安溪某商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃及行銷策劃方-閱讀頁(yè)
2025-02-03 05:32本頁(yè)面
【正文】 表現(xiàn)作為安溪時(shí)尚品牌中心的優(yōu)勢(shì)資源，引入卡拉OK（量販?zhǔn)交蚋邫n包間）等娛樂項(xiàng)目，旅游產(chǎn)品中心、文化圖書城、鞋城、家居精品廣場(chǎng)等特色商業(yè)進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)域商業(yè)集客。第四章 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議在現(xiàn)有安溪商業(yè)中，詳細(xì)的商業(yè)規(guī)劃基本沒有，而作為本案的又一主要賣點(diǎn)，做好商業(yè)規(guī)劃，將有可能影響整體的銷售。具體操作時(shí)還需根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，在此只做粗略的布置；地下商場(chǎng)：量販大型超市、美食廣場(chǎng)及旅游產(chǎn)品中心；１＃：西式快餐、中高檔購(gòu)物商場(chǎng)、音像圖書城； ２＃、３＃、４＃、９＃、１０＃、１１＃：服飾品牌時(shí)尚中心；５＃、６＃、７＃、８＃：金融區(qū)、3C電器城（電腦、電器、電信）； ＊ 中間穿插日常消費(fèi)用品等商業(yè)作為輔助。而商業(yè)營(yíng)銷的成功借助于四種操作的結(jié)合：1. 市場(chǎng)力（地段造勢(shì)、商業(yè)引導(dǎo)、軟性炒作）；2. 策劃表現(xiàn)力（從項(xiàng)目名稱、建筑空間表現(xiàn)、銷售道具、海報(bào)、售樓處、立體廣告推廣等主方位的商業(yè)表現(xiàn)，包括潛力、價(jià)值、商業(yè)氣質(zhì)與熱銷氣氛的傳達(dá)與強(qiáng)化）；3. 銷售力（策略性地整體銷控與分期段推廣，對(duì)物業(yè)銷售加溫加壓，制造一波一波的銷售節(jié)奏并對(duì)整體銷售進(jìn)行把握控制。在成熟的商業(yè)營(yíng)銷中，完善的招商舉措與經(jīng)營(yíng)政策更是消除投資客心理顧慮，保障項(xiàng)目銷售的重要元素之一，也是商業(yè)物業(yè)完整的商品內(nèi)容之一。從時(shí)間上，簡(jiǎn)單可分為開盤入市形象推廣→分主題商業(yè)強(qiáng)化→銷售中廣告遞進(jìn)與銷勢(shì)引導(dǎo)三個(gè)部分。3. 全方位的組合式廣告推廣從售樓處、定點(diǎn)看板、宣傳車到報(bào)紙廣告形成點(diǎn)→線→面，全面營(yíng)銷，讓客戶落入視覺陷井，沖擊客戶理性，最終使客戶最大限度地接受商業(yè)的感性傳達(dá)與短期的投資回報(bào)“理性”，令客戶投資心理的弱點(diǎn)徹底暴露。在表現(xiàn)上做到：1. 項(xiàng)目室內(nèi)外效果圖的精致化處理與商業(yè)氛圍渲染，組合出時(shí)尚繽紛的商業(yè)檔次與仿真化的休閑購(gòu)物感受。3. 全套銷售平面設(shè)計(jì)上時(shí)尚繽紛、絢麗多彩、人潮洶涌的濃烈商業(yè)氣質(zhì)的表現(xiàn)。5. 將市場(chǎng)推動(dòng)力與銷售推動(dòng)力有效地結(jié)合在企劃宣傳的進(jìn)程中。操作方式特定絕版穩(wěn)賺投資。開發(fā)商承當(dāng)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。4．帶租約出售5．捆綁銷售（1+X銷售模式）注：回租采用“三權(quán)分立”原則；經(jīng)營(yíng)商家為承租人、開發(fā)商為出租代理人、業(yè)主為產(chǎn)權(quán)出租收益人。（可設(shè)定年投資回報(bào)率，并逐年遞增）開發(fā)商只作為租賃商家和業(yè)主投資人之間租金的中轉(zhuǎn)橋梁。分期加壓銷售控管策略：針對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)面積較大，包括多個(gè)主題功能的特性，建議采用多期開盤，分階段強(qiáng)銷的挖盤策略，以制造持續(xù)銷售勢(shì)頭，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目銷售進(jìn)度的調(diào)控。返租銷售：售后返租模式源自臺(tái)灣，盛行于上海、深圳、廣州、廈門、福州、泉州并取得了社會(huì)認(rèn)可。擠壓式銷售：第一層次，通過項(xiàng)目店面分割與區(qū)位定位策略的配合，在不同樓層與位置產(chǎn)生不同主力價(jià)位區(qū)間的銷售單元，形成一定性價(jià)比落差。第二層次，通過不同區(qū)域推案的先后順序與相繼入市，以新發(fā)售盤量刺激前一階段尾盤銷售，同時(shí)也形成客戶選擇在地點(diǎn)的性價(jià)比差，供銷售中進(jìn)行第二層面上的擠壓式銷售。在整個(gè)項(xiàng)目的推案過程中，項(xiàng)目就象是一個(gè)老鼠籠式子，客戶就象老鼠，而項(xiàng)目投資利基就是籠子中的誘餌，所以如何擴(kuò)大與表現(xiàn)項(xiàng)目投資價(jià)值，制造具有充分吸引力的誘餌，再通過各種刺激力的營(yíng)造，產(chǎn)生強(qiáng)大集客力，將更大量的老鼠引入向籠子，其三，通過現(xiàn)場(chǎng)銷售買氣的制造與擠壓，使眾多外圍客戶將內(nèi)層客戶壓進(jìn)籠子，同時(shí)以消除購(gòu)買疑慮，提高購(gòu)買滿意度與利益保障的體現(xiàn)等方式，將外圍客戶再向籠子里拉，始終形成強(qiáng)大的推拉作用，就是本項(xiàng)目老鼠籠式銷售的宗旨。同時(shí)我們的時(shí)間設(shè)定基本上要保證項(xiàng)目的主力銷售期控制在：* 項(xiàng)目主題建筑建設(shè)初見雛形之前。
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