【正文】 0m，5 消防 31 保護(hù)半徑不超過(guò) 120m。 消防用水量 室內(nèi)消火栓用水量為 20L/s，室外消火栓用水量為30L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按 2h設(shè)計(jì)。 消防電源 建筑物電氣設(shè)計(jì)有消防電源，火災(zāi)事故照明和疏散指示裝置。墻內(nèi)預(yù)埋鋼筋引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋做自然接地極。 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 國(guó)務(wù)院環(huán)境保護(hù)委員會(huì)、國(guó)家計(jì)委（ 86）國(guó)環(huán)字 003號(hào)文件，關(guān)于頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)》的通知 《鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB16297– 1996） 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB8978— 1996） 《生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)》（ GB16889— 1997） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3096— 1993） 大氣污染 主要來(lái)源于鍋爐運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生的污染。 水污染 主要來(lái)源于餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和洗手間廢水，主要污染物為 BOD COD5。 6 環(huán)境保護(hù) 33 固體廢棄物 主要為生活垃圾和鍋爐產(chǎn)生的爐渣。鍋爐煙囪不低于 40m，煙氣高空排放。餐飲廢水經(jīng)隔油池后與洗滌廢水合流直接排入 市 政排水管道。 在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾站，由專人定時(shí)收集、定點(diǎn)存放、定期將垃圾集中，運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)，以確保小區(qū)及周邊不受污染。本項(xiàng)目節(jié)能工作嚴(yán)格遵守節(jié)能設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用的“三同時(shí)”制度。 根據(jù)不同的功能分區(qū)設(shè)計(jì)不同的用電負(fù)荷。 節(jié)煤 采暖設(shè)計(jì)按熱工負(fù)荷設(shè)計(jì)，不隨意加大負(fù)荷，系統(tǒng)上設(shè)有調(diào)節(jié)控制裝置和能量計(jì)量?jī)x表。 選用高效節(jié)能的散熱器。 控制建筑物體形系數(shù)小于 ，控制窗墻面積比和門(mén)窗的氣密性。 選用聚苯板、空心磚、節(jié)能窗等節(jié)能型建筑材料，和其他節(jié)能型器材、器皿、器具。 節(jié)能管理 加強(qiáng)節(jié)能宣傳教育工作，樹(shù)立節(jié)能光榮、浪費(fèi)可恥的思想，使人人都有自覺(jué)遵守有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。 建立崗位責(zé)任制，實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，使節(jié)能工作與每個(gè)人的切身利益聯(lián)系起來(lái)。 嚴(yán)格實(shí)行管理“四制”，確保工程建設(shè)有序高效地進(jìn)行 項(xiàng)目法人責(zé)任制 明確項(xiàng)目法人，項(xiàng)目法人要對(duì)工程建設(shè)的初步設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備、建設(shè)直到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程負(fù)責(zé)，對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度和資金管理負(fù)總責(zé)。 工程建設(shè)監(jiān)理制 項(xiàng)目監(jiān)理要對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量、資金、材料，購(gòu)進(jìn)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理工程師要根據(jù)國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)的法律法規(guī)及有關(guān)合同條款對(duì)工程實(shí)行“三控制、（即投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制），兩管理（即索賠管理、8 項(xiàng)目管理 37 停息管理）、一協(xié)調(diào)（協(xié)調(diào)項(xiàng)目法人與承包人之間的關(guān)系）。 工程施工中要從施工隊(duì)伍質(zhì)保體系的完善抓起，建立一整套管理制度和規(guī)定，將質(zhì)量責(zé)任落實(shí)到人頭。對(duì)工程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)由監(jiān)理和質(zhì)檢員實(shí)行 24 小時(shí)跟班監(jiān)督。對(duì)工程建設(shè)主要材料，沒(méi)有產(chǎn)品合格證，沒(méi)有監(jiān)理的認(rèn)定，絕不能使用。二是嚴(yán)把施工程序關(guān)。三是嚴(yán)把工程規(guī)范關(guān)。 