【正文】 為有必要按照市場需求定位以四星級酒店標準對酒店進行改造 。 總體來說，我們認為翻修的酒店應包括下列內(nèi)容： ? 提供現(xiàn)代設施和優(yōu)越的自然環(huán)境； ? 精心設計的園林景觀，與綜合功能配置方案中的其他元素融為一體； ? 通過裝修和設施配備提供高檔舒適的環(huán)境； ? 提供先進的會議和功能設施，滿足國內(nèi)和國際會議和活動（包括婚禮、展覽）需求； ? 齊全的娛樂和休閑設施； ? 融合當?shù)貍鹘y(tǒng)文化與現(xiàn)代設計的國際四星級標準度假設施；以及 ? 翻修的酒店設施應與球會、擬建的溫泉中心及精品酒店互補。 以下章節(jié)列出了我們對翻新酒店設施的建議 。 由于香格里拉 、 威斯汀及萬豪并未 開業(yè) ， 我們對其硬件構(gòu)成了解有限 ， 為了深入了解市場 ， 我們增加了以下另外 3家次要競爭對手作比較： ? ?？邙欀薨５氯鸹始覉@林酒店 305 間客房 ? 海南西海岸溫泉度假酒店 304 間客房 ? 海南文昌維嘉國際大酒店 300 間客房 26 客 房 （ 種類） 單元數(shù) 客 房 數(shù) 大 致 凈面 積 （平 方 米 ） / 單元 3 號樓 標 準客房 111 111 31 5 號樓 標 準客房 77 7 7 33 1 號樓 和 2 號樓 湖 景客房 174 174 40 3 號樓 和 5 號樓 園 景套房 6 6 9 8 1 號樓 和 2 號樓 湖 景套房 1 2 12 1 2 2 別墅 6 2 2 145 ? 5 5 0 合 計 / 平均 402 競爭酒店的客房構(gòu)成請見以下列表 。 ?？谟^瀾湖度假酒店共提供 525 間客房和套房 ， 是目前選定競爭酒店中最大的一家 。 競爭市場中的酒店標準客房平均面積約 30 平方米至 60 平方米 。 翻新酒店的空間規(guī)劃中準備在 1/2號樓增加 12間套房 ， 包括原套房及別墅在內(nèi) ， 套房總數(shù)達 36 間 ， 占總客房數(shù)的 9％ ， 接近市場標準 。 所有客房和套房均建議提供 4 套裝置浴室 。 以下為競爭市場的客房構(gòu)成作比較 。 該中心提供 846 座的中餐廳 、 7間包房 （ 最多容納 100 人 ） 、 一個 58 座的湖景火鍋餐廳和一個 560 座的露天燒烤酒吧 。 競爭酒店提供的餐飲設施數(shù)量為 3 個至 9 個不等 。分析發(fā)現(xiàn)每餐飲點對客房比例徘徊在 49 – 101 之間 ， 平均值為每 1個餐飲點對 57間客房 。 29 雖然每餐飲點對客房比例 (80)較競爭酒店平均值高 (57)， 但由于酒店核心市場為會展市場 ， 酒店功能配置方案中已預留兩個室內(nèi)及兩個戶外的宴會場所 ， 加上待南麗湖總體規(guī)劃開始實行 ， 餐飲設施數(shù)目將增加 。 以下為競爭市場的餐飲構(gòu)成作比較 。 該酒店每年舉辦博鰲亞洲論壇 ， 提供一個 2,592 平方米的宴會廳 ， 可容納多達 2,500 名客人 。 酒店功能配置方案中的會議空間為 1, 平方米 （ 即每間客房會議面積 ） 。 以下為競爭市場的會議空間構(gòu)成作比較 。 我們建議增加的休閑設施 ， 如室外溫泉泡湯池 、 健身室 、 Karaoke包房等等 。 酒店各部設備 、 陳設及家具項目中包括 : ? 酒店開業(yè)慶典； ? 開辦費； ? 不可預見費 。 大部分住宿設施的其他收入來源 （ 如餐飲與康娛收入 ） 主要受顧客人數(shù)影響 ， 大部分的開支情況也受入住率變化的影響 。 酒店管理公司可選擇調(diào)低房價以提高入住率 。 酒店的市場份額與入住率基于其市場預期競爭力，由滲透率來量化。在這個計算方式之下，市場份額代表酒店在總體市場需求中所占有的份額，而應得份額則代表待改造酒店在市場總供應量中所占有的份額 下表列出了翻新后的酒店按市場需求劃分的調(diào)整滲透率預測。翻新后的酒店擁有規(guī)模恰當?shù)墓δ茉O施 ， 預計能夠滿足現(xiàn)有和未來的省內(nèi) 、 外會議 、 餐飲和活動需求 。 基于這些事實 ， 我們設想酒店的會展部分滲透率將超出市場水平 。 