【正文】 濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（二）改善城市次中心教育、商務(wù)、商業(yè)等配套功能 本項(xiàng)目作為服務(wù)于江南片區(qū)的整個(gè)城市的綜合體開發(fā)項(xiàng)目，必將改善江南片區(qū)中心的教育、商務(wù)、商業(yè)等服務(wù)配套功能，提升片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力。地 段；，辦公氛圍的好壞程度。政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)南寧這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。但市民在經(jīng)過一段時(shí)間的觀望后，對(duì)政策有了進(jìn)一步的了解，目前已走出了恐慌，交易量穩(wěn)中有升。調(diào)整小區(qū)內(nèi)部各組團(tuán)多層分布，形成戶型分布均衡性。第四，主題概念作為項(xiàng)目品牌基礎(chǔ)、企業(yè)品牌基礎(chǔ)的可延伸性。人們生活水平的提高，為更深檔次類型的物業(yè)出現(xiàn)提供了前提。3溫州財(cái)富中心廣場(chǎng)引進(jìn)知名餐館、酒吧、精品服飾、快餐、娛樂、咖啡、茶藝，讓成為江南最高水平的時(shí)尚、休閑娛樂文化中心。它打破了傳統(tǒng)辦公的呆板平面布局,靈活組合的空間結(jié)構(gòu)，更加為第三產(chǎn)業(yè)類企業(yè)所傾慕,在總造價(jià)成本增加不多的情況下，為以后的租售取得優(yōu)勢(shì),并且有利于價(jià)格的提升。純粹的商務(wù)寫字樓使用率一般只有65%左右，但目前商務(wù)公寓的使用率大都可以做到75%到80%，這一優(yōu)勢(shì)令商務(wù)公寓在與寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)明顯。峰匯的前綴“溫州”表明了樓盤所屬的開發(fā)商，為樓盤推廣和公司品牌的塑造作鋪墊。三、項(xiàng)目地塊分析總評(píng)項(xiàng)目所處地塊不遠(yuǎn)的未來周邊將具有無比優(yōu)越的交通地段和人文景觀。（3）項(xiàng)目地處舊城區(qū)的工業(yè)區(qū)，附近工業(yè)工廠有南寧糖廠等工業(yè)基地，周邊環(huán)境有污染情況，將會(huì)影響本項(xiàng)目的整體形象，對(duì)于本項(xiàng)目銷售價(jià)格帶來制約的因素。鳳嶺板塊作為南寧市重點(diǎn)形象區(qū)，集合政治經(jīng)濟(jì)文化等多個(gè)領(lǐng)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，地段升值潛力最大，且近期該板塊銷量回升勢(shì)頭最猛，均價(jià)位于新城區(qū)之后，相信未來降價(jià)可能性不大。目前待售商品房空置面積至少需要一年的時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)消化，此外南寧市將有已開工但未竣工的各類商品房將在今后兩年投放市場(chǎng)?？紤]到的市場(chǎng)需求短期內(nèi)難以恢復(fù)，09年南寧普通住宅的新開工面積與竣工面積將保持在較低的水平，南寧普通住宅新增供應(yīng)也難以實(shí)現(xiàn)較大的增長，按照12月份的趨勢(shì)，甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長，而市場(chǎng)成交在促銷和政策利好刺激下則可能保持平穩(wěn)增長，市場(chǎng)供過于求的狀況可能緩解。 戶型結(jié)構(gòu)分布：三房、兩房為市場(chǎng)需求主要戶型。08年南寧市普通商品住宅成交均價(jià)為3879元/㎡，％，漲幅有所減緩。（2）普通住宅市場(chǎng)成交狀況216。南寧08年全市商品房市場(chǎng)供應(yīng)增長相對(duì)平緩。在整體市場(chǎng)不景氣下，08年南寧市土地市場(chǎng)成交冷清，土地成交宗數(shù)、面積、金額均出現(xiàn)大幅下滑。 　　另據(jù)了解，%，%。1949年，南寧城市人口9萬多人。