【正文】 程序和依據(jù)報請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后 ,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。 征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時用地許可證或土地李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。 工程建設(shè)階段， 是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成 ,通過工程竣工綜合驗收 ,達到業(yè)主使用條件的過程。同時，與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議 ,支付有關(guān)費用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位 。 房地產(chǎn)經(jīng)營 ,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出 租 ,實現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。房地產(chǎn)開發(fā)商 ,既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機構(gòu)。 第二章 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序 第一節(jié) 項目立項 一、概述 發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省市計劃發(fā)展委員會）對項目的批準(zhǔn)文件。依據(jù)項目建議書批復(fù) ,編制可行性研究報告報計委審批獲準(zhǔn) ,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。可行性研究報告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對項目建 設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項目的招標(biāo)總體李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。市計委在收到申報資料后，根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。 （ 4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后， 5 個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告。 （ 1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資處 （ ）申報資料： ① 書面申請； ② 國家或省、市計委批復(fù)項目可行性研究報告； ③ 規(guī)劃部門出具的建設(shè)項目規(guī)劃許可意見； ④ 跨年度建設(shè)項目，需提供市計委上年度下達的 年度投資計劃。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。 （三）項目立項審批程序圖（見程序圖一） 第二節(jié) 五證兩書的取得 第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得 開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。 通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證 。征地是指項目選址用地為集體土地 ,按照法定的程序報請有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機關(guān)審批 以后 ,對集體土地及地上物等依法補償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。 原有房屋及其附屬物 ,并對原用地者進行補償、安置的行為。若因特殊原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設(shè)拆遷臨時用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。征 地、拆遷都是項目開工前的重要工作。 ： 審核有關(guān)申報資料（ 2 個工作日）；現(xiàn)場勘測定界（ 10 個工作日）；制定一書三方案（建設(shè)用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案）（ 15 個工作日）；繳納征地管理費、復(fù)墾費、新增建設(shè)用地使用費（ 2 個工作日）；依照規(guī)定辦理土地登 記，領(lǐng)取土地使用證書。 ：劃撥土地的范圍僅限于： ； 用地和公益事業(yè)用地； 、交通、水利等項目用地； 、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 （二）國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理 國土資源部第 11 號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)），均必須以招標(biāo)、拍賣或者 掛牌方式出讓?，F(xiàn)分述如下： 國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。 濟南市土地收購儲備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。 濟南市土地收購儲備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點。 招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容： ①出讓人的名稱和地址 ②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求； ③投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法； ④索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式； ⑤招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等； ⑥確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn) 和方法； ⑦投標(biāo)、競買保證金； 濟南市土地收購儲備中心對投標(biāo)申請人、競買申請人進行資格審查。 、開標(biāo)依照下列程序進行： ①投標(biāo)人在投標(biāo)截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。投標(biāo)人應(yīng)對標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。 ③評標(biāo)小組 進行評標(biāo)。 ④招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示； ④主持人報出起叫價； ⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價； ⑥主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價； ⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交； ⑧主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。 主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。 掛牌時間不少于 10 個工作日。 掛牌期限屆滿 ，按照下列規(guī)定確定是否成交： ①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； ②在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外； ③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 4. 成交確認書 以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競得人后，出讓 人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認書。 成交確認書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。 中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。 招標(biāo)拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。 受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 ：濟南市城區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，參見附錄五土地開發(fā)費用一覽表。 （ 2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料 ①國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請審批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評估報告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓方土地登記申請 ： ①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請 材料進行審查，并給予答復(fù)。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。 ④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準(zhǔn)的土地登記進行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)取證書。 通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商可直接利用地塊進行開發(fā)建設(shè)。 （一）建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得 ：濟南市國土資源局 ： ① 用地申請； ② 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ③ 建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 建設(shè)用地規(guī)劃意見。 ：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費 800 元 /畝。 （二）拆遷手續(xù)的辦理 ：濟南市拆遷辦 ： ① 拆遷申請書； ② 項目立項批文； ③ 《建設(shè)用地規(guī)劃許 可證》及附圖、附件；④ 國有土地使用證； ⑤ 建設(shè)拆遷臨時用地許可證； ⑥ 拆遷補償、安置資金證明； ⑦ 拆遷計劃和拆遷方案； ⑧ 產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。 定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準(zhǔn)備工作；拆遷機構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收合格證 》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積。 二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得 （一）概述 為加強城市規(guī)劃管理，保證濟南市整體規(guī)劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。（二）施程序 (1)承辦部門： 濟南市規(guī)劃局 2)申報資料： ① 書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）； ② 計委年度計劃投資批文； ③1 ： 500 地形圖；④ 已批準(zhǔn)的可行性研究報告。對具備審批條件且符合詳細規(guī)劃的， 7 個工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。 工作能力證明材料及 資格證書； ⑥ 委托代理協(xié)議或合同。 （ 4）辦結(jié)時限： 2 個工作日。 1）承辦部門 ：濟南市公安消防分局建審科 （ 2）申報資料： ① 計委立項批文； ② 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書； ③ 《有關(guān)部門審核意見表》（加蓋開發(fā)商公章）； ④ 施工圖 1 套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計圖紙 1 套； ⑤ 設(shè)有自動消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。 4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料之日起，一般工程 10 個工作日內(nèi)；國家、省重點工程 20 個工作日內(nèi)審核完畢。 （ 1）承辦部門：濟南市建設(shè)工程勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站 （ 2）申報資料： ① 施工圖設(shè)計文件 2 套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）； ② 計委立項批文； ③ 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 工程勘察、設(shè)計合同（原件）； ⑤地質(zhì)勘察報告 2 份（原件）； ⑥ 設(shè)計招標(biāo)的相關(guān)證明； ⑦ 結(jié)構(gòu)計算軟件名稱和熱工 計算書；⑧ 房屋鑒定報告（僅限于加層、改造項目）。 4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計質(zhì)量審查費用之日起， 15 個工作日內(nèi)，提出圖紙審查意見。收費標(biāo)準(zhǔn)詳見附表一。整個手續(xù)辦理通常需要 30 個工作日。 （ 1）承辦部門：濟南市人民防空辦公室 （ 2）申報資料： ①施工圖設(shè)計文件 2 套（地下人防部分）； ② 計委立項批文； ③ 市規(guī)劃局建設(shè) 工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 人防結(jié)建手續(xù)證明。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計院設(shè)計，則須經(jīng)過市人防辦設(shè)計處的審查后方可通過。 （ 5）收費標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)魯價費發(fā)（ 2020） 181 號《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費的通知》 和濟價費字（ 2020） 259 號《市物價局、財政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價局、財政廳、人防辦 關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費的通知 的通知》的規(guī)定，人防易地建設(shè)費的標(biāo)準(zhǔn)為，按總建筑面積計， 30 元 /平方米計取。涉及房屋拆遷的，須附拆遷驗收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意見。 取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費和建筑放線費。 （ 4）辦結(jié)時限： ① 批準(zhǔn)辦證申請， 15 個工作日內(nèi)； ② 辦理《建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書》，7 個工作日內(nèi)； ③ 辦理《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》， 7 個工作日內(nèi)； ④ 辦理施工圖審查， 20 個工作日內(nèi)。 號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)按建筑類別的不同，分別計取不同的費用。 （ 6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三） （ 7）應(yīng)注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計劃。 在市建委辦理報建證后 ,開發(fā)商可在濟南市建筑有形市場辦理施工、監(jiān)理招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門提出開工申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)，核發(fā)施工許可證。 ： ① 到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報建申請 表，根據(jù)投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。 ： 1 個工作日。 （二）濟南市建筑市場需辦理的手續(xù) 、監(jiān)理招投標(biāo) （ 1） 承辦部門：招標(biāo)代理公司或開發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)） （ 2）申報資料： ① 計委計劃批文； ② 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書； ③ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ④ 建筑工程規(guī)劃許可證； ⑤報建證； ⑥ 施工單位應(yīng)當(dāng)具備《 營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《安全資格證書》等證件； ⑦ 從事招標(biāo)代理、工程造價咨詢及經(jīng)濟咨詢業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。 評標(biāo)、定標(biāo)；發(fā)布中標(biāo)公告、取得中標(biāo)通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標(biāo)準(zhǔn)；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關(guān) 規(guī)費；按照《招投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標(biāo)辦登記備案。 （ 4）辦結(jié)時限： ① 審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成； ② 評標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長； ③ 審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。 （ 6）應(yīng)注意的事項：如開發(fā)商自行招標(biāo)，需提前向 招標(biāo)辦申請，經(jīng)該辦同意后方可實施。辦結(jié)時限， 1 個工作日。工程造價 3000 萬元以內(nèi)的須一次 繳清， 3000 萬元以上首次須繳付 50%以上，分期緩交不超過兩次。 ： ① 開發(fā)商領(lǐng)取、填報《濟南市建設(shè)工程施工許可申請表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》； ② 將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審 批手續(xù)； ③ 交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。 噸。 7. 施工許可證辦理程序圖（見程序圖四） 第四小節(jié) 房屋預(yù)售許可證的取 得 一、概述 我國實行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。 ：拆遷辦收到申請后 3 日內(nèi)對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