【正文】 第五篇 經濟效益評價 現(xiàn)金流量預計表（按全部 出售計） 萬元 一、銷售收入 2022年 2022年 2022 年 2022 年 2022 年 2022年 小 計 銷售均價 元 /㎡ 萬平方米 家具、家電 5000 5000 5000 5000 17500 37500 2500 15 建材、裝飾 3000 15000 9500 37500 2500 15 商業(yè)步行街 10000 6000 5000 5000 19000 80000 5000 8 小商品市場 5000 5000 2500 12500 2500 5 大型超市 2022 5500 12500 2500 3 餐飲、娛樂等 4000 2022 2022 10000 18000 4000 公寓 20220 15000 10000 7500 5000 57500 2500 23 別墅 5000 5000 3000 3000 3250 19250 3500 物流及輔房 2022 5500 7500 1500 3 賓館 15000 15000 3000 5 1寫字樓 3000 3000 1000 1000 4500 12500 2500 12．租金收入 2022 3000 5000 5000 1000 11000 市場培育 期 合 計 5000 65500 56000 53000 28500 79750 280750 92 二、成本支出 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022年 2022 年 2022 年 小 計（萬元） 土地 1000 11418 10660 23078 前期費用 500 500 100 100 100 100 600 2022 規(guī)劃設計費 150 650 800 800 300 300 3000 營銷策劃費 50 800 500 500 500 300 2650 家具、家電 4000 4000 5350 13500 建材、裝飾 2022 8000 3500 13500 商業(yè)步行街 3000 2022 3000 8000 小商品市場 2022 3000 5000 大型超市 2022 3000 5000 餐飲、娛樂 3000 2400 5400 1公寓 8000 6000 6000 5300 25300 1別墅 4000 3000 4000 11000 1物流及輔房 2022 2022 4000 1賓館 4500 5000 3000 12500 1寫字樓 1500 3000 2650 7150 1不可預見費用(15%) 1000 5000 4800 4700 1200 16700 1七通一平（區(qū)域） 2022 11000 2022 1000 1000 17000 1配套規(guī)費 940 3562 3187 2022 998 10687 1公司管理成本 100 200 300 300 300 300 300 1800 稅費 300 4000 3500 3200 2022 4200 17200 2招商銷售獎勵（ 1%） 100 800 800 500 400 200 2800 3000 500 3500 2推介與廣告（ 1%） 600 800 800 500 300 200 3200 2財務費用（按10%） 100 1500 2500 2500 2500 2500 1500 13100 合 計 1900 24008 76322 54337 48950 19698 7500 232715 財務預算表 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 合 計 投 入 1900 24008 76322 54337 48950 19698 7500 232715 銷售回籠 5000 65500 56000 53000 28500 79750 280750 自有資金 1900 6300 1800 10000 融 資 13000 12022 25000 還 款 25000 25000 年度贏余 0 292 2978 1663 4050 8802 47250 58035 注：收入為正，支出為負。 四、社會經濟效益 本項目由于屬區(qū)域性成片開發(fā)，且所涉行業(yè)為商貿餐飲、娛樂、賓館、物流、加工業(yè)等行業(yè)，其開發(fā)進程恰與馬鞍山市的未來發(fā)展同步，可以預見將獲得顯著的社會效益和可觀的經濟效益。 觸發(fā)產業(yè)鏈上下游產業(yè)和相關服務業(yè)的發(fā)展 本項目以商貿、服務業(yè)為龍頭 ，其經濟能量將通過產業(yè)鏈傳遞到上、下游產業(yè)和相關服務業(yè)（如加工業(yè)、餐飲業(yè)、賓館、地產等）。 有效地改善就業(yè)狀況 未來幾年內將有數(shù)以億計的農村勞動力轉移到城市，社會就業(yè)形勢十分嚴峻。 促進招商引資 投資環(huán)境改善，市場繁榮，必將促進馬鞍山市的外向型經濟發(fā)展。同時，本 項目建成之后，由于商業(yè)功能的健全，將使馬鞍山市的消費變輸出為輸入，從而強化馬鞍山市的中心城市地位。 第六篇 營銷計劃 一、營銷策略 本項目延聘上海著名房產營銷策劃公司 —— 上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔任本項目的全程營銷策劃。 在批發(fā)市場項目上，我們與浙江萬事利集團等建立戰(zhàn)略合作伙伴 關系，充分利用他們的社會資源和開發(fā)經驗進行運作。招商的切入時機、招商的前期調研與策劃是決定招商成功與否的主要因素之一。為此，本項目擬將現(xiàn)代營銷組合原理移植到項目招商的全過程之中。為招商服務的市場調研，其任務主要是馬鞍山市市場情況，如相關市場分布規(guī)模、商品品類、租金價位，商品品牌代理商與主要分銷商的實力、 銷售額、目前的銷售情況和潛在的消費能力，消費者的需求等。 組織招商班子。招商工作可以委托某家富有招商運作經驗且熟悉該地區(qū)市場的商務顧問承擔，也可以招聘有招商實踐經驗的人員具體實施。對招商人員進行集中培訓，包括儀表、接待、招商日記、談判與溝通技巧，招商策略等，以利提交招商成功率。在確定項目賣點的基礎上，制訂由粗而細，由稀而密的廣告宣傳計劃。廣告宣傳前 期以介紹開發(fā)商的實力與信用、項目的實施規(guī)模與配套條件為主。廣告宣傳可通過效果圖、模型、軟性文章、傳媒廣告、活頁廣告和戶外廣告等多種形式。特別需要以富有誘惑力的廣告詞來呼喚對象的潛在意識。 制作一份《招商手冊或招商說明書》（邀請函）。 市場內部分區(qū)平面圖（產權圖與經營圖）。