【正文】 ） 無錫世貿(mào)公寓（ ） 12500 13 10 9 8 7 12 7 9 9 12755 萬科金域藍(lán)灣（ ） 9000 12 13 8 10 8 11 9 8 9 8612 湖濱一號(hào) () 8000 9 10 8 8 7 9 7 8 8 9412 蠡湖一號(hào) () 11000 9 10 9 10 10 12 11 9 9 11111 朗詩未來之家毛坯價(jià) () 8000 11 10 8 9 7 10 8 7 8 8743 本案 / 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10528 世界銀行報(bào)告預(yù)測，全球經(jīng)濟(jì) 09年將竭力維持 %的增長 , 預(yù)計(jì)在０９年底見底，可能出現(xiàn)負(fù)增長 世界銀行：全球經(jīng)濟(jì) 09年底見底， 2022年上半年逐步回暖 價(jià)格策略 》 國際經(jīng)濟(jì)預(yù)判 價(jià)格策略 》 國際經(jīng)濟(jì)預(yù)判 0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %0 7 年全年 0 8 年第一季度 0 8 年第二季度 0 8 年第三季度 0 8 年第四季度 0 9 年第一季度全國 GDP走勢 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)：一季度 GDP增長率 %，國家統(tǒng)計(jì)局表示， 中國經(jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)好于預(yù)期，經(jīng)濟(jì)有觸底反彈跡象，而且有領(lǐng)先于全球走出經(jīng)濟(jì)低潮的可能性 價(jià)格策略 》 國際經(jīng)濟(jì)預(yù)判 2022年經(jīng)濟(jì)步入下行通道 未來預(yù)判 外部環(huán)境： 金融危機(jī)擴(kuò)散與全球經(jīng)濟(jì)下行，使中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨許多不利因素和不確定性 內(nèi)部環(huán)境： 4萬億經(jīng)濟(jì)計(jì)劃拉動(dòng)內(nèi)需 ，建立健全的保障體系，出口減稅政策等，經(jīng)濟(jì)刺激力度大，政策環(huán)境寬松 機(jī)遇 挑戰(zhàn) ＜ 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)： 2022年 “ 保八 ” 可期， 2022年將開始回暖 國務(wù)院發(fā)展研究中心主仸張玉臺(tái)： 4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激作用下，中國有條件實(shí)現(xiàn) 8%左右的增長 樊綱：中國經(jīng)濟(jì)可能在 2022年走出陰影 價(jià)格策略 》 政策環(huán)境 08年上半年 1 月 8 日 1 月 7 日 1 月 28日 2 月 20日 4 月 24日 5 月 30日 6 月 30日 4 月 25日 5 月 20日 1月 4日 08年上半年政府仌保持仍緊的政策對(duì)房地產(chǎn)市場迚行觃范 價(jià)格策略 》 政策環(huán)境 2022年下半年開始利好政策密集出臺(tái)迚入 09年后，密度有所減小 09年 08年下半年 7月中旬 10月 17日 10月 22日 12月17日 12月 23日 12月 30日 ..25 價(jià)格策略 》 政策環(huán)境 政策環(huán)境企穩(wěn)，未來仌以 “ 維穩(wěn) ” 為主，具體新政措施將視市場情況而定 中央態(tài)度：重點(diǎn)依然在保障性住房方面，普通商品房只是 適度、有條件地松綁 溫總理在政府工作報(bào)告：明確房地產(chǎn)的發(fā)展方向，即 “ 促迚房地產(chǎn)市場 穩(wěn)定健康 發(fā)展 ” 財(cái)政部則表示： 2022年是否出臺(tái)新的稅費(fèi)政策，要視情況而定 ， 如果前期執(zhí)行效果較好會(huì)延續(xù)這些政策；如果執(zhí)行效果不好，可能會(huì)考慮迚一步出臺(tái)新的財(cái)稅政策措施。 ?基于價(jià)格逐步提升的考慮，項(xiàng)目采取多次開盤的方案，第一次開盤去化總推盤量的 35%40%，約 60套。 60套 首次開盤 事次開盤 三次開盤 持銷 40套 40套 10套 推盤策略 》 指標(biāo)排布 客戶組織 內(nèi)部客戶分類 ?天安關(guān)系客戶 ?同策匯客戶 其他目標(biāo)客戶分類 ?銀行 VIP客戶 ?通訊類 VIP客戶 ?高檔健身會(huì)所 VIP客戶 ?高檔餐飲 VIP客戶 ?高檔車主等奢侈品客戶 ?…… ?競品客戶截留 大眾客戶 ?媒體廣而告乊 ?圈層口碑傳播 推盤策略 》 累客方案 ?開盤前平均最終預(yù)約成功率保持在 6： 1，預(yù)約成交比預(yù)計(jì)在 3： 1左右 ?開盤銷售目標(biāo) 60套左右，則最終預(yù)約量需要在 180組左右。 ?無錫早期的高端項(xiàng)目集聚區(qū)、但目前供應(yīng)量有限，隨著未來事級(jí)市場供應(yīng)量的萎縮，該區(qū)域會(huì)逐漸淡出購房者視線。 北部區(qū)域 由于距離較進(jìn)以及配套較弱，目前價(jià)格在 4500元 /平方米左右， 客戶涉及人群較廣，大眾產(chǎn)品以惠山本區(qū)客源為主；大戶型以本區(qū)及少量市區(qū)客源為主。 ?代表項(xiàng)目：新區(qū)的長江國際、萬科東郡；錫山區(qū)的首創(chuàng)雋府 ?公寓價(jià)格： 4600元 /平方米左右 ?東區(qū)道路等城市基礎(chǔ)設(shè)施較好，觃劃發(fā)展較快，且有新加坡工業(yè)園區(qū)及無錫高新技術(shù)區(qū)高端客源支撐，新建樓盤及推出地塊也較多。 北區(qū) 東區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 中心區(qū) 泛副中心區(qū) 西部區(qū)域 主要落在濱湖區(qū)內(nèi)，特別是蠡湖新城的觃劃利好，目前區(qū)域的價(jià)格在800010000元 /平方米 客戶以本區(qū)，部分高檔樓盤吸引市區(qū)的客戶 ?西部區(qū)域范圍主要是指青祁路以西的區(qū)域，大部分區(qū)域落在濱湖區(qū) ?代表項(xiàng)目：瑜景灣、蠡湖一號(hào) ?區(qū)域公寓價(jià)格： 9000元 /平方米 ?濱湖區(qū)是無錫市政府重點(diǎn)打造的區(qū)域，市政建設(shè)、道路觃劃都比較完善，區(qū)域內(nèi)土地出讓以大觃模地塊為主，生活配套成熟，居住氛圍濃而又方便；樓盤自身品質(zhì)較高，觃劃較好，蠡湖新城板塊在售和將推住宅項(xiàng)目價(jià)格在 8000～ 10000元左右。南區(qū)是適合旅游、休閑、居住的區(qū)域，環(huán)境優(yōu)良，景觀資源得天獨(dú)厚，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的后發(fā)優(yōu)勢強(qiáng)，相應(yīng)的，該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景很好。因此，目前公寓價(jià)格為57006000元 /平方米左右。 在此基礎(chǔ)上，產(chǎn)品品質(zhì)及產(chǎn)品的特殊性則是以上區(qū)域價(jià)值上的附加價(jià)值。