【正文】 服裝采購基地和永不落幕的國際紡 織服裝展。按照行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)配套的要求，重點引進紡紗、污水處理等服務(wù)配套型企業(yè)，形成一條龍的配套服務(wù)。 創(chuàng)業(yè)園區(qū)采用由公司注資、租賃，政府參與輔助，或者享受國家對創(chuàng)業(yè)人員的優(yōu)惠政策向金融系統(tǒng)借資集資四位一體的投資方法，讓懂管理、懂技術(shù)的創(chuàng)業(yè)者自主創(chuàng)業(yè)。 紡織服裝原輔材料交易區(qū) 。 三、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 工業(yè)環(huán)境營造 （ 1）供電建設(shè) （ 2）供水建設(shè) 29 （ 3）通訊建設(shè) （ 4）交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè) 生活環(huán)境配套 （ 1）職工公寓區(qū) （ 2）醫(yī)療、教育環(huán)境配套 （ 3）交通環(huán)境配套 ( 4 )安全、消防環(huán)境配套 (5)產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)環(huán)境配套 （ 6）園區(qū)生活環(huán)境配套 四、項目總體規(guī)劃 規(guī)劃建筑規(guī)劃 （ 1）規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想 ① 協(xié)調(diào)統(tǒng)一、合理結(jié)合 從可持續(xù)發(fā)展的高度，將發(fā)展生態(tài)工業(yè)與發(fā)揮區(qū)域比較優(yōu)勢、提高市場競 爭力相結(jié)合，與引進高科技、提高經(jīng)濟質(zhì)量相結(jié)合，與區(qū)域改造和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合，與生態(tài)保護和區(qū)域環(huán)境綜合整治相結(jié)合。 ③ 統(tǒng)一規(guī)劃、分步建設(shè) 規(guī)劃充分注重實施的可操作性。 ④ 生態(tài)環(huán)保，可 持續(xù)發(fā)展 監(jiān)利縣是魚米之鄉(xiāng)，該園區(qū)又是在監(jiān)利縣大力提倡創(chuàng)建生態(tài)城市的大環(huán)境下誕生的，環(huán)保是其規(guī)劃的一條重要指導(dǎo)思想，從選址、建設(shè)、及“三廢”的排放，都應(yīng)得到合理組織和處理。 ① 與自然和諧共存原則 園區(qū)應(yīng)與區(qū)域自然 生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能。新建園區(qū)的選址應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境容量，調(diào)整列入生態(tài)敏感區(qū)的工業(yè)企業(yè)，最大限度地降低園區(qū)對局地景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)以及對全球環(huán)境造成的影響。通過園區(qū)各企業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)單元的清潔生產(chǎn)，盡可能降低本企業(yè)的資源消耗和廢物產(chǎn)生；通過各企業(yè)或單元間的 副產(chǎn)品交換，降低園區(qū)總的物耗、水耗和能耗；通過物料替代、工藝革新，減少有毒有害物質(zhì)的使用和排放；在建筑材料、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵利用可再生資源和可重復(fù)利用資源。 ③ 生命周期原則 要加強原材料入園前以及產(chǎn)品、廢物出園后的生命周期管理，最大限度地降低產(chǎn)品全生命周期的環(huán)境影響。 ④ 區(qū)域發(fā)展原則 盡可能將園區(qū)與社區(qū)發(fā)展和地方特色經(jīng)濟相結(jié)合，將園區(qū)建設(shè)與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合。要將園區(qū)規(guī)劃納入當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，并與區(qū)域環(huán)境保護規(guī)劃方案相協(xié)調(diào)。 ⑥ 軟硬件并重原則： 硬件指具體工程項目（ 工業(yè)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施）的建設(shè)。園區(qū)建設(shè)必須突出關(guān)鍵工程項目，突出項目（企業(yè)）間工業(yè)生態(tài)鏈建設(shè)，以項目為基礎(chǔ)。 （ 3） 規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局分析 經(jīng)過分析，形成本工業(yè)園區(qū)規(guī)劃方案的基本構(gòu)思，完成對道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、個項用地的總體布局、控制指標體系的規(guī)劃設(shè)計。