【正文】 扎實(shí)作好考察、調(diào)研工作，然后確定適合我司的精裝修管理模式，配置合適的人力資源，選擇優(yōu)秀的精裝修合作伙伴，制訂操作性強(qiáng)、有效的質(zhì)量控制措施，以及適度的獎(jiǎng)罰措施等。項(xiàng)目總經(jīng)理工程經(jīng)理設(shè)計(jì)經(jīng)理成本經(jīng)理營(yíng)銷經(jīng)理項(xiàng)目副總經(jīng)理技術(shù)、管理支持 項(xiàng)目精裝修工程管理策劃書編制： 審核： 簽發(fā)： 16 精裝修工程師：分管各樓棟（標(biāo)段）的精裝修管理，對(duì)分管范圍內(nèi)的單位全面協(xié)調(diào)并對(duì)分管范圍內(nèi)的質(zhì)量、工期及安全文明施工負(fù)責(zé)，同時(shí)全面負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、材料、設(shè)備方面的對(duì)口管理。附：以往精裝修樓盤的組織管理情況 現(xiàn)場(chǎng)管理流程 物業(yè)驗(yàn)樓員的提前介入根據(jù)以往精裝修樓盤成功操作的經(jīng)驗(yàn)，讓物業(yè)驗(yàn)樓員提前介入到精裝修施工中來(lái)，對(duì)甲方和監(jiān)理的管理輔助能起到相當(dāng)好的效果。具體做法是每一棟樓安排一個(gè)物業(yè)驗(yàn)樓員對(duì)精裝修施工全程跟蹤巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)記錄，每天將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行匯總，第二天由監(jiān)理下發(fā)給各單位進(jìn)行及時(shí)整改，物業(yè)驗(yàn)樓員只對(duì)精裝修過(guò)程進(jìn)行巡查，不參與管理。精裝修總包不僅要管理自己所承包范圍內(nèi)自身施工隊(duì)伍的管理，所有的甲供材料供應(yīng)商、部品供應(yīng)商均納入精裝修總包的管理范圍；監(jiān)理單位不僅要全面負(fù)責(zé)管理精裝修總包以及各精裝修分包（甲供材料商） ，還要直接管理到精裝修總包的施工班組；甲方主要通過(guò)監(jiān)理及精裝修總包向下管理，同時(shí)協(xié)助監(jiān)理、總包對(duì)各分包進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)。一位精裝修工程師負(fù)責(zé) 1~2 個(gè)標(biāo)段的精裝修施工管理，要求監(jiān)理公司按照此思路配置人員（一棟樓至少配一名監(jiān)理人員） ，設(shè)備人員按專業(yè)分管；精裝修工程師即是小項(xiàng)目經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)所管片區(qū)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明及協(xié)調(diào)工作，小項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)精裝經(jīng)理負(fù)責(zé)結(jié)果。各分管精裝修工程師除負(fù)責(zé)各自的區(qū)域外還要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、材料、設(shè)備及資料的對(duì)口協(xié)調(diào)管理。 施工單位的選擇1） 對(duì)精裝修單位的考察。 （例如，南通三建集團(tuán)考察——人數(shù)、施工能力、培訓(xùn)、質(zhì)保體系、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量控制措施、工程樣品等） 。? 土建總包單位至少具有裝修二級(jí)資質(zhì)，近五年承建過(guò) 500 套左右的精裝修工程項(xiàng)目，至少可以同時(shí)調(diào)動(dòng) 600 個(gè)裝修施工技術(shù)工人；? 工裝單位至少具有裝修二級(jí)資質(zhì)，近五年承建過(guò) 300 套左右的精裝修工程項(xiàng)目，至少可以同時(shí)調(diào)動(dòng) 300 個(gè)裝修施工技術(shù)工人；? 公裝單位至少具有裝修二級(jí)資質(zhì)，具有較強(qiáng)的施工技術(shù)水平和裝修管理經(jīng)驗(yàn)，至少可以同時(shí)調(diào)動(dòng) 150 個(gè)裝修施工技術(shù)工人；? 另外，入圍單位還需資金實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，能承諾為精裝修工程提供完善的維修服務(wù)措施與制度保證。