溫州峰匯（暫定） （2） 建設(shè)地點(diǎn)： 南寧市江南區(qū)福建路23（3） 投資商：廣西中天鴻安投資管理有限公司（三）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容表：111 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】 內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)南寧市江南區(qū)福建路規(guī)劃總用地面積實(shí)際用地面積總建筑面積㎡建筑占地面積綜合容積率建筑密度綠地率住宅面積㎡商業(yè)面積㎡公寓面積㎡居住總戶數(shù)1085地上停車位200輛地下停車位570輛二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)08年由于市場(chǎng)低迷，南寧商品房銷售量出現(xiàn)較大幅度的萎縮，市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯的供過于求狀況，：，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)和市場(chǎng)銷量下降的大背景下，南寧房地產(chǎn)企業(yè)放慢了開發(fā)速度，推遲了入市節(jié)奏，導(dǎo)致了09年1－2月新增供應(yīng)量同比、環(huán)比均出現(xiàn)了大幅下降，在住宅銷量回升下，㎡,市場(chǎng)的存量消化特征明顯，這也將成為2009年南寧樓市的主要特征。綠城（二）建設(shè)項(xiàng)目基本概況（1） 項(xiàng)目名稱： 綠城1949—2005年，南寧中心城區(qū)人口由9萬多人增加到160萬人左右。其中， %；，%；，%。 2008年南寧房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行主要指標(biāo)一覽項(xiàng)目總額同比增減房地產(chǎn)投資額(億元)％土地購置面積(畝)％土地成交價(jià)款（億元）％ 商品房施工面積（萬㎡）％商品房竣工面積(萬㎡)4％商品房銷售面積(萬㎡)％商品房空置面積(萬㎡)％注：以上數(shù)據(jù)來源于南寧市統(tǒng)計(jì)局《2008年南寧市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》（3） 土地交易市場(chǎng)冷清，成交量大幅下滑。㎡，㎡，與07年全市住宅新增住宅面積相比，％。12月份，㎡，㎡，％，住宅新增供應(yīng)區(qū)域主要集中于青秀區(qū)（490套）、江南區(qū)（203套）和西鄉(xiāng)塘區(qū)（108套）。 成交價(jià)格：08年漲幅趨緩，09年略有回調(diào)。216。 南寧普通住宅市場(chǎng)未來走勢(shì)分析08年由于市場(chǎng)低迷，南寧商品房銷售量出現(xiàn)較大幅度的萎縮，市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯的供過于求狀況，：，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)和市場(chǎng)銷量下降的大背景下，南寧房地產(chǎn)企業(yè)放慢了開發(fā)速度，推遲了入市節(jié)奏，導(dǎo)致了09年1－2月新增供應(yīng)量同比、環(huán)比均出現(xiàn)了大幅下降，在住宅銷量回升下，㎡,市場(chǎng)的存量消化特征明顯，這也將成為2009年南寧樓市的主要特征。另外，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求的矛盾仍然突出。而城南板塊（江南區(qū)）、老城區(qū)板塊及鳳嶺板塊均價(jià)下調(diào)空間較小。第三部分 地塊SWOT分析與應(yīng)用一 、項(xiàng)目的SWOT矩陣分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weakness）（1）項(xiàng)目處于繁華中心，未來的發(fā)展必然極大提升周邊地塊的自然環(huán)境、人文環(huán)境；（2）項(xiàng)目將倚仗其獨(dú)特的景觀和良好的環(huán)境將構(gòu)成一天然的生態(tài)城堡；（3）項(xiàng)目位于獨(dú)特位置對(duì)提升項(xiàng)目的價(jià)值有不可限量的作用；（4）江南土地資源匱缺、土地核心地段的優(yōu)勢(shì)（1）項(xiàng)目周邊目前沒有成型，規(guī)劃沒有實(shí)施，地段環(huán)境尚未得到很好改善，影響項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的地位；（2）周邊配套設(shè)施建設(shè)如：小區(qū)生活配套、小區(qū)市政配套等不足，將影響本項(xiàng)目的地段價(jià)值。 