【正文】 業(yè)在制定價(jià)格時(shí)主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場 需求和競爭情況。在實(shí)際定價(jià)過程中企業(yè)往往側(cè)重于對價(jià)格產(chǎn)生重要影響的一個(gè)或幾個(gè)因素來選定定價(jià)方法。 4．價(jià)格體系建議 分階段： 目前預(yù)估 2020 年同競爭區(qū)域的樓盤供應(yīng)量平穩(wěn)，價(jià)格也保持小幅上揚(yáng)的穩(wěn)健走勢，而本案的定價(jià)基準(zhǔn)處在本區(qū)域價(jià)格水平線略偏高的位置上，根據(jù) 加權(quán)平均的計(jì)算，本案基本可以實(shí)原定價(jià)格目標(biāo)。 分產(chǎn)品： 在定價(jià)格時(shí)當(dāng)考慮 SOHO 與普通公寓的價(jià)格不同， SOHO 由于面積小又為 米挑高，價(jià)格相對較高，具體高多少應(yīng)產(chǎn)品的位置、周邊環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)等綜合要素確定。綜合考慮目前客戶對單價(jià)的抗性，后期的價(jià)格上漲將不會太樂觀。各單位價(jià)格根據(jù)差價(jià)原則以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，各差價(jià)因素 ： 樓層因素、景觀因素、朝向因素、面積因素，綜合考慮以上因素來制定價(jià)格窗口表。 2）景觀差價(jià)： 按各單位內(nèi)部景觀、外部景觀的視角與親近程度來給予價(jià)格區(qū)分，但因前期定價(jià)影響，后期價(jià)格差別不宜太大。 該差價(jià)原則僅適合尚未公布價(jià)格的單元，對于已經(jīng)公示 價(jià)格的單元自是不適用，并且該價(jià)格策略應(yīng)充分考慮現(xiàn)有的樓層、朝向價(jià)格關(guān)系。 4）面積差價(jià)： 面積小的單元可以適當(dāng)提高單價(jià)，在基價(jià)基礎(chǔ)上提高2030 元 /㎡ 比較合適。 二．營銷方式 ： 大眾傳播（ ONE TO ALL） + 點(diǎn)對點(diǎn)直銷（ ONE TO ONE） ? 大眾傳播 媒體：戶外媒體 +平面媒體 +電 波媒體 職能：信息發(fā)布 +形象廣告 ? 點(diǎn)對點(diǎn)直銷 小眾媒體：金融類 +財(cái)經(jīng)類 +生活時(shí)尚類 +高爾夫類 直郵對象：私人會所 +俱樂部 +行業(yè)協(xié)會 ： 企事業(yè)單位＋銀行金卡會員 ： 針對目標(biāo)客戶的生活元素，與相關(guān)商家和組織聯(lián)合行動，互利雙贏 系列活動策劃： 名車系列活動 音樂系列活動 ： 購買客群限定 年齡 25～ 38歲，大學(xué)以上學(xué)歷 三．階段性整合營銷 項(xiàng)目各階段的訴求點(diǎn) ? 項(xiàng)目前期：以項(xiàng)目形象及生活方式為訴求重點(diǎn) ? 項(xiàng)目中期：充分利用形象代表人，營造生活 感受為訴求重點(diǎn) ? 