【正文】 平米。 要以私企老板、公務(wù)員等為主； 第二篇：浙江湖州房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告 浙江湖州房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告一、城市概況 1區(qū)位：湖州市地處浙江省北部，東鄰上海，南接杭州，西依天目山，北瀕太湖，與無錫、蘇州隔湖相望，是環(huán)太湖地區(qū)唯一因湖而得名的城市。湖州是一座具有 2300 多年歷史的江南古城， 2021 年末戶籍人口 萬人，其中市區(qū)人口 108 萬，面積 5818 平方公里；城市化水平達(dá)到 %，中心城市建成區(qū) 68 平方公里（ 2021 年），南潯 平方公里。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從原來的傳統(tǒng)絲綢、建材業(yè)為主，形成了以新型紡織、新型建材、醫(yī)藥化工、特色機(jī)電四大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為支柱、電子信息和環(huán)保產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的格局，先進(jìn)制造業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重達(dá)到 50%。南北走向的 104 國道、杭寧高速公路、宣杭鐵路和東西走 向的318國道、被譽(yù)為“東方小萊茵河”的長湖申航道、申蘇浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已經(jīng)開工建設(shè)的寧杭客運(yùn)專線和即將開工的滬蘇湖城際鐵路貫穿湖州全境。湖州還擁有全國一流的內(nèi)河鐵路、公路、水運(yùn)中轉(zhuǎn)港。 2021 年末全市戶籍人口（市區(qū)人口 108萬），人口自然增長率為 ?。女性初婚人數(shù)全市 15053人，其中吳興區(qū) 3687人。其中按 08 年 億元，按戶籍人口計(jì)算的 人均 GDP 為 40089 元，增長 %，折合 5772美元；按常住人口計(jì)算的人均 GDP 為 36764元，增長 %，折合 5294美元。財(cái)政總收入占 GDP的比重為 %。食品類價(jià)格上漲 %，拉動(dòng) CPI 上漲 個(gè)百分點(diǎn)；醫(yī)療保健和個(gè)人用品價(jià)格上漲%；居住類價(jià)格上漲 %；家庭設(shè)備用品及服務(wù)價(jià)格上漲 %；煙酒及用品價(jià)格上漲 %；衣著類價(jià)格上漲 %。 3703457057720210020213000400050006000202120212021 單位：美元 2021~~2021 年 人 均 生 產(chǎn) 總 值 市 區(qū) 居 民 消 費(fèi) 價(jià) 格 指 數(shù)2021 （ 上 年 =100 ） 2021 ～ 209 年11052021年 2021年 2021年 2021年 2021年湖州市第一產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加 值 億元，增長 %，其中工業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。與去年相比一產(chǎn)比重下降 ，二產(chǎn)比重增長 ，三產(chǎn)比重下降 。 2021 年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 21822 元，增長 %；人均消費(fèi)支出 14233 元，增長 %；恩格爾系數(shù)為 %；年末 人均住房面積 平方米。城鄉(xiāng)居民年末人均本外幣儲蓄存款余額達(dá) 21002 元，比上年增加 4814元，增長 %。其中 2021 年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。全年限額以上固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目 1683個(gè)，完成投資額 億元，增長 %，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元，增長%。 