因 該小區(qū)建設(shè) 屬 五 年工程，因此，在工程進(jìn)度控制上要做到早計(jì)劃、攻重點(diǎn)、抓關(guān)鍵。 其一期工程是該項(xiàng)目的重要8 項(xiàng)目管理 38 開(kāi)端，工程進(jìn)度更要細(xì)化到每周甚至于每一天，確保工程進(jìn)度按時(shí)完成。堅(jiān)持“安全生產(chǎn)、人人有責(zé)”的原則，建立健全安全生產(chǎn)管理體系，成立安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，制定安全生產(chǎn)責(zé)任制，安排專門(mén)人員負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)的管理工作，主要工種要持證上崗，并購(gòu)置必要的安全防護(hù)設(shè)備，確保工程安全施工。 該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)按照《中華人民共和國(guó)財(cái)政部制定的企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定》管理，并由項(xiàng)目建設(shè)管理辦公室行使本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)職能。 物業(yè)管理 項(xiàng)目建成后，為了做好辦公管理，保證住宅樓各項(xiàng)設(shè)施功能的充分發(fā)揮，嚴(yán)格加強(qiáng)物業(yè)管理，根據(jù)不同工作的需要，確定上崗標(biāo)準(zhǔn)，選配專門(mén)人員進(jìn)行管理。 實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)用地分為 東西 兩塊， 東西兩塊又分為 A、 B、8 項(xiàng)目管理 39 C、 D四個(gè)區(qū)域， 因此本項(xiàng)目施工建設(shè)可分為四個(gè)階段，建設(shè)期約需要 5 年時(shí)間。 規(guī)劃設(shè)計(jì)、 征地拆遷： 2021年 04月至 2021年 05月 。 室內(nèi)外裝修工程等， 2021年 11月至 2021年 09月。 A B C D E 9 投資估算及資金籌措 40 9 投資估算及資金籌措 投資估算 參照當(dāng)?shù)亟谕旯さ念愃乒こ淘靸r(jià)水平和 2021 年《黑龍江省建筑工程 預(yù)算 定額》及有關(guān)取費(fèi)規(guī)定進(jìn)行估算。動(dòng)遷費(fèi)為 萬(wàn)元 。 包括項(xiàng)目選址、立項(xiàng)、可研、設(shè)計(jì) 、招投標(biāo)以及取得土地使用權(quán)繳納的契費(fèi)等費(fèi)用，其中項(xiàng)目選址、立項(xiàng)、可研 50 萬(wàn)元，設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等 300萬(wàn)元，購(gòu)地費(fèi) 200萬(wàn)元。 其中 費(fèi)用估算 住宅、幼兒園按 1350 元 / m2， 商場(chǎng)、商服按 1500元 / m2，地下部分（地下商城）按 2500元 / m2。 其中供暖設(shè)施、供電設(shè)施、給排水和消防等投資 萬(wàn)元，道路廣場(chǎng)投資 250 萬(wàn)元，9 投資估算及資金籌措 41 綠化、亮化和環(huán)保投資 52萬(wàn)元 。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按開(kāi)發(fā)成本的 %計(jì)取，估算為 萬(wàn)元 。 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 包括廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)及其它銷(xiāo)售費(fèi)用，按銷(xiāo)售收入的 %計(jì)取，為 。 投資與成本費(fèi)用估算匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 費(fèi)用（萬(wàn)元） 占總投資系數(shù) % 備注 （ — ） 開(kāi)發(fā)成本 1 動(dòng)遷費(fèi) 2 前期工程費(fèi) 9 投資估算及資金籌措 42 3 建安工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) （二） 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 2 銷(xiāo)售費(fèi)用 （三） 合計(jì) 資金籌措 項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元， 擬由 黑龍江忠信偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投入自有資金 7000 萬(wàn)元 作為啟動(dòng)資金，其余投資 由商品房預(yù)售收入解決。 10 效益分析 43 10 效益分析 經(jīng)濟(jì)效益 入和銷(xiāo)售稅金及附加估算 商服 和 商場(chǎng) ：按照當(dāng)?shù)貙?shí)際商服的市場(chǎng) 平均銷(xiāo)售 價(jià) 格4200 元 / m2估 算 ， 商場(chǎng) 的平均銷(xiāo) 售價(jià) 格 為 4000 元 / m2估算 。 商場(chǎng) 銷(xiāo)售額 為 。 高層住宅 銷(xiāo)售額 為 。 銷(xiāo)售額為 萬(wàn)元 。銷(xiāo)售額為 萬(wàn)元 。城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)按增值稅的 7%，教育 費(fèi) 附加按增值稅的 3%。 土地增值稅為 。 投資總成本為 萬(wàn)元 。 利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元 。 