【正文】 修記錄表》。 d. 公共設施維修養(yǎng)護工作按附件 《公用設施維護、保養(yǎng)一覽表》中的要求 進行。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導導 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 20/66 生效日期 202011 附件： 公用設施維護、保養(yǎng)一覽表 序號 項 目 標 準 檢查、保養(yǎng) 周期 次數(shù) 內(nèi)容 1 樓梯、扶手 無混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形， 牢固，確保使用安全，木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。 每年 一次 全面檢查和保養(yǎng) 每年 一次 木門窗油漆。 每月 一次 全面檢查 每年 一次 清洗水池、水箱。 半年 一次 全面檢查 兩年 一次 油漆 5 消防設施（消防栓、消防管、消防閥門等） 無損壞、開關(guān)靈活、清潔，無滲、漏現(xiàn)象，周圍無堆積雜物，保持水壓。 兩年 一次 消防設施油漆。 每周 一次 全面檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時更換，屬電話公司、有線電視臺設施通知其及時維修。 每月 一次 全面檢查 每年 一次 油漆（如需要） 8 散水坡、雨檐臺、連廊 與建筑物外墻連接完好，無脫離開 縫現(xiàn)象，無排水不暢現(xiàn)象。 9 上、下雨污水管 無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫、破洞。 每周 一次 是否有被損壞，有無安全隱患，標識牌有無遺失或需更新。 每年 一次 進行全面觀測，發(fā)現(xiàn)問題報告產(chǎn)權(quán)和上級主管單位。 每年 一次 全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨時修補。 每年 一次 全面檢查 每半年 一次 清洗石材、玻璃墻面 兩年 一次 樓梯墻面全面修補、粉刷或噴涂油漆 4 頂棚（屋面飄蓬） 安裝牢固，無面層剝落和明顯裂縫，打膠嚴實，無滲水現(xiàn)象。 5 樓梯、扶手、不銹鋼護欄、玻璃面 無混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，鋼筋無銹蝕、變形，牢固，確保使用安全，木扶手表面無明顯龜裂和漆層脫落。 每年 一次 全面檢查 兩年 一次 修補、刷油漆 6 屋面隔熱層、防水層 屋面防水層無老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象，板端縫、伸縮縫油膏緊貼，天溝、落水管、落水口暢通，不積水，屋面出入口完好，隔熱層無缺少現(xiàn)象。 7 標識（樓層號及商鋪公共走道） 字體清晰、醒目，標識齊全，標識牌無損壞。 8 樓板、地面磚 無裂縫、起殼、空鼓、下陷，表面平 整，無破損，樓板、地磚上無水泥渣。 9 通風口 無裂縫、破損、堵塞、銹蝕等情況。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導導 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 22/66 生效日期 202011 09 設備事故處理規(guī)定 目的 規(guī)范工程設備事故處理程序，確保正確處理設備事故。 術(shù)語和定義 1) 設備事故：是指設備在運行中出現(xiàn)非正常損壞，造成設備不能正常運行或設備效能降低而失去原有功能，停機時間和經(jīng)濟損失超過規(guī)定限額者； 2) 責任事故：由于人為原因，如違反操作維修規(guī)程、擅 離職守、設備超負荷運行等，致使設備不能正常運行或設備效能降低者； 3) 質(zhì)量事故：由于設備原設計、產(chǎn)品制造質(zhì)量、安裝等原因，造成設備不能正常運行或設備效能降低者； 4) 自然事故：由于遭受自然災害的原因，致使設備不能正常運行或設備效能降低者； 5) 重大事故：指設備在運行中非正常損壞，造成設備不能正常運行，須停機更換零配件，修理過程很復雜，停機時間很長和經(jīng)濟損失很大，并可能有人員傷亡的。 管理原則 1) 事故報告、調(diào)查和處理工作必須堅持實事求是、尊重科學的原則； 2) 預防原則：為實現(xiàn)設備安全生產(chǎn)的目標，必須積極做好預防措施，提高安全生產(chǎn)意識，防止設備事故的發(fā)生； 3) 設備事故處理“三不放過”原則：事故原因分析不清不放過；事故責任人與員工未受 到教育不放過；沒有整改和防范措施不放過。發(fā)生重大事故須立即報告公司總經(jīng)理； 。一般事故由 工程維修部主管 調(diào)配資源組織設備的修理恢復。 