【正文】 德山開發(fā)區(qū) 土地平整開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn) 常 德 市工業(yè)化發(fā)展和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整具有重要的意義。 的影響 l、對(duì)生態(tài)環(huán)境可能的影響 a)德山開發(fā)區(qū) 的建 設(shè) 占用土地， 減少 了當(dāng)?shù)氐母乜偭亢椭?被數(shù)量； b)施工管理過(guò)程中，會(huì)破壞征地范圍外的植被； C)局部高填深挖路段由于防護(hù)不當(dāng)產(chǎn)生水土流失： 對(duì)水環(huán)境可能的影響 德山開發(fā)區(qū) 施工期和運(yùn)營(yíng)期會(huì)產(chǎn)生各種生產(chǎn)及生活污水，如不加以處理會(huì)對(duì)項(xiàng)目沿線水體產(chǎn)生污染 。 運(yùn)營(yíng)期間可能產(chǎn)生的水污染有： 生活污水、垃圾廢水等。 對(duì)空氣環(huán)境可能的影響。 3)道路 上行駛 的汽車的輪胎 接觸 路面而 使 路面積塵楊 起 ，從而產(chǎn)生二次揚(yáng) 塵 污染 。環(huán)境保護(hù)設(shè)施 做到 同時(shí)設(shè) 計(jì)， 同時(shí)施工，同時(shí)投產(chǎn) 使用 的“三同時(shí) ” 原則。 37 噪聲 控制執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) 》 (GB309593)一類標(biāo)準(zhǔn) 。 2)含有害物質(zhì)的建筑 材料堆放 點(diǎn)要遠(yuǎn)離水源地，并用防雨材料遮蓋，工程 廢料要及時(shí)運(yùn)走 。 4)施工現(xiàn)場(chǎng)攪拌站廢水，必須經(jīng)沉淀池沉淀合格后再排放。 . 6)施工現(xiàn)場(chǎng) 100人以上的臨時(shí)食堂，污水排放時(shí)可設(shè)置簡(jiǎn)易有效的隔油池，定期 清理， 防止污染。 8)攪拌 站應(yīng) 放置在距居民區(qū) 200米以外的地方，目應(yīng)該在下風(fēng)向。采取路拌方式時(shí)必須選用帶有密閉罩的路拌機(jī)。 11)運(yùn)輸材料道路及施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配合灑水設(shè)備，定時(shí)灑水、減少起塵 量， 并及時(shí)清掃路面，防止二次揚(yáng)塵。在聲源處安裝消聲器消聲，即在通風(fēng) 機(jī) 、鼓風(fēng)機(jī)、內(nèi)燃機(jī) 各類排放空 裝置等進(jìn)出風(fēng)管的適當(dāng)位置設(shè)置 消聲器 。在園區(qū)內(nèi) 種植 常青樹種的喬木、 灌 木、花卉、藤本類、鋪 種草坪可起到 凈化空氣 ， 降低噪聲 的效果，爭(zhēng)創(chuàng)園林式的單位。 期間在統(tǒng) 一規(guī)劃、統(tǒng)一 要求的基礎(chǔ)上，經(jīng)周密安排，各項(xiàng)準(zhǔn)備、工 程施工 可適度交叉進(jìn) 行， 以確保工程建設(shè) 的順利 進(jìn)行和按期竣工，交付使用。 常德德山開發(fā)區(qū) 平整開 發(fā)項(xiàng)目建 設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo) 小組。 常德德山開發(fā)區(qū) 管理委員會(huì) (以下簡(jiǎn)稱管 委會(huì) )。 管委會(huì)受市委、市政府直接領(lǐng)導(dǎo)，對(duì) 德山開發(fā)區(qū) 內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)事業(yè)等工作實(shí)行統(tǒng) 一領(lǐng)導(dǎo) 、統(tǒng) 一 規(guī)劃、 統(tǒng)一管 理。行政管理由管委會(huì)“ 一 個(gè)窗口 ” 行使市級(jí)審 批管理職權(quán)。 德山開發(fā)區(qū) 土地平整開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行封閉式管理 40 按照“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作’’的模式管委會(huì)負(fù)責(zé)園區(qū)規(guī)劃管理、產(chǎn)業(yè)導(dǎo) 向、投資環(huán)境、園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)管等 。公司為具有獨(dú)立法人資格的 經(jīng)濟(jì)實(shí) 體 ，作為園區(qū)的經(jīng)營(yíng)開發(fā)單位。 德山開發(fā)區(qū) 實(shí)行 最低收費(fèi)政策。屬市本級(jí)所有的 一 律免收 ； 屬國(guó)家和省所有的，由園區(qū)管委會(huì)代收，并在規(guī)定的幅度內(nèi)從低收??；屬國(guó)家、省、市共享的各種費(fèi)用，由園區(qū)管委會(huì) 收取 ，按規(guī)定 需上繳 中央和省的部分， 在規(guī)定 的幅度內(nèi)從 低 收取，市本 級(jí)所得全額返還。德山開發(fā)區(qū) 實(shí) 行土地優(yōu)惠 政 策， 降低 企業(yè)入園成本 。 41 常德 市 德山開發(fā)區(qū) 實(shí)行 一 級(jí)財(cái)政、 一 級(jí)金庫(kù)的管理 體制。同時(shí)， 市財(cái)政每年安排一定資 金支持 德山開發(fā)區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)。 