2006北京cbd北京國(guó)際中心項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-04-29 00:52本頁(yè)面
【正文】 97漢威大廈8875%2925%0117招商局大廈2969%2031%049數(shù)碼01大廈436%764%011中服大廈635%1165%017華彬國(guó)際大廈1734%3366%050贏嘉中心425%1275%016住總大廈220%880%010艾維克大廈1017%5083%060（數(shù)據(jù)來(lái)源；中原地產(chǎn)寫(xiě)字樓部）據(jù)上表顯示，目前CBD區(qū)域的寫(xiě)字樓項(xiàng)目中因項(xiàng)目差異呈現(xiàn)出不同的客戶構(gòu)成特征，其中以國(guó)貿(mào)中心為代表的區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目外資客戶比例超過(guò)90％；而以贏嘉中心、艾維克大廈為代表的區(qū)域內(nèi)二類項(xiàng)目外資客戶比例維持在2030％左右。金融行業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為目前CBD區(qū)域最具潛力的行業(yè)，在CBD目前的寫(xiě)字樓客戶中也占有相當(dāng)大的比例，其中普華永道租用北京財(cái)富中心17—26層的大量辦公面積，中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司購(gòu)買銀泰中心一棟寫(xiě)字樓，都說(shuō)明了現(xiàn)在金融及服務(wù)行業(yè)在CBD區(qū)域的強(qiáng)勢(shì)崛起，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展，而與其相關(guān)的其他咨詢、廣告、旅游等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)也將成為未來(lái)CBD發(fā)展的行業(yè)主流。財(cái)富中心A座、富爾大廈已經(jīng)基本售完，購(gòu)買的客戶均以投資客為主。但在國(guó)家新出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控措施以后，從目前CBD區(qū)域在建銷售項(xiàng)目的成交情況看，總體上銷售情況并不樂(lè)觀。從CBD已成交的寫(xiě)字樓客戶數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)內(nèi)大型企業(yè)、個(gè)人投資客和投資機(jī)構(gòu)構(gòu)成了寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)的主力客戶。另外，央視東遷的消息得到確實(shí)，以及已經(jīng)開(kāi)工的新北京電視臺(tái)大樓，直接促使了影視、廣告等傳媒企業(yè)開(kāi)始向CBD聚集，2004年CBD區(qū)域內(nèi)一些中高檔項(xiàng)目如溫特萊中心、住邦2000等的主力成交客戶即以傳媒企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，其中的大單成交如上海文廣購(gòu)買了陽(yáng)光100的寫(xiě)字樓一個(gè)整棟，深圳電視臺(tái)、湖南電視臺(tái)等也已表露了要在CBD內(nèi)購(gòu)買寫(xiě)字樓入駐的意向。共四棟寫(xiě)字樓，其中A、B座為整層銷售，C座15層以下為打散銷售，D座為整棟銷售。由于目前項(xiàng)目工期尚未達(dá)到封頂狀態(tài)，目前對(duì)銷售情況影響較大。目前成交客戶中以C座為主，多為投資型客戶，比例高達(dá)60%以上，成交面積從最小的85平方米到最大的1000平方米，但以100——300的小面積為主。共兩棟寫(xiě)字樓，總面積為3萬(wàn)平方米，其中一棟散售，一棟出租，目前銷售均價(jià)為18000元/平，租金價(jià)格為20——22美金/平/月。從成交客戶情況來(lái)看，目前成交客戶以傳統(tǒng)的機(jī)械制造類及傳媒娛樂(lè)業(yè)為主，投資型、網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司依然在項(xiàng)目?jī)?nèi)所占比例較大，并多以中資客戶為主，外資客戶比例僅不到40%，其中知名客戶有普利斯通，另有一家行業(yè)協(xié)會(huì)組織購(gòu)買整層面積（1800平方米）。另外，受到央視東遷的影響，項(xiàng)目成交客戶中投資型有攀升趨勢(shì)。項(xiàng)目總建筑面積共5萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)從開(kāi)盤時(shí)的15000元/平，上漲到20000元/平。開(kāi)發(fā)商自留四層面積供出租，但除了其中一層整租外，其余三層面積都打散出租。從成交客戶情況來(lái)看，大廈所有成交面積以小業(yè)主為主，無(wú)整層以上的銷售，前期投資型客戶較多。項(xiàng)目入住前銷售率約為30%，隨著項(xiàng)目逐步達(dá)到入住條件，大批投資型客戶看好項(xiàng)目投資潛質(zhì)，項(xiàng)目剩余面積得以迅速消化，銷售率突破90％，但由于該項(xiàng)目吸引了眾多小型投資客，戶型劃分偏銷，因此預(yù)計(jì)缺乏對(duì)大型租賃型客戶的吸引能力。