【正文】 月 6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。這是央行今年以來(lái)第二次加息，也是去年以來(lái)第四次加息。本次加息，五年以上貸款利率已升至 %，這意味著如果是 100 萬(wàn)元的商業(yè)貸款，按基準(zhǔn)利率 20 年按揭的話，月供需要 7633 元，增加 118 元，而利息總額將由 萬(wàn)元增加到 萬(wàn)元。 今年二度加息，以及后市或再有加息動(dòng)作的可能性影響，家居市場(chǎng)將遭受銷售阻力，家具市場(chǎng)同樣有這樣的擔(dān)心。最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至 12 月 31 日， 2020 年北京房產(chǎn)成交量約為 10 萬(wàn)套 ，而 09年北京商品住宅成交總套數(shù)約 19 萬(wàn)套，房產(chǎn)幾輪調(diào)控之下，房產(chǎn)交 36 易量幾近減半，以往異?；鸨?“紅五 ”、 “金九銀十 ”2020 年全部失色。中國(guó)家具協(xié)會(huì)原秘書長(zhǎng)曹贏超說(shuō)，中國(guó)五年內(nèi)要建 3600 萬(wàn)套保障房，按每套購(gòu)買家具 1 萬(wàn)元計(jì)算，就能產(chǎn)生 3600 億元的市場(chǎng)。中國(guó)正在進(jìn)行的保障房建設(shè)將為家具行業(yè)帶來(lái)巨大商機(jī)，推進(jìn)行業(yè)規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展。 我國(guó)人均森林資源匱乏以及國(guó)家對(duì)森林砍伐的限制越來(lái)越嚴(yán)，國(guó)內(nèi)許多家具企業(yè)不得不大量從海外進(jìn)口木材。但是，在國(guó)際市場(chǎng)上，越來(lái)越多的國(guó)家注重對(duì)森林資源的保護(hù)，降低木材出口量，限制甚至禁止木材的出口。未來(lái)，木材工業(yè)將進(jìn)一步緊缺，價(jià)格上漲勢(shì)在必行，原材料上漲將加 大我國(guó)家具企業(yè)的成本壓力。所以，其經(jīng)營(yíng)額權(quán)重大過(guò)市場(chǎng)占有的權(quán)重，其產(chǎn)品為頂級(jí)的中國(guó)富豪 37 家庭或相關(guān)機(jī)構(gòu)享用?，F(xiàn)在，一些國(guó)際品牌看中中國(guó)巨大的中高端市場(chǎng)潛力，決定自建銷售渠道。未來(lái)幾年，該公司將在上海、廣州等一線城市建構(gòu)樣板直營(yíng)店加盟推廣為特色的混 合銷售渠道。在洋品牌品牌、技術(shù)、資金優(yōu)勢(shì)面前，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的中高端市場(chǎng)將被切割。 家具市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè) 規(guī)模預(yù)測(cè) 中國(guó)家具行業(yè)經(jīng)過(guò) 20 多年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為世界上規(guī)模最大的家具生產(chǎn)大國(guó)。 從行業(yè)規(guī)模發(fā)展來(lái)看，在過(guò)去三年來(lái)，家具業(yè)的行業(yè)生產(chǎn)總值和銷售值繼續(xù)保持 15%以上的增速。未 來(lái)35 年家具行業(yè)依然有較大的增長(zhǎng)空間。繼續(xù)高速擴(kuò)大出口市場(chǎng)的概率相對(duì)較低。其他新興市場(chǎng)能帶來(lái)增長(zhǎng)，但 38 絕對(duì)的需求量相對(duì)較小。 2020 年之前家具行業(yè)整體以出口為導(dǎo)向，出口額增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)發(fā)展速度。這是一個(gè)必然的轉(zhuǎn)型過(guò)程。行業(yè)集中度更低，更多的是一些在細(xì)分領(lǐng)域具有一定影響力的區(qū)域性品牌。 區(qū)域結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè) 產(chǎn)業(yè)格局大變：川軍崛起，依靠其堅(jiān)定地在二三級(jí)內(nèi)需市場(chǎng)的深度掛挖掘，將板式家具的規(guī)?；?、工業(yè)化能力，與獨(dú)立點(diǎn)渠道擴(kuò)張織網(wǎng)的能量相結(jié)合，形成系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)力。最終，粵派、江浙、川軍、京派，四分天下。 產(chǎn)業(yè)重組正在被新浪潮引領(lǐng)，領(lǐng)先的家具制造企業(yè)正在通過(guò)信息化和高科技，將制造與渠道服務(wù)深度整合，正在實(shí)現(xiàn)組織和管理變革，奠定制造向服務(wù)轉(zhuǎn)型的初步基礎(chǔ)。 一批制造出身的企業(yè)經(jīng)過(guò) 20 年左右的沉淀，正在成為模式和品牌的代表性力量，成為影響中國(guó)家具未來(lái)重組的中堅(jiān)力量。近年來(lái)，美式家具的大受青睞就是最好的說(shuō)明。