5年以后，市政府繼續(xù)實(shí)行財(cái)政支持政策。園區(qū)稅務(wù)部門要規(guī)范 和簡(jiǎn)化減負(fù)稅審批程序，幫助 企業(yè)用足用活用好有關(guān)優(yōu)惠政策。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 5號(hào)令《工程 項(xiàng)目 自行招標(biāo)試 行辦法 》和國(guó)家 發(fā)展計(jì)劃 委員會(huì)《工 程建設(shè)項(xiàng) 目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的規(guī)定 ，本項(xiàng)目招標(biāo)范圍為勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理。 43 《 德山開發(fā)區(qū) 總體規(guī)劃》 ； 常德 市 德山開發(fā)區(qū) 總體規(guī)劃方案 ； 建設(shè)方提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料 ； 工程當(dāng)?shù)亟趯?shí)際主材，價(jià)恪 ； 根 據(jù) 目與標(biāo) 準(zhǔn)， 經(jīng)計(jì)算， 本工程項(xiàng)目總投資 31928萬(wàn)元，其中工程建設(shè)費(fèi) 4028萬(wàn)元；勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等其他相關(guān)前期費(fèi)用 322萬(wàn)元。 投資估算只考慮了農(nóng)民的征 地補(bǔ)償 費(fèi) (征地補(bǔ) 償包括土地 補(bǔ) 償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)和青苗 補(bǔ)償?shù)热?xiàng) 費(fèi)用 )和房屋拆遷費(fèi)。 投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 工程量 單價(jià) (元 ) 金額 （萬(wàn)元） 比例 一 工程建設(shè)費(fèi)用 4028 ％ 1 土方挖方 (含運(yùn)輸 ) m3 101167 12 1214 2 石方挖方（含運(yùn)輸） m3 651743 25 1629 3 土方填方 m3 995746 5 498 4 石方填方 m3 1056923 687 二 征地拆遷費(fèi) 25022 ％ 44 l 土地征用費(fèi) 畝 1343 5641 2 報(bào)批費(fèi)用 畝 1343 15459 3 拆遷補(bǔ)償 m2 65372 600 元 /m2 3922 三 工程建設(shè)其他費(fèi) 322 1％ 1 咨詢、勘測(cè)、設(shè)計(jì)費(fèi) % 153 2 監(jiān)理費(fèi) % 48 3 建設(shè)方管理費(fèi)等 % 121 四 預(yù)備費(fèi) 5% 1328 ％ 五 建設(shè)期貸款利息 ％ 1228 ％ 合 計(jì) 31928 100％ 注： 一、 土石方工程 ：根據(jù)國(guó) 家預(yù)算 ， 結(jié)合本地工程價(jià)格為實(shí)際，土挖方按 12元 /m3，填方按 5元 / m3， 石方挖方按 25 元 /m3，石填方按 / m3； 二、 土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) ： 按 /畝 計(jì)算， 因此 ， 土 地征用 費(fèi)： /畝 1343畝 ＝ 三、 土地報(bào)批費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) ： l、 新增建設(shè)用 地費(fèi) 元 /畝，耕地占用稅 元 /畝， 旱地 耕地開墾費(fèi) 元 /畝， 耕地開墾費(fèi) /畝， 防洪保安基金 /畝，森林植被恢復(fù)費(fèi) 4000元 /畝 ，農(nóng)民保險(xiǎn)費(fèi) /畝 ； ①新增建設(shè)用地費(fèi)： /畝 * 3761萬(wàn)元 ② 耕地占 用稅 /畝 *900畝 4140萬(wàn)元 45 ④ 耕地開墾費(fèi)： 元 /畝 *1343畝 1611萬(wàn)元 ⑤土地有償使用費(fèi) 3萬(wàn)元 /畝 *1343畝 4028萬(wàn)元 ⑥ 防洪保安基金 ： 800元 /畝 *1343畝 107萬(wàn)元 ⑦ 森林植被恢復(fù)費(fèi)： 4000元 /畝 * 21萬(wàn)元 ⑧農(nóng)民保險(xiǎn)費(fèi) /畝 *1343畝 1791萬(wàn)元 小計(jì) 15459萬(wàn)元 總投資為 31928萬(wàn)元 ， 其資金籌 措渠道為 ：銀行貸款 20210萬(wàn) 元， 自籌資金 11928萬(wàn)元。 十、財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià) 務(wù)評(píng)價(jià) 參照同類型 項(xiàng) 目，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取 10％。土地征用費(fèi)5461萬(wàn)元；房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3922萬(wàn)元；土地報(bào)批相關(guān)費(fèi)用 15459萬(wàn)元、預(yù)備費(fèi) 1328萬(wàn)元、建設(shè)期利息 1228萬(wàn)元 。 46 (1)項(xiàng)目總投資與投資方式： 該項(xiàng)目總投資 31928萬(wàn)元 ， 分 2年投資， 2021年、 2021年分別向銀行貸款 10000萬(wàn)元。