【正文】 為 600份， 其中我們選取家庭總資產(chǎn)在 100萬以上的人群問卷作為有效問卷，共計 118份 ? 甄別特性： ? 年齡 35歲以上 ? 家庭購房的主要決策者或參與決策者 ? 未來兩年內(nèi)有在銅山新區(qū)及附近購買別墅的意向 ? 非事業(yè)單位受訪者家庭年收入在 50萬以上，事業(yè)單位受訪者家庭年收入在 30萬以上 ? 擁有私家車 問卷調(diào)查開展 Code of this report | 64 169。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 企業(yè)高層 指企業(yè)老板、總經(jīng)理和企業(yè)中高層管理人員（如副總經(jīng)理等），累計占到本次訪問的 % ? 非企業(yè)高層 占 %，主要包括：高校教授副教授及管理干部，醫(yī)院主任醫(yī)師副主任醫(yī)師及管理干部，機關事業(yè)單位干部及職員，銀行高層，高級技術(shù)人員（如工程師），律師，一般職員（如業(yè)務），自由職業(yè)者（如舞蹈教練），家庭主婦等 企業(yè)高層與非企業(yè)高層比例N = 1 1 8高校教職工, 7 .6 3 %企業(yè)中高層管理人員,2 2 . 0 3 %企業(yè)老板、總經(jīng)理,3 6 . 4 4 %律師, 1 .6 9 %一般職員, 4 .2 4 %家庭主婦, 0 .8 5 %機關事業(yè)單位干部職工, 7 .6 3 %醫(yī)院醫(yī)生干部, 1 4 .4 1 %非企業(yè)高層, 4 1 .5 3 %自由職業(yè)者, 0 .8 5 %高級技術(shù)人員, 1 .6 9 %銀行高層, 2 .5 4 %調(diào)查人群分類 Code of this report | 66 169。 V A L S 市場細分各類型比例N = 1 1 8中堅老板族32%理智擇業(yè)族18%社交享樂族23%非企休閑族27%VALS市場細分 Code of this report | 67 169。 Copyright Centaline Group, 2022 基本特征 關注點及生活形態(tài)特征 購買本項目可能性 年齡 40歲以下， 家庭年收入 50萬上下 ， 以核心家庭為主， 學歷以大專、本科為主， 多是家族企業(yè)老板（暴發(fā)戶）、私營企業(yè)管理層或富二代為主， 家庭住房在 1套以上，并擁有 1輛以上的私家車 ； 主要關注點在于區(qū)域規(guī)劃、院落、景觀、休閑配套； 在生活態(tài)度方面追求時尚、社交活躍； 對社區(qū)品味及產(chǎn)品類型敏感 ； 較高 社交享樂族 人群特點 Code of this report | 69 169。 Copyright Centaline Group, 2022 基本特征 關注點及生活形態(tài)特征 購買本項目可能性 年齡 4049歲， 家庭年收入 80萬偏上， 以核心家庭為主， 學歷高中到大學， 多為企業(yè)老板 家庭住房在 2套以上，并擁有 2輛以上的私家車 ； 關注點主要在于社區(qū)內(nèi)的設施、車庫設施； 在生活形態(tài)方面有高端品味追求、傾向于購買奢侈產(chǎn)品、 對社區(qū)配套及物管服務方面敏感 ； 最高 中堅老板族 人群特點 Code of this report | 71 169。 Copyright Centaline Group, 2022 0102030405060708090100220 230 240 250 260 270 280 290 300 310 320 330 340 350單位：%樂于接受的價格 有點貴，勉強接受太貴，無法接受 太便宜，懷疑水準A B C ? 社交享受族的最優(yōu)價格點是 290萬（ A點） ， 可接受的區(qū)域在 245萬 320萬之間（ B點 — C點） ? 中堅老板族的最優(yōu)價格點是 260萬（ A點） ，可接受的區(qū)域在 240萬 290萬之間（ B點 — C點） 可接受區(qū)域 0102030405060708090100220 230 240 250 260 270 280 290 300 310 320 330 340 350單位：%樂于接受的價格 有點貴，勉強接受太貴，無法接受 太便宜，懷疑水準A B C 可接受區(qū)域 社交享受族 N=27 中堅老板族 N=38 需求總價范圍 Code of this report | 73 169。