【正文】 廣方案，將廣告具體內(nèi)容落實(shí)分為五個階段： △ 第一個階段：內(nèi)部認(rèn)購及試銷期 時間： 2021 年 9 月底 ～ 2021 年 10 月 △ 第二階段：入市期 時間： 2021 年 11 月 ～ 12 月中旬 目標(biāo)：全方位廣告宣傳，配合主題活動，推廣樓盤。導(dǎo)入推廣期宣傳推廣以報紙硬性廣告為主，同時配合相應(yīng)的銷售新聞宣傳和營銷活動（新聞發(fā)布會），已迅速擴(kuò)大知名度和建立信任感。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 禮品：費(fèi)用低、美觀、實(shí)用，用于傳遞信息，能夠制造熱點(diǎn)。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。圣景苑應(yīng)緊緊圍繞社會熱點(diǎn)，節(jié)目主題及樓盤特點(diǎn)，確定促銷活動主題。圣景苑標(biāo)志 E、 鑫源 直接起到促銷 效果的說明性宣傳。在中期則以軟性宣傳增多，硬銷廣告減少密度的方法控制廣告投放量并補(bǔ)充廣告訴求的不足。本案提出此建議，目的是為了及時發(fā)現(xiàn)廣告的作用和失效問題，隨時調(diào)整廣告的 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （一）對銷售人員的要求 包括職業(yè)道德要求、基本素質(zhì)要求、專業(yè)知識要求、綜合素質(zhì)要求以及服務(wù)規(guī)范要求。 建議：銷售人員對自己接待、接聽的咨詢客戶進(jìn)行登記、匯總，并在每日下班之前整理一天的工作情況，以書面的形式上報銷售主管。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 營造社區(qū)特色文化 . 尾序提示： 本策劃從市場大環(huán)境入手，結(jié)合本案的具體情況，加上我 部門的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)歸納出以上結(jié)論，鑒于本案為全程營銷方案，在實(shí)際操作上未盡詳細(xì)，具體營銷推廣步驟需在各階段實(shí)施過程中視市場發(fā)展而具體安排，同時需與房產(chǎn)公司進(jìn)一步溝通和完善，以更好的推進(jìn)銷售工作的順利開展。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 第六部分：項(xiàng)目服務(wù)營銷 一、 前期資料準(zhǔn)備及銷售培訓(xùn) 詳盡內(nèi)容暫略，將在鑫源圣景苑方再提供詳細(xì)資料準(zhǔn)備的表單和銷售人員培訓(xùn)資料。 九、 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修訂 廣告效果測定是調(diào)查廣告目標(biāo)經(jīng)過廣告活動之后實(shí)現(xiàn)的程度。 階段性布置第一周以立體組合全方位媒介進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻，平面、戶外廣告、戶外宣傳活動都可以考慮齊頭并進(jìn)，首先以戶外廣告到位進(jìn)行氣氛渲染，在以軟性新聞和報紙平面中版面推進(jìn)為主。 深入剖析鑫源 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 戰(zhàn)術(shù)四：活動造勢 （ 1）目標(biāo) 促銷活動能夠有效地制造銷售量熱點(diǎn)，針對性強(qiáng)， 效果直接，促銷明顯。 戰(zhàn)術(shù)三：工地形象誘導(dǎo) （ 1）目標(biāo) 工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場所，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營造銷售氣氛。 手提袋：本身作為流動媒體宣傳，并可裝售樓書等資料。 （ 2）手段 售樓書：專業(yè)的售樓資料。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 （二） 廣告內(nèi)容的更新策略 根據(jù)項(xiàng)目營銷推廣的進(jìn)展和目標(biāo)市場的變化，或者隨著消費(fèi)者的觀念不同，以及項(xiàng)目在不同時期的具體推廣，廣告內(nèi)容都要有所更新，以更能適合消費(fèi)者新的需求，不論是心理上或?qū)嵸|(zhì)效果上，都要求廣告重點(diǎn)內(nèi)容突出，以提高項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的地位，刺激消費(fèi)者的購買欲望。 （一）廣告目標(biāo)市場策略 目標(biāo)市場是項(xiàng)目決定進(jìn)入的市場。圣景苑底商售價建議 周邊樓盤的底 商售價情況： 明珠小區(qū)一期每平方米 元 明珠小區(qū)二期每平方米 元 西碧園小區(qū)小區(qū)每平方米 元 圣惠花園小區(qū)每平方米 元 建議本案底商均售價為每平方米 元。圣景苑小區(qū)差不多的樓盤，明珠小區(qū)二期、西 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 休閑的概念進(jìn)行補(bǔ)充，除了區(qū)內(nèi)設(shè)有兒童娛樂設(shè)施、業(yè)主休閑園地、花架、主題雕塑、鵝卵石小徑外；考慮到周邊的生活配套設(shè)施的缺陷，底商需定項(xiàng)承招服務(wù)功能的經(jīng)營業(yè)主，如小型超市、小型網(wǎng)吧、尤其是在業(yè)主對現(xiàn)代化居住環(huán)境的需求方面做到“人無我有，人有我先”的優(yōu)勢，這些補(bǔ)充必對商品房銷售起著很大的促銷作用。 防通道、環(huán)保告示牌、業(yè)主會所指示牌、告示欄等。另 一部分內(nèi)容為綠化和其它配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 構(gòu)想： 整個營銷接待中心根據(jù)工程部及裝修設(shè)計的平面布置安排，總體要求寬敞、明亮、典 雅氣派、個性突出。 內(nèi)容： A、項(xiàng)目標(biāo)志：確立本案的 LOGO； B、標(biāo)識系統(tǒng)：確定標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)志基礎(chǔ)組合及象征圖形、證件類（如：員工工作卡、臨時出入證、會員卡、胸徽等）、文具類（標(biāo)準(zhǔn)信簽、信封、專用桌椅、物業(yè)管理薄等）、紀(jì)念物、禮品、工服類； C、導(dǎo)示系統(tǒng)：戶外大型廣告牌、交通指示牌、刀旗、彩旗、圍檔、廣告宣傳單、售樓書、門楣標(biāo)牌、樓號牌等。