橫穿工業(yè)園的園區(qū)大道連接監(jiān)利大道 ，直通隨岳高速公路，為園區(qū)提供了與外界的主要交通聯(lián)系，是主要的發(fā)展軸線。在保證一定縱深建設(shè)的情況下，工業(yè)園區(qū)沿園區(qū)大道成片狀分布，有利于實現(xiàn)園區(qū)的階段性建設(shè)和有機生長，有利于始終保持空間結(jié)構(gòu)的完整和同一種類型的工業(yè)之間的聯(lián)系。這樣使得街廓和地塊的形狀比較規(guī)整，與街道的連接相對便利，而且相對區(qū)位的相同用途的地塊在地價上差別較小，在經(jīng)濟上比較容易體現(xiàn)公平分配的原則，方便了土地的 33 買賣、批租和開發(fā)利用，也有利于用地規(guī)劃控制和規(guī)劃管理工作的順利進行。既要保證交通安區(qū)和暢通，又要使得園區(qū)規(guī)劃建設(shè)相對統(tǒng)一和完整，因此，我們設(shè)計了“三縱四橫”的開放性、彈性發(fā)展模式，園區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃充分考慮多方面因素，采用方格網(wǎng)路形式。此外，根據(jù)不同社區(qū)的大小和開發(fā)量，結(jié)合塊地規(guī)劃支路系統(tǒng)。 五、規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 (2020年 ) 《城市規(guī)劃編制辦法》（ 2020年） 《中華人民共和國土地管理辦法》（ 2020年修訂） 《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》（ 1995年） 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB502295） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (GB5018093)(2020年 ) 《中國紡織服裝“十一五”發(fā)展規(guī)劃》 《 湖北省產(chǎn)業(yè)集群“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要 》 《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標（試行》 34 《湖北省控制 性詳細規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》（試行） 1《監(jiān)利城市總體規(guī)劃》《監(jiān)利經(jīng)濟區(qū)總體規(guī)劃》 第五章 環(huán)境保護規(guī)劃 一、指導(dǎo)思想與基本原則 “湖北萬匯融園紡織服裝產(chǎn)業(yè)園”重點發(fā)展紡織服裝生產(chǎn)和交易。 以循環(huán)經(jīng)濟理念為依據(jù)，確保整個園區(qū)的環(huán)保達到國家環(huán)保標準； 環(huán)保成為整個紡織服裝園的重要組成部分。園區(qū)內(nèi)所有入園企業(yè)必須履行環(huán)評審批程序，并嚴格按國家《環(huán)評法》的規(guī)定，嚴格執(zhí)行建設(shè)項目環(huán)境保護“三同時”制度。粉塵采用吸塵設(shè)備處理。 噪聲處理方案 首先在設(shè)備選擇上選用低噪聲設(shè)備，部分設(shè)備噪聲較大，其 處理方案在設(shè)備基座之間采用各種減振和消聲處理措施，在管理上使用阻尼材料，在建筑上采用隔間吸聲設(shè)計和設(shè)備隔音間，使燥聲降至衛(wèi)生標準和廠界噪聲標準的《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》 (GB12348— 90)要求。 一、巨大的市場需求 紡織服裝產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移已經(jīng)開始，中部地 區(qū)良好城市的區(qū)位、交通、成本、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件正在被更多的企業(yè)看好，巨大的市場需求是功成招商的基本條件。 品牌策動招商 在中國中央電視臺一頻道、二頻道，四頻道，上海東 方臺、廣州衛(wèi)視、湖南衛(wèi)視，以及鳳凰衛(wèi)視以及相關(guān)行業(yè)專業(yè)媒介進行強勢傳播，樹立 湖北萬匯融園紡織服裝產(chǎn)業(yè)園 在區(qū)位、交通、環(huán)保、資源、金融和技術(shù)等各個方面的領(lǐng)先園區(qū)形象，便于園區(qū)在沿海發(fā)達省份、香港地區(qū)和四川省的招商，同時開辟“ 湖北萬匯融園紡織服裝產(chǎn)業(yè)園 ”門戶網(wǎng)站。 38 第七章 項目效益分析 以項目一期達產(chǎn)為分析樣本 ，該項目社會、經(jīng)濟效益分析如下：根據(jù)公司現(xiàn)有的客戶資源和招商部與客戶洽談的意向， 湖北萬匯融園紡織服裝產(chǎn)業(yè)園 一期的建成會吸引約 20家工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)和 200家紡織服裝貿(mào)易及原輔材料供應(yīng)商、物流企業(yè)的入駐。 