項(xiàng)目后期：以項(xiàng)目具體賣點(diǎn)和階段性促銷信息為訴求重點(diǎn) 推廣節(jié)奏 第一階段（入市準(zhǔn)備期）： 2020 年 2月正式開始到 2020年 4 月（ 3 個(gè)月） 第二階段（開盤強(qiáng)銷期）： 2020 年 5月至 2020 年 7月（ 3個(gè)月） 第三階段（銷售持續(xù)期）： 2020 年 7月至 2020 年 11 月（ 4個(gè)月） 第四階段（尾 盤 期）： 2020 年 12月至 2020 年 2 月（ 3個(gè)月） 階段性活動組合： 目的：通過各種高品味主題活動的舉辦，為鉑領(lǐng)注入時(shí)尚的生活內(nèi)涵，并不斷深化鉑領(lǐng)文化，從而更鮮明的樹立鉑領(lǐng)作為精品樓盤的形象，從而鎖定目 標(biāo)客群。 形象代表人 ——孔祥東簽約 力邀世界著名的鋼琴演奏大師 —— 孔祥東先生正式簽約成為?鉑領(lǐng)?樓盤的代言人并舉辦簽約公開儀式，讓孔祥東先生人格魅力和音樂魅力為鉑領(lǐng)文化注入更動人內(nèi)涵和氣質(zhì)，并將鉑領(lǐng)的形象推向一個(gè)新的高度。 ?鉑領(lǐng) VIP 俱樂部?計(jì)劃 由鉑領(lǐng)的準(zhǔn)業(yè)主參與，成力?鉑領(lǐng) VIP 俱樂部?，和必勝客、哈根達(dá)斯、星巴克等國際著名品牌合作，讓鉑領(lǐng)的準(zhǔn)業(yè)主們享受由鉑領(lǐng)帶來的格調(diào)生活。選擇一個(gè)知名俱樂部合作，由鉑領(lǐng)主辦，準(zhǔn)業(yè)主參與，并邀請南藝音樂系的教授及其它知名音樂人進(jìn)行現(xiàn)場點(diǎn)評，并贈送特別制作限量版《孔祥東鋼琴專輯》。鉑領(lǐng)依照現(xiàn)代生活的理念可以進(jìn)行通過樣板房來還原，真實(shí)的生活品質(zhì)和產(chǎn)品氣質(zhì)往往最能打動人心。早上去做瑜珈，中午必勝客，下午哈根達(dá)斯或必勝客，晚上去 1912……并每人贈送一套 ?鉑領(lǐng)生活完全手冊? 介紹從健身、美容、服飾、美食、休閑、娛樂，全方位的闡述小資生活的各項(xiàng)指標(biāo)。 一．入市準(zhǔn)備期 時(shí)間： 2020 年 2月到 2020 年 4月（ 3個(gè)月） 目標(biāo)：概念推出，形象樹立 事件營銷： 1．什么是真正的鉑領(lǐng)？主題征文活動 活動目的： 1. 在樓盤推出前期造勢，引起市場對產(chǎn)品的關(guān)注。 3. 樹立品牌形象，提高知名度與美譽(yù)度 活動時(shí)間： （待定）三十天左右 活動內(nèi)容： 1. 選擇一家主流報(bào)紙媒體合作舉辦，推出?什么是真正的鉑領(lǐng)？?主題征文活動。 3. 在合作媒體進(jìn)行關(guān)于? 鉑領(lǐng)?問題的討論，引發(fā)社會關(guān)注 4. 舉辦優(yōu)秀作品頒獎活動（開盤當(dāng)天），進(jìn)一步擴(kuò)大社會影響力。 2．形象代言人 —— 孔祥樂簽約儀式 力邀世界著名的鋼琴演奏大師 — 孔祥東先生正式簽約成為?鉑領(lǐng)?樓盤的代言人并舉辦簽約儀式，讓孔祥東先生人格魅力和音樂魅力為鉑領(lǐng)文化注入更動人內(nèi)涵 和氣質(zhì)，并將鉑領(lǐng)的形象推向一個(gè)新的高度。 2．?鉑領(lǐng)?人群的匯聚，?鉑領(lǐng)?生活的藍(lán)本為市場 帶來清新與活力。 媒體配合 ： 媒體 傳播方法 /內(nèi)容 大眾 戶外大牌 在主要進(jìn)去路段和工地現(xiàn)場樹戶外大牌 報(bào)紙專欄 快報(bào) /金陵 彩色 主標(biāo)： 《什么是真正鉑領(lǐng)？》