自己出于不敗之地。一個成功的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，一定是一個良好的溝通者。如何是客戶，房主，同事之間實(shí)現(xiàn)良好的溝通，是成功的關(guān)鍵。而良好的溝通能力是贏得他人支持的最好方法。溝通，主要是把自己的想法告訴別人，同時聆聽別人的想法，每個人都有被尊重的愿望，你要重視別人，仔細(xì)傾聽別人的每句話，自己的意思要表達(dá)的非常清楚，能明晰他知道別人的想法和內(nèi)心感受，微笑，熱情，真誠，讓別人有傾訴的愿望。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，銷售生涯就像一場戰(zhàn)斗，是一場不間斷的、讓人無喘息余地的追逐。雖然總是面臨許多障礙與壓力，但是優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總能憑著出色的學(xué)習(xí)能力，最大程度地把握到社會與客戶的發(fā)展變化，以知識為后盾，充分地做好前進(jìn)準(zhǔn)備，步步為營，百折不撓，最終登上成功的巔峰。有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在財務(wù)方面雖然計算購進(jìn)、銷售、毛利、部分，變成本價格，但對費(fèi)用水平、資金周轉(zhuǎn)、進(jìn)銷成本、資金利稅率投資價值分析，等基本概念，缺乏基本的了解，甚至看不懂一般的財務(wù)報表。經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)知識主要表現(xiàn)在四個方面：對公司要有全在的了解。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與常用術(shù)語。掌握顧客的購買心理和特性。了解市場營銷的相關(guān)內(nèi)容。心理素質(zhì)要求較強(qiáng)的應(yīng)變能力，為人真誠自信，樂觀大方，有堅(jiān)忍不拔之毅力，能承受各種困難的打擊，責(zé)任感強(qiáng)，自制力強(qiáng)。同時，銷售代表的工作還有拓展，只有銷售也是沒有希望的，因?yàn)槟沅N售出去的是房子和服務(wù)，而只有不斷拓展市場，以誠信待客戶，才能夠建立起長期的市場地位，贏得長期市場份額，為企業(yè)的渠道建立了重要的無形資產(chǎn)，為自己贏得了穩(wěn)定的業(yè)績。細(xì)節(jié)：從客戶角度考慮，絕大多數(shù)客戶不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多我的選擇，尤其是在天氣不好的時候，他們會滔滔不絕地跟你聊個沒完，感激不盡。有時當(dāng)我知道他們要去的下一個物業(yè)的情況時，我還會直接建議他們?nèi)ミ€是不去。自己直接告訴他們，免去他們的奔波，無形中，你的服務(wù)又進(jìn)一步，一百個客戶來看房，能有一個人當(dāng)場給單嗎？是的，有時會有的?？蛻襞c經(jīng)紀(jì)人如果以前不認(rèn)識，沒有任何的信任關(guān)系，客戶會猶豫，再猶豫；考慮，再考慮。有人說：你的心態(tài)真好，從來不嫌煩，要是我，早不理他們了，誰有那個！其實(shí)，自己仔細(xì)想一想，你就會知道：以一百個客戶為例，這一百個客戶你如果細(xì)心照料的話，在將來的某個時候，任何一個人都可能成為你的忠誠客戶， 你如果因?yàn)楝F(xiàn)在他們沒能給出任何單就怠慢他們的話，你將一無所獲。因?yàn)樗麄冇信笥?，有親屬，有朋友的朋友，有親屬的親屬。何況不能立刻落單并不一定是他們的錯。而真正的金牌經(jīng)紀(jì)人陪客戶看房時，只要有時間，總是盡可能提早到天寒并準(zhǔn)備至少四五個不同價位的房子的資料，讓客人有更多的選擇余地。在冬天里，如果能提前到達(dá)并把暖氣打開，讓屋里溫暖如春，JASONE說我自己的心晨就會先暖和起來。我還經(jīng)常去剪一些玫瑰或其他鮮花，插在臨時找來的花瓶中，讓他們不論是買主還是賣主，先來個驚喜！你做到了嘛？這些細(xì)節(jié)？