【正文】 （一） 營銷接待中心包裝設(shè)計 營銷接待中心是客戶直接了解項目的場所，客戶對其包裝設(shè)計的直觀感受如何將直接影響其對項目的認(rèn)識和評估；因此，營銷接待中心的包裝設(shè)計尤為重要。建議鑫源（以區(qū)別本項目和另外兩個項目的不同即：明珠小區(qū)二期和西碧園售樓部 ） 主要內(nèi)容： ● 形象墻 其是營銷接待中心的形象標(biāo)志，主要突出項目的名稱、標(biāo)志。 ● 展板及場地布置 （詳見設(shè)計樣稿） 展板編排為展銷會的重要部分。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ● 透視圖及項目模型 （即：沙盤） 模型與透視圖能增加買家對本項目的立體縱觀認(rèn)識，令買家置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購單位所在位置，給人真實的感覺，令買家倍增信心。 （二） 工地環(huán)境包裝設(shè)計 將整個工地現(xiàn)場，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。 具體內(nèi)容： 一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。要求嚴(yán)格按照 VI 設(shè)計內(nèi)容制作完成，綠化工程由工程部按工程進(jìn)度按時完成。 （三） 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計 除本項目的 VI 系統(tǒng)確定的常規(guī)內(nèi)容外，物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計還包括辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計及物業(yè)管理公共設(shè)施指示系統(tǒng)設(shè)計。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第五部分：項目推廣策劃 本案是個具有獨特魅力的項 目，應(yīng)以不平常的手法推廣，以使好的優(yōu)勢充分展示出來。 一、 項目主要賣點設(shè)計 〖 賣點一 〗 ： 針對安居住宅 咱運城老百姓滿意的好住房 鑫源 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 本案在物業(yè)智能化管理上，應(yīng)增設(shè)寬帶網(wǎng)、可視樓宇對講門以及節(jié)能型建材，滿足現(xiàn)代化住宅對安全防范、停車、消費、高速上網(wǎng)的需求。讓購房者感到自己買的房子物超所值，進(jìn)而為我們義務(wù)宣傳到親戚、朋友、鄰居、同事，口碑宣傳的成效力度很大。 四、 價格定位及策略 根據(jù)我們對目標(biāo)市場的仔細(xì)調(diào)研和深入分析，本項目的入市定價應(yīng)當(dāng)采取低開高走的策略，入市定價應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時富有較強(qiáng)的市場競爭力，能讓先購先住者的物業(yè)升值，同時使投資人士的投資具有炒作的空間。圣景苑小區(qū)低層入市價格建議 周邊檔次跟鑫源 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。圣景苑小區(qū)低層樓宇售價每平方米價格應(yīng)為 元。圣景苑小區(qū)高層入市價格建議 周邊高層樓盤價格分別為： 西碧園小區(qū)（期房）每平方米 元 明珠小區(qū)二期（期房）每平方米 元 圣惠花園（現(xiàn)房）每平方米 元 建議本案高層價格范圍是 元 C、鑫源 付款方式和進(jìn)度 付款方式和進(jìn)度，與優(yōu)惠比例相聯(lián)系，設(shè)計時體現(xiàn)以下原則：付 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 款方式不同，各種方式現(xiàn)值相等。 六、 廣告策略 廣告策略是營銷推廣策略的重要內(nèi)容，是廣告活動中用有限的費用取得最大廣告效果而運用的手段和方法，在房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，廣告數(shù)量繁多，形式多樣化，市場競爭日益激烈的今天，要使廣告活動富有成效，必須制定多種廣告策略。根據(jù)項目工程進(jìn)度和營銷階段 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 的劃分和廣告目標(biāo)對象所處的區(qū)域，廣告活動運用漸進(jìn)式策略，即鑫源 項目入市的品牌形 象、自身品質(zhì)、小區(qū)文化宣傳尤為重要。 （三） 廣告的心理策略 廣告心理策略是運用心理學(xué)原理來策劃的廣告，從而促使消費者在更短的時間內(nèi)，更快認(rèn)可和產(chǎn)生購買行為。 （四） 廣告錯位競爭策略 鑒于廣告初期，在總體實力不如名牌的情況下，通過調(diào)整力量對比，避實擊虛，進(jìn)行錯位競爭，如項目的規(guī)劃特點、建筑特點、文化內(nèi)涵都有獨到之處，在具備這些優(yōu)勢的情況下，揚(yáng)長避短巧妙地將競爭對手的優(yōu)勢化為劣勢。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 七、 媒介策略 （一）根據(jù)鑫源 △ 第三階段：推廣期 時間： 2021 年 12 月～ 2021 年 1 月 △ 第四階段：成熟期 時間： 2021 年 2 月～ 2021 年 3 月份 △ 第五階段：鞏固期（或到尾盤期） 時間： 2021 年六月份以前 （二）建議及分析 鑫源 試銷期和導(dǎo)入期前 期的廣告形式以報紙廣告（軟性文章結(jié)合硬性廣告）和戶外宣傳活動（廣場大屏、 DM 單直投等）為主，目的在于 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 信息的盡可能告知。 