因此 ， 我們預計酒店團隊部分的滲透率將從 2022年開始穩(wěn)定在 65%； 38 細分市場 2022 2022 2022 2022會展 98% 110% 120% 120%團隊 65% 65% 65% 65%散客 90% 100% 110% 110%商務 1% 2% 2% 2%市場總滲透率 51% 59% 69% 69%市場滲透率盡管訪問海南的國內(nèi)和國際游客的主要選擇標準是其是否能夠直接到達海灘，但由于重新定位的酒店將受益于高水平球會及溫泉中心的拉動效應，我們預計，酒店散客部分的滲透率將大幅提高， 酒店散客部分的滲透率將從 2022年開始穩(wěn)定在 110%；以及 由于南麗湖地區(qū)的企業(yè)需求小，我們預計商務散客部分的滲透率較低。 下表列出了由此產(chǎn)生的市場結(jié)構(gòu)，或按市場需求劃分的總獲得需求。 39 入住率預測 2022–16年 40 細分市場 2022 2022 2022 2022需求 8 6 , 1 4 8 8 7 , 2 2 7 9 2 , 0 0 6 9 2 , 0 0 6市場份額 2 8 . 9 0 % 2 9 . 0 0 % 3 1 . 0 0 % 3 1 . 0 0 %可獲得需求 2 4 , 3 9 9 2 7 , 8 2 5 3 4 , 2 2 6 3 4 , 2 2 6市場滲透率 98% 110% 120% 120%需求 5 4 , 2 1 7 5 4 , 8 9 6 5 7 , 9 0 4 5 7 , 9 0 4市場份額 1 5 . 5 0 % 1 6 . 0 0 % 1 7 . 2 0 % 1 7 . 2 0 %可獲得需求 5 , 4 6 2 5 , 7 0 9 6 , 4 7 4 6 , 4 7 4市場滲透率 65% 65% 65% 65%需求 5 3 , 0 4 0 5 3 , 7 0 4 5 6 , 6 4 7 5 6 , 6 4 7市場份額 2 0 . 0 0 % 2 2 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 2 5 . 0 0 %可獲得需求 9 , 5 4 7 1 1 , 8 1 5 1 5 , 5 7 8 1 5 , 5 7 8市場滲透率 90% 100% 110% 110%需求 3 6 , 3 8 2 3 6 , 8 3 7 3 8 , 8 5 6 3 8 , 8 5 6市場份額 0 . 4 0 % 0 . 8 0 % 0 . 8 0 % 0 . 8 0 %可獲得需求 1 6 6 6市場滲透率 1% 2% 2% 2%可獲得需求 3 9 , 4 1 0 4 5 , 3 5 5 5 6 , 2 8 4 5 6 , 2 8 4改造后酒店入住率 2 6 . 9 9 % 3 1 . 0 7 % 3 8 . 5 5 % 3 8 . 5 5 %整體市場總客房夜數(shù) 4 3 8 , 2 3 7 4 3 8 , 2 3 7 4 3 8 , 2 3 7 4 3 8 , 2 3 7應得份額 33% 33% 33% 33%整體市場已入住夜數(shù) 2 2 9 , 7 8 8 2 3 2 , 6 6 3 2 4 5 , 4 1 3 2 4 5 , 4 1 3市場份額 17% 19% 23% 23%整體市場入住率 52% 53% 56% 56%市場總滲透率 51% 59% 69% 69%商務會展團隊散客結(jié)論 —— 總?cè)胱÷? 平均房價分析 競爭市場定位 我們假設重新定位的酒店將需要 2年才能穩(wěn)定下來 。 鑒于南麗湖地區(qū)的商務散客需求缺失 ，我們預計酒店的滲透率將在競爭市場達到 69%， 因此其入住率將穩(wěn)定在 %。 平均房價更常見的正式定義是每個已售客房的平均價格 ， 用某一時段內(nèi)的客房總收益除以銷售客房數(shù) 。 通過競爭性定位來預測酒店的平均房價 。 該價格將確立特定范圍用以反映市場特性 ， 如價格敏感度 、 需求來源和入住率 。 可根據(jù)相關(guān)差別相應調(diào)整價格 。 其定價原因如下： ? 現(xiàn)有酒店將升級為國際四星級標準； ? 走創(chuàng)建品牌戰(zhàn)略 ， 由具備國際管理理念的從業(yè)人員負責經(jīng)營； ? 合理的功能配置； ? 翻新后 ， 酒店的實物產(chǎn)品和美化環(huán)境將被有效地結(jié)合起來 ， 成為一個有吸引力的度假勝地；以及 ? 重新定位的酒店是總體規(guī)劃的一部分 ， 規(guī)劃擁有大量休閑和娛樂設施 。當酒店入住率達到穩(wěn)定之后，平均房價通常在剩余經(jīng) 濟生命期內(nèi)將隨通貨膨脹率繼續(xù)增長。 