本次 工業(yè)用地為 1343畝，分 5年轉(zhuǎn)讓完畢，預(yù)計(jì)從 2021年起以每畝 轉(zhuǎn)讓 增價(jià) 1015％，因此， 2021年轉(zhuǎn)讓價(jià)按 28萬(wàn)元 /畝 ， 2021年轉(zhuǎn)讓價(jià)按 /畝 ， 2021轉(zhuǎn)讓價(jià)按 /畝 ， 2021年轉(zhuǎn)讓價(jià)按 /畝， 2021年按 41萬(wàn)元 /畝 是合理的。未列明的費(fèi)用全部計(jì)入其它費(fèi)用。 ②管理費(fèi)用 ： 經(jīng)測(cè)算， 管理費(fèi)用 每年按 50萬(wàn)元 。 ④有 關(guān)人員的工資及保險(xiǎn)費(fèi)：按照 2021年 常德 市社會(huì) 人 員年平均工資及福利費(fèi)按 20210元計(jì)算，定員 25人 ,每年為 50萬(wàn)元。包括征地拆遷入員工作經(jīng)費(fèi)、拆遷村民的過(guò)渡安置費(fèi)等。 (5)盈利與貸 款償還能力： 本項(xiàng)目收入扣除成本后為利潤(rùn)總額，本項(xiàng)目平均投資利潤(rùn)率為 %。 本項(xiàng)目申請(qǐng)貸款 20210萬(wàn)元 ， 2021年、 2021年分別為 10000萬(wàn)元 ， 貸款利率為 ％，投資回收期為 ，貸款償還期為 ，該項(xiàng)目有償還貸款能力，貸款償還隋況見借款還本付息總表附表。 表一 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 備注 1 總投資 萬(wàn)元 31928 建設(shè)投資 萬(wàn)元 48 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 1228 2 銷售 土地收入總額 萬(wàn)元 3 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 4 營(yíng)業(yè)稅金 及附加 萬(wàn)元 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6 所得稅 萬(wàn)元 9122 7 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 8 盈利能力指標(biāo) 投資利潤(rùn)率。 表二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)敏感 性分析 49 序號(hào) 項(xiàng) 目 財(cái)務(wù)內(nèi)部 收益率 (%) 財(cái)務(wù)凈 現(xiàn) 值 (萬(wàn)元 ) 投資回收期 (年 ) 1 基本方案 22 5286 2 投資變化 增加 10% 14 3367 3 收入變化 減少 10% 15 4087 (8)財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 22%，大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 10%，財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值 5826萬(wàn)元 ， 遠(yuǎn)大 于 0， 投資回收期 ，償還能力較強(qiáng)。 該項(xiàng)目財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)可行， 爭(zhēng)取多方面籌措落實(shí)建設(shè)資金盡 早實(shí)施 。 經(jīng)抗敏感 性 分析，該項(xiàng)目在所擬定的因素變化范圍內(nèi)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于 10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均 大于零 ， 本項(xiàng)目有較 50 強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 十一、 土地儲(chǔ)備與開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 包括收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：因收購(gòu)地塊復(fù)雜的地理結(jié)構(gòu)和不合理的地下結(jié)構(gòu)會(huì)極大地增加開發(fā)成本，導(dǎo)致“生地”開發(fā)為“毛地”的成本過(guò)高，與低廉的收購(gòu)價(jià)格相比形成土地收益倒掛，造成國(guó)有資產(chǎn)流失，土地儲(chǔ)備收益減少。 土地儲(chǔ)備的中期風(fēng)險(xiǎn)是指已經(jīng)進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)的土地，由于不能及時(shí)盤活，推向市場(chǎng)而引起的一系列風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為積壓風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)收購(gòu)價(jià)格的確定和土地出讓的時(shí)間等方面不能完全握主動(dòng)權(quán)，土地收購(gòu)處于一種被動(dòng)狀態(tài)，土地儲(chǔ)備的整體收益就會(huì)受到影響，引起土地的積壓。