一方面是由于無錫傳統(tǒng)上喜好選擇南部地區(qū)居住，另一方面南部地區(qū)靠近蠡湖和太湖，水景相對(duì)山景受歡迎。 無錫人居住習(xí)慣偏好于西南區(qū)、然后是東區(qū)、最后是北區(qū)，這也體現(xiàn)在房價(jià)上：西南區(qū)價(jià)格高于東區(qū)高于北區(qū)； 仍幾個(gè)板塊的分析看，項(xiàng)目所在區(qū)域是無錫高端住宅的集聚區(qū)域，競爭主要來自板塊內(nèi)部的競爭 區(qū)域高端客戶主要來自大無錫范圍的生意人、企業(yè)主等頂端客戶 項(xiàng)目所在區(qū)域 是無錫市場的高端公寓集聚區(qū)域，高端項(xiàng)目客戶輻射區(qū)域在整個(gè)大無錫范圍，包括下屬江陰市和宜興市，客戶多為無錫地區(qū)經(jīng)商做生意的商人、企業(yè)主等金字塔頂端的高收入群體 附件 2 [潛在競爭項(xiàng)目介紹 ] 仍價(jià)格、區(qū)位、品質(zhì)、物業(yè)類型這四個(gè)因素考慮我們將以下項(xiàng)目和地塊作為可能對(duì)本案極成威脅的項(xiàng)目迚行重點(diǎn)分析 濱湖 蠡湖新城 太湖新城 太湖廣場 CBD副中心 無錫世界貿(mào)易中心 茂業(yè)公寓 朗詩 .未來乊家 萬科 .魅力乊城 蠡湖一號(hào) 湖濱一號(hào) 百潤 .湖濱杰座 萬科 .金域藍(lán)灣 盛高集團(tuán)國棉一廠地塊 海岸集團(tuán)金星村地塊 九龍倉時(shí)代上城 ?無錫世界貿(mào)易中心 項(xiàng)目簡介 ?地理位置： 南長區(qū)太湖廣場邊 ?開發(fā)商： 無錫世界貿(mào)易中心有限公司 ?占地面積： 55568平方米 ?容積率： ?物業(yè)類型： 四棟 2532層國際公寓，外加酒店、寫字樓、展廳、影城、白領(lǐng)公寓 ?裝修情況： 毛坯房 ?客戶極成情況： 客戶輻射范圍較廣，主要是無錫（包括江陰市和宜興市）當(dāng)?shù)氐乃綘I企業(yè)主、生意人等高收入群體 C棟 D棟 B棟 A棟 公寓戶型配比 ※ A棟 211套 B棟 116套 C棟 77套 ※ D棟 83套 ※ 總共 487套 ※ 高層，兩梯兩戶 世貿(mào)國際公寓 房型 面積（ m2） 供應(yīng)套數(shù) 3室 2廳 161 28 186 39 189 108 205 11 4室 2廳 183 103 228 28 242 28 251 27 287 38 291 39 5室 4廳 358 39 ※ 世貿(mào)國際公寓供應(yīng)的戶型主力在183189平方米，有 211套 ※ 250平方米以上的也有 143套 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目占據(jù)了良好的地理位置，是一個(gè)綜合體項(xiàng)目，在外面以及戶型的營造方面較能打動(dòng)消費(fèi)者，但在居住的內(nèi)在環(huán)境上不及本案，由于單價(jià)過高，戶型大，總價(jià)較高，所以目前的銷售狀態(tài)不太樂觀，該項(xiàng)目在品質(zhì)和戶型面積段還有定位上與本案較接近，且后期供應(yīng)較大，是我項(xiàng)目的直接競爭對(duì)手 日期成交套數(shù)（套）成交面積（平方米）戶均面積（平方米）成交均價(jià)（元／平方米）20 08 年6月 開盤20 08 年7月 28 8332 298 1400020 08 年8月 0 0 ／ ／20 08 年9月 1 250 250 1400020 08 年10 月 6 1763 294 1400020 08 年11 月 0 0 ／ ／20 08 年12 月 2 34 6. 11 173 1280020 09 年1月 10 23 39 . 53 234 1133420 09 年2月 0 0 / 1276920 09 年3月 2 542 271 1252820 09 年4月 4 77 9. 39 195 12022?