紅木家具的造型和工藝中明顯的民族性是對(duì)許多收藏者最有吸引力的部分，而西安作為文化古都，在傳統(tǒng)家具的文化認(rèn)同、傳承上優(yōu)勢(shì)明顯。左右沙發(fā)，富運(yùn)理想空間、標(biāo)致家具、耀邦、金富雅、華偉、杰瑪?shù)仍趦?nèi)的家具企業(yè)均已推出或計(jì)劃推出針對(duì)保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房的家具。因此，杰耀邦家具推出的恒利品牌，也是完全針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)計(jì)，產(chǎn)品、定價(jià)和風(fēng)格，都是為了經(jīng)濟(jì)適用房而做。如富運(yùn)理想空間，其在東莞名家具展上主推的便是定制家具 —— 大至 200、 300平方米的別墅，小到 40平方米的公寓，都有合適的產(chǎn)品。 ” 按照他的說(shuō)法，此前富運(yùn)理想空間的家具能滿足 70%、 80%客戶的定制需求，而今年其定制家具是為了 100%的達(dá)到客戶的需求。 家居環(huán)保新概念 在家居業(yè)中，家具是對(duì)資源依賴較重的行業(yè)之一，家具業(yè)的資源節(jié)約對(duì)整個(gè)家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展節(jié)約型經(jīng)濟(jì)具有重要的意義。循環(huán)再利用是環(huán)保家居設(shè)計(jì)中一個(gè)富有創(chuàng)造性的概念，關(guān)注的著眼點(diǎn)在于可持續(xù)發(fā)展。據(jù)悉，國(guó)外設(shè)計(jì)師十幾年前就設(shè)計(jì)出了紙家具，最著名的就是設(shè)計(jì)大師 FrankGehry 的一系列瓦楞紙家具作品，每次米蘭家具展、科隆家具展都會(huì)展示。除了這類概念型紙家具，其實(shí)我們?cè)谏钪薪?jīng)常能 41 看到一些略顯 “簡(jiǎn)陋 ”的紙家具，比如許多超市利用紙板做些促銷用的展架。 相比傳統(tǒng)家具，紙家具的造價(jià)并不低，但是相對(duì)于有品牌、有設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)家具，一些普通紙家具的成本還是較低的，售價(jià)也低得多。如今 ，整體定制家具風(fēng)潮也出現(xiàn)在白領(lǐng)階層中，定制家具的個(gè)性、時(shí)尚、省時(shí)、省力逐漸征服了更多的消費(fèi)群體。 定制家具 2020 年就在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)現(xiàn)身，目前定制家具占整個(gè)家具市場(chǎng)的份額在 10%左右，作為一個(gè)新興事物，它的發(fā)展空間還很大。而整體家 具定制方式在解決這些矛盾的同時(shí)，能更合理利用 好空間，注重家具在板材的環(huán)保要求上，消費(fèi)者更容易把握。很多小型的家具廠提供定制服務(wù)，主要以更改家具尺寸為主。 42 發(fā)展模式趨勢(shì)分析 中國(guó)家具企業(yè)品牌化發(fā)展道 家具產(chǎn)品抄襲成風(fēng)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)薄弱，曾使中國(guó)家具企業(yè)飽受詬病。據(jù)了解，北京家具企業(yè)的品牌 化發(fā)展表現(xiàn)突出。北京家具協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)于秀蘇表示，家具行業(yè)目前正處于由制造型向創(chuàng)造型轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。 中國(guó)家具產(chǎn)業(yè)終端渠道的多元化戰(zhàn)略 圍繞著廠商、代理商和終端經(jīng)銷商，中國(guó)家具終端渠道格局近兩年可謂風(fēng)生水起，尤其是各地域家具 板塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)，給市場(chǎng)環(huán)境日趨復(fù)雜的渠道帶來(lái)很多新的變數(shù)。 未來(lái)家具產(chǎn)業(yè)渠道猜想：一、休閑購(gòu)物綜合體。不管在哪個(gè)時(shí)期，低價(jià)、量大、持續(xù)化盈利都是制勝的法寶；三、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，便捷、廣泛，年輕一代青睞的方式；四、體驗(yàn)館 (生活館 )。未來(lái)的模式，它是有綜合元素承傳的，租金不高。比如紅蘋果的體驗(yàn)館模式， 曲美的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式，聯(lián)邦變獨(dú)家代理為同城多家加盟共同經(jīng)營(yíng)的模式，吉盛偉邦在琶洲會(huì)展核心區(qū)打造了一個(gè)永不落幕的館，集展會(huì)和零售功能于一身。侯克鵬認(rèn)為，家具行業(yè)過(guò)去的集聚是自然形成的， “十二五 ”可以借助東部沿海向中西部有序轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)的契機(jī)，發(fā)展有效集聚的 CBD 模式。半成品或者原材料可以跳過(guò)倉(cāng)儲(chǔ)直接放到采購(gòu)物流部分 ，需要的時(shí)候由采購(gòu)物流供應(yīng)商送生產(chǎn)車間。 “在 CBD，以后的制造業(yè)基地不再像以前一樣使所有的工廠建倉(cāng)庫(kù)，建生活配套設(shè)施。 ”侯克鵬在接受記者采訪時(shí)舉例表示，像正在規(guī)劃的昆明家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來(lái)將有 8 萬(wàn)人入住，在未來(lái)武漢漢川家具園區(qū)將有 萬(wàn)人。 電子商務(wù)助力開(kāi)拓內(nèi)需市場(chǎng) 傳統(tǒng)的國(guó)內(nèi)家具營(yíng)銷模式是利用獨(dú)立店、有全國(guó)大型連鎖、地方連鎖、大型超市等渠道進(jìn)行銷售。團(tuán)購(gòu)網(wǎng)是這兩年國(guó)內(nèi)新興的電子商務(wù)模式，家居搬到網(wǎng)上銷售后獲得良好回饋。 電子商務(wù)代表的是現(xiàn)代科技對(duì)有限資源的最大化利用，最大限度滿足消費(fèi)者的需求。 三四級(jí)市場(chǎng)空間巨大 以往，多數(shù)品牌家具企業(yè)都將北京、上海以及沈陽(yáng)、青島等一二線城市作為市場(chǎng)開(kāi)拓重點(diǎn)。 目前，我國(guó)以地級(jí)城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣市為代表的三四級(jí)市場(chǎng)，約有 億個(gè)家庭，據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查顯示，這些家庭購(gòu)置需求如果按照 30%計(jì)算，市場(chǎng)容量將達(dá)到 1500 億元 。在城市化進(jìn)程不斷加快的帶動(dòng)下，三四級(jí)城市的市場(chǎng)潛力正在逐步轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)購(gòu)買力。以全友、雙虎、掌上明珠為代表的四川家具企業(yè)已通過(guò)多年的市場(chǎng)耕耘，在三四級(jí)市場(chǎng)中已有了較高的品牌認(rèn)知度和占有率。 46 第 4 章 項(xiàng)目選址地的優(yōu)勢(shì)與現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目先址地的優(yōu)勢(shì)分 析 政策支持 。商務(wù)部推出 包括 “支持中部地區(qū)設(shè)立產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范園區(qū) ”“支持中部地區(qū)開(kāi)展投資和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移促進(jìn)活動(dòng) ”等七個(gè)方面的政策，促進(jìn)中部崛起。 2020年９月６日，《 國(guó)務(wù)院關(guān)于中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的指導(dǎo)意見(jiàn) 》正式出臺(tái)。 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 。京廣、焦柳、京九和漢渝等干線鐵路在省內(nèi)交 匯，鐵路網(wǎng)使省內(nèi)大中城市連接全國(guó)所有的重要城市。省內(nèi)長(zhǎng)江沿岸有多個(gè)外貿(mào)運(yùn)輸專用碼頭，常年可?？?3000~5000 噸貨輪， 47 通網(wǎng)海外的貨輪可直達(dá)香港、日本、東南亞等地，海外貨輪也可直達(dá)省內(nèi)。 資源優(yōu)勢(shì) 。僅湖北省林業(yè)用地達(dá) 億畝，占全國(guó)國(guó)土總面積的46%，氣候濕潤(rùn)，發(fā)展林木有得天獨(dú)厚的自然條件。 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 。 2020 年，湖北省完成社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，同比名義增長(zhǎng) %， 2020年，全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額首次突破 6000 億元大關(guān)，達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %， 湖北省城鄉(xiāng)居民消費(fèi)增速創(chuàng)出了近年來(lái)新高，尤 其引人關(guān)注的是，湖北省的農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，農(nóng)村消費(fèi)更是出現(xiàn) “爆發(fā)式 ”的增長(zhǎng)，連續(xù) 12 個(gè)月增速都高出城市消費(fèi)增長(zhǎng)，這種表現(xiàn)是 1987 年以來(lái)的首次，這是湖北省消費(fèi)結(jié)構(gòu)的一個(gè)重大變化。農(nóng)村市 48 場(chǎng)增幅高于湖北省消費(fèi)品零售額增幅 個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)湖北省消費(fèi)品零售額增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，占湖北省消費(fèi)品零售額的比重由 2020年 %提高到 2020 年 %。 