2) 事故分析： ，重大事故由公司領(lǐng)導組織設備、樓宇管理部門和事故有關(guān)人員進行事故調(diào)查和事故分析，一般事 故有維修主管組織力量進行調(diào)查分析，找出事故原因，并采取相應的糾正措施，防止事故的再度發(fā)生； ，使其從中吸取教訓； 、分析與處理記錄應進入設備檔案，分析事故原因時，不能憑主觀臆測作出結(jié)論，要根據(jù)調(diào)查情況與測定數(shù)據(jù)進行客觀分析判斷。任何事故均須查清原因、分清責任，對責任人應按情節(jié)輕重、責任大小、認識態(tài)度等分別給予批評教育、行政處分、經(jīng)濟處罰或開除處理，觸犯刑律的要依法處理。一般事故報告由 工程維修部 簽署意見，上報公司總經(jīng)理；重大事故由公司總經(jīng)理批示并向客戶報告。 5) 發(fā)生的各種設備設施事故，工維修程部每月應統(tǒng)計上報，并記入歷年設備事故登記簿中。 7) 設備事故如屬于設備設計制造的質(zhì)量事故，應將設備出現(xiàn)的問題反饋到原設計、制造單位。 、地點、單位、簡要經(jīng)過、傷亡人數(shù)及責任人，采取的應急措施。重大事故應有現(xiàn)場照片。 : ：從設備動工修理時起，至全部修復后交付使用時為止。 ：事故損失（元） =修理費 +其它損失。 、認真維護設備和掌握一般故障的處理方法。 、預檢修制度，把每一臺設備的檢查點排列成表，明確檢查點的檢查周期，檢查部位，職責范圍，落實到人并填寫記錄，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，設備操作 者應立即處理，不能處理的，應立即向上級主管報告，不得拖延。 ，每臺設備都應繪制潤滑圖和編制潤滑表，“五定”〈即定點、定時、定質(zhì)、定標、定人〉，根據(jù)潤滑表，開展?jié)櫥ぷ鳌? 檢查與考核 1) 本標準由 工程維修部 負責歸 檔 管理，每年進行一次全面檢查。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導導 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 25/66 生效日期 202011 七、設備設施管理規(guī)定 10 公用設備（設施）管理規(guī)定 目的 通過對公用設備設施的管理，使所有設備（設施）在使用過程中處于完好狀態(tài)，滿足服務的要求。主要包括以下類別： （ 1） 供配電系統(tǒng)設備：高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機組、電氣“三箱”（動力配電箱 /柜，照明配電箱 /柜，控制箱 /柜）及附屬配套設備（設施）。 （ 3） 消防系統(tǒng)設備：電消防設備、水消防設備（消火栓及噴淋系統(tǒng)）、 CO2（七氟丙烷）氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示及附屬配套設備（設施）。 （ 5） 弱電系統(tǒng)設備：電視、電話、網(wǎng)絡設備、無線對講設備；智能化系統(tǒng)（樓宇自動控制、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場、巡更）設備（設施）等。 職責 （ 1） 服務中心 經(jīng)理負責組織 工程維修部 有關(guān)人員對主要配套設施、設備進行接管驗收及重大事項的對接 、審批。 （ 3） 工程維修部 負責設備（設施）日常管理工作。 （ 4） 設備責任人負責其責任范圍內(nèi)設施、設備的運行管理及維護保養(yǎng)（巡視檢查、運行操作、運行狀況統(tǒng)計分析、日常及定期的維護保養(yǎng)等）。 （ 6） 運行班人員對主要供配電設備、中央空調(diào)系統(tǒng)實施 24小時運行監(jiān)控制并抄錄設備的運行參數(shù)。 工作程序 標識 1) 所有的設備房須標識其名稱，并確定設備責任人。 3) 對正在維修或待維修或已停用的設施、須標識相應的警示牌或告示 牌。 2) 維修主管負責指導、監(jiān)督、檢查設施、設備檔案的管理工作，并對重要的檔案資料備份、存檔。 2) 因計劃內(nèi)檢修保養(yǎng)（包括已知的市政原因），而影響設施設備正常運行的，須提前申報或告知客戶服務中心、客戶服務組、消防監(jiān)控中心并提前 24 小時通知相關(guān)客戶；因突發(fā)事件或故障導致設備不能正常使用（如市政突然停水、停電、設備突發(fā)故障等）， 工程維修部 應立即采取應急措施，并聯(lián)系有關(guān)部門了解事件原因或組織修復、確定故障排除期限，同時應向客戶做好解釋工作。 4) 對 A類故障由各 工程維修部 運行班人員（設備責任人）或設備維護保養(yǎng)人員進行現(xiàn)場排除后，將維修情況及結(jié)果記錄在《設備設施故障登記及維修記錄表》內(nèi)。對 B類故障維修前須填發(fā)《派工單》，對重要設施設備或影響范圍較大的或存在較大安全隱患的維修項目，還須辦理《設備（設施）檢修工作票》。 7) 對重大故障或責任事故，維修主管應立即組織 工程維修部 人員采取應急措施防止故障或事故擴大，并及時向 服務中心 經(jīng)理報告，同時須填寫 《 設備（設施） 重大故障（事故）報告表》上報公司處理， 對于責任事故遵循“三不放過”的原則組織處理。 