主題征文 與媒體合作舉辦，吸引公眾參與，媒體討論，從而引起市場關(guān)注，樹立品牌形象，提升知名度、美譽(yù)度 報(bào)紙廣告 開盤前系列廣告及 鉑領(lǐng) VIP會員俱樂部 推廣 新聞運(yùn)作 什么是真正鉑領(lǐng)？媒體討論，引起關(guān)注 孔祥東代言南京精品樓盤 網(wǎng)絡(luò)廣告 南京房地產(chǎn)網(wǎng)，首頁 彈出式形象廣告，網(wǎng)絡(luò)新聞運(yùn)作 小眾 DM 大學(xué)教師、公務(wù)員 預(yù)告及項(xiàng)目主要賣點(diǎn)簡介 雜志廣告 MAP\QUE等其實(shí)時(shí)尚消費(fèi)類雜志，推出形象廣告 現(xiàn)場 售樓處 /工地 工地包裝到位，售樓處重新布置到位 宣傳折頁 戶型單頁 戶型單頁到位 費(fèi)用預(yù)算： 項(xiàng)次 內(nèi)容 費(fèi)用 1 大牌 30萬 2 報(bào)紙媒體 10萬 3 雜志媒體 2萬 4 DM費(fèi)用 3萬 5 網(wǎng)絡(luò) 2萬 6 活動費(fèi)用 3萬 7 售樓處包裝 10萬 8 宣傳品 10萬 費(fèi)用合計(jì) 70萬 第二階段 開盤期及熱銷期 時(shí)間： 2020 年 5月至 2020 年 7月（ 3 個(gè)月） 推廣目標(biāo)及思路： 1. 充分利用形象代言，配合事件營銷，進(jìn)一步樹立產(chǎn)品形象 2. 配合公關(guān)行銷活動推廣，為開盤造勢，凝聚旺盛的人氣 3. 進(jìn)一步深化項(xiàng)目形象，詮釋各大賣點(diǎn)，積累目標(biāo)客戶資源，達(dá)到開盤熱銷的目的 4. 舉辦隆重的開盤活動，集中火力，重點(diǎn)爆破，形成市場熱點(diǎn)。 VIP 俱樂部 由鉑領(lǐng)的準(zhǔn)業(yè)主參與，成力?鉑領(lǐng) VIP 俱樂部?，和必勝客、哈根達(dá)斯、星巴克等國際著名品牌合作，讓鉑領(lǐng)的準(zhǔn)業(yè)主們享受由鉑領(lǐng)帶來的格調(diào)生活。選擇一個(gè)知名俱樂部合作，由鉑領(lǐng)主辦，準(zhǔn)業(yè)主參與，并邀請南藝音樂系的教授及其它知名音樂人進(jìn)行現(xiàn)場點(diǎn)評， 并贈送特別制作限量版《孔祥東鋼琴專輯》。 2. 項(xiàng)目形象的成功樹立，將為今后產(chǎn)品銷售和品牌形象的確立奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 4. 開盤活動的成功，將進(jìn)一步鞏固和提升項(xiàng)目的形象。 媒體計(jì)劃： 媒體 傳播方法 /內(nèi)容 大 戶外大牌 延續(xù)，開盤信息及活動信息 眾 報(bào)紙廣告 系列廣告、公開信息及活動預(yù)告 主題： ?質(zhì)感時(shí)尚，獻(xiàn)給城市的鉑領(lǐng)一代? ?質(zhì)感生活，志趣開創(chuàng)未來人生? ?質(zhì)感立面，時(shí)尚開創(chuàng)南京第一? ?質(zhì)感空間，變化開創(chuàng)靈性 空間? 