【正文】 多層、小高層 404 已推出 百花小鎮(zhèn) 4200 毛坯、精裝修 多層、小高層 600 7萬 (一期 ) 綠陽琚 4600 毛坯 小高層 1000 12萬 城市主場 6200 毛坯 未知 小高層 234 .第 24 頁 共 36 頁 05 合計： 總套數(shù) 6881套 , 總建筑面積 ㎡，以上數(shù)據(jù)看出 , 前山片區(qū)推盤量多 ,但是樓盤規(guī)模小 ,小戶型多 ,適合前山工薪階層及企業(yè)技術管理人員的需求 .其中 京華奧園 一期售完 ,二期正在熱銷 . 城市主場以低于市場的價格出售 ,售出１８０套，取得不俗的業(yè)績 .綜觀 前山片區(qū)各個樓盤 ,銷售率都在 65%以上 ,銷售勢態(tài)良好 ,但要保持狀態(tài) ,仍需在營銷推廣、樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理上下功夫。 （三）產(chǎn)品定位與建議 產(chǎn)品定位： 的中檔住宅； 產(chǎn)品建議： 戶型面積 101~116 平米為主， 88~98 平方米、 136 平方米及復式依次為輔 戶型 以 101~116 平方米的三室二廳二衛(wèi)結(jié)構(gòu)、 88~98 三室二 廳一衛(wèi)結(jié)構(gòu)、 136 平方米四室二廳二衛(wèi)的及復式結(jié)構(gòu)為主力戶型。兼顧不同消費能力客戶的購房需求。該項目作為我公司成立以來的“第一次”，將被傾注大量的心血，我公司將力求打響這第一炮，并以此為起點，在珠海進行大規(guī)模的項目開 發(fā)。 珠海于1980 年成為 經(jīng)濟特區(qū) 。按總工業(yè)輸出額計，主要工業(yè)依次為：電子及通訊設備、電子儀器及機械、辦公室儀器。 珠海從昔日一個經(jīng)濟落后的邊陲小縣，一躍成為新型花園城市。 前山位于珠海市城區(qū)西南，始于南宋紹興二十二年開埠，明代天啟元年建設城寨， 1987年前山正式建鎮(zhèn)， 2021年 8月 “撤鎮(zhèn)改街 ”，轄區(qū)面積 53平方公里，常住人口 ，其中戶藉人口 ，轄 21個社區(qū)居委會。駐街機關、企事業(yè)單位以及大中小學共上千家，是一個以建材為特色、工業(yè)為主體，經(jīng)濟商貿(mào)繁榮、文化教育發(fā)達、人口集中的城郊結(jié)合區(qū)域。 具體分析為以下幾點： （ 1）珠海大道是連接珠海市區(qū)與西部各區(qū)的綜合性主干道，是珠海市公路交通的樞紐，具有較好的市政配套設施。 目前，有公共汽車路線 1 路、 5 路、 6 路、 8 路、 15 路、 16 路、 31 路、 99 路、 40 路、60 路、 55 路、 22 路、 23 路、 602 路、 609 路及觀光巴士的 2 號線路；可以直接到達珠海市區(qū)的各個區(qū)域以及西區(qū)的各個地方。除華發(fā)外，時代、中海、中信華南等地產(chǎn)巨頭也相繼落戶與此。 （ 3） 迄今為止，除情侶路邊的“珠海漁女”雕塑外，恐怕再沒有其他建筑形象能深深地留在人們的記憶中。 （ 4） 在設計中充分利用現(xiàn)有的前山河的水景資源及自然風光，豐富人文環(huán)境，做到自然與人文并舉，創(chuàng)造生態(tài)型的人文環(huán)境 。 （ 6）小區(qū)聘用高素質(zhì)物業(yè)管理精英團隊，并應用高科技閉路監(jiān)控系統(tǒng)，為每一位客戶打 造一個安全、舒適的環(huán)境。住宅以三房 110～ 140 平方米、兩房 70～ 90 平方米為主，盡量多樣化。 景觀設計： 天然優(yōu)勢以及 58 層超高層的建筑高度優(yōu)勢，打造一個三維立體的“空中花園”。在建筑物及停車場的出入口及公眾廣場中將配以特色鋪裝材 料，這樣既能滿足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀。 住宅戶型面積、戶型比： 兩房兩廳一衛(wèi) 70～ 90 平方 15％ 三房兩廳兩衛(wèi) 110～ 140 平方 50％ 四房兩廳兩衛(wèi) 140～ 160 平方 20％ 四房兩廳三衛(wèi)（復式） 160～ 180 平方 10％ 五房三廳三衛(wèi)（復式） 190～ 210 平方 5％ （地下停車位平均一戶一個） 商業(yè)、會 所 ： 1～ 4 層為超大型 SHOPPINGMALL， 5 層為會所 SHOPPINGMALL 招商項目包括： 第 27 頁 共 36 頁 服裝類：各大品牌男裝、女裝、休閑服飾、運動服裝、童裝等 家具類：各大品牌室內(nèi)家具 電器類：各大品牌家用電器、電子數(shù)碼產(chǎn)品等 生活類：大型超市、書店、藥店、銀行、花店、西餅店、電訊營業(yè)廳、咖啡屋、西餐廳、麥當勞、肯德基、必勝客等 會所項目包括：室內(nèi)泳池、健身房、室內(nèi)網(wǎng)球場、斯諾克、影視廳、棋牌室、 KTV、美容美發(fā)沙龍、書店等 交通組織： 小區(qū)內(nèi)通過雙向地下車庫出入口將出入車輛引至地下，并限制小區(qū)內(nèi)的 車速、噪音，基本實現(xiàn)人車分流。