房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章-閱讀頁
2025-06-03 21:45本頁面
【正文】 1998年國務(wù)院 《 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ，要求全面推行和不斷完善住房公積金制度。 隨后，各地從加強宣傳、完善制度、規(guī)范管理、擴大個人貸款、改進(jìn)服務(wù)等方面入手，推動了住房公積金工作的開展。 第二、促進(jìn)了住房消費的增長，活躍了住房消費市場。 第四、轉(zhuǎn)變了職工群眾的住房觀念，為國有企業(yè)改革創(chuàng)造了條件。 ? 特點： ? 專用性： 住房公積金專門用于住房建設(shè)和消費，職工可用住房公積金購買、建造、翻建、大修自住住房，其他任何單位和個人不得挪用。 ? 政策性： 公積金的運作、管理、使用都受到有關(guān)政策規(guī)定的制約。 ? 互助性 ? 保障性 住房公積金管理原則 我國住房公積金管理的原則是住房公積金管理委員會決策，住房公積金管理中心運作，銀行專戶存儲，財政監(jiān)督。 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金管理工作的指導(dǎo)。 住房委員會在住房公積金管理方面的職責(zé)是：制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施，并監(jiān)督實施；擬訂住房公積金的具體繳存比例；確定住房公積金的最高貸款額度；審批住房公積金歸集、使用計劃；審批住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告。 縣（市）原則上不設(shè)立住房公積金管理中心；確需設(shè)立的，應(yīng)報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。 住房公積金管理中心的職責(zé)主要有： 1）編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃； 2）負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況； 3）負(fù)責(zé)住房公積金的核算； 4）審批住房公積金的提取、使用； 5）負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還； 6）編制住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告； 7）承辦住房委員會決定的其他事項。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)與受委托銀行簽訂委托合同。住房公積金的繳存由職工所在單位按月將職工工資中扣除的住房公積金部分，連同單位替職 工繳存的部分一起存入單位名下的職工個人住房公積金賬戶。 1）職工賬戶轉(zhuǎn)入集中封存賬戶 2）職工賬戶轉(zhuǎn)出集中封存賬戶 住房公積金的提取 ： 1）住房消費提取 包括一次性提取和按月提取 職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額：購買、建造、翻建、大修自住住房的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的 。 （ 1）性質(zhì)不同 （ 2）發(fā)放方式不同 （ 3）貸款對象有所不同 （ 4）貸款條件有所不同 ：借款人應(yīng)為本市正常繳存住房公積金的職工。 借款人提出借款申請時，需要提交借款申請書、本人身份證和本市城鎮(zhèn)常住戶口證明、房屋買賣合同 公積金中心在受理借款申請之日起 15日內(nèi)，按照受理時間的先后順序，作出準(zhǔn)予貸款或不予貸款的決定。 在準(zhǔn)予貸款決定書規(guī)定的有效期內(nèi)，借款人憑準(zhǔn)予貸款決定書到受托銀行辦理借款手續(xù)。受托銀行與借款人應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂公積金借款合同。借款人將所購的住房抵押給銀行，同時還要有具法人資格、符合擔(dān)保條件的第三方給予擔(dān)保。如果不選擇第三方擔(dān)保，可以在辦理房屋抵押時，買一份綜合保險，它將為借款人提供保證、保險。也就是把相當(dāng)于貸款額的“硬通貨”押給銀行，如債券、存單等。國際上通行的擔(dān)保方式。 個人住房公積金貸款的償還 ：等額本金和等額本息 ? 住房公積金的利率和稅收 ? 利率政策 ? 存款利率 :當(dāng)年歸集的 % 上年結(jié)轉(zhuǎn)的% ? 貸款利率 :15年 530年 ? 沉淀資金利率： % ? 稅收政策：免稅 5年以內(nèi) % % % 5年以上 % % % 住房公積金制度中的幾個問題 ： ? 住房公積金的風(fēng)險管理問題 ? 住房公積金運行的監(jiān)督問題 ? 職工個人的貸款勸和提村權(quán)問題 ? 住房公積金歸集率不高 ? 住房公積金管理機構(gòu)的設(shè)置混亂 ? 職工個人權(quán)益缺乏保障 ? 住房公積金的互助性難以發(fā)揮 ? 改革住房公積金制度，建立有效的政策性住房金融。 ? 成立國家住房公積金總局 ? 以市場為基礎(chǔ)，實行公積金貸款利率市場化 ? 培育住房二級抵押市場。 （一）新加坡中央公積金制度概況 新加坡中央公積金制度建立于 1955年，是根據(jù)新加坡 《 中央公積金法 》 建立的強制性儲蓄制度。 隨著該制度的不斷發(fā)展和完善，目前已逐步發(fā)展成為包括住房、家庭保障、養(yǎng)老、保健、教育、投資等作用的具有十多項實施計劃的覆蓋全社會的社會保障儲蓄制度。存款人（雇員）可以按照規(guī)定，用公積金購買住房，支付醫(yī)療、就學(xué)、投資等費用，在達(dá)到 55歲的退休年齡或因殘疾無法勞動時，便可以用這筆儲蓄來維持生活。 公積金的管理、使用、核算由中央公積金局全面負(fù)責(zé)。 中央公積金制度不僅在建立住房、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障體系方面發(fā)揮了重要作用，而且對新加坡經(jīng)濟發(fā)展、消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及金融市場與資本市場的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。 中央公積金制度把個人儲蓄與他的工作成就結(jié)合在一起，從而激勵工人們?nèi)ヅぷ鞑⒆⒅嘏嘤?xùn)。 （ 1）法律強制性 （ 2）綜合保障性 （ 3）自助性 （ 4）國家援助性 （三）與住房有關(guān)的公積金運作計劃 1968年，新加坡政府在以公積金為后盾的基礎(chǔ)上，提出“居者有其屋”計劃，該計劃的成功實施，使新加坡成為世界上比較好地解決城市居民住房問題的少數(shù)國家之一。如果會員賣掉組屋，則要把使用的公積金和利息重新存到本人的公積金賬戶中。會員可以用公積金普通賬戶中的現(xiàn)有存款和未來存款購買私人住房，以及繳付有關(guān)購買該住房的律師費、印花稅、調(diào)查費等其他費用。 思考題 ? 我國住房金融制度存在的問題及對策。 ? 我國住房金融效率分析 ? 住房公積金貸款工具創(chuàng)新研究
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