新聞運(yùn)作 鉑領(lǐng) VIP俱樂部系列活動，貼近生活人文，引起新聞關(guān)注 網(wǎng)絡(luò)廣告 首頁拉出式活動預(yù)告、浮標(biāo)廣告，網(wǎng)絡(luò)新聞運(yùn)作 小眾 雜志廣告 時(shí)尚消費(fèi)類雜志形象廣告及軟文： 質(zhì)感時(shí)尚，獻(xiàn)給城市的鉑領(lǐng)一代 樓宇海報(bào) 中高檔寫字樓純形象廣告： 質(zhì)感時(shí)尚，獻(xiàn)給城市的鉑領(lǐng)一代 DM 開盤信息、賣點(diǎn)整合、活動信息 現(xiàn)場 市內(nèi)售樓處 售樓處現(xiàn)場氣氛調(diào)整 售樓處 /工地 樣板區(qū)、景觀區(qū)、樣板房包裝 宣傳折頁 對項(xiàng)目利益和賣點(diǎn)進(jìn)行全方位的解析 戶型單頁 活動 促銷活動 開盤當(dāng)日贈送或優(yōu) 惠活動， 推廣活動 針對俱樂部會員舉辦的體驗(yàn)會及推介會 體驗(yàn)活動 《孔祥東音樂派對》見面會，鉑領(lǐng)業(yè)主專享 費(fèi)用預(yù)算： 項(xiàng)次 內(nèi)容 費(fèi)用 1 大牌 15萬 2 報(bào)紙媒體 25萬 3 雜志媒體 2萬 4 樓宇海報(bào) 3萬 4 DM費(fèi)用 3萬 5 網(wǎng)絡(luò) 2萬 6 活動費(fèi)用 10萬 7 售樓處包裝更換 5萬 8 宣傳品 5萬 費(fèi)用合計(jì) 70萬 第三階段：持續(xù)期 推廣目標(biāo)及思路： 1. 進(jìn)一步深化項(xiàng)目形象，深度挖掘各大?賣?點(diǎn)，進(jìn)行積累忠實(shí)顧客資源，達(dá)到持續(xù)熱銷的目的。 3. 配合公關(guān)行銷活動進(jìn)行傳播，持續(xù)吸引市場?眼球?，凝聚人氣。 推廣主題細(xì)化： 1. 我們做?城市鉑領(lǐng)? 2. 從容優(yōu)雅到新銳自我 — 我們的?鉑領(lǐng)?生活 行銷活動： 1.? 體驗(yàn)鉑領(lǐng)? 樣板房公開活動。 早上去做瑜珈，中午必勝客，下午哈根達(dá)斯或必勝客，晚上去 1912……并每人贈送 一套 ?鉑領(lǐng)生活完全手冊?介紹從健身、美容、服飾、美食、休閑、娛樂，全方位 的闡述小資生活的各項(xiàng)指標(biāo)。 2. 深入產(chǎn)品形象的塑造，不斷鞏固項(xiàng)目的形象。 媒體計(jì)劃： 媒體 傳播方法 /內(nèi)容 大眾 戶外大牌 賣點(diǎn)整合 /活動信息 報(bào)紙廣告 產(chǎn)品價(jià)值提煉及活動預(yù)告 新聞運(yùn)作 會員活動的系列炒作和宣傳 小眾 雜志廣告 形象廣告 /賣點(diǎn)整合 /活動信息 樓宇海報(bào) 中高檔寫字樓純形象廣告： 質(zhì)感時(shí)尚，獻(xiàn)給城市的鉑領(lǐng)一代 DM 項(xiàng)目活動和促銷信息 現(xiàn)場 售樓處 /工地 宣傳折頁 鉑領(lǐng)產(chǎn)品及生活方式解讀 戶型單頁 活動 促銷活動 配合銷售推出優(yōu)惠、特價(jià)房、送裝修、贈禮等促銷活動 品牌活動 ?小資的一天? 推出 《鉑領(lǐng)完全生活手冊》 體驗(yàn)活動 ? 體驗(yàn)鉑領(lǐng)? 樣板房公開活動。 媒體計(jì)劃： 媒體 傳播方法 /內(nèi)容 大眾 大牌更換 賣點(diǎn)整合 /活動信息 報(bào)紙廣告 產(chǎn)品價(jià)值提煉及活動預(yù)告 小眾 DM 項(xiàng)目活動和促銷信息 現(xiàn)場 戶型單頁 費(fèi)用預(yù)算： 項(xiàng)次 內(nèi)容 費(fèi)用 1 大牌更換 3萬 2 報(bào)紙媒體 12萬 4 DM費(fèi)用 3萬 8 宣傳品 2萬 費(fèi)用合計(jì) 20萬