開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期投資分析(1)-閱讀頁(yè)
2025-06-02 12:24本頁(yè)面
【正文】 他銷售費(fèi)用： 一般約為銷售收入的 %～ 1% ； 銷售費(fèi)用 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的 4%～ 8% 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品的過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。 長(zhǎng)期借款利息： 每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì) +本年借款額 50%） 年利率 流動(dòng)資金借款利息： 按全年計(jì)息。具體內(nèi)容前面已敘述，在此不再重復(fù)。它們不參與開(kāi)發(fā)投資額的構(gòu)成，只作為銷售收入的扣減。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額指房地產(chǎn)的銷售收入。外資企業(yè)免征。外資企業(yè)免征。外資企業(yè)減半計(jì)征。 交易管理費(fèi)： 包括與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一切手續(xù)、估價(jià)及表格、資料等費(fèi)用。 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（高級(jí)別墅、公寓、小洋樓、度假村等以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修的住宅均不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅）出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的項(xiàng)目，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，免稅。 房地產(chǎn)增值額：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。 扣除項(xiàng)目金額包括開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（可按開(kāi)發(fā)成本 10%計(jì)算）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)（銷售收入 %），財(cái)政部門(mén)規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)成本 20%）。計(jì)算公式為： 土地增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)納稅額 =土地增值額 適用稅率 若土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%以上的，即同時(shí)適用于二檔或二檔以上適用稅率的，則需分別計(jì)算。 稅費(fèi)的計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)： 按企業(yè)應(yīng)納稅所得額的 33%計(jì)征 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，企業(yè)應(yīng)納稅所得額 =銷售收入－總成本費(fèi)用－銷售稅金及附加－土地增值稅 經(jīng) 濟(jì) 效 益 評(píng) 價(jià) 投資經(jīng)濟(jì)效益的評(píng)價(jià)指標(biāo) 按是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，可分為靜態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益與動(dòng)態(tài)投資經(jīng)濟(jì)效益兩類。 計(jì)算公式為：利潤(rùn)總額 /總投資 100% 投資利稅率 指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利稅總額與總投資的比率。 計(jì)算公式為：利潤(rùn)總額 /資本金總額 100% 投資回收期 由于該指標(biāo)需要通過(guò)現(xiàn)金流量表算出，故在后面在敘述。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 指項(xiàng)目整個(gè)壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于 0時(shí)的折現(xiàn)率，反映項(xiàng)目的投資收益水平。 幾個(gè)概念： 現(xiàn)金流量： 是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱 凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入－現(xiàn)金流出 基準(zhǔn)收益率 ic（基準(zhǔn)貼現(xiàn)率）： 最低期望收益率或目標(biāo)收益率 一般來(lái)說(shuō)，用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)收益率是由各行業(yè)測(cè)定，經(jīng)有關(guān)部門(mén)綜合協(xié)調(diào)后發(fā)布應(yīng)用，在沒(méi)有正式公布的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，往往采用稍高于銀行同期中長(zhǎng)期貸款利率的指標(biāo)作基準(zhǔn)收益率，如取 10%。 靜態(tài)投資回收期： 在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的條件下 ， 以項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間 。 動(dòng)態(tài)投資回收期 =（ 累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的時(shí)間數(shù)－ 1） ＋ （ 上一時(shí)間段累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值 /當(dāng)年折現(xiàn)現(xiàn)金流量 ） 投資回收期時(shí)反映項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的償還能力方面的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ， 除特別強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目?jī)斶€能力的情況外 ， 一般只作為方案選擇的輔助指標(biāo) 。 編寫(xiě)投資分析說(shuō)明 假設(shè)前提： 簡(jiǎn)要介紹投資分析計(jì)算的假設(shè)，如開(kāi)發(fā)銷售期、地塊的劃分和分期、各期建筑類型、各種費(fèi)用分?jǐn)偡椒?、其他要說(shuō)明的假設(shè)等。 核心指標(biāo)：稅后內(nèi)部收益率、銷售凈利率 參考指標(biāo)：?jiǎn)挝幻娣e凈利、銷售毛利率、資金峰值比例 現(xiàn)金流量： 啟動(dòng)資金； 現(xiàn)金流量表。 投資分析結(jié)論 施工及銷售安排： 施工進(jìn)度安排； 銷售
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