【正文】 面積配比和成交比重 ?外地客戶(hù)占 60%，本地客戶(hù)不足 40%，外地客戶(hù)包括香港、外籍華人； ?國(guó)內(nèi)主要分布在山東省內(nèi)，青島業(yè)主為私營(yíng)企業(yè)主、外資企業(yè)中高層，三次置業(yè)比重較大； ?商務(wù)人士居多，看重周邊商務(wù)環(huán)境和配套，作為第二居所。 典型項(xiàng)目 凱悅中心 成交客戶(hù)特征分析 成交客戶(hù)關(guān)注點(diǎn) 地理位置 市南區(qū)東海西路 15號(hào)乙 開(kāi) 發(fā) 商 青島陽(yáng)光新地置業(yè)有限公司 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容 積 率 綠 化 率 25% 物業(yè)公司 戴德梁行青島分公司 建筑設(shè)計(jì) 澳洲 U/A設(shè)計(jì)國(guó)際集團(tuán)、江蘇建筑設(shè)計(jì)研究院 景觀(guān)設(shè)計(jì) 貝爾高林香港有限公司BELT COLLINS 室內(nèi)設(shè)計(jì) DAVID EDISON 加拿大 FK設(shè)計(jì)集團(tuán) 規(guī)劃布局 動(dòng)感的 “ 帆 ” 形外觀(guān) 樓棟層數(shù) 2棟 50層塔樓， 2層裙樓，建筑總高度 198米 產(chǎn)品構(gòu)成 高層 車(chē) 位 450 物業(yè)費(fèi) 9元 /平米 .月 精裝標(biāo) 準(zhǔn) 5000元 /平米 典型項(xiàng)目 東海路 9號(hào) 項(xiàng)目概況 去化速度較快的為 147178平米兩居和 258328三居 /四居 ， 中低樓層的朝南戶(hù)型銷(xiāo)售速度較快， 8月該項(xiàng)目銷(xiāo)售出現(xiàn)大幅上漲，當(dāng)月簽約 25套，創(chuàng)近期成交量新高 。主要以外企高管、外地公司老板、金融人士為主，此外有少量外地礦主，多次置業(yè)比重較大，商務(wù)身份人士居多。 高端海景住宅研究小結(jié) 別墅項(xiàng)目 青島別墅發(fā)展歷程 ?青島的別墅起源于解放前期 ， 居住在青島租界內(nèi)的外國(guó)人 ， 根據(jù)他們各自的國(guó)籍和居住特點(diǎn)所建造的形態(tài)各異的別墅 ， 這些別墅具有強(qiáng)烈的異域特色 ， 現(xiàn)在這些別墅多分布在八大關(guān)和小魚(yú)山附近 。 第一階段：八大關(guān)、小魚(yú)山 青島別墅發(fā)展歷程 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作的首期之作 ， 以海景資源為鮮明特色 ， 以初級(jí)化的產(chǎn)品為外在表現(xiàn) 。 城陽(yáng) 100福山莊 即墨天泰圣羅尼克 即墨芭東小鎮(zhèn) 青島別墅發(fā)展歷程 ?目前別墅市場(chǎng)格局：溫泉板塊 、 惜夏板塊 、 市區(qū)及嶗山板塊 、 西海岸板塊； ?以惜夏及溫泉板塊為主； ?以市區(qū)及嶗山板塊 、 西海岸板塊為輔； ?膠州板塊作為擁灣發(fā)展后的新興板塊 ， 目前別墅開(kāi)發(fā)剛剛開(kāi)始 。 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 合計(jì) 在售總規(guī)模（套） 766 482 1570 2818 去化量（套） 644 443 1403 2490 存量（套） 122 39 167 328 季度去化量（套） 85 42 102 229 銷(xiāo)售率 84% 95% 89% 88% ?目前在售項(xiàng)目 總銷(xiāo)售率達(dá) 88%，存量為 328套 ， 存量不多，整體去化狀況較好； ?按照季度平均去化量來(lái)算 ， 存銷(xiāo)比為 ， 表明在無(wú)新增供應(yīng)的情況下，存量在不到兩個(gè)季度內(nèi)將銷(xiāo)售完畢。 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 在售總規(guī)模（套） 766 482 1570 去化量（套） 640 436 1401 存量（套） 126 46 169 目前市場(chǎng)供應(yīng)以聯(lián)排為主，整體銷(xiāo)售率較高，存量較少 青島別墅存銷(xiāo)狀況 別墅市場(chǎng)潛在供給狀況 ?整個(gè)青島市已確定 潛在供給量 2143套（若考慮規(guī)劃未確定項(xiàng)目，實(shí)際潛在供給大于 2143套） ， 按照統(tǒng)計(jì)的季度平均去化速度， 需 10個(gè)季度才能消化完畢，整體供給量較大；但從上市時(shí)間和銷(xiāo)售速度來(lái)看，未來(lái)去化壓力相對(duì)較??； ?根據(jù)實(shí)際調(diào)研， 預(yù)計(jì)年內(nèi)供給量將達(dá)到 900套。 板塊 西海岸板塊 市區(qū)及嶗山 板塊 惜夏板塊 膠州灣東部 板塊 即墨溫泉 板塊 合計(jì) 潛在供給量 125套 200套 566套 417套 835套 2143套 年內(nèi)潛在供給量 100套 100套 200套 200套 300套 900套 目前潛在供應(yīng) 2143套，未來(lái)別墅整體去化壓力較小 青島別墅存銷(xiāo)狀況 別墅市場(chǎng)潛在供給狀況 ?