從土地儲(chǔ)備的時(shí)間方面分析，適量的、短期的土地周轉(zhuǎn)儲(chǔ)備，是土地交易的正常儲(chǔ)備，不構(gòu)成土地積壓：相反如果缺乏對(duì)土地市場(chǎng)供求關(guān)系的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和判斷，以及對(duì)土地供應(yīng)節(jié)奏的有效調(diào)控，在一定的時(shí)間段內(nèi)盲目過(guò)量地儲(chǔ)備土地，將導(dǎo)致土地積壓。 52 土地儲(chǔ)備與開發(fā)的后期風(fēng)險(xiǎn)是指土地儲(chǔ)備與開發(fā)土地通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓的 方式推向市場(chǎng)的過(guò)程中，由于各種不確定性因素帶來(lái)的出讓風(fēng)險(xiǎn)。土地儲(chǔ)備后期風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要源于以下幾個(gè)方面：一是出讓土地與市場(chǎng)需求不對(duì)稱，即出讓的土地并不是開發(fā)商想要的 ； 二是出讓方?jīng)]有合理控制出讓的節(jié) 奏 ，把握難以形成有效競(jìng)爭(zhēng)，在確定出讓方式時(shí)，將本來(lái)應(yīng)采取掛牌方式的土地通過(guò)其他方式進(jìn)行出讓，將直接導(dǎo)致土地“流拍 ”。 常德德山開發(fā)區(qū) 管理委員會(huì) (以下簡(jiǎn)稱管委會(huì) )。管委會(huì)受市委、市政府直接領(lǐng)導(dǎo)，對(duì) 德山開發(fā)區(qū) 內(nèi) 53 的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)事業(yè)等工作實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。險(xiǎn)既是一個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題，也是一個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量是規(guī)范土地市場(chǎng)的基本前提。 常德德山開發(fā)區(qū) 管理委員會(huì)作為 德山開發(fā)區(qū) 土地收購(gòu)儲(chǔ)備與開 發(fā)的具體工作部門，應(yīng)綜合考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和土地市場(chǎng)發(fā)育程度，建立在對(duì)當(dāng)?shù)赝恋毓┬锠顩r作出準(zhǔn)確判斷和科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制下達(dá)年度土地供應(yīng)計(jì)劃和出讓計(jì)劃，有效調(diào)控土地供應(yīng)總量和土地供應(yīng)節(jié)奏，從源頭上確保實(shí)現(xiàn)“一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”。以下幾種方式可以借鑒：一是組建股份公司上市融資，發(fā)行城市土地債券，吸引中小投資者投資城市建設(shè)，以有效調(diào)動(dòng)社會(huì)資金，共享利益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。三是嘗試對(duì)土地進(jìn)行合理經(jīng)營(yíng)，獲得相應(yīng)經(jīng)營(yíng)收入。 ，提高經(jīng)營(yíng)水平 一是制定科學(xué)的土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，結(jié)合土地儲(chǔ)備庫(kù)的建設(shè)，將盈利率高的儲(chǔ)備土地和可能不盈利甚至需要政府補(bǔ)貼的儲(chǔ)備土地分類管理，分別審核 ； 二是對(duì)每一宗收購(gòu)儲(chǔ)備的地塊，必須充分掌握第一手資料，扎實(shí)細(xì)致地做好基礎(chǔ)工作，在 55 進(jìn)行土地收購(gòu)時(shí)，一定要搞清楚所收購(gòu)?fù)恋氐臋?quán)利狀況，注意土地是否已經(jīng)被抵押或者被法院查封過(guò)，特別在收購(gòu)破產(chǎn)或困難企業(yè)土地時(shí)，一定要查清楚企業(yè)所占土地的權(quán)利狀況，企業(yè)的債務(wù)關(guān)系等等 ； 三是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)按收益最大、風(fēng)險(xiǎn)最低的原則，優(yōu)化土地儲(chǔ)備的時(shí)間、數(shù)量和質(zhì)量，選擇 適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和儲(chǔ)備的對(duì)象進(jìn)行投資，同時(shí)選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)把儲(chǔ)備土地推向市場(chǎng) ； 四是增強(qiáng)預(yù)測(cè)能力，從而減少盲目性，減少工作差誤，做到收購(gòu)前做好收購(gòu)方案，出讓前做好收益預(yù)測(cè) ； 五是加強(qiáng)儲(chǔ)備土地的利用力度，增加儲(chǔ)備土地的經(jīng)營(yíng)收入。 因此，要控制和避免土地儲(chǔ)備與開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，確 保土地儲(chǔ)備工作的深入開展，必須創(chuàng)新人才引進(jìn)和培養(yǎng)機(jī)制，努力塑造一支適應(yīng)工作需要、素質(zhì)過(guò)硬的人才隊(duì)伍，保證土地儲(chǔ)備與人才儲(chǔ)備雙管齊下，雙