【正文】 業(yè)人群第五部分 項目戶型進(jìn)行評價與選擇(房地產(chǎn)價值工程原理Value Engineering)一、項目評價工程原理及程序過程(一)項目價值工程定義及ACE分析著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實(shí)現(xiàn)其必要功能的有組織的創(chuàng)造性活動。建議本項目要圍繞在廣西甚至東盟地區(qū)為形象名片為出發(fā)點(diǎn)。（2）戶型建議：根據(jù)市調(diào)情況，考慮到當(dāng)?shù)匾约爸苓呁惖乜h級市鎮(zhèn)消費(fèi)者購房習(xí)慣，結(jié)合地塊總平分布，將戶型設(shè)計建議調(diào)整如下： 建議公寓戶型分布：優(yōu)化戶型設(shè)計，建議公寓為一梯四戶，35㎡65㎡左右，緊湊型一室一廳一衛(wèi)或二室一廳一衛(wèi)， 增加多層戶型品種：主力戶型為110㎡140㎡左右。A、B、C、D組團(tuán)，均布置8590110120130140150㎡各類面積比例，各類形態(tài)戶型，增加多樣性與選擇均衡性。以售代租的形式。雖然國家發(fā)改委在05年出臺了一項政策，“6月1日起發(fā)生房產(chǎn)交易行為的，凡買自用單套將主面積在144平米以下的普通住宅暫減半征收契稅，144平米以上的單套住房契稅為3％。在6月以后144㎡以上的房屋交易比上半年明顯減少，144㎡以上的存量房市場投放量明顯下降。與上海等長三角城市相比，南寧市房 產(chǎn)交易泡沫成分相對較少，與國內(nèi)多數(shù)省會城市比較南寧市的房價是相對較低的。市場價格所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格的情況調(diào)查項 目面積區(qū)間(㎡)房屋類型名 稱 方 位 均 售 價 香格里拉星光大道550045180高層商住 江南馨園星光大道500050162高層 水岸都市星光大道 6500 86132 高層壯錦大道450088120高層石柱嶺4500116195多層四季花都白沙大道4200138189多層花樣年華星光大道480089164小高層白沙大道450047118高層、小高層新加坡城亭洪路南段4300146310高層市場預(yù)測（1）2010年銷售價格預(yù)測根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、南寧市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，南寧地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，南寧商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價格居高不下。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。二手房市場活躍對新房的促進(jìn)隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。房地產(chǎn)營銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。根據(jù)項目周邊樓盤及南寧目前價格趨勢，以及上述依據(jù)可以得出未來房價是屬上升趨勢。針對于本項目而言，在不斷變化的市場大潮中，只有將自己所處的位置和方向認(rèn)識清楚，客觀地認(rèn)識市場，準(zhǔn)確地把握市場，才能使我們的項目在市場上準(zhǔn)確地迎合目標(biāo)消費(fèi)群體的真實(shí)需求，贏得市場。我們從樓盤加權(quán)定價法來進(jìn)行樓盤預(yù)估定價采用條件相似的樓盤市場均價作為基數(shù)，對影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進(jìn)行調(diào)整，建立線性回歸方程，求出該類產(chǎn)品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗證其線性相關(guān)性，最后針對于本項目進(jìn)行各項因素的分值判定，將所得的本項目的最終的分值代入求得的南寧市整體商住項目和寫字樓項目價格分布的線性回歸方程中，求出本項目商住部分和寫字樓部分在南寧市整體房地產(chǎn)市場上的客觀合理價格。配 套；；文化教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、 郵電、公園綠地等方面綜合評判。建筑品質(zhì)；。立面裝飾；。營銷推廣；；停車位數(shù)量；；因此推斷出以下未來銷售均價預(yù)估價格序號項目銷售區(qū)間均價備注1住宅5200元/㎡2公寓5500元/㎡3商業(yè) 10800元/㎡第七部分 項目建成后社會效益分析（一） 完善城市配套功能，形成區(qū)域CLD(中央生活區(qū))本項目屬于江南中心區(qū),項目總建筑面積約 11多萬平方米，定位成集住宅、商業(yè)、公寓于一體的綜合型物業(yè)，對江南的發(fā)展城市功能的升級起到重大的推動作用。（三）改善城市居住環(huán)境，為城市居民提供高品質(zhì)生活 本項目走中高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)路線，打造中檔價位、中高品質(zhì)的綜合型居住物業(yè)——打造高性價比產(chǎn)品。