一、社會效益分析 稅收貢獻 預(yù)計一期正式動工 兩 年內(nèi)入駐園區(qū)企業(yè)正常經(jīng)營，“ 湖北萬匯融園紡織服裝產(chǎn)業(yè)園 ”當(dāng)年可為監(jiān)利縣帶來約 3億元的直接稅收收入，如下表示： 一期達產(chǎn)預(yù)計稅收貢獻表 企業(yè)類型 年營業(yè)額 稅收貢獻 行業(yè)綜合稅率 合計 紡 織服裝及配套生產(chǎn) 40億 6% 展示中心零售 6% 原輔材料、物流中心 6% 就業(yè)乘數(shù)效應(yīng) 紡織服裝產(chǎn)業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)，湖北萬匯融園紡織服裝產(chǎn)業(yè)園一期的建成將會為監(jiān)利地區(qū)提供 20200人的就業(yè)崗位，完全建成后 39 能提供將近 60000人的就業(yè)崗位。 消費帶動效應(yīng) 大量生產(chǎn)型企業(yè)的進駐，必然會帶來非同一般的消費量 。 地區(qū)知名度效應(yīng) 建成一個省內(nèi)領(lǐng)先、國內(nèi)知名的紡織服裝產(chǎn)業(yè)基地將為區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生極大的推動，并提高區(qū)域的知名度和影響力。容積率為 1，一期 3000畝地的建筑面積總共約為 200萬平方米，建筑成本共為 2020000 500=10億。 ①展示中心（ 2020 平方米）：前期工程費用：項目設(shè)計費用按建筑面積 35 元 /㎡、地質(zhì)勘探費費用按建筑面積 2 元 /㎡、勘測院放線費用按建筑面積 1 元 /㎡、報建費用按建筑面積 112 元 /㎡、文物勘 40 探費用按建筑面積 2 元 /㎡、工程監(jiān)理費用按建筑面積 4 元 /㎡、施工圖審查費用按建筑面積 2 元 /㎡、消防環(huán)保衛(wèi)生審查費用按建筑面積3 元 /㎡，共計： 萬元。 中央空調(diào)費用：按建筑面積 200 元 /㎡，共計： 40 萬元。 其他費用：按建筑面積 60 元 /㎡，共計： 12 萬元。 裝修 費用： 200 萬元。 ②原輔材料及物流配送中心（ 66667平方米）： 框架和輕鋼結(jié)構(gòu)，每平方建筑成本大約為 700元 /平方米，建筑成本： 66667 700元＝4667萬元。 共計： 4717萬元 營運成本 因為考慮到本項目在規(guī)劃宣傳、招商投入較大，所以在營運成本 41 上可能比傳統(tǒng)開發(fā)項目的營運成本（按土地出讓金、契稅、土地開發(fā)成本之和的 5%提?。┮咭稽c，我們按照建設(shè)總成本的 8%來提?。籂I運成本 =（ 10++） 8% = 土地成 本：縣政府意見和正式合同為準。在省內(nèi)外特別是沿海一帶招商有一定的成本優(yōu)勢。 根據(jù)財務(wù)分析可看出，本項目的風(fēng)險主要在于招商的成敗，而招商的成敗在于政府支持、土地價格、基礎(chǔ)建設(shè)等與企業(yè)資源的結(jié)合。 第八章 投資運營商簡介 湖北萬匯融園紡織服裝產(chǎn)業(yè)園是由湖北省服裝商會核心會員、融園控股集團共同出資成立股份公司聯(lián)合打造。湖北省服裝商會對該產(chǎn)業(yè)園的招商引資、 整合服裝產(chǎn)業(yè)鏈條， 樹立行業(yè)威信 ，推進 產(chǎn)業(yè)園在中部乃至全國 服裝行業(yè)向品牌化發(fā)展 有著不可替代的優(yōu)勢 。融園控股集團以“三高、五快、多贏”的獨特運營模式，憑借強大的社會優(yōu)質(zhì)資源整合能力、優(yōu)秀的人才團隊執(zhí)行力成功運作了湖北（紅安）融園家具產(chǎn)業(yè)城、湖北（黃岡）融園食品產(chǎn)業(yè)城，深受社會、政府、行業(yè)好評，被業(yè)內(nèi)譽為“工業(yè)界的蘋果”。 第九章 結(jié)論 本項目的可行性分析，一方面深入探討了當(dāng)前 國際國內(nèi)紡織服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和中國紡織服裝產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級的動向，以及湖北作為 43 中部地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢的軟硬件環(huán)境等宏觀因素；另一方面，科學(xué)分析了投資運營方自身綜合實力。 我們的結(jié)論性意見是： 建設(shè)湖北萬匯融園紡織服裝產(chǎn)業(yè)園，符合當(dāng)今紡織服裝行業(yè)發(fā)展趨勢，符合國家和省、市紡織服裝行業(yè)及產(chǎn)業(yè)集群“十二五”發(fā)展規(guī)劃精神，有利于發(fā)揮湖北監(jiān)利發(fā)展紡織服裝產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，具有必要性。 所以，我們有理由相信，該項目策劃是科學(xué)的、合理的，在政府、企業(yè)共同努力下，一定會達到預(yù)期目標，實現(xiàn)共贏局面！