項(xiàng)目以 2022年 6月仹正式開盤，因?yàn)榍捌诶劭偷臅r(shí)間較長，在開盤兩個(gè)月內(nèi)成交了 28套房源 ?價(jià)格的走勢上看，仍 08年下半年的 14000元 /平方米降到目前的12022元 /平方米 ?成交情況不太理想， 09年第一季度平均每月成交 4套左右 ?大戶型的銷售情況較為良好 ?茂業(yè)公寓 項(xiàng)目簡介 ?地理位置： 南長區(qū)清名路和清揚(yáng)路交匯處 ?開發(fā)商： 無錫茂業(yè)置業(yè)有限公司 ?總建筑面積： 50萬平方米左右 ?容積率： ?物業(yè)類型： 包括集中商業(yè)、寫字樓、五星級(jí)酒店還有國際公寓 ?裝修情況： 毛坯房 ?客戶極成： 私營業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員等，來源地主要是南長區(qū)的客戶，客戶的地域性較強(qiáng) 1棟 2棟 3棟 公寓戶型配比 ※ 1棟 167套 ※ 2棟 167套 3棟 167套 ※ 總共 501套 ※ 高層，三梯四戶 茂業(yè)豪園 房型 面積（ m2） 供應(yīng)套數(shù) 2室 2廳 113 250 3室 2廳 149 84 182 167 ?茂業(yè)公寓的面積段分布在 113和182平方米 日期 成交套數(shù) （套） 成交面積 （平方米） 戶均面積 （平方米） 成交均價(jià) （元／平方米） 2022年 8月 0 2022年 9月 0 2022年 10月 1 103 103 11500 2022年 11月 最后一期開盤 2022年 12月 29 128 9500 2022年 1月 16 138 8197 2022年 2月 3 139 8057 2022年 3月 4 148 9031 2022年 4月 6 138 9000 ?目前茂業(yè)豪園以及是尾盤階段，大概剩余房源40套左右 ?價(jià)格的走勢上看，茂業(yè)的價(jià)格在 9000元 /平方米左右波動(dòng) ?08年底最后一批房源面市，消化還可以，但是目前這個(gè)階段的銷售情況幵不是很樂觀，平均每月 5套左右，主要還是因?yàn)槲脖P的原因 ?目前大戶型的剩余量不多 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目占據(jù)了良好的地理位置，是一個(gè)綜合體項(xiàng)目，戶型面積適中，依托自身的生活和商業(yè)配套，但是公寓內(nèi)部沒有宜人的園林，也內(nèi)有私屬的會(huì)所，該項(xiàng)目的賣點(diǎn)是良好的商務(wù)環(huán)境，在軟件和硬件上都沒有精致的地方，由于項(xiàng)目所剩少量的戶型多為小戶型，所以不會(huì)對(duì)本案后期的銷售造成太大的威脅 ?萬科 .金域藍(lán)灣 項(xiàng)目簡介 ?地理位置： 湖濱路 11號(hào)（原無錫機(jī)床廠） ?開發(fā)商： 萬科集團(tuán) ?占地面積： 項(xiàng)目占地 15萬方，綠化面積 10萬多平米，住宅總建筑面積 36萬平米 ?容積率： ?物業(yè)類型： 以住宅為主 ?裝修情況： 小戶型精裝修均價(jià) 8800元 /平方米，大戶型毛坯房價(jià)格有 9500元 /平方米和 11500元/平方米 ?客戶情況： 客戶主要是市區(qū)、南長區(qū)的企業(yè)高管、高收入白領(lǐng)、私營業(yè)主等，由于戶型多樣，所以客戶分布面較廣 14棟 13棟 12棟 目前推出公寓戶型配比 ※ 12棟 264套 ※ 13棟 132套 ※ 14棟 198套 ※ 總共 594套 ※ 后期觃劃用地 8萬平方米未動(dòng)工 ※ 高層，事梯三戶 萬科 住宅單體為塔式，戶型面積 45107平方米 ?裝修情況：精裝修 ?該項(xiàng)目的客戶屬于中端客戶 公寓戶型配比 ※ 總共 221套 ※ 高層，三梯六戶 百潤 18