（四）提升片區(qū)景觀價值，打造聚家具或購物配套休閑功能完善居住片區(qū) 隨著項目與周邊商業(yè)的相結(jié)聯(lián)，形成一定規(guī)劃的商業(yè)結(jié)合體，該地塊項目的啟動，江南中心地帶將逐漸建設(shè)成集觀光、商業(yè)、居住于一體的適宜居住區(qū)，并將形成一條連續(xù)的通向10+1大道的景觀長廊，從而提升片區(qū)景觀價值，打造高尚配套完善的居住片區(qū)，為市民提供舒適而有品位的生活環(huán)境。(含綠化)合計255，893，132元管理費(fèi)用2管理費(fèi)用800，000元4萬/月3不可預(yù)見費(fèi)2，000，000元合計2，800，000元以上前期工程造價費(fèi)總計：258，693，132元 稅費(fèi)稅費(fèi)序號項目名稱總建面㎡成本取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1營業(yè)稅按銷售額85%計算為24,627,銷售收入5%2城建費(fèi)1,723,營業(yè)稅7%3教育附加土地增值738,營業(yè)稅3%合計27，089，項目投資估算表序號項目數(shù)量金額(元)備注A1項目取得證費(fèi)160，000，000A2前期工程規(guī)費(fèi)13,696,A3營銷費(fèi)用10,850,A4前期基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)10,329,A5工程造價費(fèi)258，693，132A6稅費(fèi)27，089，合 計480,660,項目靜態(tài)總利潤名稱銷售面積㎡銷售單價85%銷售額/元90%銷售額/元95%銷售額/元100%銷售額/元住宅5200元111,585,552118,149,408124,713,264131,277,120公寓5500元182,510,411193,246,317203,982,224214,718,130商業(yè)10800元285,283,922302,065,330318,846,737335,628,144合計579,379,613,461,055647,542,681,623,394減成本480,660, 480,660, 480,660, 480,660, 所得利潤98,719,132,800, 166,881, 200,962, 注:以上費(fèi)用預(yù)算不包含商業(yè)部分租金及地下室租金開發(fā)建設(shè)計劃及風(fēng)險分析上表的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，有如下結(jié)論：當(dāng)物業(yè)的價格下降接近25%以上時，或當(dāng)成本上升接近30%時，凈利潤才有可能出現(xiàn)負(fù)值，同時銷售凈利率接近為負(fù)，可見物業(yè)價格和成本對利潤和資本收益率不太敏感。本方案抗風(fēng)險能力較好。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。l （2）產(chǎn)品形態(tài)的市場消費(fèi)可接受度從當(dāng)前產(chǎn)品供應(yīng)形態(tài)來看，市場上以多層為主，建設(shè)少量高層主要是為利用較好的自然景觀，而本項目以小高層和高層為主，消費(fèi)者偏好有等進(jìn)一步市場研究。作為南寧商品房市場的主體，商品房市場在08年也出現(xiàn)成交量大幅度萎縮、住宅價格漲幅放緩的狀況。中心城區(qū)板塊市場是江南區(qū)五大板塊市場之一，區(qū)域的成熟、土地資源的稀缺和舊城改造的緩慢，使得中心城區(qū)商品房供應(yīng)有限，而剛性需求較大，市場長期供不應(yīng)求的趨勢難以逆轉(zhuǎn)。在南寧商品房市場恢復(fù)穩(wěn)定后，江南區(qū)中心城區(qū)板塊住宅價格有望繼續(xù)上升。由于整體供應(yīng)量有限，各項目市場去化率高，銷售價格保持堅挺，未來2－3年，在整體市場轉(zhuǎn)好，中心城區(qū)住宅物業(yè)稀缺下，這種狀況將繼續(xù)得以維持甚至有所強(qiáng)化。 本項目為江南片區(qū)的市政配套建設(shè)、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設(shè)的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，更重要的是為南寧市城市規(guī)劃發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)，整個方案具有良好的社會效益。本項目具有良好的環(huán)境效益。根據(jù)本項目定位，我們建議項目應(yīng)重點(diǎn)在建筑立面、商業(yè)業(yè)態(tài)定位及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實(shí)用化，以此提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。因此建議本項目是一個投資回報率高、項目投資回收期短、風(fēng)險低的項目，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中可以得出本項目是一個可行性強(qiáng)的項目，對于開發(fā)住宅項目方案是可行的；在開發(fā)商的成功經(jīng)營管理下，投資回報將大為可觀。