歷 年 各 區(qū) 縣 固 定 資 產(chǎn) 投 資 增 長 速 度01020304020212021202120212021 單位： %吳興區(qū)全市△市區(qū) 二、城市規(guī)劃 湖州市城市總體規(guī)劃（ 20212020） 城市規(guī)劃簡介城市遠(yuǎn)景框架以“一城兩區(qū)”帶狀組團(tuán)城市為基礎(chǔ)，進(jìn)一步完善功能布局，改善人居環(huán)境，有選擇的進(jìn)行用地拓展，并為居住、工業(yè)、公建等預(yù)留了一定的發(fā)展空間，體現(xiàn)了“有機(jī)生長”的規(guī)劃架構(gòu)，滿足了城市發(fā)展需求。 行政、文化、體育中心和老城傳統(tǒng)商業(yè)中心的基礎(chǔ)上，在湖州與織里之間布置融現(xiàn)代商貿(mào)、金融服務(wù)、旅游休閑設(shè)施為一體的新 的城市中心區(qū)；南潯城區(qū)的中心區(qū)在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上向西向南適當(dāng)拓展。 用地空間結(jié)構(gòu)： 形成“一城兩區(qū)、雙心結(jié)構(gòu)”的帶形組團(tuán)式城市，由 13 個(gè)城市分區(qū)組成。兩城區(qū)之間保留開敞的生態(tài) 綠廊，限制城市沿 G318公路連片發(fā)展。其中湖州中心城區(qū) 平方公里，南潯城區(qū) 平方公里。 總體布局中心城區(qū)近期建設(shè)主要是實(shí)施“東拓西擴(kuò)、北進(jìn)南控、中間完善”的發(fā)展戰(zhàn) 略； —— 就是結(jié)合已形成規(guī)模的仁皇山新區(qū)的建設(shè)，開辟—— 繼續(xù)完控” —— —— 在搞好湖東分區(qū)配套建設(shè)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)建設(shè)吳興工業(yè)片區(qū)，并進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)“西山漾地區(qū)”，把 西山景區(qū)建設(shè)成為中心城區(qū)與東部新區(qū)之間—— 完善老城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施和環(huán)境設(shè)施配套，增強(qiáng)、完善城市功能。中心 區(qū)近期實(shí)施 平方公里。已累計(jì)完成投入60 億元，區(qū)內(nèi)主要道路框架基本完成，吳興大道、南太湖大道相繼建成通車，形成織里童裝、八里店金屬制品、環(huán)渚紡織機(jī)械等特色產(chǎn)業(yè)和西山景區(qū)、八里店社區(qū)等商貿(mào)旅游居住區(qū)塊。 吳興工業(yè)片區(qū)，規(guī)劃工業(yè)用地總面積 平方公里。 目前吳興主要推出的投資平臺： 科技創(chuàng)業(yè)園：建設(shè)吳興區(qū)東部工業(yè)平臺，打造先進(jìn)制造業(yè)基地，集聚廣大中小企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)的重要孵化器。規(guī)劃總面積 50 萬 km178。其中廠房總面積 19 萬 km178。 童裝產(chǎn)業(yè)園：有 50 萬 km178。 東區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房 :以引進(jìn)科技型、成長型的高新技術(shù)企業(yè)為主。廠房建筑面積約 20 萬 km178。廠房分為 24幢， 424個(gè)單元，城區(qū)服務(wù)中心一幢。廠房建筑面積約 萬 km178。服務(wù)配套建筑面積約 萬 km178。 歐盟工業(yè)園：以引進(jìn)歐盟國家的企業(yè)為主，鼓勵(lì)精密機(jī)械，家用電器類企業(yè)入住。分兩個(gè)區(qū)塊。主要提供于征用土地自建工廠的投資者；北區(qū)面積 10 萬 km178。具有歐式風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)廠房，租賃給投資者使用。