【正文】 合作，完成上級交辦的其它任務。 監(jiān)控崗： ? 熟悉掌握保安監(jiān)控、消防報警等設(shè)備的技術(shù)性能及操作方法，熟悉各部門消防設(shè)備的分布情況。 ? 主動發(fā)現(xiàn)監(jiān)控上的各種動態(tài)情況，及時通報各有關(guān)崗 位，消防 第 35 頁 共 52 頁 系統(tǒng)報警或接到報警電話，應立即用對講機通知就近的保安人員趕赴現(xiàn)場予以處置，同時做好詳細記錄。 ? 對監(jiān)控、報警儀器做經(jīng)常性的清潔保養(yǎng)工作。 ? 對于聯(lián)系工作的電話或來訪客，要熱情禮貌地應答接待，對客人打錯或誤打的報警電話要耐心解釋，溝通要清楚表達，避免誤會。 ? 做好對講機、電筒的電池充電和交接記錄工作，需換電池時應通知部長。 ? 值勤時應正確使用和保管崗位內(nèi)的所有物品，當班時因?qū)Ρ景啻问褂玫奈锲坟撚腥柯氊煟唤影鄳獙ξ锲返姆N類、數(shù)量及完好程度進行檢查登記。 ? 發(fā)揮工作主動性，積極參加培訓，搞好員工之間團結(jié)合作，完成上級交辦的其 它任務。 ? 認真履行小區(qū)車場管理規(guī)定，不得疏忽職守。 ? 當值時不隨便脫崗，夜間值勤要精力充沛，不打瞌睡。 ? 文明服務禮貌待人，服務周到，不刁難頂撞客戶，達到清正廉潔。 ? 認真做好室內(nèi)及環(huán)境衛(wèi)生。 ? 提供物業(yè)設(shè)備的更換計劃 和安排年度工程維修預算。 ? 審批所有裝修圖紙以及大小技改工程，報項目領(lǐng)導批準。 ? 確保所有設(shè)備正常運作。 ? 行使檢查所有運行設(shè)備和所有房屋建筑設(shè)備設(shè)施的職責。 ? 聯(lián)同客戶服務中心（特別是保安系統(tǒng)）共同進行年度防火系統(tǒng)的測試和消防演習。 ? 與供電局、電 話局、煤氣公司、自來水公司、燃料公司及有關(guān)物業(yè)設(shè)備供應商及維修公司等業(yè)務單位搞好關(guān)系，在聯(lián)系確定各種設(shè)備設(shè)施維修業(yè)務中盡力維護公司的利益。 ? 準備好所有安全設(shè)備和搶救措施，以防緊急情況。 ? 每年進行兩次員工評估，包括技術(shù)評估、工作表現(xiàn)評估等，并提出存在的問題和需要改進之處。 ? 提交每月 /年度的能源消耗統(tǒng)計報告，包括水電、煤氣和燃油。 第 38 頁 共 52 頁 ? 安排技工的工作任務和編制值班時間表。 ? 對員工的工程維修工作進行質(zhì)量監(jiān)控。 ? 對新進員工進行工程技術(shù)業(yè)務培訓。 3）工程領(lǐng)班 強弱電組 日常管理工作： ? 協(xié)助工程部長處理日常工程管理工作，貫徹執(zhí)行有關(guān)工程管理制度，督促檢查落實情況。 ? 控制工程材料、物品的支出及編制工程采購計劃。 ? 了解倉庫庫存情況，需補充維修材料物品應及時作出采購計劃。 ? 管理運行班組之日常事務。 第 39 頁 共 52 頁 ? 負責裝修圖紙中有關(guān)供配電方面的審核，上報工程部長審批。 變電系統(tǒng)： ? 確保高壓和低壓變配電、照明及其它強電系統(tǒng)設(shè)備運作正常，并制 定定期保養(yǎng)維修計劃。 ? 準備所有安全設(shè)備及搶救措施，以防緊急事故。 弱電系統(tǒng) ： ? 確保消防報警、保安自動化系統(tǒng)及其它弱電系統(tǒng)設(shè)備運作正常，并制定定期保養(yǎng)維修計劃。 ? 經(jīng)常了解分析消防監(jiān)控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)，提出合理化建議，以確保設(shè)備處于有效狀態(tài)。 ? 負責對于公司員工正 確使用相關(guān)的設(shè)備進行培訓。 空調(diào)、給排水組 預先維護 ： ? 確保所有主要設(shè)備正常運行。 ? 制定所有設(shè)備檢查和維修之記錄。 ? 