創(chuàng)新：一個優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人首先應(yīng)該成為一個房地產(chǎn)待業(yè)的專家，要精通房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，必須接受過系統(tǒng)、專業(yè)化、嚴(yán)格的訓(xùn)練。大到從房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，業(yè)務(wù)流程，溝通技巧、談判扗、時間管理、心理素質(zhì)訓(xùn)練、專業(yè)禮儀培訓(xùn)、合同簽署、貸款過戶知識，小到舉手投足、一言一行，每一個細(xì)節(jié)都要注意，這是成為一名優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人必備的各種基本技能。自己的每次實(shí)踐要有特點(diǎn)，要體現(xiàn)你的專業(yè)化，要與眾不同?？蛻羰桥笥眩航慌笥驯日铱腿烁匾S多地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)面臨的最大困難就是沒有客源，與客戶接觸時，要抱著交朋友的心態(tài)，而不要將心思僅僅放在爭取他成為你客戶。做產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的優(yōu)勢就在于要喜歡與人聊天，喜歡了解人們內(nèi)心的需求。對于客戶來講，你對待他們的態(tài)度決定了他們是不是要和你做生意。專業(yè)：房產(chǎn)投資和其它投資一樣，是一項(xiàng)有計劃、有目標(biāo)、客觀理智的行動。單子能否談得成功，很多時候取決于經(jīng)紀(jì)的交談和應(yīng)對技巧、對談判過程的控制與把握。耐心：一些經(jīng)紀(jì)抱怨帶客人看了幾十套房，客人都不買，可某個經(jīng)紀(jì)人帶客戶只看了三套房，客人就買了。只有這樣才能以平常能對待客人。生意是一時，朋友卻可以是一世。業(yè)務(wù)代表是企業(yè)的形象，企業(yè)素質(zhì)的體現(xiàn)，是連接企業(yè)與社會，與買方客戶，與房主的樞紐，因此，業(yè)務(wù)賭注態(tài)度直接影響著企業(yè)的業(yè)績銷量。同時，要相信公司，相信公司提供給消費(fèi)者的是最優(yōu)秀的服務(wù)，要相信自己所銷售的房源也是非常有市場的，相信公司為你提供了能夠?qū)崿F(xiàn)自己價值的機(jī)會。作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，你不僅僅是在銷售房子，你也是在銷售自己，客戶接受了你，才會接受你的商品。每天都要對自己的工作檢討一遍，看看那些地方做的好，為什么?做的不好，為什么？多問自己幾個為什么？才能發(fā)現(xiàn)工作中的不足，促使自己不斷改進(jìn)工作方法，只有提升能力，才可抓住機(jī)會。臺灣企業(yè)家王永慶剛開始經(jīng)營自己的米店時， 就記錄客戶每次買米的時間，記住家里有幾口人，這樣，他算出人家米能吃幾天，快到吃完時，就給客戶送過去。作為一個銷售代表，客戶的每一點(diǎn)變化，都要去了解，努力把握每一個細(xì)節(jié)，做個有心人，不斷的提高自己，去開創(chuàng)更精彩的人生?！俺缘每嘀锌啵降萌松先恕?。美國明星史泰龍?jiān)跊]成名前，為了能夠演電影，在好萊塢各個電影公司一家一家的去推薦自己，在他碰了一千五百次壁之后，終于有一家電影公司愿意用他。五、專業(yè) 客戶為什么找你買房子？房主為什么找你賣房子？因?yàn)槟銓I(yè)，你對房地產(chǎn)領(lǐng)域的所有相關(guān)知識都了如指掌，能給他們一個專業(yè)服務(wù)。如果問你這個也不民生，那個也不懂，那么客戶找你干什么？憑什么要付你傭金？貝蒂由于任何一項(xiàng)待售的房地產(chǎn)可以有好幾個經(jīng)尼人，所以，哈德曼如果想出人頭地的話，只有憑著豐富的房地產(chǎn)知識和服務(wù)客戶的熱誠。在帶領(lǐng)客戶察看房地產(chǎn)以前，我一定把房地產(chǎn)的有關(guān)資料準(zhǔn)備齊全并研究清楚。知道什么樣的房地產(chǎn)可以獲得什么樣的貸款是一件很重要的事，所以，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還要隨時注意金融市場的變化，才能為客戶提供適當(dāng)?shù)娜谫Y建