受樓市重新大幅度升溫拉動(dòng)，家具類、建筑及裝潢類等與住房相關(guān)的消費(fèi)品零售額也呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 具有強(qiáng)大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 勞動(dòng)力、電力等生產(chǎn)要素豐裕。而在企業(yè)的可支配資源中，人力資源是最具能動(dòng)性的，也是企業(yè)正常運(yùn)行和快速發(fā)展不可或缺的重要環(huán)節(jié)。湖北省是科教大省，全省有 86 所高校，能為各類產(chǎn)業(yè)提供人才支撐。湖北省農(nóng)村剩余勞動(dòng)力 4000 人，出現(xiàn)了大批勞務(wù)輸出鄉(xiāng)鎮(zhèn)，無(wú)論是高端的研發(fā)型技術(shù)人才，還是熟練的技能產(chǎn)業(yè)工人，具備豐富的產(chǎn)業(yè)人力資源基礎(chǔ)。 49 項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀分析 區(qū)位 分析 本項(xiàng)目位于湖北省漢川市，漢川市位于湖北省中部，孝感市南隅，漢水下游。漢川市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地處江漢平原腹 地，緊鄰 特大城市 武漢，與武漢在經(jīng)濟(jì)交流方面有著地緣、人緣和歷史淵源，將形成穩(wěn)定的人、物、信息交流。其地質(zhì)屬沉積性粘土，是長(zhǎng)江洪水多次泛濫和江漢三角洲不斷延伸、擴(kuò)大而形成的 湖積、沖積型平原；其地貌類型單一，地層分布較穩(wěn)定，類型單一，橫向變化小，平原特色明顯，屬非抗震設(shè)防區(qū)。 周邊路網(wǎng)現(xiàn)狀 漢川市以荷沙、城蔡、馬北、分王公路為主骨架，北連 G31G10京珠高速，南接 G31滬蓉高速，公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。 漢川四通八達(dá)的公路網(wǎng)可便捷地進(jìn)入武漢市城周的高速公路網(wǎng)，如 可 通 過(guò) 漢宜、 漢十、岱黃、武麻、武合、武鄂、武黃及京 港澳等高速公路通往北京、上海、合肥等城市。武荊高速公路 漢川 出入口位于產(chǎn)業(yè)園北部，其連接線向西接川劉公路，由川劉公路向南接漢川城區(qū)及新荷沙公路（該公路向東延伸接 G107）； 周邊河流現(xiàn)狀 漢川市河湖交 織，漢江、漢北河自西向東橫穿全境。民樂(lè)河屬于六級(jí)航道，可通航 100t 級(jí)航船。漢川市共有五大港區(qū)，有百萬(wàn)噸級(jí)以上港區(qū) 1 個(gè)（即城關(guān)港區(qū)），50100 萬(wàn)噸級(jí)以上港區(qū) 2 個(gè)（即脈旺港區(qū)和馬口港區(qū)）， 2050 萬(wàn)噸港區(qū) 1 個(gè)（即沉湖分水港區(qū)）。 這些水系及港區(qū)未來(lái)均可為產(chǎn)業(yè)園所用。 項(xiàng)目地塊性質(zhì)為生地，周邊地塊多為待開(kāi)發(fā)的農(nóng)田，目前片區(qū)開(kāi)發(fā)尚未啟動(dòng)，居住氛圍沿未形成，后期拆遷壓力較小。 52 第 5 章 產(chǎn)業(yè)園定位 總體定位 目標(biāo)定位：集聚生產(chǎn)、研發(fā)、銷售、博覽、展示、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、配送、商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè)、餐飲酒店服務(wù)等多業(yè)態(tài)為一體的現(xiàn)代化超大型家居產(chǎn)業(yè)園。 產(chǎn)業(yè)定位：以提高家庭居住質(zhì)量為中心、滿足家庭生活現(xiàn)代化、個(gè)性化、時(shí)尚化、低碳化、舒適化需求，實(shí)現(xiàn)品牌集聚、資源整合與產(chǎn)業(yè)聚集，形成包括家具展銷中心、物流樞紐、制造基地的完整產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)“研發(fā)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)制造、銷售博覽、文化休閑、標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)、售后服務(wù)、家居咨詢”一體化一站式服務(wù)，為漢川居民創(chuàng)造優(yōu)越的家居消費(fèi)環(huán)境。 53 技術(shù)定位：以高新技術(shù)和現(xiàn)代適用技術(shù)改造傳統(tǒng)家居制造業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)總體水平和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力；開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、以家居文化創(chuàng)意為切入點(diǎn)，以歐亞達(dá)漢川家居產(chǎn)業(yè)園為運(yùn)營(yíng)場(chǎng)地，積極搭建公共服務(wù)平臺(tái)，加快家具產(chǎn)業(yè)集群升級(jí)