雙拼、疊加選擇性較弱。 200㎡ 以下及 300㎡ 以上的房源接受度較弱。 Copyright Centaline Group, 2022 61 1 127132348 41833704050334065 355015644581704864350%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%區(qū)位 景觀 配套 社區(qū) 建筑風格 戶型 智能化設施 會所設施2345非常不感興趣 比較不感興趣 一般 比較感興趣 非常感興趣 均值N=118 總體各因素感興趣程度 ? 受訪人群對別墅臵業(yè)的需求因素， 社區(qū)環(huán)境、建筑風格 ，為主要考察因素。 Copyright Centaline Group, 2022 購買可能性 社區(qū)打造園林景致 % 將建成休閑度 假生活區(qū) % 將發(fā)展成副中心城區(qū) % 社區(qū)內(nèi)有可參與的小品 % 擁有田園風情 % 位于坡地位臵 % 社區(qū)內(nèi)有美麗的水景 % 位于自然生態(tài)區(qū) % 漢王風情區(qū) % 項目內(nèi)有各種設施 % 緊鄰大部分學區(qū)資源 % 休閑娛樂新城區(qū)，滿足多元化需求 % 有直達市區(qū)的地鐵線路 % 項目為純別墅 % 古典中式建筑風格 % 有山有水，風水宜人 % 與周邊環(huán)境相融合的外觀色彩 % 不同立面、顏色表現(xiàn)私屬性 % 影響力最高 影響力其次 影響力再次 總體各具體信息點影響力 N=118 每戶有私人院落 % 距市區(qū) 15分鐘車程 % 與龍腰山毗鄰 % 具體信息點影響力 Code of this report | 76 169。多次臵業(yè)。 客戶群選擇的戶型類型多為獨棟、聯(lián)排。 客戶群對社區(qū)環(huán)境、建筑風格較為關注。 客群調(diào)研小結(jié) Code of this report | 77 169。 Copyright Centaline Group, 2022 回顧思考 檀香山 產(chǎn)品風格：北美、歐式風格 物業(yè)類型：純別墅 泰康紅郡 產(chǎn)品風格：現(xiàn)代簡約風格 物業(yè)類型：純疊加 依山龍郡 產(chǎn)品風格：現(xiàn)代簡約風格 物業(yè)類型：雙拼、聯(lián)排 久隆鳳凰城 產(chǎn)品風格：歐式風格 物業(yè)類型：小獨棟 國基城邦 產(chǎn)品風格：地中海風格 物業(yè)類型：聯(lián)排、雙拼 御苑 產(chǎn)品風格：現(xiàn)代中式 物業(yè)類型：聯(lián)排 區(qū)域競爭項目 外來風迷漫、同質(zhì)化競爭激烈 我們要尋求差異化的產(chǎn)品 Code of this report | 79 169。 是繼續(xù)模仿，還是重新超越？ 地中海風情、歐式風情、北美風情 …… 外來建筑風情，一時間在城市興起。 感性認知 Code of this report | 80 169。 Copyright Centaline Group, 2022 徐州首創(chuàng) 〃 古典中式府邸 首創(chuàng) 既代表了時機上的領先，更意味著標準的不可復制，因為首席的出現(xiàn)，改變了徐州缺乏古典中式人文建筑的歷史，銅山新區(qū)高端中式物業(yè)的標準也將從此建立，本項目必然成為徐州富人及高端客群的首選。溯根，是一種文化的態(tài)度，是一場文化的運動，更是一種中國人對祖宗文化的追溯。 產(chǎn)品定位 Code of this report | 82 169。 Copyright Centaline Group, 2022 中式風格，極致體驗 —— ① 風格建議 Code of this report | 84 169。 Copyright Centaline Group, 2022 中式形象展示 Code of this report | 86 169。 