【正文】 業(yè)服務有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 28 對 護管 員進行消防業(yè)務知識培訓，掌握國家有關消防的法規(guī)和制度，熟悉小區(qū)自動消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。 在加強日常防火工作的同時，還要做好滅火的準備工作，制定火災應急行動實施預案，以備一旦發(fā)生火災，能及時有效地組織自消自救，對重點崗位、重點部位落實責任到人，將火災的損失降低到最小程度；成立 護管 員為主、小區(qū)工作人員為輔的消防隊，每年進行 1－ 2次實地消防方案預演。 三、車輛管理 做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口設置禁鳴限速標志，對臨時停車車位進行劃線，使小區(qū) 內(nèi)車輛停放井然有序，保障小區(qū)道路暢通。 物業(yè)中心 將設置專門的車輛管理人員，負責發(fā)放停車卡、進行車輛鶴壁宇馨物業(yè)服務有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 29 引導、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。 第四章 清潔衛(wèi)生管理方案 嚴格執(zhí)行小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標準和員工考核制度，確保小區(qū)常年干凈整潔。結(jié)合小區(qū)實際情況，制定如下管理方案： 一、管理目標 通過嚴格的衛(wèi)生工作標準和有效的管理監(jiān)督機制，確保小區(qū)公共場所保潔率達到 98％以上。 （二）工作時間 擬定上班時間為 上午 7： 3011:30 下午 14:3018： 30。 三、衛(wèi)生 標準 目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡。 標識牌、公共設施目視無明顯灰塵； 不銹鋼表面無污跡。 墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。 小區(qū)外道路、綠地無雜物等。 鶴壁宇馨物業(yè)服務有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 31 一、具體實施方案 項 目 方案 實施效果 修剪 喬木：每年修剪 2 次 無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側(cè)枝分布均勻 灌木：每年修剪 5 次以上，枯黃枝葉及時剪 除，枯葉要即刻清除 使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊 草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長速度不定期修剪 無雜草，草坪、草地目視平整 澆水 根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周 1 次。樹木缺株在 1％以下 耕種 除雜草 施肥前和下大雨后進行松土，每年不少于 6 次 草坪無明顯雜草，樹木底下土層不板結(jié)，透氣良好 放風 排澇 巡查 每天巡查一次 暴風雨后查看草坪無積水，樹木無倒斜 二、人員配置 小區(qū)配備（或兼職）一名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護知識，熟悉花草樹木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對花木的品種 、布局有一定的研究，對花木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土，及時修枝整形、補栽補種，處理枯枝落葉，清理場地。 鶴壁宇馨物業(yè)服務有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 32 根據(jù)土質(zhì)、花木生長期、花木品種和配置需要，及時進行施肥。 根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長情況等因素進行修剪整形，保持良好的觀賞性。 第六章 檔案的建立與管理 物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。隨著現(xiàn)代科學技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標邁進，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。 資料的收集堅持內(nèi)容真實的原則，根據(jù)實際資料和信息資料的鶴壁宇馨物業(yè)服務有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 33 內(nèi)容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大資料的來源渠道。整理的重點是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。 檔案按不同業(yè)務性質(zhì)、編號、造冊、編 輯，分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。 第七章 小區(qū)、文化活動建設 協(xié)助業(yè)主（使用人）搞好各項小區(qū)活動、文化活動宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日布置。 二、與社區(qū)居委會的合作 與社區(qū)居委會協(xié)作，共同創(chuàng)建文明小區(qū)形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動融洽與社區(qū)居委會配合開展工作。 鶴壁宇馨物業(yè)服務有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 35 不在公共場所 、走廊堆放物品，占用公共場所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。 業(yè)主應遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。 維護公共治安秩序，做好防火防盜工作，嚴禁非法攜帶槍械、彈藥，嚴禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品，嚴禁賭博。 見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭。 支持和配合物業(yè) 物業(yè)中心 做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)管理、服務獻策獻計。 鶴壁宇馨物業(yè)服務有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 36 （三）特色服務 我公司提供空置房出租和代管服務； 我公司即將提供家政服務。由此，業(yè)主委員會的籌建工作是我公司中標后一項重要工作內(nèi)容，我公司將采取以下措施： 根據(jù) 鶴壁 市《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，當物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主入住率達 50％以上時，應該成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。經(jīng)籌委會公告舉行業(yè)主代表大會成立大會，在第一次業(yè)主代表大會中，由業(yè)主代表投票，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會委員。 