酒店式公寓連鎖經(jīng)營平臺(tái)可行性報(bào)告-閱讀頁
2025-03-20 04:36本頁面
【正文】 臺(tái)和下屬酒店式公寓的宣傳推廣，人員配置 2— 3 名 ? 配套中心主要負(fù)責(zé)經(jīng)營平臺(tái)對(duì)配套機(jī)構(gòu)的管理，人員配置 2 名 ? 技術(shù)中心主要負(fù)責(zé)呼叫中心和網(wǎng)絡(luò)中心的運(yùn)行和管理，其中呼叫中心根據(jù)規(guī)模配置人員 3— 5 名，網(wǎng)絡(luò)中心配置人員 2— 3 名 ? 人員配置合計(jì)：總經(jīng)理 1 名，管理人員 6 名，事務(wù)員 10— 11 名，服務(wù)人員 4— 5 名 呼叫中心 網(wǎng)絡(luò)中心技術(shù)中心 結(jié)算中心下屬連鎖酒店式公寓行政中心銷售網(wǎng)點(diǎn) 旅行社、訂房網(wǎng)站銷售中心 企劃中心洗衣工廠 采購中心 配送中心配套中心經(jīng)營平臺(tái)管理公司地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ （ 3） 酒店式公寓前臺(tái)服務(wù)組織結(jié)構(gòu)圖 部門設(shè)置和人員配置（按 150 間客房的酒店式公寓配置）說明： ? 對(duì)于經(jīng)營平臺(tái)下屬的酒店式公寓來說，一般配置客房部、前廳部、管理部和配套部四個(gè)部門 ? 客房部負(fù)責(zé)對(duì)酒店式公寓所有客房及公共部分進(jìn)行清潔和維護(hù)工作，包括房務(wù)組、清潔組、洗衣組和維修組，房務(wù)組配置 25 人，清潔組配置 3人、洗衣組和維修組可以根據(jù)實(shí)際情況不配人員（由經(jīng)營平臺(tái)調(diào)配）或由房務(wù)組人員兼任，另可設(shè)主管和領(lǐng)班 2— 3 人 ? 前廳部負(fù)責(zé)處理酒店式公寓前臺(tái)對(duì)住客的一切接待服務(wù)，包括前臺(tái)組、訂房組和總機(jī)組，前臺(tái)組配置 6 人，訂房組配置 2 人，總機(jī)組配置 3 人，另可設(shè)主管 1— 2 人 ? 管理部負(fù)責(zé)酒店式公寓的人財(cái)物管理以及和經(jīng)營平臺(tái)之間的溝通，包括財(cái)務(wù)組、人事組和安保組，財(cái)務(wù)組配置 1— 2 人，人事組配 置 1— 2 人，安保組配置 4— 6 人，另可設(shè)主管 1 人 ? 配套部主要負(fù)責(zé)酒店式公寓中餐飲、娛樂等的配套服務(wù)提供和協(xié)調(diào)管理，一般來說酒店式公寓自己不開設(shè)餐廳和娛樂設(shè)施，由外來單位承包提供，配套部配置 1— 2 人 ? 人員配置合計(jì)：經(jīng)理 1 名，一般管理人員 4— 6 名，事務(wù)員 3— 6 名，服務(wù)人員 43— 45 名 房務(wù)組 清潔組 洗衣組 維修組客房部訂房組 總機(jī)組 前臺(tái)組前廳部財(cái)務(wù)組 安保組 人事組 電腦組管理部餐飲組 娛樂組配套部酒店式公寓地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 三、 財(cái)務(wù)篇 收入分析 酒店式公寓經(jīng)營的各收入項(xiàng)目： ? 房費(fèi)收入：根據(jù)各連鎖酒店式公寓的不同情況，并參照上海酒店業(yè)房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（ 2021 年上海 300 家星級(jí)酒店的平均房價(jià)為 408 元 /間天），公司各酒店式公寓的房費(fèi)從 200 元 /間天 — 400 元 /間 天不等，考慮到酒店式公寓存在一定中長期租客的實(shí)際情況，平均房費(fèi)按 200 元 /間天保守計(jì)算，出租率參考上海酒店業(yè)（ 2021 年平均出租率 69%）和傳統(tǒng)酒店式公寓出租率按 80%計(jì)算，酒店式公寓客房數(shù)按 150 間（套）計(jì)算； ? 服務(wù)費(fèi)收入：提供酒店服務(wù)并參照酒店按天出租的客房一般可收取相當(dāng)于房費(fèi) 10— 15%的服務(wù)費(fèi)，考慮到酒店式公寓中長期租客的情況，該服務(wù)費(fèi)按 10%計(jì)算； ? 物業(yè)管理費(fèi)收入：由于酒店式公寓已經(jīng)全部銷售給業(yè)主，業(yè)主應(yīng)按規(guī)定每月交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)按 150 元 /間月計(jì)算； ? 其他收入：包括客房內(nèi)冰箱食品的銷售 收入和從在酒店式公寓中提供餐飲和娛樂服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營者向住客提供服務(wù)的提成收入（餐飲提成一般為消費(fèi)額的 10%，娛樂服務(wù)提成高達(dá) 30— 40%），這類收入按房費(fèi)收入的 10%保守計(jì)算。