從宣傳階段考慮，第一階段考慮進(jìn)攻力度，一方面以立體全方位的媒介（考慮本案的規(guī)模及營銷區(qū)域，建議本案可不考慮安排電視廣告，應(yīng)以 DM 直投廣告為主，輔以燈箱廣告、專賣場展銷活動、戶外宣傳活動、商業(yè)性信息等媒介宣傳方式）進(jìn)行多點進(jìn)攻；另一方面在報紙媒介方面以相對中版面投入，后期則 可用均頻率、小版面（比如：運城日報的周五版的廣告）進(jìn)行推廣。因此，營銷中心的各方面資料和裝備，從所見、所聽全方位讓買家了解信息。 建議：對現(xiàn)銷售人員進(jìn)行促銷專業(yè)培訓(xùn)。設(shè)計風(fēng)格應(yīng)與其高檔的定位相一致，且內(nèi)容全面、制作精良。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。優(yōu)勢在于費用低，可大量發(fā)放，傳播 范圍廣泛，內(nèi)容簡潔。 展板：售樓處懸掛資料，全面介紹公司及樓宇信息。 各功能標(biāo)牌：如銷售人員標(biāo)牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標(biāo)牌，讓買家明確功能，突出運作專業(yè)性。其專門的裝修設(shè)計及空間布局可供業(yè)主參考。發(fā)展商亦能盡快掌握到市場的最新動態(tài)及買家的要求。 （ 2）手段 工地路牌：表明物業(yè)的名稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場。鑫源 （ 2）手段 A、春季房交會專賣場； B、定項向市區(qū)企事業(yè)單位入室派送宣傳資料（注明對團(tuán)購消費實行大額優(yōu)惠的消息）； C、春節(jié)期間，到超市、集貿(mào)市場、商場等門口派發(fā)宣傳資料，以擴(kuò)大知名度，樹立品牌效應(yīng)； D、將更準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)客戶群，建議在周邊同質(zhì)項目的售樓處門前散發(fā)宣傳單，要求機(jī)動靈活、隱蔽，注意不能引起同行的反感。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）內(nèi)容 D、 鑫源圣景苑標(biāo)識系統(tǒng) F、 鑫源 （ 2）方案 A、 入市初期，組織少量樓層，分批入市，以提高入市的認(rèn)購率，掀起促銷熱潮。 （三）新聞軟性宣傳 選準(zhǔn)新聞熱點，發(fā)動熱點新聞“圍剿”，使待售樓宇成為眾人焦點。圣景苑團(tuán)購銷售理念和公司熱銷進(jìn)度，制造財經(jīng)話題，切入財經(jīng)新聞系列。 （四）媒介組合策略 根據(jù)目標(biāo)受眾所處區(qū)域，試銷階段宣傳推廣重點放在天沽公 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 寓所在區(qū)域范圍的河北區(qū)界內(nèi)向外推進(jìn)，進(jìn)入銷售中期即在天津市市區(qū)范圍內(nèi)宣傳。其后可以用均頻率、小版面進(jìn)行推廣。最后兩周以營銷手段訴求再作一次全面宣傳，以求萬無一失 。 八、 推廣費用預(yù)算 鑫源人民幣約 60 多萬元 注：根據(jù)市場變化和各時期產(chǎn)生的實際要求，此費用及比例會略有變化。它主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和心理效益等幾個方面。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 運用的手段有：反饋信息的收集和分階段抽樣調(diào)查。 二、銷售組織及日常管理 銷售管理體制是對銷售人員和銷售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控，通過管理制度來要求銷售人員的工作內(nèi)容，提高銷售環(huán)節(jié)的效率。 （二）銷售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控 銷售現(xiàn)場的接待 銷售現(xiàn)場應(yīng)當(dāng)資料齊全、模型整潔、圖片突出、光 線明亮。 客戶檔案記錄 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 客戶檔案記錄對于分析初期的目標(biāo)市場定位是否準(zhǔn)確，為下一步的設(shè)計和廣告策劃提供依據(jù)。 客戶購房心理分析 應(yīng)當(dāng)采取靈活的有效的營銷策略，把重點放在客戶上，對同行采盤以禮待之。 有針對地介紹樓盤情況，突出其特色和公司優(yōu)勢，增加購房者信心，耐心認(rèn)真解答客戶的詢問。 ） 簽訂認(rèn)購協(xié)議、合同及交款手續(xù) 與物業(yè)管理的交接 銷售人員的業(yè)績評定（以銷售提成的形式評定） 三、先期導(dǎo)入物業(yè)管理 我們在規(guī)劃的初期就應(yīng)積極引進(jìn)物業(yè)管理觀念，讓物業(yè)管理與規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、機(jī)電設(shè)備、營銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進(jìn)行互動。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 在鑫源圣景苑封頂入住階段，可減輕銷售人員的工作負(fù)擔(dān)，將以全部精力投入到銷售工作中去。 處理客戶投訴。 策 劃 部 2021 年 9 月 11 日