【正文】 取決于業(yè)主的滿足程度。較之異地進入的物業(yè)管理公司，他們一來可減少進入障礙，二來可利用以往業(yè)務(wù)所形成的與當(dāng)?shù)貙I(yè)性服務(wù)公司的密切往來，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢，同時他們還可能由于與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的特殊聯(lián)系而具有某些關(guān)系優(yōu)勢。現(xiàn)有物業(yè)管理公司的組織形式有兩種：一是實體性，內(nèi)部分為兩個層次，即管理層和作業(yè)層，管理層由有經(jīng)營頭腦的人組成，作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成；二是純由管理人員組成，無作業(yè)層，他們通常不帶工人隊伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散的聯(lián)合，以合同方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。投標公司可針對招標物業(yè)所在地具體情況對其區(qū)別對待，權(quán)宜從事。主要是指由于通貨膨脹引起的設(shè)備、人工等價格上升，導(dǎo)致其中標后實際運行成本費用大大超過預(yù)算，甚至出現(xiàn)虧損。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當(dāng)?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務(wù)，導(dǎo)致虧損甚至遭業(yè)主辭退。如水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害發(fā)生而又不能構(gòu)成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時，物業(yè)管理公司將承擔(dān)的部分損失。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟乃至信譽損失等?！　∵@些因素都可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司即使競標成功也會發(fā)生虧損，但這也絕非不可避免?！　《⑼稑藢嵤┎襟E在通過資格預(yù)審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標(圖323)?！　∈紫龋袠宋募赡軙捎谄^長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容不清晰的情況。因此，投標企業(yè)在這一階段，應(yīng)本著仔細謹慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質(zhì)與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為“招標前由業(yè)主明確答復(fù)”和“計人索賠項目”兩類。不同的翻譯可能會導(dǎo)致招標文件內(nèi)容面目全非，而由精通外語的計價員直接閱讀招標文件則是解決這一問題的理想辦法?！　?二)考察現(xiàn)場　　通常，開發(fā)商或業(yè)主委員會將根據(jù)需要組織參與投標的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關(guān)的必要介紹，其目的在于幫助投標公司充分了解物業(yè)情況，以合理計算標價。只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人做出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力。投標人不得在接管后對物業(yè)外在的質(zhì)量問題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當(dāng)然，其內(nèi)在且不能從外部發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題除外)。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理?！　?2)若物業(yè)已經(jīng)竣工，則物業(yè)管理公司應(yīng)按以下標準視察項目：　?、俟こ添椖渴┕な欠穹虾贤?guī)定與設(shè)計圖紙要求；　?、诩夹g(shù)經(jīng)檢驗達到國家規(guī)定的質(zhì)量標準，能滿足使用要求；　?、劭⒐すこ踢_到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運轉(zhuǎn)正常；　?、茉O(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設(shè)計要求；　　⑤確保外在質(zhì)量無重大問題；　?、拗車迷O(shè)施分布情況。這些情況可由投標公司自行安排人員與時間進行調(diào)查。這些條件與接管后的服務(wù)密切相關(guān)。再如素有“山城”之稱的重慶，其特點在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應(yīng)突出交通便利服務(wù)與夏季的防暑工作?！　?三)制定管理服務(wù)方法及工作量　　通常投標公司可根據(jù)招標文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法及工作量。為突出其居住、服務(wù)、經(jīng)濟功能，物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)包括房屋的維護與修繕管理、環(huán)境的維護管理、市政公用設(shè)施的維護管理及綠化、治安管理等，其管理重點應(yīng)是日常維護、修繕。　　商業(yè)樓宇管理的重點則在于建立良好的商業(yè)形象，以吸引更多消費者，故其日常管理工作包括安全保衛(wèi)工作、消防工作、設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生工作、車輛管理工作等，其重點應(yīng)是保安、清潔工作。投標物業(yè)可根據(jù)招標物業(yè)性質(zhì)及所要求服務(wù)的內(nèi)容，制定和規(guī)劃管理服務(wù)內(nèi)容及工作量。　　(四)制定資金計劃　　資金計劃應(yīng)當(dāng)在確定了管理服務(wù)內(nèi)容及工作量的基礎(chǔ)上制定。資金計劃應(yīng)以資金流量為根據(jù)進行測算，一般說來，資金流入應(yīng)當(dāng)大于流出，這樣的資金計劃安排對評標委員會才具有說服力。　　(2)接管期間費用支出?！　?4)其他資金來源。　　(五)標價試算　　以上工作完成后，投標者便可進行標價試算?！　⊥ǔ＃诖_定了工作量之后，即可用服務(wù)單價乘以工作量，得出管理服務(wù)費用。同時，確定單價時還必須根據(jù)競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析?！　?2)風(fēng)險等不可預(yù)見費用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策?！　‖F(xiàn)行標價的評估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析?！　⊥ㄟ^這一步驟，投標公司便可以確定出最終標價。投標保函通常由投標單位開戶銀行或其主管部門出具。　　(2)投標人被通知中標后必須按通知書規(guī)定的時間前往物業(yè)所在地簽約。　　如果投標人違反上述任何一條規(guī)定，招標人就有權(quán)沒收投標保函，并向銀行索賠其擔(dān)保金額?！　⊥ǔ＾k理投標保函應(yīng)經(jīng)過以下程序：　　(1)向銀行提交標書中的有關(guān)資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等?！　?3)提交詳細材料，說明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限。保函的有效期限通常在投標人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內(nèi)招標人因故宣布本次招標作廢，投標保函自動失效?！　〕k理投標保函外，投標方還可以保證金的形式提供違約擔(dān)保。　　投標方應(yīng)將保證金于投標截止之日前交至招標機構(gòu)指定處。未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標?！　?八)封送標書、保函　　投標文件全部編制好以后，投標人就可派專人或通過郵寄將標書投送給招標人。標書的正本及每一份副本應(yīng)分別包裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準)，兩層封套上均應(yīng)按投標邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時(指開標日期)之前不要啟封”等。由于上述原因被過早啟封的標書，招標人將予拒絕并退還投標人。投標文件從投標截止之時起，有效期為30天?！　∪?、定標后的工作　　(一)中標后的合同簽訂與履行　　經(jīng)過評標與定標之后，招標方將及時發(fā)函通知中標公司?！　⊥ǔ＃飿I(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟。同時，物業(yè)管理公司還應(yīng)著手組建物業(yè)管理專案小組，制訂工作規(guī)劃，以便合同簽訂后及時進駐物業(yè)?！　?二)未中標的總結(jié)　　競標失利不僅意味著前期工作白白浪費，而且還將對公司聲譽產(chǎn)生不利影響，因此，未中標公司應(yīng)在收到通知后及時對本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。投標公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對招標物業(yè)的主要情況或競爭者了解不夠，因而采取了某些不當(dāng)?shù)牟呗?，?dǎo)致失利。投標公司還可分析報價與中標標價之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測算得不準，還是服務(wù)單價確定得偏高，或是計算方法不對。這里包含的原因很多，投標公司應(yīng)具體情況具體分析?！　?三)資料整理與歸檔　　無論投標公司是否中標，在競標結(jié)束后都應(yīng)將投標過程中的一些重要文件進行分類歸檔保存，以備查核。通常這些文檔資料主要包括：①招標文件；②招標文件附件及圖紙；③對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；④投標文件及標書；⑤同招標方的來往信件；⑥其他重要文件資料。43 / 4