該平臺的周圍以建筑鋼材摩托車及汽車配件，高低壓電器配件，物流機(jī)械等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，尤其在機(jī)械行業(yè)的動(dòng)，車，軋，磨，鍛，刨，銑及電鍍、熱處理等工藝成熟，生產(chǎn)能力強(qiáng)盛，具有很強(qiáng)的外協(xié)加工能力。 此外，地處湖州市中心地區(qū)的吳興區(qū)內(nèi)教育、醫(yī)療、居住、商業(yè)、餐飲住宿、休閑娛樂等生活設(shè)施完善 。 右圖所示即位于中心城和東部新區(qū)間大型生態(tài)廊道周邊地塊。而且為完善大城市功能和增強(qiáng)城市的輻射能力留有足夠的空間。 規(guī)劃結(jié)合西山漾濕地及周邊生 態(tài)綠地，建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)、金融服務(wù)、旅游休閑設(shè)施以及居住區(qū)，形成山、水、城、綠交融的現(xiàn)代城市景觀，彰顯出山水城市特色。房地產(chǎn)投資顯著回升。其中中心城市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約 億元，同比下降 %。 111 月新開工 房屋施工面積，同比增長 ，其中住宅新 開工面積同比增長 。上半年中心城區(qū)共成交商品住宅 3885 套。 90 ㎡以下的套型面積共成交 1155 套，占成交套數(shù)的 %，成交面積 萬㎡。受 2021年以后“ 90/70”政策影響， 90 ㎡以下套型的供應(yīng)量逐漸增加以及政策對小戶型的扶持， 90 ㎡以下的成交比重有所上升。 著的土地儲備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度和土地的獲取價(jià)格，還受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格和人工工資水平上升直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。湖州市 09年商品房均價(jià)為約 4689元 /平米，較 08年 4224元 /平米的價(jià)格，每平米價(jià)格上升了約 465元，增幅達(dá) 11%。 土地市場情況 2021年成交商業(yè)、住宅類土地： 地址總面積（公頃） 容積率成 交價(jià)格 (萬元 )樓面價(jià)（元 /平方米） 土地用途成交日期仁皇山新區(qū) 組團(tuán) 組團(tuán) 商業(yè)、居住 20211231 仁皇山新區(qū) 商業(yè)、居住 20211231 湖州市區(qū) 商業(yè)、居住 20211231 湖州市區(qū) 商業(yè)、居住 20211218 南太湖區(qū) 農(nóng)民安置房 20211214 仁皇山新區(qū) 商品住宅 20211214 鳳凰開發(fā)區(qū) 商業(yè)、居住 2021122 湖州市區(qū) 商品住宅 20211124 西南分區(qū) 商品住宅 20211026 鳳凰分區(qū) 商品住宅 20211022 西南分區(qū) 商品住宅 20211015 西南分區(qū) 商品住宅 202198 龍溪港東岸 商品住宅 202193 西南分區(qū) 商品住宅 202192 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 商業(yè) 2021626 太湖旅游度假區(qū) 商業(yè) 20211022 龍溪港東岸 商業(yè) 202193 湖州市區(qū) 商業(yè) 2021731 西南分區(qū) 商業(yè) 202164 鳳凰分區(qū) 商業(yè) 2021427 太湖旅游度假區(qū) 商業(yè) 202123 本項(xiàng)目所在區(qū)域暫無地塊推出 . 2021 年湖州商住類土地供應(yīng)面積共計(jì) 萬平方米，共 41 宗。 在成交的地價(jià)方面來看，今年上半年成交的土地平均地價(jià)約 2890元／平方米，較去年的地價(jià)上漲了 19％，而下半年自中興大橋南堍西側(cè)地塊之后，湖城的土地市場開始不斷升溫，成交樓面價(jià)也在不斷上漲。 出讓土地集中在太湖旅游區(qū)、仁皇山新區(qū)，出讓地塊以 40000 平方米以上為主。 以上出讓地塊將對未來 13 三年的住房增量市場帶來壓力。