3） 精裝修施工技術(shù)標(biāo)書的編制編制精裝修施工技術(shù)標(biāo)書，將本工程的質(zhì)量、工期、安全文明施工、管理及現(xiàn)場(chǎng)配合等要求進(jìn)行明確，精裝修施工質(zhì)量除了要達(dá)到《建筑裝飾裝修工程驗(yàn)收規(guī)范》（GB5020－2022）外，還要達(dá)到我司的施工工藝要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收規(guī)程（詳見(jiàn)本策劃書附件） 。 材料供應(yīng)方式分類精 裝 修 材 料 供 應(yīng) 方式 .xls 甲供材料招標(biāo)計(jì)劃1）從材料供應(yīng)方式可以看出，甲供材料又分成三個(gè)部分。2）材料招標(biāo)計(jì)劃根據(jù)精裝修施工進(jìn)度計(jì)劃安排和材料的備料、生產(chǎn)周期情況制定材料招標(biāo)計(jì)劃如下：材 料 招 標(biāo) 計(jì) 劃 .xls 施工圖紙的準(zhǔn)備 施工圖紙的完善對(duì)樣板房施工的情況進(jìn)行總結(jié)，將在樣板房施工過(guò)程中所遇到的問(wèn)題全部反饋給施工圖設(shè)計(jì)單位，由設(shè)計(jì)單位對(duì)施工圖紙進(jìn)行進(jìn)一步完善。2）組織設(shè)計(jì)對(duì)施工圖進(jìn)行交底，對(duì)一些細(xì)部節(jié)點(diǎn)要求、施工質(zhì)量要求做進(jìn)一步的明確。2）現(xiàn)場(chǎng)管理的八個(gè)主要流程 精 裝 修 施 工 工 序 流程 進(jìn) 度 控 制 配 合 流 程 質(zhì) 量 控 制 配 合 流 程 材 料 進(jìn) 場(chǎng) 控 制 流 程 現(xiàn) 場(chǎng) 簽 證 流 程 進(jìn) 度 款 支 付 流 程 精 裝 修 工 程 驗(yàn) 收 流程 竣 工 移 交 及 入 伙 配合 流 程 施工工藝驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)對(duì)精裝修總包（含分包） 、監(jiān)理及物業(yè)驗(yàn)樓員進(jìn)行各主要工序施工工藝要求及質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行培訓(xùn)，使參加施工及管理的各方全員明白我們的工藝標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量要求。 施 工 單 位 須 知 條 例 進(jìn) 場(chǎng) 知 會(huì)2）例會(huì)制度 項(xiàng)目精裝修工程管理策劃書編制： 審核： 簽發(fā)： 23 ）項(xiàng)目工程周例會(huì)每周四 14：30 召開，由總監(jiān)理工程師主持，會(huì)議參加對(duì)象為甲方、監(jiān)理單位及各施工單位。3）工程月報(bào)精裝組每月末編制工程月報(bào)，對(duì)本月工程進(jìn)度、質(zhì)量、存在問(wèn)題、合作單位評(píng)價(jià)、工程款支付情況進(jìn)行全面整理，并報(bào)送項(xiàng)目主管副總、項(xiàng)目總及區(qū)域公司營(yíng)運(yùn)中心。具體由監(jiān)理組織土建總包、精裝修總包及各分包（主要是戶內(nèi)門、木地板、櫥柜等分包）一起對(duì)所需移交的工作面進(jìn)行檢查移交，具體的移交時(shí)間計(jì)劃如下：棟號(hào) 移交層次 移交時(shí)間9~11 層 6~8 層 3~5 層 .、6 棟2 層含大堂 9~11 層 6~8 層 3~5 層 、11 棟2 層含大堂 15~18 層 11~14 層 7~10 層 棟3~6 層 土建總包移交時(shí)必須滿足的條件土建總包必須全部完成圖紙所規(guī)定的初裝修內(nèi)容方可通知監(jiān)理組織精裝修總包及分包進(jìn)行 項(xiàng)目精裝修工程管理策劃書編制： 審核： 簽發(fā)： 24 工作面移交，具體要求如下：土 建 移 交 精 裝 修 的要 求 土建總包必須對(duì)精裝修總包提供的配合要求具體配合要求如下，可以由甲方與土建總包以補(bǔ)充協(xié)議的形式體現(xiàn)。 建立監(jiān)理工程周報(bào)及月報(bào)制度1）各主管監(jiān)理工程師必須每周將各自分管樓棟的精裝修施工情況進(jìn)行總結(jié)，主要是列明質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明施工方面存在的問(wèn)題和偏差以及解決辦法，周報(bào)必須在每周監(jiān)理例會(huì)前做好并上報(bào)甲方的主管工程師。 建立對(duì)監(jiān)理的考核制度每個(gè)月對(duì)監(jiān)理工程師進(jìn)行考核，根據(jù)考核情況決定監(jiān)理當(dāng)月的績(jī)效獎(jiǎng)金，并對(duì)監(jiān)理實(shí)行末位淘汰制，即對(duì)連續(xù)兩個(gè)月考核末位的人員進(jìn)行淘汰，具體考核辦法如下：監(jiān) 理 工 程 師 月 度 考核 表 對(duì)精裝修總包的管理精裝修施工管理是一個(gè)全過(guò)程的比較細(xì)致的管理工作，除了要我們的各方管理人員時(shí)時(shí)刻刻深入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)面、每一個(gè)點(diǎn)、每一個(gè)施工人員做深入細(xì)致的管理外，還必須要求我們掌握一定的管理方法才能對(duì)精裝修施工得心應(yīng)手的管理。 