【正文】 。而區(qū)位因素帶來的土地價值的差異，如果沒有一個相對均衡的利益分配機制 ，將 使原本被政府所有的 巨大的 經(jīng)濟(jì)利益，成為 對于少數(shù)人民的“定向利益輸送 ”。在 現(xiàn)代城市化模式轉(zhuǎn)型 時期，其中所產(chǎn)生的財政缺口會更加的嚴(yán)重，這對于市政建設(shè)和公共服務(wù) 的維持運營的影響可能是難以預(yù)料的 大。而在 不同城市地區(qū)，情況可能不同。 四 、“農(nóng)地入市”的 模式探索 （一）廣東省 佛山市 南海模式 20 世紀(jì) 90 年代，珠三角 地區(qū)的工 業(yè)化風(fēng)起云涌，飛速發(fā)展。與依靠征地和土地國有化推動的工業(yè)廣東財經(jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院 我國“農(nóng)地入市”的模式探索與對策分析 第 8頁 化、城鎮(zhèn)化不同，廣東省佛山市南海區(qū)的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化主要 都 是在集體建設(shè)用地上展開的。 2020 年，南海區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 4226 億元，有一半以上 工業(yè)用地是集體建設(shè)用地。 由此，承包農(nóng)戶成為該公司的股票在村里的股東，村集體的土地租金收入所得，按照集體和農(nóng)民之間的股息的股份。 這種農(nóng)地直接入市的方式，后來被稱為南海模式。 時至今日，南海 已經(jīng)探索出了 一條亦 集體建設(shè) 用地 的使用來 推進(jìn)工業(yè)化，城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化 的“三化”新 方式來建立市場體系， 其中包括確權(quán) 登記，基礎(chǔ)地價體系 、 流轉(zhuǎn)交易平臺 等在內(nèi)的集體土地的入市系統(tǒng)。南海區(qū)在此基礎(chǔ)上制定了《佛山市南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓出租管理辦法》和《集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押管理辦法》，明確提出農(nóng)村集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地的 39。允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在市場上可以通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出 租、轉(zhuǎn)租和抵押。 盡管 這二十年來南海區(qū)開展集體建設(shè)用地進(jìn)入 市場 的探索取得了明顯成效，但地方政策創(chuàng)新和制度試驗仍然難以克服該國家大法的制約，給 地方發(fā)展 和南海的探索造成阻力 。第 三，監(jiān)管不足，在集體建設(shè)用地 流轉(zhuǎn) 后沒有現(xiàn)成有效的監(jiān)管機制 ， 有可能發(fā)展成為 “小產(chǎn)權(quán) 房 ”的現(xiàn)象。 （二）多地試點的模式探 索 2020 年 12 月 20 日，深圳以 116000000 元的價格成功拍賣 一宗 原農(nóng)村集體工業(yè)土地 。 所以 這項交 易被定義為輿論定義為“首宗入市”的農(nóng)地 ，其意義在于 ：深圳 第一次 使村集體工業(yè)用地 轉(zhuǎn)換 直接繞過了須征 用 轉(zhuǎn) 化為 國有用地的傳統(tǒng)流程， 而且 只需 要繼受單位（土地實際使用方）和國土部門簽訂補償協(xié)議便可以實現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓。 安徽省日前發(fā)布的 《關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點工作的指導(dǎo)意見》 提出，今后 的 集體土地所有權(quán)將確定到每個具有所有權(quán)的農(nóng)民集體 中?！?5】 為此，安徽省將建立土地交易平臺，土地交易機構(gòu) 將 提供場地，信息，交易和其他服務(wù)。 事實上，在《決定》出臺之前，當(dāng)前已有不少城市已經(jīng)開始在農(nóng)地的市場化道路上改革前行，嘗試一些打破“二元制”的探索。 重慶市則 采用“地票模式”： 先 打包整合 好 驗收合格的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo) ，再加以形成地票，最后面向全社會 進(jìn)行公開 透明 的交易。 雖然土地改革試點的“星星之火”正在鋪開，但試點存在的許多 問題卻不容廣東財經(jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院 我國“農(nóng)地入市”的模式探索與對策分析 第 10頁 忽視。在另一方面，一些試點地區(qū)，農(nóng)村土地管理權(quán)過度集中在村 委會手中，村干部和農(nóng)民嚴(yán)重的信息不對稱使 農(nóng)民缺乏話語 和 作出決定的權(quán)利。而當(dāng)農(nóng)民發(fā)現(xiàn)自身利益被損后 ，提出申訴 無果，只能采取不當(dāng)或過激 的措施來維護(hù)自己的權(quán)利，從而對社會穩(wěn)定造成嚴(yán)重影響。 而只有做到這些，試點工 作才能扎實推進(jìn)。集體土地產(chǎn)權(quán)制度改革，有三種 不同的看法：一是私 有化 ；二是國有化；三是更明確 集體土地 的產(chǎn)權(quán)。 國有化是 較為現(xiàn)實的選擇，但不易得到人們認(rèn)同，阻力大且成本 高。