依據(jù)湖州市關(guān)于戶型面積的政策：90 平方米以下戶型占總量的比例不少于 70%。 2021 年上半年成交的商住用地 28 萬平方米僅占去年的 19％，距每年供應(yīng) 5 平方公里的計(jì)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。 09 年年末，湖州市政府一月之內(nèi)就推出 13 塊商業(yè)居住用地。后續(xù)大幅增長。與央行提高貸款利率有關(guān)。 0202100600單位：萬平方米 300034003800420216005000 單位：元 /平方米銷售面積 143243240286196432均價(jià) 422446892021年 2021 年 2021 年 2021 年2021 年 2021年 湖州近幾年的房地產(chǎn)成交量逐年上升， 08 年受 大勢影響成交量下滑之外，其余幾年成交均呈上行趨勢，特別是 09 年，全年商品房銷售量約為 432 萬平米，相比 08 年增幅超過 1倍，成交價(jià)格約 4689 元 /平米，量價(jià)都達(dá)到了歷史的新高； 09 年成交情況分析湖州中心城區(qū)商品住宅成交分析0100000202100 單位：平方米 02021400060008000 單位：元 /平方米銷售面積 254730766153878884972E+2E+8352 成交均價(jià)542452865445478249425229573957441 月 2月 3月 4月 5月 6月 7 月 8月 09 年各月湖州銷售呈 現(xiàn)穩(wěn)步上漲的格局，中心城區(qū)商品住宅在 7月份達(dá) 到了成交量的新高， 6月份相比 5 月份增長了 86%， 8 月份受開發(fā)商惜售的影響，成交量有所下滑，但成交價(jià)格則達(dá)到了 5744 元 /平米，到了歷史新高。全市商品房施工面積為 896 萬㎡，同比增長 %；其中住宅施工面積為 638 萬㎡，同比下降 %。全市商品房竣工面積 萬㎡，同比下降 %，其中住宅竣工面積 萬㎡，同比下降 %。 市中心板塊： 板塊熱度 —— ★★★★★市中心板塊湖東板塊鳳凰開發(fā)區(qū)板西南新區(qū)板塊仁皇山板塊南太湖板塊 該板塊區(qū)域配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，紅旗路繁華中心、各大商業(yè)銀行、飛英公園、人民公園、第一人民醫(yī)院等重要商業(yè)、金融 、醫(yī)療、休閑配套一應(yīng)俱全，成熟便利的配套設(shè)施，網(wǎng)羅居區(qū)域內(nèi)高尚、高知人流，形成了極具時(shí)尚生活氣息的現(xiàn)代都市領(lǐng)地。 1700 ㎡中央水景，依勢而淌。 16萬平米果嶺府邸。房型特色： 1— 2層或頂樓，單價(jià)為 7000— 8000/ 140— 170㎡單價(jià)為 6100/㎡起，車位 13 100— 120㎡開間 — ，層高為 ，單價(jià)為 25000/㎡； —— 市中心板塊是湖州最為繁華的地塊，其板塊地位及成熟度，也造就了住宅產(chǎn)品價(jià)格領(lǐng)跑湖州其他板塊；商業(yè)樓盤產(chǎn)品價(jià)值放大；—— 板塊內(nèi)在售的個(gè)案眾多，除上述天 元灝庭、愛山廣場、星際廣場、中房盛世華庭、加利廣場等項(xiàng)目，有部分產(chǎn)品每平米已近萬元左右； 南太湖板塊： 板 塊 熱 度 —— ★ ★ ★ 0810 年 風(fēng) 雅 蘋 洲 價(jià) 格 走 勢 圖50005202140056005800600062021008 年 4 月 2021 年 6月 2021 年 8 月2021年 10 月 2021年 12 月 2021 年 2月 2021年 4月 2021年 6 月 2021年 8 月 2021年 10 月 2021年 12 月成交均價(jià) 湖時(shí)代”。 3 至 5 年的開發(fā)建設(shè)，濱湖新區(qū) 5 平方公里的核心區(qū)域，將成為南太湖的現(xiàn)代生活中心；沿太湖 公里的河堤內(nèi)，太湖明珠，漁人碼頭、世界名牌折扣店、游艇俱樂部等標(biāo)志性項(xiàng)目爭相斗艷；濱湖新區(qū) 40 多平方公里的管轄區(qū)域內(nèi)，將擁有三座五星級酒店，陽光別墅、溫泉、高爾夫等設(shè)施一應(yīng)齊