A棟銷售情況良好，目前銷售率達(dá)到80%，目前項(xiàng)目的入住率也達(dá)到了60%；B棟計(jì)劃整棟銷售，目前有大客戶正在談判過(guò)程中。項(xiàng)目的整層成交比例也較大，共有8層面積都為整層銷售，占總銷售面積的1/3。項(xiàng)目共分三期開(kāi)發(fā)，其中一期寫(xiě)字樓面積10萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為20000元/平方米。成交客戶中大都自用，但購(gòu)買面積相對(duì)較小，為200——600平方米之間。共有四棟獨(dú)立的寫(xiě)字樓構(gòu)成，處于北京最優(yōu)越的地理位置，總建筑面積達(dá)24萬(wàn)平方米。項(xiàng)目的銷售價(jià)格高達(dá)25000元/平。從目前成交客戶情況來(lái)看，客戶資質(zhì)都很高，多為外資世界知名公司，成交面積也大都在2000平方米以上。 客戶對(duì)產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)通過(guò)對(duì)北京中原大量的二手業(yè)務(wù)經(jīng)理進(jìn)行深入集中的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前在CBD的存量項(xiàng)目中，入住的客戶對(duì)現(xiàn)有的寫(xiě)字樓產(chǎn)品的問(wèn)題主要集中：l 24小時(shí)機(jī)房空調(diào)客戶對(duì)24小時(shí)機(jī)房空調(diào)的提供有明確而具體的需求，一般大點(diǎn)的公司都將擁有自己的機(jī)房，要求24小時(shí)機(jī)房空調(diào)必須設(shè)置。l 網(wǎng)絡(luò)通信很多客戶覺(jué)得，目前的網(wǎng)絡(luò)通信不能滿足要求，客戶對(duì)網(wǎng)絡(luò)通信的要求越來(lái)越多，衛(wèi)星通信裝置尤為重要。l 員工餐廳客戶對(duì)員工餐廳比較關(guān)注，一些國(guó)外公司在選擇寫(xiě)字樓時(shí)都會(huì)要求該寫(xiě)字樓具有員工餐廳。l 吸煙室客戶有一定需求，但不在公司層面考慮，只作為一種公司提供的人性化關(guān)懷。l VIP衛(wèi)生間很多客戶對(duì)VIP衛(wèi)生間有單獨(dú)要求，很多寫(xiě)字樓未體現(xiàn)考慮，在設(shè)置過(guò)程中比較麻煩，而且對(duì)本樓層影響較大。l 裝修改造客戶比較關(guān)注裝修改造費(fèi)用、改造難度，有些寫(xiě)字樓改造難度比較大，將進(jìn)一步影響其預(yù)期投入。目前很多CBD寫(xiě)字樓項(xiàng)目的電梯不能達(dá)到客戶的使用要求，包括漢威大廈、華彬國(guó)際大廈等?，F(xiàn)有的CBD寫(xiě)字樓項(xiàng)目很少能滿足此類要求。 其他建筑面積：v 空調(diào)：四管制中央空調(diào)v 配套設(shè)施：餐飲、銀行等及不夜城商業(yè)部分v 大堂 地面：人造石材（或天然石材）藝術(shù)拼花 墻面：人造石材（或天然石材）/特色玻璃/全玻欄桿 吊頂：石膏板造型高級(jí)乳膠漆 v 電梯廳地面：人造石材（或天然石材） 吊頂：石膏板造型高級(jí)乳膠漆 墻面：人造石材（或天然石材/特色玻璃/不銹鋼） v 電梯轎廂 地面：人造石材（或天然石材） 墻面：人造石材（或天然石材） 吊頂：高級(jí)金屬天花 v 走廊 地面：高級(jí)地毯 吊頂：高級(jí)鋁板 v 衛(wèi) 生 間 地面：同質(zhì)透心磚 墻面：同質(zhì)透心磚 吊頂：高級(jí)金屬天花 v 寫(xiě)字樓單元內(nèi)部 辦公區(qū)域：架空地板 v 銷售率：一期公寓100%，寫(xiě)字樓95%v 知名客戶：普華永道、Novell、光芒國(guó)際、金杜律師、拜耳中國(guó)v 網(wǎng)絡(luò)廣告：sina、焦點(diǎn)、搜房、北京寫(xiě)字樓信息等網(wǎng)站項(xiàng)目介紹v 平面：北青、新京報(bào)、北晚v 戶外：工地圍擋、東三環(huán)路牌v 公關(guān)活動(dòng)：項(xiàng)目推介會(huì)、中外記者團(tuán)參觀、中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)評(píng)選、美國(guó)貿(mào)易團(tuán)訪問(wèn)、國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人視察工地等等v 由4棟超5A智能商務(wù)寫(xiě)字樓構(gòu)成v 發(fā)展商：北京建機(jī)天潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司A、B座成交客戶僅有一家境外醫(yī)療機(jī)構(gòu)，成交面積為2000平方米；另外，還有一家整層購(gòu)買的客戶正處于洽談中，需求面積在3000平左右。目前項(xiàng)目周邊整體交通規(guī)劃流暢，四周全部都有道路連通，東三環(huán)和朝陽(yáng)路兩條城市主干路分別規(guī)劃為85米、80米的寬度，另外地鐵10號(hào)線設(shè)置在目前朝陽(yáng)劇場(chǎng)處的車站可直接與本項(xiàng)目連通。本項(xiàng)目周邊其他區(qū)域目前的規(guī)劃都為住宅，公建項(xiàng)目在地塊周邊沒(méi)有直接的
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