上海市金山項目分析報-閱讀頁
2024-09-23 12:19本頁面
【正文】 覺 ? n 地塊中間有一個污水處理廠和高壓電線，在一定程度上 影響項目形象 Opportunity ? n 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景 ? n 金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，未來走勢較為樂觀 Threat ? n 周邊競爭性項目較多，本項目面臨銷售壓力 ? n 宏觀經(jīng)濟政策存在較多變數(shù)，可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。其中，與本項目可比性較強的有藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、 三島龍洲園、棕櫚灣花園等。金海岸花園由 10 幢小高層和 30 幢 多層組成，內(nèi)部配有 1萬平米的會所、 1 萬平米的中庭花園、 2 千平米的人工湖。海上明珠園靠近海邊，路況好，但缺乏公交線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑布局錯落有致，設(shè)計上利用車庫的高度造就錯層樓中樓房型，動靜分離，私密性強，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為 98 平米的二房和 130 平米的三房。棕櫚灣花園采用北美風(fēng)格，規(guī)劃、設(shè)計、建筑起點均較高，對面就是樂購購物中心，采用凈高 3 米的層高，目前已經(jīng)基本售完。以完備的設(shè)施和功能配套及營銷理念相互融合，給目標(biāo)客戶展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式。另外小區(qū)的產(chǎn)品是與國際大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人性品位，并與環(huán)境有機的共融。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。戶型緊湊但科學(xué)合理（總價相對較低），建筑風(fēng)格簡樸但大氣，精心于細部設(shè)計的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計、組團綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價樓盤高檔化社區(qū)形象。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。 產(chǎn)品定位 項目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是 多層，高層比較少。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時，則往往限制 小高層和高層住宅的發(fā)展。 結(jié)合本項目規(guī)劃要求，本項目宜以多層為主， 輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實現(xiàn)利潤最大化 。 客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔； ? 216。 客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房； ? 216。 房屋單戶面積需求在 85－ 130m2之間居多； ? 216。 目標(biāo)客戶對金山石化的生存依賴度較高； 價格定位 本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。 比較內(nèi)容 權(quán)重 金海岸花園 三島龍洲苑 海上明珠園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 1 1 發(fā)展規(guī)劃 20% 1 房型設(shè)計 10% 1 1 生活配套 15% 1 主 題提煉 5% 1 合計 100% / / / 通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項目多層部分的市場參考價在 38184038 元 /平方米之間，取其均值 3900 元 /平方米。因此，本項目別墅的市場參考價定位在 4600元 /平方米。 銷售收入估算表 序號 項目名稱 金額（元） 面積（ m2） 單價（元 /m2） 備注 一、 住宅部分 多層 485,642,976 124,524 3,900 別墅 143,202,416 31,131 4,600 小計 628,845,392 155,655 二、 車位部分 地下車位 23,030,000 23,030 1,000 35m2/個 地上車位 6,909,000 9,870 700 35m2/個 小計 29,939,000 三、 合計 658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計 658,784,392 元。 根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個項目建設(shè)總投資共 555,889,937 元。由敏感度分析表可以看出，只有當(dāng)銷售價格上升到 4290 元 /平方米以上或者建設(shè)總成本降低 10%以上時本項目才可行。 敏感度分析表 銷售價格（元 /m2） 4680 4290 3510 3120 銷售收入 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率 % % % % 建設(shè)總成本 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤 (元） 30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經(jīng)濟效益評價 從損益表可以看出，本項目在目前市場行情下，總投資 555,889, 元，銷售收入 658,784,392 元，稅后利潤 44,221,695 元，投資收益率為 %。故本項目從經(jīng)濟上不可
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