項(xiàng)目精裝修工程管理策劃書編制： 審核： 簽發(fā)： 25 2) 統(tǒng)一機(jī)具，施工中使用的小型機(jī)械、梯子、水桶等工具規(guī)格、樣式要統(tǒng)一。4）成品保護(hù)統(tǒng)一：選用統(tǒng)一的物料并按統(tǒng)一的方法對(duì)成品進(jìn)行保護(hù) 材料的分戶控制法以往的工程中，總包方總是將材料按總體用量統(tǒng)一交分包方使用與保管，而對(duì)于材料在施工過(guò)程中的使用與管理很少過(guò)問(wèn)，由于分包方的管理不力往往造成材料的大量浪費(fèi)，甚至影響到工期。如在使用中出現(xiàn)材料損耗超標(biāo)，則由責(zé)任人買單，如損耗降低則對(duì)責(zé)任人進(jìn)行增值獎(jiǎng)勵(lì)。 戰(zhàn)前培訓(xùn)制度每一個(gè)分項(xiàng)工作開始之前，由監(jiān)理（或甲方）組織施工單位管理人員（到班組長(zhǎng)）進(jìn)行戰(zhàn)前培訓(xùn)，把該分項(xiàng)工程的施工流程、操作要領(lǐng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行詳細(xì)的交底，并要求施工人員嚴(yán)格按照施工規(guī)程進(jìn)行施工。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部巡檢制度由監(jiān)理工程師組織，每半個(gè)月對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行一次巡檢，甲方、監(jiān)理、施工單位的所有管理人員均要參加。巡檢考核評(píng)分表時(shí)間： 位置： 施工單位： 考評(píng)人：考核內(nèi)容 分項(xiàng)總分 考核評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)分質(zhì)量 35 各工序質(zhì)量符合相關(guān)行業(yè)規(guī)范驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及我司《施工作業(yè)指導(dǎo)書》中的相應(yīng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、合同相關(guān)規(guī)定進(jìn)度 30 滿足合同進(jìn)度計(jì)劃規(guī)定要求安全文明施工、 25 施工現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生整潔，材料堆放規(guī)范， 項(xiàng)目精裝修工程管理策劃書編制： 審核： 簽發(fā)： 26 施工管理、成品保護(hù)臨電施工安全規(guī)范，勞保著裝齊全，施工機(jī)具完好，工完場(chǎng)清及時(shí)，成品保護(hù)及時(shí)到位與甲方和監(jiān)理的配合；對(duì)分包商的管理與配合10 服從甲方及監(jiān)理的管理，對(duì)甲方及監(jiān)理指令執(zhí)行順暢，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)或圖紙存在問(wèn)題能及時(shí)向甲方或監(jiān)理反映溝通并積極提出解決方案；對(duì)分包商進(jìn)行積極有效的管理及配合總分 100 終端激勵(lì)制度終端激勵(lì)法就是甲方對(duì)精裝修總包單位的一線工人針對(duì)工作表現(xiàn)進(jìn)行公開的精神與物質(zhì)的激勵(lì)，從而激發(fā)工人的責(zé)任心和積極性，處罰和獎(jiǎng)勵(lì)要實(shí)名，要當(dāng)場(chǎng)兌現(xiàn)，這樣才有力度。 獎(jiǎng)懲措施為了能更有效的進(jìn)行管理，充分運(yùn)用激勵(lì)及處罰的管理手段，我們?cè)O(shè)想甲、乙雙方共同出資一定數(shù)額的資金作為獎(jiǎng)勵(lì)基金，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工及管理中各種先進(jìn)的行為進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)對(duì)落后的行為也進(jìn)行處罰。 材料合格證進(jìn)場(chǎng)所有材料（包括甲供和乙供）都必須具備齊全的出廠資料（出廠合格證、使用說(shuō)明書、保修證明等） ；所有材料必須是環(huán)保產(chǎn)品，必須具備環(huán)保資格認(rèn)證；進(jìn)口材料還必須提供材料進(jìn)口的相關(guān)證明（報(bào)關(guān)單、商檢合格證等） 。