劣勢(shì)應(yīng)對(duì)——l 科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；l 先進(jìn)超前的產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營銷推廣以產(chǎn)品和人文來提升項(xiàng)目的品質(zhì)； l 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，化解威脅，是本項(xiàng)目開發(fā)過程通過品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗(yàn)，弱化片區(qū)生活雜亂的劣勢(shì)； l 積極參與周邊城市市政建設(shè)，完善市政設(shè)施如：，不影響項(xiàng)目形象。間接表明了處于中央居住居的板塊，又把樓盤形象提升到一定的高度。項(xiàng)目品質(zhì)將高于江南片區(qū)周邊項(xiàng)目的品質(zhì)樓盤，但價(jià)位屬于中檔次區(qū)間，以高性價(jià)比來提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力（二）項(xiàng)目功能定位 ：使用率高且使用年限長。 典型 LOFT的管道和水管都埋設(shè)在墻體內(nèi)，通常沒有外露的磚墻，即使有也只局限于不同功能區(qū)的一面或兩面仿制外露磚墻。3,名品進(jìn)名店。(2)、從未來前景看：隨著城市的發(fā)展規(guī)劃：未來幾年內(nèi)地塊未來將處于城市的中心地帶之一。第三考慮主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而融入到業(yè)主生活中的方方面面。（2）戶型建議：根據(jù)市調(diào)情況，考慮到當(dāng)?shù)匾约爸苓呁惖乜h級(jí)市鎮(zhèn)消費(fèi)者購房習(xí)慣，結(jié)合地塊總平分布，將戶型設(shè)計(jì)建議調(diào)整如下： 建議公寓戶型分布：優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，建議公寓為一梯四戶，35㎡65㎡左右，緊湊型一室一廳一衛(wèi)或二室一廳一衛(wèi)， 增加多層戶型品種：主力戶型為110㎡140㎡左右。在6月以后144㎡以上的房屋交易比上半年明顯減少，144㎡以上的存量房市場(chǎng)投放量明顯下降。二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。我們從樓盤加權(quán)定價(jià)法來進(jìn)行樓盤預(yù)估定價(jià)采用條件相似的樓盤市場(chǎng)均價(jià)作為基數(shù)，對(duì)影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進(jìn)行調(diào)整，建立線性回歸方程，求出該類產(chǎn)品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗(yàn)證其線性相關(guān)性，最后針對(duì)于本項(xiàng)目進(jìn)行各項(xiàng)因素的分值判定，將所得的本項(xiàng)目的最終的分值代入求得的南寧市整體商住項(xiàng)目和寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格分布的線性回歸方程中，求出本項(xiàng)目商住部分和寫字樓部分在南寧市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)上的客觀合理價(jià)格。營銷推廣；；停車位數(shù)量；；因此推斷出以下未來銷售均價(jià)預(yù)估價(jià)格序號(hào)項(xiàng)目銷售區(qū)間均價(jià)備注1住宅5200元/㎡2公寓5500元/㎡3商業(yè) 10800元/㎡第七部分 項(xiàng)目建成后社會(huì)效益分析（一） 完善城市配套功能，形成區(qū)域CLD(中央生活區(qū))本項(xiàng)目屬于江南中心區(qū),項(xiàng)目總建筑面積約 11多萬平方米，定位成集住宅、商業(yè)、公寓于一體的綜合型物業(yè)，對(duì)江南的發(fā)展城市功能的升級(jí)起到重大的推動(dòng)作用。本方案抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好。中心城區(qū)板塊市場(chǎng)是江南區(qū)五大板塊市場(chǎng)之一，區(qū)域的成熟、土地資源的稀缺和舊城改造的緩慢，使得中心城區(qū)商品房供應(yīng)有限，而剛性需求較大，市場(chǎng)長期供不應(yīng)求的趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。本項(xiàng)目具有良好的環(huán)境效益。