Copyright Centaline Group, 2022 屋頂：中國傳統(tǒng)大屋頂形式、角檐、飛檐 雨林瓦 角檐 屋頂設計打造 坡屋頂，簡化的飛檐及檐口 簡化的馬頭墻 簡化的門坊 立面通窗處理，增加立面的 整體感 飛檐 創(chuàng)新立頂 四坡頂 門坊 重檐 Code of this report | 88 169。 Copyright Centaline Group, 2022 園林景觀打造 山石水系 自然形態(tài)的水景，疊石作水岸，垂柳點綴 水面的落差形成動靜相結(jié)合的水景 Code of this report | 90 169。 Copyright Centaline Group, 2022 公共院落打造 公共院落通過 亭臺、假山、水景 的打造，實在中式庭院生活的意境。 Copyright Centaline Group, 2022 樣板房打造 客廳 臥室 門廳 一層會客廳 二層活動空間 Code of this report | 93 169。 Copyright Centaline Group, 2022 地塊指標： 總占地面積： 88405㎡ 容積率 ≤ 總建筑面積： 70724 ㎡ 建筑密度 ≤2 5% A地塊占地面積： 23073㎡ B地塊占地面積： 65332 ㎡ 樓面地價： 2480元 / ㎡ 地塊指標 建筑形態(tài)初步設想： 高層 +獨棟 小高層 +花園洋房 疊拼別墅 （或疊拼 +雙拼） 獨棟 +聯(lián)排 Code of this report | 95 169。 樓面地價已在 2480元／㎡，較比周邊住宅價格無任何優(yōu)勢，建造普通住宅風險大，利潤低。 周邊項目：國基城邦、加州玫瑰園等未來開發(fā)量仍然很大，住宅市場未來競爭激烈。 Code of this report | 96 169。 從之前的市場分析情況及客戶問卷調(diào)查可以看到，疊加與雙拼的去化率和市場接受度都及不上獨棟和聯(lián)排產(chǎn)品。 因此，否定設想 3，我們著重考慮設想 4。 Copyright Centaline Group, 2022 規(guī)劃推導 Ⅲ 初步設想 4： A地塊：獨棟 + B地塊：聯(lián)排 優(yōu)勢點： 從市場分析情況及客戶問卷調(diào)查情況看，獨棟產(chǎn)品和聯(lián)排產(chǎn)品的市場去化率最高，市場接受度也最高。 問題點： 因容積率和建筑密度的限制， A地塊如果采用獨棟的設計，在排布上難度較大。 Copyright Centaline Group, 2022 新型產(chǎn)品建議 新里弄式院落別墅： 院落別墅，增加東西朝向以及四個拐角的房源，以提升用地率， 提高容積率指數(shù) 。 建筑排布方式： Code of this report | 99 169。 ? A地塊并不規(guī)整，西、北高，東、南低，但可以利用地塊天然的坡地屬性，打造有變化、有感染力的坡地景觀。 ? 充分利用打造 A、 B地塊見的綠化帶，打造公共空間的景觀體驗，提升項目附加值。 Code of this report | 100 169。 A地塊和 B地塊的最后容積率指數(shù)在 。 Copyright Centaline Group, 2022 戶型建議，面積區(qū)間 —— ③ 產(chǎn)品面積建議 Code of this report | 102 169。較比，聯(lián)排別墅去化最快。 Copyright Centaline Group, 2022 區(qū)域代表樓盤 客戶問卷調(diào)查 結(jié)論 市場上的不足點以及空白點 獨棟主供面積在 300 ～ 350㎡ ，聯(lián)排主供面積在 200 ～ 250㎡ 。聯(lián)排別墅為保證平穩(wěn)性，仍是打造市場接受度較高的200 ～ 300㎡ 產(chǎn)品。 戶型推導 引導市區(qū)有能力購臵高檔公寓的客群選擇別墅產(chǎn)品。 Copyright Centaline Group, 2022 戶型一：三室兩廳四衛(wèi) 總建筑面積： 274㎡ 地下室 ： 雙車庫、娛樂廳、下沉式庭院設計 地上一層 天井設計 院落別墅戶型示意 Code of this report | 105 169。 Copyright Centaline Group, 2022 戶型三：五室兩廳五衛(wèi) 總建筑面積： 332㎡ 地下室 地上一層 戶型示意 Code of this