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 成本分析 公司連鎖酒店式公寓經(jīng)營平臺(tái)的成本包括兩部分，一部分是前臺(tái)運(yùn) 作的直接成本，另一部分是經(jīng)營平臺(tái)后臺(tái)管理的運(yùn)作成本： （ 1） 前臺(tái)運(yùn)作成本在前面已經(jīng)分析過，包括以下方面： ? 薪資成本：基本可以控制在房費(fèi)收入的 10%左右（通過控制工作人員數(shù)量和合理安排后臺(tái)管理）； ? 水電煤燃料費(fèi)用：可以控制在 5— 8%（采用分體空調(diào)和取電器控制用電），熱水提供仍舊是個(gè)問題； ? 消耗品： 3%左右； ? 布巾清潔： 1%左右； ? 營銷推廣（廣告推廣和銷售傭金）： 5— 8%； ? 稅收（按房產(chǎn)租賃計(jì)稅）： 5%； ? 管理公司管理費(fèi)： 2%； ? 其他費(fèi)用（維修、保險(xiǎn)、律師等）： 1% 以上成本合計(jì)占客房收入的 32— 38%，取中間值 35%以方便計(jì)算，按 1 個(gè)酒店式公寓計(jì)算為 252021 元 /月。由于經(jīng)營平臺(tái)的后臺(tái)管理費(fèi)用為固定費(fèi)用，隨著管理的酒店式公寓數(shù)量的增加，該成本在總費(fèi)用中所占的比例越小。 （ 1） 酒店式公寓財(cái)務(wù)分析 由于酒店式公寓財(cái)務(wù)分析和酒店式公寓的數(shù)量密切相關(guān)，我們不妨分別按數(shù)量 10 假設(shè)計(jì)算。（注：該測算假設(shè)各單套物業(yè)的總價(jià)一致，實(shí)際上懸殊很大，因此實(shí)際市場租金收入回報(bào)率是不相同的，統(tǒng)一按 8%測算有一定的不公平性） （ 3） 經(jīng)營平臺(tái)財(cái)務(wù)分析 扣除投資者每年 8%的固定收益回報(bào)，則經(jīng)營平臺(tái)的年毛利分別為： 3 家酒店式公寓： 萬 /年 5 家酒店式公寓： 1467 萬 /年 10 家酒店式公寓： 3174 萬 /年 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 四：風(fēng)險(xiǎn)篇 法律風(fēng)險(xiǎn) （ 1） 酒店式公寓經(jīng)營尚無相關(guān)明確法律規(guī)定 到目前為止，尚沒有明確的法律法規(guī)對(duì)酒店式公寓的租賃進(jìn)行明確的規(guī)定，我們這里一般遵循房地產(chǎn)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，但在實(shí)際操作中許多情況仍無法明確，如按日出租如何進(jìn)行租賃登記，如何交納稅費(fèi)，公安部門對(duì)其的要求等，這些都值得關(guān)注。 （ 3） 分時(shí)度假產(chǎn)生的相關(guān)法律問題 由于分時(shí)度假在中國早期推廣中的一些違規(guī)行為所造成的不良影響，使得中央對(duì)該類問題比較重視，經(jīng)營平臺(tái)的操作中應(yīng)盡量規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并且也要和非法集資等劃清界限。 （ 2） 房地產(chǎn)市場特別是酒店式公寓市場的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 由于酒店式公寓是房地產(chǎn)的一種特殊產(chǎn)品，因此上海房地產(chǎn)市場的波動(dòng)也會(huì)對(duì)其產(chǎn)生巨大影響，特別是酒店式公寓類物業(yè)的供求情況會(huì)很大程度上影響我們地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 的操作。 （ 2） 前期平臺(tái)搭建和銷售渠道組織的工程巨大 建立酒店式公寓經(jīng)營平臺(tái)必須要有先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和廣大的銷售渠 道，這個(gè)工程前期準(zhǔn)備和投入都比較大。 其他風(fēng)險(xiǎn) （ 1） 其他相關(guān)平臺(tái)對(duì)其的影響 公司酒店式公寓連鎖經(jīng)營平臺(tái)并不是獨(dú)立存在的，它與服務(wù)平臺(tái)和投資平臺(tái)息息相關(guān)，另兩個(gè)平臺(tái)的操作都會(huì)對(duì)其產(chǎn)生一定的影響。
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