我們預計酒店翻新后 ， 平均房價水平將在 2022年至 2022 年增長大約 120%(與現(xiàn)平均房價比較 )， 在 2022 年至 2022 年增長 %。 酒店預計在 2022 年的穩(wěn)定房價定位 ， 反映了現(xiàn)有麗湖銀灣大酒店的實際凈房價增加了人民幣 （ 按 2022 年價格計算 ， 從人民幣 220元增長到人民幣 元 ） 。 設立中國其他一線城市 （ 含港澳臺 ） 的代辦處 ， 主要與相關(guān)的旅游企業(yè)合作 ， 利用合作關(guān)系進行代辦處的設立 ， 以增加和推廣酒店在中國其他省份和城市的市場占有量 。 與集團其他相關(guān)企業(yè)進行聯(lián)合推廣合作 。 44 增加網(wǎng)絡宣傳和推廣渠道 ， 多方面對酒店進行品牌的推廣 。 （ 其主要功能可以自由組合機票 +酒店 ） 團購和會員合作機制的建立 與各大團購網(wǎng)站進行長期有限的合作機制 ， 重點推廣夜間空閑房和情侶套餐組合 。 45 新增市場所帶來的增量據(jù)我們的預測 ， 可為酒店前三年帶來 15%20%的 市場占有量 ， 可提高 3040%左右的客房入住率 。 我們根據(jù) 《 經(jīng)濟學人 》 的預測 ， 將年通貨膨脹率定為 4%。 穩(wěn)定年旨在反映酒店在生命周期中建成 、 高峰和低谷任一階段中的預期經(jīng)營業(yè)績 。 對酒店的營運收支預測中，我們使用了固定 /可變成分模型。根據(jù)一個已知的收支水平并計算出其固定和可變部分，從而可以做出相關(guān)預測。 客房收入取決入住率和平均房價這兩個變量。 47 餐飲收入 水療收入 ―酒店統(tǒng)一會計制度 ‖將食品收入定義為食品銷售所得收入 ， 包括咖啡 、 牛奶 、 茶和軟飲料 。 食品收入同時還包括會議室租賃 、 餐飲服務費 、 服務費和各種宴會雜項收入 。 如第 4 章設施完善計劃及設施推所述 ， 我們假設酒店將提供 5 處餐飲設施 ， 以為住宿客人和總體規(guī)劃中來自其他地區(qū)的外部客人提供一個更加具有吸引力的用餐氛圍 。 我們認為 ， 這個數(shù)字符合海南東北地區(qū)可比度假村水平 。 48 其他收入 客房支出 其他收入主要包括：電話 、 洗衣與干洗服務 、 付費電視節(jié)目和秘書服務等 。 客房支出由客房銷售所涉及的開支和客房及公共區(qū)域維修費用組成 。 由于管理人員可以根據(jù)客房入住率的需要靈活安排客房清潔工 、 行李員和酒店環(huán)衛(wèi)工的工作安排 ， 大部分酒店的薪資部分是固定的 。 因此 ， 薪金 、 工資和員工福利受入住率變化影響不大 。 雖然顧客人數(shù)受入住率的影響達 100%， 但是床單和其他經(jīng)營費用受入住率的影響非常微小 。 我們預測酒店的客房支出將與其它相同類型的品牌度假酒店的客房支出一致 。 49 餐飲支出 其他支出 行政及總務費用 營銷費用 餐飲支出由酒店的食品 、 飲料和宴會設施運營所必需的一些項目開支組成 。 因此 ， 我們預計穩(wěn)定年 （ 2022 年 ） 酒店的餐飲支出占餐飲總收入的 %。 我們根據(jù)可比歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)對其他支出做出預測 。 行政及總務開支包括所有行政部門員工以及并不直屬于任一部門的員工薪資 。 大部分行政及總務開支都是固定的 ， 除了現(xiàn)金富余和短缺 、 信用卡費用傭金和壞賬準備金 。 營銷費用由所有的廣告、銷售和促銷成本組成，旨在吸引新的客戶并保持現(xiàn)有客戶。我們預計酒店將在?？诩皟?nèi)陸重要城市建立銷售隊伍，雖然這可能會增加營銷費用的成本，鑒于酒店的內(nèi)陸位置，我們認為這部分成本略微提高尚算合理。 50 物業(yè)運營與維護費用 能源支出 物業(yè)運營及維護維護費用是很大程度上由管理者所控制的另外一項支出種類。 維護費用是一筆累積費用。如果一家酒店維持了一個低于正常水平的維護保養(yǎng)預算，那么將積聚起一筆相當大的推遲維護費。翻修酒店的物業(yè)經(jīng)營和維護費用在穩(wěn)定年（ 2022年）為總收入的 %。無 論入住率如何 ， 除去客房和會議室外 ， 酒店的大部分區(qū)域必須提供維持照明 、 供熱或供冷 。 因改造計劃中沒有配置 BAS