從潛在供給產(chǎn)品類(lèi)別來(lái)看， 聯(lián)排最多，占 66%，其次獨(dú)棟占 28%； ?疊拼及雙拼供給較少。 銷(xiāo)量比 存量比 總量比 潛在供應(yīng) 目前市場(chǎng)獨(dú)棟較為稀缺，未來(lái)聯(lián)排將占據(jù)市場(chǎng)主流 青島別墅潛在供應(yīng) 客戶(hù)區(qū)域分布綜合分析 ?別墅客戶(hù) 大多來(lái)自青島市區(qū) ，通過(guò)前期項(xiàng)目咨詢(xún)和監(jiān)控發(fā)現(xiàn)主要來(lái)自 市南區(qū)與嶗山區(qū) ； ?但是隨著青島城市快速擴(kuò)張， 項(xiàng)目區(qū)域客戶(hù)比例將有所提高 。 天一帕提歐小鎮(zhèn) 陽(yáng)光公園一號(hào) 御景尚都 吉昌馨苑 青特匯豪景苑 水榭花都 魅力之城 香邑漫步 水青木華 圣喬維斯 蔚藍(lán)群島 城建竹韻山色 恒基新天地 理想之城 尚風(fēng)尚水 和達(dá)和城 海廈泓久花園 青山綠水 錦繡華城 頤和星苑 玫瑰庭院 在售項(xiàng)目 待售項(xiàng)目 青特花溪地 受容積率及土地供應(yīng)影響 ，青島洋房 多分布在市郊 ， 城陽(yáng)區(qū)占比最大 。 洋房產(chǎn)品的界定 青島市花園洋房產(chǎn)品品質(zhì)一般，只有卓越蔚藍(lán)群島項(xiàng)目產(chǎn)品較好 注：紅色填充表示項(xiàng)目符合條件 項(xiàng)目 區(qū)域 狀態(tài) 層層退 臺(tái) 錯(cuò)層設(shè) 計(jì) 露臺(tái) 私屬院 落 下沉式庭 院 陽(yáng)光房 水榭花都 城陽(yáng)區(qū) 在售 萬(wàn)科魅力之城尊域 城陽(yáng)區(qū) 在售 香邑漫步 城陽(yáng)區(qū) 在售 鑫江水青木華三期 城陽(yáng)區(qū) 在售 中冶圣喬維斯 城陽(yáng)區(qū) 在售 卓越蔚藍(lán)群島 城陽(yáng)區(qū) 在售 陽(yáng)光公園一號(hào) 城陽(yáng)區(qū) 在售 天一帕提歐小鎮(zhèn) 城陽(yáng)區(qū) 待售 御景尚都 城陽(yáng)區(qū) 待售 青特花溪地 城陽(yáng)區(qū) 待售 星海灣二期 城陽(yáng)區(qū) 待售 頤和星苑 嶗山區(qū) 在售 城建桃園山色 嶗山區(qū) 在售 城建竹韻山色二期 嶗山區(qū) 在售 錦繡華城 市南區(qū) 在售 百通尚風(fēng)尚水二期 李滄區(qū) 在售 和達(dá)和城二期 李滄區(qū) 在售 青山綠水 李滄區(qū) 在售 玫瑰庭院 李滄區(qū) 待售 綠理想 之城二 期 李滄區(qū) 待售 海廈泓久花園 市北區(qū) 待售 從表中可看出： ?青島洋房基本上都有露臺(tái)，但 下沉式庭院、陽(yáng)光房、錯(cuò)層設(shè)計(jì)體現(xiàn)較少； ?城陽(yáng)區(qū)的洋房最多，但產(chǎn)品品質(zhì)一般， 除卓越蔚藍(lán)群島產(chǎn)品品質(zhì)較好外，其他樓盤(pán)舒適性較差，很難真正改善生活品質(zhì)。 備注： 頤和星苑后期有 60萬(wàn)㎡產(chǎn)品上市，由于無(wú)明確洋房產(chǎn)品規(guī)劃，暫不計(jì)算在內(nèi)； 潛在供給通過(guò)實(shí)際調(diào)研獲得，由于信息傳遞、市場(chǎng)變化、企業(yè)策略調(diào)整等因素，有一定的不確定性。 洋房小結(jié) 政策層面 利益分配 產(chǎn)業(yè)關(guān)系 市場(chǎng)層面 政策層面 1. 2022年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策不會(huì)變，國(guó)家在房地產(chǎn)的政策再調(diào)整過(guò)程中逐步趨于合理，通過(guò)政策調(diào)整來(lái)結(jié)束我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政府、企業(yè)、民眾春秋大戰(zhàn)，逐步走向正軌，在國(guó)家政策調(diào)整過(guò)程中房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大洗牌。 1. 構(gòu)成商品房建設(shè)成本的重點(diǎn)之一，土地價(jià)格，隨著國(guó)有控股大企業(yè)推波助瀾，“地王”頻現(xiàn)，拍賣(mài)樓面地價(jià)高過(guò)周邊房?jī)r(jià)，這一結(jié)果是房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)到一個(gè)新高，房?jī)r(jià)持續(xù)走高必然； 利益分配 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家嚴(yán)管政策下：中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金壓力或逐步退出，或被大房地產(chǎn)企業(yè)兼并，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的壟斷態(tài)勢(shì)在政府的推動(dòng)下形成，國(guó)企房地產(chǎn)商與民營(yíng)房地產(chǎn)商新一輪的角逐即