嚴格控制水、蒸氣等能源的消耗，必要時與工程部長商討有關(guān)節(jié)約政策或措施。 ? 經(jīng)常了解分析物業(yè)各種設(shè)備的運行 /使用情況，提出合理建議，以確保各種設(shè)備 /設(shè)施運作處于最佳狀態(tài)。 ? 負責裝修圖紙中有關(guān)空調(diào)方面的審核，上報工程部長審批。 維修組 ? 安排及監(jiān)管本物業(yè)土建裝修的更改、擴建、新建及維修保養(yǎng)。 ? 負責對客 戶新建、擴建及改建的土建裝修施工做好準備，協(xié)調(diào) 第 41 頁 共 52 頁 及管理施工現(xiàn)場，確保客戶能及時使用場地。 ? 準備好所有安全設(shè)備和搶救措施，以防緊急情況。 ? 負責本物業(yè)維修保養(yǎng)用料計劃及控制。 ? 對本物業(yè)有關(guān)系統(tǒng)、區(qū)域做經(jīng)常性巡視、檢查，以確保運作正常。 ? 監(jiān)督檢查下屬員工的工作狀況。 ? 每月底 前向工程部長提交月報表，包括但不限于：工程維修單統(tǒng)計、工程維修用料統(tǒng)計、工程維修用料備料計劃、每月倉庫庫存記錄。 ? 負責變配電站的安全運行，組織各項工作并參照市電力局關(guān)于變配電站安全運行管理標準，貫徹落實有關(guān)管理制度。 ? 嚴格遵守設(shè)備運行工作程序、操作方式。 ? 服從上級領(lǐng)導指示、安排，并及時反映值 班中出現(xiàn)的不正常情況。 ? 當值時須穿著整潔的工作服，遵守公司《員工手冊》有關(guān)規(guī)定。 電梯技工及弱電技工 ： ? 每天早上對物業(yè)的所有電梯、扶梯等進行例行檢查，確保電梯運行正常。 ? 負責樓宇監(jiān)控系統(tǒng)，包括廣播、閉路電視、保安監(jiān)控以及樓宇自動化等系統(tǒng)設(shè)備進行經(jīng)常性保養(yǎng)、維修、確保系統(tǒng)處于最佳狀態(tài)。 ? 服從上級的工作安排。 ? 完成上級領(lǐng)導或公司臨時安排的其它工作。 ? 定期性對上述系統(tǒng)水箱、過濾器等進行常規(guī)清潔及保養(yǎng)工作。 ? 負責對本物業(yè)的土建、裝修金屬材質(zhì)的加工、更改和焊接工作。 ? 服從上級的安排及處理日常緊急修理等有關(guān)工作。 ? 完成上級領(lǐng)導或公司臨時安排的其它工作。 ? 定期、常規(guī)性地對上述系統(tǒng)、設(shè)備進行保養(yǎng)維修及檢查工作。 ? 當值時須穿著整齊的工作服，遵守公司《員工手冊》有關(guān)規(guī)定。 空調(diào)工： ? 熟悉安全操作制冷機組及有關(guān)附屬設(shè)備，保證會所、銷售部空調(diào)系統(tǒng)正常工作。 ? 定期、常規(guī)性地對上述系統(tǒng)、設(shè)備進行保養(yǎng)維修工作。 ? 密切與中央監(jiān)控室聯(lián)系，協(xié)同處理設(shè)備運行中出現(xiàn)的問題。 ? 完成上級領(lǐng)導或公司臨時安排的其它工作。 ? 做好本部門日常服務、行政管理等各項文秘工作及事務。 ? 協(xié)助安排本部門的各種管理會議，并做好會議記錄。 ? 保存及整理部門各項工作檔案、圖紙等資料文件。 ? 做好本部門內(nèi)部文件傳遞及信息溝通工作。 ? 每日下班離開辦公室之前，注意將計算機、電燈、空調(diào)等電源關(guān)掉，保障安全。 第 45 頁 共 52 頁 三、 服務的模式 “貼心管家式的服務” 就是業(yè)主通過他的客戶助理，就可以得到家居生活上所需要的各種便利以 及物業(yè)管理服務中所提供的各種常規(guī)服務，“想業(yè)主之所想，做業(yè)主之想做”，“讓業(yè)主滿意”將成為我們服務的忠旨。 通過封閉式的圍墻，高尖技術(shù)的紅外線屏障和閉路監(jiān)控以及行之有效的管理制度實現(xiàn)其封閉管理。 根據(jù)各時段我們的“貼心管家式服務”可分為： （一） 前期介入 1．