初步設計有： ? 太陽能熱水系統(tǒng) ? 無動力煙道排煙 ? 生物分解有機垃圾處理技術 ? 6升節(jié)水潔具、陶瓷閥心龍頭 ? 寬帶網(wǎng)、智能化技術?? ? 聲光延控開關和節(jié)能燈具 ? 集中供熱系統(tǒng) ? 變頻加壓水泵技術 ? 車庫照明采用低照度分散照明及節(jié)能燈具 ? 先進的分布式模塊化小區(qū)燈光照明智能控制系統(tǒng) ? 利用生態(tài)原理，在小區(qū)內(nèi)種植桉樹、香樟等外香型樹種，有效地驅(qū)蚊及抑制蚊蟲滋生。住戶的生活垃圾通過物業(yè)公司上門收集，集中運往垃圾中轉(zhuǎn)站。 ? 智能化綜合布線：建立在先進的電腦網(wǎng)絡平臺上，所有的管理、監(jiān)控、服務等全部納入小區(qū)智能化管理系統(tǒng)，建立完整的小區(qū)局域網(wǎng)，住戶設有信息高速公路接口，可隨心所欲地在局域網(wǎng)和 INTERNET網(wǎng)上漫游，搜尋一切所需的服務及信息。 ? 智能型中央監(jiān)控系統(tǒng)：將社區(qū)電力、照明、給排 水、音樂噴泉及公共監(jiān)視和住戶安全系統(tǒng)，于管理室統(tǒng)一動態(tài)圖形顯示，分散監(jiān)視，集中控制，降低管理成本，提升效能。住戶還可持 IC 卡在社區(qū)消費、購物。 ? 安防系統(tǒng)：住戶將設置紅外線報警系統(tǒng)、防盜磁簧及緊急求助按鈕。 第 29 頁 共 36 頁 第五部分：工程及銷售計劃 六福國際地塊（ 17428 平方米 ）： 一、工期部分 ： 1. ~ 月底簽訂 土地出讓合同并開始規(guī)劃設計。 3. 2021年 9月建好 2∕ 3；并取得預售證。 二、商業(yè)部分 ： （ 商業(yè)： 20210 平方米 ） 1. 2021年 9月開始預售。 4. 2021年 9月中開始內(nèi)部認購（均價 13000 元 /平方米） 5. 2021年 11月正式預售 6. 2021年 12月入伙 三、住宅部分 （ 住宅： 平方米 ） 1. 2021年 12月完成設計 2. 2021年 3月開工 3. 2021年 6月預售（ 均價 2021元 /平方米） 4. 2021年 12月入伙 四、人防部分 （ 地下人防： 平方米 ） 5. 2021年 7月開工 6. 2021年 10月預售（均價 2200元 /平方米） 7. 2021年 6月入伙 第 30 頁 共 36 頁 第六部分：投資收益分析 六福國際項目規(guī)劃要點已基本明確，只對六福國際項目測算如下： 一、 投資測算 計算依據(jù)： 容積率 : , 總建筑面積： 平方米； 可售面積： 88914 平方米 。 項目經(jīng)理（ 1 人）縱覽概況，起指導指揮作用。 設計組（ 2 人）負責整個項目的規(guī)劃、開發(fā)建設、銷售等方面的設計，主動與規(guī)劃、施工、營銷部門溝通和實施。 成本組（ 2 人）做好建筑的成本核算，并務必做到精確， 2 人必須共同核算成本。 營銷組（ 3 人）做好營銷策劃是非常重要的，是我們公司所進行項目開發(fā)的最終目的 —— 資金回收并獲取盡可能多的利潤，銷售進步與營銷方案有著密切的關系。 產(chǎn)品定位為高品質(zhì)的中小面積中檔住宅；有針對性地開發(fā)市場熱銷品。 項目的地理位置位于 珠海市前山橋西、珠海大道和南屏次干道交叉的東南角 ，發(fā)展?jié)摿Υ?，政府都鼓勵該片區(qū)的開發(fā)發(fā)展。 隨著一河兩岸價值的提升，華發(fā)新城、華發(fā)世紀城的分期建設，華南中信、佳兆業(yè)項目的預熱開發(fā)，預熱項目的總供應量超過了 100 萬平方米，而這些項目均為高檔、豪宅定位，在城區(qū)土地供應越來越稀缺的情況下， 南灣將在繼唐家打造海景豪宅集中區(qū)域之后，成為珠海最高檔住宅集中的區(qū)域 。 本項目后面是花場，使本項目與工業(yè)發(fā)展區(qū)想隔離，但是依然在環(huán)境上面會受到一定的影響。 第 35 頁 共 36 頁 三、結(jié)論及建議 本項目具有“質(zhì)量優(yōu)先”和“一河兩岸帶來潛在升 值”及“地標性建筑物”這三大優(yōu)勢，十分難得。建議準予立項。 第 36 頁 共 36 頁 姓名 學號 負責部分 組長評分 總分 100 馬桂花 0604030081 第一部分 95 謝夢華 0604030020 五 六部分及 PPT 94 劉燦雄 0604030075 五 六部分及匯總 95 唐凱韻 0604030116 七 八部分 95 葉素瓊 0601010138 第三部分 94 曾令天 0604030066 二 四部分 91