材料報(bào)驗(yàn)嚴(yán)格按照材料進(jìn)場(chǎng)控制流程執(zhí)行（ 中） 。 材料現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)輸通道 材料的水平運(yùn)輸通道4 號(hào)樓材料從北側(cè)通道進(jìn)入；8 號(hào)樓的精裝修材料從南側(cè)進(jìn)入，要求這一側(cè)綠化的施工要給精裝修施工單位預(yù)留材料運(yùn)輸?shù)臅r(shí)間，精裝修施工單位的材料盡可能提前進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)送到各施工單元；11 樓施工材料從南側(cè)通道進(jìn)入。因此要求室內(nèi)電梯在精裝修施工后期具備使用條件并可以使用（大概時(shí)間為6 號(hào)樓在 09 年 9 月 15 日，11 號(hào)樓在 09 年 12 月 15 日） 。 （環(huán)保檢測(cè)是按戶抽檢還是全檢，需根據(jù)國(guó)家及市相關(guān)規(guī)定，具體待后續(xù)調(diào)研清楚再定） 竣工資料1）工程竣工后，施工單位將嚴(yán)格按照“工程竣工圖、文件編制規(guī)定”和國(guó)家檔案管理的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位組織驗(yàn)收；2）竣工后施工單位應(yīng)提供的資料和文件：(1)設(shè)計(jì)變更通知單,包括圖紙會(huì)審紀(jì)要及材料代用記錄；(2)原材料及半成品出廠質(zhì)量合格證及抽檢試樣代用記錄；(3)施工總結(jié)；(4)工程驗(yàn)收記錄，分項(xiàng)、分部及單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定記錄，重大質(zhì)量事故情況及處理記錄，施工缺陷處理明細(xì)表及附圖；(5)工程施工記錄，工程隱蔽驗(yàn)收記錄；(6)工程竣工資料要求按規(guī)定準(zhǔn)確、完整、清析并按規(guī)定分類裝訂成冊(cè)，在竣工驗(yàn)收前移交給甲方；移交的竣工應(yīng)一式五份，統(tǒng)一用 A4 紙尺寸。 項(xiàng)目精裝修工程管理策劃書編制： 審核： 簽發(fā)： 29 驗(yàn)房師驗(yàn)收由于社會(huì)上驗(yàn)房師組織的確實(shí)存在，為了明確了解驗(yàn)房師（包括業(yè)主）的驗(yàn)房關(guān)注重點(diǎn)，將存在問(wèn)題減少到最少，同時(shí)也為了在業(yè)主入伙時(shí)驗(yàn)房師的驗(yàn)房能更加順利，我們策劃在物業(yè)驗(yàn)收完成后，再請(qǐng)驗(yàn)房師組織安排驗(yàn)房師對(duì)全部房屋進(jìn)行一遍驗(yàn)收，并將驗(yàn)收問(wèn)題進(jìn)行全面徹底的整改，以切實(shí)提高業(yè)主的一次入伙率。 入伙檢查工具的準(zhǔn)備根據(jù)入伙計(jì)劃，要求各施工單位準(zhǔn)備入伙所需的相關(guān)檢查工具，入伙檢查工具的準(zhǔn)備必須滿足入伙的計(jì)劃安排。 開荒保潔入伙前各施工單位必須請(qǐng)專業(yè)保潔公司對(duì)各自施工樓棟進(jìn)行全面開荒保潔（包括消防樓梯間） ，保潔干凈后方可向業(yè)主移交。并由精裝修分包，將各戶鑰匙交由物業(yè)公司保管，在業(yè)主正式辦理入住前，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)。如有返修內(nèi)容，根據(jù)如下的表格進(jìn)行記錄， 項(xiàng)目精裝修工程管理策劃書編制： 審核： 簽發(fā)： 30 并及時(shí)交由施工單位進(jìn)行維修。 保修和回訪 保修1）業(yè)主入伙后，甲方將成立一個(gè)專門的維修工作組，統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理入伙后集中報(bào)修整改事宜，該組織視情況將存在 3~6 個(gè)月，過(guò)后將維修保養(yǎng)的管理工作全部移交給物業(yè)來(lái)進(jìn)行管理。 回訪1） 在工程竣工后七天內(nèi)和發(fā)包方簽訂保修合同，并制定回訪保修計(jì)劃，并報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)。3）對(duì)工程的保修工作，將由施工單位專人負(fù)責(zé)，他們將在發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后 6 小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)開始處理，一般問(wèn)題在 24 小時(shí)內(nèi)修理完畢，特殊問(wèn)題在 3 天內(nèi)處理