8) 對在保修范圍內(nèi)的設施設備故障或質(zhì)量問題，首先以書面的形式（《工作聯(lián)系函》）聯(lián)系供應商或保修單位，按 照“三方協(xié)議”條款執(zhí)行。 維護保養(yǎng)制度 1) 工程維修部 對設備設施、房屋本體等實行二級保養(yǎng)制度，即日常維護保養(yǎng)（小修）和定期維護保養(yǎng)（一級、二級保養(yǎng)）。日常維護保養(yǎng)的主要內(nèi)容有：清掃、除塵、擦試、潤滑、緊固、檢查、小修及對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車；定期維護保養(yǎng)除包含日 常保養(yǎng)的所有內(nèi)容外，還包括：局部拆卸檢查、調(diào)整、清洗、更換、防銹防腐、刷漆、絕緣測量、參數(shù)測試、整定及計劃內(nèi)檢修。 3) 設備責任人負責其責任范圍內(nèi)設施設備的日常維護保養(yǎng)（小修）及定期維護保養(yǎng)。 4) 工程維修部 按照設施設備大、中修及更新改造計劃，組織相關(guān)人員進行項目的大、中修保養(yǎng)及更新改造，完成后填寫 《 設備（設施） 大中修（改造）記錄表》，同時將主要零部件更換及大中 修（改造）情況記錄在《機電設備臺賬》中。 設備房的管理：按照《設備房及設備使用管理規(guī)程》執(zhí)行。存放地點要相對集中，保持干 燥、通風，并加蓋防塵罩，貼上標簽。 報廢 1) 設施、設備有下列情況之一者 , 應考慮報廢 : a 超過規(guī)定使用年限 , 主要結(jié)構(gòu)及部件嚴重磨損或破壞，設備效能達不到技術(shù)要求且無法修復； b 設備技術(shù)性能陳舊落后，經(jīng)濟效果差，技術(shù)分析結(jié)論更新優(yōu)于大修； c 因意外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用； d 嚴重影響安全 ,繼續(xù)使用將可能引發(fā)事故且不值得修復改造； e 維修費用超過原資產(chǎn)凈值或能耗大，污染嚴重。 3) 設備批準報廢后 , 由 服務中心 工程維修部 、行政部、財務部組織拆除及進行廢件處理，并將回收殘值上繳財務部，由財務部完成資產(chǎn)注銷，并通知行政部完成資產(chǎn)實物臺賬注銷及檔案資料清理工作。 2) 在維護保養(yǎng)中產(chǎn)生的對環(huán)境有污染的廢棄物（如油漆、天那水、機油、柴油等）應集中堆放。 A級設 備管理應做到日巡視檢查，責任落實到人，按計劃保養(yǎng) ,按設備使用說明書和公司相關(guān)規(guī)定進行參數(shù)測試和運行試驗并做好相關(guān)記錄，發(fā)生故障及時處理，要求有備用的設備按工作、保養(yǎng)計劃執(zhí)行，保障隨時能投入運行。設備發(fā)生故障時能及時趕到處理。如防火卷簾門、小型控制箱（配電箱）、辦公室空調(diào)、風扇、維修機具、保安通信設備、消火栓、潛水泵、風機盤管、吸塵器等。 13 安全操作管理規(guī)定 內(nèi)容： 1） 工作前，必須檢查工具，測量儀表和防護用具是否合格、完整。 3） 電氣設備及其帶動的機械部分需要修理時不準在運行中拆卸修理，必須在停車后切斷設備電源，取下熔斷器，掛上“禁止合閘，有人工作”的標示牌，并驗明無電后，方可進行工作。 5） 在配電線路上工作時每次臨時工作中斷后或每班開始工作前都必須重新檢查電源確已斷開，警示標識完整無誤后再驗明無電后方可作業(yè)。 7） 低壓設備上必須進行帶電工作時，應嚴格執(zhí)行“工作票”、“操作票”等保障安全的技術(shù)措施類制度。工作時要戴工作帽、穿長袖衣服、戴絕緣手套，使用有絕緣柄的工具，并站在絕緣墊上進行，臨近有帶電部分和接地金屬部分應用絕緣板隔開，嚴禁使用銼刀、鋼尺等非絕緣工具進行操作。 9） 帶電裝卸低壓熔斷器管時，要戴防護眼鏡和絕緣手套，必要時使用絕緣夾鉗、站在絕緣墊上操作。 11） 電氣設備的金屬外殼必須有“接地保護”或“接零保護”，接地線要符合標準。 12） 電器或線路拆除后，對可能來電的線頭必須用絕緣膠布包扎好，并標識清楚。 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 工工 程程 維維 修修 管管 理理 作作 業(yè)業(yè) 指指 導導 書書 文件編號 HNWI002 版本 /版次 A/0 頁碼 32/66 生效日期 202011 14） 使用梯子時梯腳與地面的夾角為 60 度為宜，不準墊高使用，在 滑的地面上使用梯子時要有相應防滑措施。 15） 使用電動工具時，要求戴絕緣手套、配置相應防護用具，并站在絕緣墊上工作。 17） 嚴禁用水撲滅電氣設備、設施火災。 19） 遵守國家規(guī)定的相關(guān)安全操作規(guī)程。 適用 范圍 適用于 深圳市潛龍海寧房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 設備運行記錄。 2) 設備檢查保養(yǎng)表由檢查 人 填好后交 指定責任人 審查后簽名，每月月底將表格匯總 后上報 部門 主管 。 4) 所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。 適用范圍