市場的營銷或租賃價格需要參考當?shù)睾椭苓叧鞘械氖袌鰞r位，營銷方式既要有明確的標準，又要有相對的靈活性，價格在周邊城市中具有競爭力。 招商計劃與該區(qū)域開發(fā)建設進度的協(xié)調性，使招商、 造市、 城區(qū)管理同步進行。 第八篇 管理團隊 安徽省新都建設股份有限公司（下簡稱本公司）由五個發(fā)起人：蘇州市農工商房地產開 發(fā)有限公司、秦偉 .趙國毅、張群 .秦蘇驊。 本公司決策和管理層文化素質較高，經營理念超前，具有豐富的市場運作經驗，并已組建了一個在資本運作、資源整合、招商引資、市場開發(fā)、市場營造、市場管理等方面具有較強能力的專業(yè)人才班子。 團隊主要成員介紹如下： 秦 強：上海同濟大學本科畢業(yè)；復旦大學、交通大學房地產研究生畢業(yè)。 秦 偉：浙江省優(yōu)秀企業(yè)家，浙江金華恒興（恒盛）化纖有限公司董事長、蘇州國成投資有限公司董事長、蘇州恒通化纖母粒有限公司董事長、本公司董事。 劉東寧：研究生學歷，曾擔任多家著名外企總經理，具有豐富的管理經驗，資深策劃師，現(xiàn)任本公 司總經理。 陸小紅：全國注冊市場總監(jiān)，公司市場部經理?，F(xiàn)任批發(fā) 市場項目公司總經理，具有豐富的市場開發(fā)、市場招商和市場培育的成功經驗，在江浙已成功的開發(fā)了數(shù)個大型批發(fā)市場。 延聘由浙江著名規(guī)劃師吳偉進領銜的浙江浙華建筑設計事物所為本項目總體規(guī)劃及單體設計。 我們 企業(yè)的宗旨是：誠信為本。 團隊的精神是：以人為本，重視員工，堅持公司、員工、客戶、合作伙伴共同發(fā)展。 一、 政策風險與對策 由于局部地區(qū)房地產過熱，央行會對房地產信貸政策作進一步的調 正，以致影響到房地產的經營活動和方式。 1）制訂周詳?shù)臐L動開發(fā)實施計劃，并付諸計劃一定的彈性，出售與出租相結合，保證有足夠的資金回籠和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 3）引進境外投資基金。 本項目屬招商引資項目，享受中西部引進中外合資企業(yè)優(yōu)惠政策。 二、市場風險與對策 對于市場風險我們采取的方法是： 依靠本案的成本優(yōu)勢、政策優(yōu)勢縮短開發(fā)周期 ，搶占市場。 營造市場 :充分利用現(xiàn)有的社會資源去廣東 ,江浙招商 ,同時引導當?shù)厣碳夜餐瑺I造和培育市場。 第十篇 說 明 本商業(yè)計劃書僅供公司董事會成員和經過選擇的合作伙伴，在對本項目參與 討論時使用。其中任何內容在未經本公司董事會許可的情況下，不準向他人泄露。 香港美聯(lián)物業(yè)、上海華燕置業(yè)、上海優(yōu)瑞、美國國際標準項目研究院和本公司市場部為本項目作了大量的市場調研和項目可行性分析；新加坡 CPG，加拿大 Y+W，加拿大華凱國際建筑設計，浙江浙華建筑設計事務所為本項目總體規(guī)劃與定位提出了寶貴意見 ,在此一并表示感謝。因此，本計劃書僅供投資者在評估項目時參考。湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年 5 月馬鞍山房地產市場分析報告》 14 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年 5 月佛山房地產市場分析報告》 38 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年 5 月鞍山房地產市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年 3 月運城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年 14 月三亞房產情況》 4 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《博思堂 2022 年 7 月 12 日－ 2022 年 7 月 18 日長沙地產廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《博思堂 2022 年 5 月 10 日－ 2022 年 5 月 17 日長沙地產廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《博思堂 2022 年 5 月 3 日－ 2022 年 5 月 9 日長沙地產廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年重慶主城區(qū)潛在供應研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年內蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年阜陽易景國際項目市場調研報告》 31 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年撫州市房地產市場調研報告》 54 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年 6 月 18 日宿遷市市場分析報告》 25 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年 2 月 1 日長春房地產市場調查研究報告》 23 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《中原 2022 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13 日 — 8 月 19 日）》 1 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2022 年 15 月全國房地產市場運行數(shù)據(jù)研究》 10 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2022 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《 2022 年 5 月佛山市房地產市場月度報告》 15 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《中航國際 2022 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《同策經典合院別墅項目產品透析》 22 頁 研究報告 2022 年 09 月更新 《前線機構 2022 年福建