濟(jì)南市房地產(chǎn)民用住宅產(chǎn)品-閱讀頁
2024-09-25 19:14本頁面
【正文】 BW＝ λmaxW 的特征根 λmax 和特征向量 W。 c. 計(jì)算隨機(jī)一致性比例 CR，檢驗(yàn)判斷矩陣是否具有令人滿意的一致性： CR=CI/RI 當(dāng) CR＜ ，判斷矩陣具有令人滿意的一致性；當(dāng) CR≥ 時，調(diào)整判斷矩陣直到滿意為止。 層次總排序 利用同一層次中所有層次單排序的結(jié)果，計(jì)算針對上一層次而言的本層次所有元素的重要性權(quán)重值。 若上一層次所有元素 A1， A2， ? ， Am的層次總排序已經(jīng)完成，得到的權(quán)重值分別為 a1， a2， ? ，am；與 Aj對應(yīng)的本層次元素 B1， B2， ? ， Bn的層次單排序結(jié)果為 ；那么，B層次的總排序結(jié)果見 下 表 第五小組課程設(shè)計(jì) 11 層次總排序表 ⑥ 一致性檢驗(yàn)。 . 計(jì)算方法 最根本的計(jì)算任務(wù)：求解判斷矩陣的最大特征根及其所對應(yīng)的特征向量。 ． 用方根近似法求解各個判斷矩陣并進(jìn)行一致性檢驗(yàn) 通過方根法確定各層次每一因素的權(quán)重系數(shù) ，并進(jìn)行單層次一致性檢驗(yàn)。 指標(biāo)權(quán)重分布表01 2 3 4 5 6 7 8 9 10權(quán)重 1 建筑結(jié)構(gòu) 2 房屋布局 3 建筑安全 4 小區(qū)服務(wù)設(shè)施 5 物業(yè)管理 6 教育配套 7 交通條件 8 地段 9 環(huán)境 CIg= CRg= 第五小組課程設(shè)計(jì) 16 通過 AHP層次分析法，我們得出了影響房屋性能的各個因素的權(quán)重，從而為我們以后，進(jìn)行性價比的分析，打下了良好的基礎(chǔ)。彼岸新都： 項(xiàng)目地塊方正，整體布局井然有序，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置了假山跌水，景橋棧臺，休閑廣場等現(xiàn)代都市生活宜人景觀。小區(qū)內(nèi)部配套 :休閑廣場 。 綜合商場 :大潤發(fā)超市，洪樓百貨 。位于洪樓南路與山大北路交匯處，歷城區(qū)政府對面，東依綠樹成蔭的百花公園，西靠環(huán)境優(yōu)美的山大新校，北臨洪樓廣場， 1 路、 11 路、 75 路、 37 路、 10 路、 48 路、 70路等公交線均可抵達(dá)，地段優(yōu)越。 位于洪樓南路與山大北路交匯處，歷城區(qū)政府對面，東依綠樹成蔭的百花公園，西靠環(huán)境優(yōu)美的山大新校，北臨洪樓廣場， 1路、 11 路、 75路、 37路、 10 路、 48路、 70 路等公交線均可抵達(dá)，地段優(yōu)越，升值潛力巨大。中小學(xué) :洪樓小學(xué)等 。 綜合商場 :大潤發(fā)等 。 銀行 :工行，建行，農(nóng)行等 。小區(qū)位于洪樓南路 44號，占地約 70余畝，總建筑面積 11萬平方米，由 1幢11層及 5幢 17層的高層住宅組成。 中小學(xué) :歷城實(shí)驗(yàn)小學(xué) 、 幼兒園 :多家 、 綜合商場 :大潤發(fā)超市 、 郵局 :、 銀行 :工行，建行，農(nóng)行，華夏銀行等 、 醫(yī)院 :中心醫(yī)院，歷城中醫(yī)院，歷城婦幼保健所等 。外墻 :涂料 。 門窗 :防火，防盜門，中空玻璃 。衛(wèi)生間 :防滑地磚，墻面面磚，臺式臉盆，坐便器，設(shè)淋浴器接口 。 供水 :完善 。 通訊 :電話，有線，寬帶網(wǎng) 根據(jù)我們前期調(diào)查和分析所得出的結(jié)果，我們設(shè)計(jì)了樓盤的調(diào)查問卷。