房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考點(diǎn)指導(dǎo)-閱讀頁(yè)
2025-07-01 12:36本頁(yè)面
【正文】 是對(duì)一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的敏感性的一種度量。房地產(chǎn)的需求彈性主要有需求的價(jià)格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性和需求的交叉價(jià)格彈性。房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性，用來表示在一定時(shí)期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變動(dòng)對(duì)于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對(duì)變動(dòng)的反應(yīng)程度。房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 / 消費(fèi)者收入量變化的百分比房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 / 人口數(shù)量變化的百分比▲房地產(chǎn)需求的交叉彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品變動(dòng)1% 所引起的其需求量的百分比變化。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更用途的困難性，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，將彈性數(shù)值分為5種類型：1．彈性數(shù)值大于1的情況，稱為富有彈性。3．彈性數(shù)值等于1的情況，稱為單一彈性。5．彈性數(shù)值等于零的情況，稱為完全無彈性。一種房地產(chǎn)需求的價(jià)格取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。如經(jīng)濟(jì)適用性住房與普通住宅之間。如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)。就開發(fā)周期長(zhǎng)短不同的房地產(chǎn)來看，在一定時(shí)期內(nèi)，對(duì)于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，開發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變化較及時(shí)地調(diào)整開發(fā)量，供給彈性相應(yīng)地就比較大；反之，開發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性就相應(yīng)地比較小。房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比房地產(chǎn)供給的要素成本彈性=房地產(chǎn)供給量變化的百分比/要素價(jià)格價(jià)格變化的百分比開發(fā)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性較小。從經(jīng)濟(jì)理論上講，資金存在時(shí)間價(jià)值的原因主要有下列幾個(gè)：1．通貨膨脹。2．承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。3．資金增值。4．機(jī)會(huì)成本。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機(jī)會(huì)成本的概念，資金被占用后就失去了獲得其他收益的機(jī)會(huì)。 ☆考點(diǎn)22：資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來反映為“利息”，用相對(duì)量來反映為“利息率”（通常簡(jiǎn)稱利率）。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率=單位時(shí)間內(nèi)的利息247。計(jì)算利息的單位時(shí)間稱為計(jì)息周期。習(xí)慣上按照計(jì)算利息的時(shí)間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。計(jì)算利息的方式有以下單利和復(fù)利兩種。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是個(gè)常數(shù)。在復(fù)利計(jì)息的情況下，不僅本金要計(jì)算利息，利息也要計(jì)算利息，即通常所說的“利滾利”。假設(shè)i1為單利利率，i2為復(fù)利利率，并令n期末時(shí)單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的本利和相等，即通過可以得出單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息兩不吃虧的利率關(guān)系如下：或者由通常情況下單利存款（定期）在存款期間不能隨意提取，流動(dòng)性相對(duì)較差，因此，為支付流動(dòng)性補(bǔ)償，實(shí)際上的單利利率還應(yīng)比上述計(jì)算出的單利利率高一些。利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利（否則可在每一計(jì)息周期結(jié)束時(shí)將本利一起取出后再存入），采取單利方式只是為了實(shí)際計(jì)算上的方便。它是采用單利的計(jì)算方法，把各種不同計(jì)息期的利率換算為一年為計(jì)息期的利率。名義利率下的本利和計(jì)算公式為：F＝P（1＋r/m）nm式中 F第 n 期期末的本利和；P本金；r名義年利率；m計(jì)息m次；n計(jì)算期?！睢羁键c(diǎn)28：現(xiàn)值+復(fù)利利息＝將來值☆☆考點(diǎn)29：資金時(shí)間價(jià)值換算中的假設(shè)條件；1．資金時(shí)間價(jià)值換算中采用的是復(fù)利。3．本年的年末為下一后的年初。5．將來值F是在當(dāng)前以后的第n年年末發(fā)生的。7．第一個(gè)等差額G和增長(zhǎng)率s是在第二年年末發(fā)生的?！睢羁键c(diǎn)32：上式中的稱為“等額序列終值系數(shù)”，通常用（F/A，i，n）來表示?！睢睢睢羁键c(diǎn)36：任何一項(xiàng)理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過3個(gè)階段：1．投資機(jī)會(huì)尋找；2．投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)（又稱投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資方案評(píng)價(jià)）；3．投資機(jī)會(huì)選擇（又稱投資決策，其結(jié)果為投資和不投資兩種）。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。任何一項(xiàng)投資都包含著收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)基本因素。風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個(gè)方面。高風(fēng)險(xiǎn)要求有高收益投資者希望取得較高的預(yù)期收益，作為其冒較大風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。2．保守型的投資者，如通常所說的膽小鬼。 ☆考點(diǎn)37：房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對(duì)象的投資，是借助于房地產(chǎn)來獲得收益的投資行為。 ☆考點(diǎn)38：現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時(shí)點(diǎn)上的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流入量－現(xiàn)金流出量 ☆☆☆考點(diǎn)39：為直觀地反映現(xiàn)金流量與時(shí)間的關(guān)系，便于分析和計(jì)算，通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時(shí)點(diǎn)用圖形描繪出來，該圖即是現(xiàn)金流量圖。前一個(gè)計(jì)息周期的終點(diǎn)同時(shí)也是后一個(gè)計(jì)息周期的起點(diǎn)。綜上所述，把握現(xiàn)金流量圖應(yīng)把握下列幾點(diǎn)：1．時(shí)間段的總長(zhǎng)度：時(shí)間段從何時(shí)開始至何時(shí)結(jié)束。3．時(shí)間段的劃分：根據(jù)實(shí)際需要，按年、半年、季、月等，對(duì)時(shí)間段進(jìn)行劃分。5．現(xiàn)金流量在該時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的具體數(shù)額。
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