因此， 在房地產(chǎn)市場相對成熟的今天，專業(yè)物業(yè)管理在樓盤的價值實(shí)現(xiàn)中占 10%左右的比重。 三、 環(huán)藝設(shè)計定位 小區(qū)整體綠化以 %主題綠化面積為構(gòu)架，在步行系統(tǒng)上序列布置集中綠化園林，充分預(yù)留社交、休閑廣場、停車場等空間。 二、 主力戶型選擇 本項(xiàng)目所處地塊是一個非常傳統(tǒng)的城市郊區(qū)農(nóng)村生活居住區(qū)， 區(qū)域內(nèi)所調(diào)項(xiàng)目的主力戶型及總房款范圍統(tǒng)計表 單位： ㎡ 元 /㎡ 序號 項(xiàng)目名稱 單元面積范圍 主力 戶型 5080㎡配比 80100㎡配比 100 ㎡以上配比 總房款范圍 (萬元 ) 主力 房款 (萬元 ) 1 2 3 4 5 6 7 8 依上表分析，鑫源 職業(yè)特征：中級公務(wù)員、管理人員、個體工商戶及外地經(jīng)商者。 （三） 目標(biāo)客戶定位 結(jié)合我們公司的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，通過對運(yùn)城市房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析，和住房消費(fèi)百份問卷調(diào)查歸納本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群主要有以下特 征： 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 第二大部分：來自于項(xiàng)目本身的劣勢 ◇ 距重點(diǎn)小學(xué)太遠(yuǎn)，唯一較近的小學(xué) —— 小學(xué)，校舍仍為平房建筑，設(shè)施簡陋，孩子就學(xué)環(huán)境極差。 （二） 本案區(qū)位的劣勢 ▼ 外部劣勢 ▼ 第一大部分：來自于市場的劣勢 ①運(yùn)城市房地產(chǎn)重點(diǎn)區(qū)域的向東偏移，使本項(xiàng)目的價格和升值潛力很 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ①鑫源兄弟集團(tuán)的實(shí)力的社會影響的正面性。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。圣景苑小區(qū)所在地并無基深、雄厚得歷史、文化背景。 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地面積 畝，總建筑面積是 平方米。 第二部分： 項(xiàng)目的 投資分析 一、 鑫源 學(xué)校：康杰二中、運(yùn)城職業(yè)中學(xué)；幼兒園：圣惠幼兒園等。 （二） 本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查 本案遠(yuǎn)方景觀較好，沒有都市的喧囂只有四季的莊稼和樹木 . 但是，本案近景不佳，周圍是待拆改的破舊平房，為數(shù)不多的老樓也年久失修； （三） 本案交通條件調(diào)查 細(xì)看，本案交通環(huán)境還有欠缺之處。 （二）商品房銷售個案分析 根據(jù) 鑫源〃圣景苑 總體規(guī)劃、目前認(rèn)購期商品房的售價，區(qū)域內(nèi)可與本項(xiàng)目形成競爭的項(xiàng)目有：明珠小區(qū)二期項(xiàng)目、西碧園小區(qū)、公司正在籌建的項(xiàng)目。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2021 年 9 月 11 日 前 言 房地產(chǎn)全程營銷思想是在中國房地產(chǎn)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場的過程中，結(jié)合市場營銷的理論和實(shí)踐產(chǎn)生的具有實(shí)踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運(yùn)作方法。 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 六、 項(xiàng)目服務(wù)營銷 —— 目 錄 —— 項(xiàng)目背景 第一部分：區(qū)域市場個案調(diào)查分析 一、項(xiàng)目鄰近地段住宅市場分析 （一） 區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計 （二）商品房銷售個案分析 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 （一） 本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 （二） 本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查 （三） 本案交通條件調(diào)查 （四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、 環(huán)藝設(shè)計定位 四、 交通組織定位 五、 智能化物業(yè)管理和小區(qū)配套非常重要 第四部分：項(xiàng)目形象營銷 一、項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)核心部分 （一） 名稱 （二） 標(biāo)志 （三） 標(biāo)準(zhǔn)色 （四） 標(biāo)準(zhǔn)字體 二、延展及運(yùn)用部分 （一） 營銷接待中心包裝設(shè)計 （二） 工地環(huán)境包裝設(shè)計 （三） 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計 第五部分：項(xiàng)目推廣策劃 一、 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)設(shè)計 二、 物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析及對策 三、 目標(biāo)客戶群定位分析 四、 價格定位及策略 中管網(wǎng) 房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大