天然居初步商業(yè)策劃報(bào)告(2)-閱讀頁
2025-04-07 06:55本頁面
【正文】 建筑面積不大，對引進(jìn)大型的國際性連鎖專業(yè)市場不利。 項(xiàng)目面臨的香梅路空置的商業(yè)裙樓多。 景田片區(qū)及香蜜湖片區(qū)將開發(fā)大型中高檔次高尚住宅，為商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。 片區(qū)內(nèi)缺乏中高檔次的專業(yè)市場。 中原強(qiáng)大的資源支持與多年的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)將成為項(xiàng)目成功的有力保障通過多年的商業(yè)運(yùn)作，中原積累了大量的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和商戶資源，并有著強(qiáng)大的分行與信息網(wǎng)絡(luò)資源，將成為項(xiàng)目成功的有力保障。 未來幾年內(nèi)面臨一定的競爭壓力中心區(qū)及景田、香蜜湖片區(qū)在未來幾年內(nèi)將推出大量的商業(yè)面積，商業(yè)中心更趨向于集中，項(xiàng)目將面臨一定的競爭壓力。 專業(yè)市場會(huì)進(jìn)一步涌現(xiàn)現(xiàn)時(shí)越來越多的連鎖經(jīng)營商家已意識到景田的商業(yè)空白，更多的中高檔專業(yè)市場將會(huì)涌現(xiàn)。 第四章 項(xiàng)目定位一、 項(xiàng)目定位通過中原對整個(gè)深圳的商業(yè)調(diào)查和分析，特別對景田、香蜜湖片區(qū)的商業(yè)分析，如何充分對面的山姆會(huì)員店的購物人流，是保證項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵所在。通過調(diào)查分析，項(xiàng)目所在的景田、香蜜湖片區(qū)目前缺乏一個(gè)中高檔次、品牌知名度高的家居或家具類購物場所。 以經(jīng)營國際及香港品牌為主，國內(nèi)知名品牌為輔。 主要經(jīng)營家居裝修所需的潔具衛(wèi)浴、裝飾建材、家具家私、床上用品等，輔以部分名牌專業(yè)家裝設(shè)計(jì)公司。 中高檔的家居專業(yè)市場發(fā)展前景廣闊，對經(jīng)營及租金收入有保障。 主要以考慮項(xiàng)目定位后的銷售可操作性，如定位為飲食、娛樂業(yè)則無法實(shí)現(xiàn)銷售。 經(jīng)營種類以中高檔、以國際知名品牌為主178。即統(tǒng)一開市收市時(shí)間，統(tǒng)一服裝形象等四、經(jīng)營商定位1） 如發(fā)展商獨(dú)立經(jīng)營商場，則發(fā)展商需組織專業(yè)的經(jīng)營管理隊(duì)伍進(jìn)行管理，經(jīng)營商為家居類產(chǎn)品廠商、代理商。對經(jīng)營商選擇的要求是有強(qiáng)大的品牌帶動(dòng)力，能對銷售有良好的促進(jìn)作用。 由于本項(xiàng)目以精品家居專業(yè)市場定位，需采用返租的方式來吸引投資者，以保持商場的統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。 投資者與經(jīng)營商分離，基本不考慮投資者自己經(jīng)營，如投資者自己經(jīng)營則需按商場的管理規(guī)劃經(jīng)營。178。178。178。七、經(jīng)營及租賃合作方式建議將本項(xiàng)目定位為國際潮流精品家居廣場，在項(xiàng)目的經(jīng)營方式上有多種方案可供選擇：1） 發(fā)展商經(jīng)營管理家居廣場優(yōu)點(diǎn)：可以實(shí)現(xiàn)較高的租金收入缺點(diǎn)：178。178。 招商較為繁鎖2） 整體租賃給品牌家居連鎖企業(yè)經(jīng)營優(yōu)點(diǎn)：178。 如引進(jìn)國際知名品牌連鎖，可增加投資者的信心，對項(xiàng)目的銷售有良好的促進(jìn)作用缺點(diǎn)：178。178。3） 與品牌家居經(jīng)營管理企業(yè)合作優(yōu)點(diǎn)：178。 對項(xiàng)目的銷售有一定促進(jìn)作用178。 需尋找品牌連鎖經(jīng)營商合作，需支付經(jīng)營管理商一定的費(fèi)用。 國際知名家居經(jīng)營企業(yè)不一定會(huì)接受合作方式，而深圳本地家居經(jīng)營企業(yè)則品牌知名度不高。 第五章 銷售策略一、 先招商，后銷售在項(xiàng)目未銷售前先進(jìn)行招商，再銷售是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。返租年限建議為較短期（三年）。178。178。四、通過精心包裝，將項(xiàng)目包裝成深圳首席投資鋪王。六、分期分批推出，推高售價(jià)。八、炒作香蜜湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，描繪廣闊的家居市場前景。以中原多年的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，租金以不同租賃方式不同而定： 整體出租如項(xiàng)目整體出租予一家經(jīng)營商家，平均租金預(yù)計(jì)僅為50元/平方米左右。 發(fā)展商經(jīng)營管理商場，分散出租經(jīng)參與其他家居專業(yè)市場的租金價(jià)格，每層租金估算：首層：150元/平方米二層：100元/平方米三層：75元/平方米四層：55元/平方米平均租金預(yù)計(jì)可達(dá)95元/平方米左右。二、售價(jià)初步分析如項(xiàng)目以主題專業(yè)市場的定位或整體租賃予品牌經(jīng)營商家，根據(jù)中原對商業(yè)項(xiàng)目的銷售經(jīng)驗(yàn)分析，項(xiàng)目整體平均售價(jià)可達(dá)到18000元/平方米左右。按平均銷售價(jià)格為18000元/平方米，平均租金為95元/平方米，返租率為8%，如返租3年，來計(jì)算需補(bǔ)貼予小投資商金額及實(shí)際收益：每年的返租額： 18000元**9000=1296萬元/年實(shí)際每年的租金收益： 95*9000*12個(gè)月=1026萬元/年發(fā)展商三年內(nèi)年補(bǔ)貼額：（12961026）*3年=810萬元 發(fā)展商實(shí)際收益：—810萬=如整體出租實(shí)現(xiàn)的租金收入更低，發(fā)展商要在返租年限內(nèi)補(bǔ)貼更多的金額予投資者。如能以中原豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)與發(fā)展商雄厚的實(shí)力結(jié)合，在項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)、規(guī)劃、定位、招商上充分介入，天然居商業(yè)項(xiàng)目必將成為深圳商鋪市場又一
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