所得稅 按利潤(rùn)總額的 25%計(jì)取，合計(jì) 為 萬(wàn)元，其中經(jīng)營(yíng)期第一年為 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期第 二 年為 萬(wàn)元。其中經(jīng)營(yíng)期第一年為 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期第 二 年 為 萬(wàn)元。 其中經(jīng)營(yíng)期第一年為 元，經(jīng)營(yíng)期第 二 年為 萬(wàn)元。經(jīng)測(cè) 算， 該項(xiàng)目在執(zhí)行期內(nèi)銷(xiāo)售總額為 萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加為 萬(wàn)元， 合計(jì) 實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入。為計(jì)算方便，將開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用 按兩年 進(jìn)行分?jǐn)?，以?一 年 分?jǐn)? m2， 第二年分?jǐn)? m2進(jìn)行測(cè) 算 。企業(yè)所及稅率為 25%，盈余公積金為 10%。 評(píng) 價(jià) 根據(jù) 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表、 總成本預(yù)測(cè)表及利潤(rùn)預(yù)測(cè)表，編制現(xiàn)金流量表 。財(cái)務(wù)內(nèi)部 收 益率均大于行業(yè)基準(zhǔn) 收 益率，說(shuō)明盈利能10 效益分析 48 力滿足了行業(yè)最 低 要求。 根據(jù) 利潤(rùn) 表和投資與成本費(fèi)用估算表計(jì)算： 投資利潤(rùn)率 為 %。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)全部投資所得稅后內(nèi)部收益率為 %，大 于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%，靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）計(jì)算為 年，小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期；全部投資所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，大于零。 社會(huì)效益 忠信國(guó)際商住小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)是肇東市響應(yīng)國(guó)家、省、地市關(guān)于棚戶區(qū)改造的實(shí)際舉措，是該市加速老城區(qū)改造的關(guān)鍵步驟，也是該市進(jìn)一步改善優(yōu)化民生的重要內(nèi)容。 目 錄 49 目 錄 1 總 論?????????????????? 1 項(xiàng)目簡(jiǎn)況????????????????? 1 承建公司現(xiàn)狀??????????????? 2 項(xiàng)目提出的背景及必要性????????? 3 編制 的依據(jù) ???? ??? ???? ?? 5 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)?????????????? 6 2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?????? 8 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)?????????????? 8 房地產(chǎn)市 場(chǎng)分析???????????? 12 3 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件??????????? 15 建設(shè)地點(diǎn)???????????????? 15 建設(shè)條件???????????????? 15 4 設(shè)計(jì)方案???????????????? 18 建設(shè)原則???????????????? 18 項(xiàng)目設(shè)計(jì)???????????????? 18 配套工程???????????????? 23 5 消 防????????????????? 25 6 環(huán)境保護(hù)??????????? ????? 27 7 節(jié)能?????????????????? 29 8 項(xiàng)目管理 ???????????????? 31 目 錄 50 建設(shè)管理???????????????? 31 財(cái)務(wù)管理???????????????? 33 物業(yè)管理???????????????? 33 實(shí)施進(jìn)度???????????????? 33 9 投資估算及資金籌措??????????? 35 投資估算???????????????? 35 資金籌措???????????????? 37 10 效益分析???????????????? 38 經(jīng)濟(jì)效益???????????????? 38 社會(huì)效益???????????????? 43 附件： 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證 企業(yè)稅務(wù)登記證 企業(yè)銀行開(kāi)戶許可證 企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū) 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 忠信偉業(yè)公司擬選位置圖 忠信國(guó)際商住小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃圖 忠信國(guó)際商住小區(qū) A1 區(qū) 效果圖