前期管理工作計劃 1） 階段劃分：自中信物業(yè)凱旋城籌備小組成立起至工程接管驗收起 第 46 頁 共 52 頁 止。 3） 人員配置：根據(jù)凱旋城物業(yè)管理要求，以精干高效的原則按部門配置招聘相應的人手。 a 與工程部與經(jīng)營計劃部聯(lián)系，發(fā)解工程概況； b 確定管理處辦公室的裝修方案； c 對凱旋城 VI 系統(tǒng)、公共設(shè)施、場地、功能和外觀等提出建議。 C．制定凱旋城物業(yè)管理的各項規(guī)章制度。 F．與經(jīng)營計劃部商討收樓和收樓前 的準業(yè)主與面會的工作方案。告訴業(yè)主在凱旋城只要通過他們的“貼心管家”，就能理決問題，而不需要在各部門之間頻繁往返。 第 47 頁 共 52 頁 H．協(xié)助公司進行清潔公司的招標工作。 配合銷售部門，通過業(yè)主通訊的形式，與業(yè)主進行前期的必要的溝通；站在業(yè)主角度對項目 工程提供合理化建議。 2．收樓及裝修期間 1）階段劃分：自業(yè)主入伙開始。 3）工作重點：將業(yè)主入伙時可能遇到的所有問題細致考慮，詳盡安排，并告知全體員工以統(tǒng)一的口徑回復業(yè)主。 4）人員配備：本著工作管理的需要， 按凱旋城管理處組織架構(gòu)配備的人員到位。 b) 對裝修按規(guī)定實施嚴格管理，包括裝修公司資格審查，裝 第 48 頁 共 52 頁 修內(nèi)容的審核、裝修工人的管理和日常裝修管理的巡查。 d) 根據(jù)凱旋城小區(qū)的實際情況，對小區(qū)的治安和車輛進行有效的管理。 為配合業(yè)主收樓，我們還提供： 無償服務 ： 1. 空調(diào)機選 型的咨詢和建議服務。 3. 由“貼身管家”親自 對工程遺留問題進行及時的跟進，并及時向業(yè)主反饋 ，提醒業(yè)主避免因違規(guī)裝修而帶來不必要的麻煩和損失。 第 50 頁 共 52 頁 有償服務： 1. 家政服務 —— 家庭清潔、保姆或鐘點工、燙洗、托管等服務、搬家服務； 2. 家教服務 —— 通過聯(lián)系朝天小學，為業(yè)主提供家教服務； 3. 電器維修服務 —— 各種家 電預約維修； 4. 空調(diào)供應服務 —— 通過聯(lián)系供應商，提供比同類市場更優(yōu)惠的價格和優(yōu)秀的服務； 5. 在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一家類似“ 711”的有 24 小時服務的小型自選商場，為業(yè)主提供生活上的便利； 6. 家居托管服務 —— 為出差、旅游的業(yè)主家庭，提供家居托管和清潔的系列服務； 7. 家居綠化租賃，有償養(yǎng)護花園等； 8. 物業(yè)租賃； 9. 其他特約服務 —— 代訂生日蛋糕、鮮花、機票、船票、車票等； 10. 公共設(shè)施、設(shè)備的大中維修和更新、整改； 11. 家居水電器材的維修； 12. 穿梭巴士服務； 13. 小區(qū)內(nèi)各種證件的辦理； 14. “四點半”學校服務 —— 為提早放學的學生提供托管和學業(yè)輔 導 第 51 頁 共 52 頁 的服務。 建議： 為保證對交樓遺留工程及時和有效的跟進，確保返修工作的及時進行。 在管理處對中信凱旋城進行日常管理的同時，為了使凱旋城的業(yè)主 更好地加強自治，亦為了凱旋城日后“創(chuàng)優(yōu)”工作的開展，建議凱旋城的業(yè)主委員會暫時以東泰花園業(yè)主委員會延伸部份的身份出現(xiàn)，并在東泰花園業(yè)主委員會中占一定比例的份額。 管理處將以專業(yè)服 務社會化的方式向業(yè)主提供各種延伸服務，通過“貼心管家”一步到位，要求所有合作單位向管理處做出優(yōu)質(zhì)承諾，并提交相應的保證金為日后的優(yōu)質(zhì)服務提供保障，讓我們更有效地利用社 會資源為我們的業(yè)主服務，同時最大限度地節(jié)省經(jīng)營成本，讓業(yè)主住 得舒心、稱心和安心，從而實現(xiàn)“顧客滿意”的經(jīng)