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場日趨完善 ，市場銷售價格空間不大 ， 房地產(chǎn)開發(fā)商要想提高房地產(chǎn)的性價比 ， 只有從房地產(chǎn)本身性能方面找突破口 ， 這也是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向 。 ．房地產(chǎn)性價比模型的修正 根據(jù)上文房地產(chǎn)性能評價系統(tǒng)可知 。 其量綱為 m2/元 ， 為進(jìn)一步方便地判斷房地產(chǎn)性價比 。 假定 100 分制中房地產(chǎn)性能的滿分市場價格為 Po， 則房地產(chǎn)性能 A 代表的性能價值 V=A〔 Po/100〕 此時 ， 可以得到修正的房地產(chǎn)性價比模型 ： W=V/P 式中 V 為一個有量綱量 ， 其量綱為元 /m2 與 P 的量綱一致 。 ．五大樓盤的比較 Po 的確定： Po 的確定是個很難的問題，曾就對 Po的確定我們班進(jìn)行過激烈的討論。這樣我們就可以通過對濟(jì)南歷城的每個樓盤滿分的價格取平均得到，但是這樣工作量很大，這樣，我們就對五個樓盤的滿分價格平均，簡單的得到了 Po（其中，滿分價格是通過對樓盤的價格乘以 100再除以樓盤的得分得到的）。這也是這次課程中我們組的一點(diǎn)缺陷和一點(diǎn)遺憾把 根據(jù)我們上面建立的分析模型，我們可以對我們所調(diào)查的五個樓盤進(jìn)行 分析： 上面模型中的 Po， 我們可以 用各個樓盤的平均值，即： Po=100(4000/+3837/+3561/+4042/+3817/)/5= 樓盤 滿分市場價格 Po V=A*Po/100 性能得分 A 樓盤均價 P 房屋性價比 w 重汽彼岸新都 4000 洪樓小區(qū) 3837 建鑫花園 3561 匯科旺園 4042 東興花園 3817 ．分析結(jié)論 性價比是夠買住房值與不值的重要指標(biāo)，它也是一個綜合指標(biāo)，它的確定是眾多指標(biāo)的集成。 建鑫花園 、 匯科旺園 的 w 接近于 1，表明 表明房地產(chǎn)的 銷售價格 較真實(shí)地體現(xiàn)了其性能 ,此時房地產(chǎn)的性價比屬于中等 ,消費(fèi)者購買的房子沒占到便宜 ,但也不虧本 。 總體來看，五個樓盤中 東興花園的性價比最高 。 第五小組課程設(shè)計(jì) 19 房屋性價比w1重汽彼岸新都洪樓小區(qū) 建鑫花園 匯科旺園 東興花園房屋性價比w 我們通過模型所分析得出的數(shù)據(jù)， 與我們實(shí)際調(diào)查中從廣大 的業(yè)主口中所得到的對于樓盤的評價基本上是一致的， 重汽彼岸新都 ，屬于新開樓盤，由于在小區(qū)管理、物業(yè)服務(wù)各個方面很嚴(yán)格，加之，該樓盤是濟(jì)南市康居示范工程。再加之，小區(qū)內(nèi)的車位數(shù)量很少，這些都是導(dǎo)致 該樓盤被評價較低的原因。 而 東興花園 屬于 “ 新樓盤中的老樓盤，老樓盤中的新樓盤 ” ，其業(yè)主在購買后 ，基本上實(shí)現(xiàn)了升值目的。與房價飛漲相對應(yīng)的一個現(xiàn)象是：很多人人沒有住房，而新開樓盤空置率也很高。只有通過政府的宏觀調(diào)控，建立健全規(guī)范房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)，才能抑制目前這種房價過高的局面， 買房者才能從市場中買到物超所值的房
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