物業(yè)公司接受業(yè)主委員會監(jiān)督并定期向業(yè)主委員會報告工作。 鶴壁宇馨物業(yè)服務有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 37 第五部分 前期物業(yè)管理服務方案 第一章 前期介入 物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。 一、前期介入的主要內(nèi)容 （一）對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議， 對所管物業(yè) 進行 全面了解 根據(jù)人性化、大量的人文習慣以及微觀使用效率等 ,針對物業(yè)設計注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個方面的質(zhì)量 ,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟 ,以便充分發(fā)揮物業(yè)價值。 我們將對 諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設施建設、設備安裝等物業(yè)的情況 進行了解，達到 了如指掌 ， 對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄 ， 更好地為業(yè)主服務。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空調(diào)設備及電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。 場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。 （三） 建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡關系 、希望。 。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應設 計物業(yè)管理模式，制定相應的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設置、人員聘用、培訓等工作。 二、人員安排 按進度陸續(xù)入現(xiàn)場，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有鶴壁宇馨物業(yè)服務有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 39 關設備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設備設施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗收和房屋設施的預驗工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗收相關工作；投入入住前的各項工作。 小區(qū)綜合驗收前，按照小區(qū)條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗收工作，包括用房、資金、資料、房屋設備設施等內(nèi)容。 三、前期管理及監(jiān)督 物業(yè)中心 成立后， 物業(yè)中心 主任編寫入住工作方案，配備 物業(yè)中心工作人員，制定開辦采購計劃； 治安方面：熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設施，明確人員排班及各崗位工作職責； 車輛管理：設 計安裝小區(qū)道路標志，建立完善車輛管理制度； 垃圾清運：確定臨時裝修垃圾堆放處。 第二章 入住管理 鶴壁宇馨物業(yè)服務有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 40 一、舉行簡樸溫馨的入住儀式 為使業(yè)主在短時間內(nèi)了解、熟悉物業(yè)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請房產(chǎn)公司相關領導在小區(qū)舉行簡樸溫馨的入住儀式。 設立入住手續(xù)辦理場地，有咨詢、資料分發(fā)（業(yè)主手冊、裝修管理規(guī) 定等），收取相關費用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗房服務等，由專職人員提供一條龍服務，精心安排入住程序。 提供集體辦理和上門服務等服務項目。 印制收費標準宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時一同發(fā)放。 第三章 裝修管理 一、裝修控制流程 鶴壁宇馨物業(yè)服務有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 41 業(yè)主辦理入住手續(xù)； 對業(yè)主和裝修公司進行裝修講解； 對裝修方案進行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》； 裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督； （對違章裝修的）立即指出，上門以理說服業(yè)主，以情打動業(yè)主，使其改正； （若仍不糾正的）采取相應的制止措施，向政府職能部門反映，以取得行政上的支持。 三、裝修備案 根據(jù) 鶴壁 市《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定進行備案。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設施及管線、電訊、有線電視、供水、供電等管線。 裝修材料符合防火規(guī)定。通過鶴壁宇馨物業(yè)服務有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 42 現(xiàn)場巡查，及時與業(yè)主溝通，了解施工方案 、裝修工程進展，把違章裝修消滅在萌芽階段。 五、違章裝修處理 業(yè)主裝修備案中，服務中心分別與業(yè)主簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清 物業(yè)中心 、業(yè)主、裝修施工單位之間的責、權(quán)。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取支持和理解，讓業(yè)主自覺接受整改要求。對違章裝修并無視一切的業(yè)主，將上報行政職能部門，由相關部門解決處理。 小區(qū)內(nèi)各種智能化設備處于調(diào)試、試運行階段，業(yè)主對設備的運行、使用還不夠了解，誤報、出錯率高，治安壓力大，管理難度大。 （一）治安隊伍建設 按照高標準建立一支高素質(zhì)的治安隊伍，嚴格招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，建立業(yè)務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，實行10％末位淘汰制。 物流控制 對物資流動實施申報制、盤查制和登記制； 業(yè)主物品的搬出應主動向門崗申報，并嚴格按照規(guī)定進行登記； 治安人員有責任和義務對物資的出入進行禮貌檢查； 所有物資流動實行登記放行制度。 （三）加強與相關部門的配合 鶴壁宇馨物業(yè)服務有限公司 中央公園物業(yè)管理方案 44 與當?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。 二、財務公開監(jiān)督制度 根據(jù)相關管理規(guī)定，制定以下財務公開監(jiān)督制度。 三、收入及支出測算