明確集體土地的使用權(quán)，允許農(nóng) 村集體土 地在合法 的 前提下 進(jìn)入市場 ，享有 和 國 有土地 “同地、同權(quán)、同價” 的權(quán)利 。 在另一方面，對于地方政府， 土地收入規(guī)模物理多少，錢永遠(yuǎn)是稀缺的， 無論測量還是劃分，都 需要 用 到 錢， 但是 測量和劃分土地 又是確權(quán)必須的程序?！? 隨著 確權(quán)加快，農(nóng)地集中的效率就會提高， 從而使更多的農(nóng)民擁有 占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，其作用是發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營，支持新的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)展 。在現(xiàn) 代強調(diào)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、促進(jìn)城鄉(xiāng)一化的背景下， 城市和農(nóng)村土地管理制度的分區(qū)已經(jīng)過時 。 促進(jìn)農(nóng)地規(guī)范、有序、健康流轉(zhuǎn)，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，還要嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃控制與用途管制原則。 （三） 引導(dǎo)地方政府向公共治理者的角色轉(zhuǎn)變 如果我們有完善 的土地 流轉(zhuǎn)出讓市場，土地價格由市場博弈后確定，之后推出 “農(nóng)地入市”的政策，土地價格上漲 可能性小 于下降的可能性， 。因此，期待“農(nóng)地入市”后 的房子價格下跌 的夢想，估計會成為一場海市蜃樓 。 （四）發(fā)展市場中介組織，完善土地市場 土地市場的發(fā)展和中介機構(gòu)的 水平將影響土地供需雙方來獲取信息的難易程度，在一定程度上會影響土地的價格。 同時， 政府可以利用互聯(lián)網(wǎng)和衛(wèi)星定位技術(shù)，建立一個公開透明的全國土地市場的垂直管理體系，建立各地區(qū)的資本到農(nóng)村和土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，保留一些 隨時的 管理監(jiān)控并有所控制 ， 最好與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和財政稅收改革相結(jié)合， 一 并納入國家的完整性計劃。政府還需轉(zhuǎn)變 職能，深化制度建設(shè)，完善法律法規(guī)，加強監(jiān)督控制。 廣東財經(jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院 我國“農(nóng)地入市”的模式探索與對策分析 第 13頁 注 釋 [1] 十八屆三中全會閉幕審議通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》 . 新華網(wǎng) . 2020年 11月 12日 [2] 陳健 .中國土地使用權(quán)制度 .機械工業(yè)出版社 .2020年 [3] 王世玲 . 新農(nóng)村建設(shè)解讀： 4萬億支農(nóng)資金的四個層次 . 南方日報報業(yè)集團(tuán) 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì) 報道 . 2020年 [4] 呂苑鵑 . 不斷開拓的事業(yè) —— 我國耕地保護(hù) 60 年歷程回顧 .國土資源部網(wǎng) .2020 年 09月 30日 [5] 互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù) . 經(jīng)濟(jì)參考報 —— 專家稱土地價格形成機制將出現(xiàn)根本性變化 .新華網(wǎng) . 2020年 11月 19日 廣東財經(jīng)大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院 我國“農(nóng)地入市”的模式探索與對策分析 第 14頁 參 考 文 獻(xiàn) 馮奇 .對農(nóng)地直接入市問題的思考 .改革與戰(zhàn)略 ,2020,(01). 李中 .農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)對土地資源配置效率的影響 .財經(jīng)問題研 ,2020,(12). 邱道持 .論農(nóng)村土地流轉(zhuǎn) .2020. 黃少安 .土地產(chǎn)權(quán)、 土地金融 與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長 .江海學(xué)刊 ,2020（ 06） . 嚴(yán)金明 .我國征地制度的演變與改革目標(biāo)和改革路徑的選擇 .經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理 ,2020,(01). 劉鳳芹 .農(nóng)地規(guī)模的效率界定 .財經(jīng)問題研究 ,2020,(07). 常紅曉 .“農(nóng)地入市”為何難以全國推行 .南方周末 ,2020,（ 09） . 袁媛淑 ,陸福興 .試論建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場機制的原則和切入點 .行政與法， 2020,(08). 朱啟臻 .十八屆三中全會《決定》打響農(nóng)地入市“發(fā)令槍” .農(nóng)博網(wǎng) ,2020,（ 11） . 劉衛(wèi)柏 .城市化進(jìn)程中農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新及政策建議 .經(jīng)濟(jì)縱 橫 ,2020,(03). 李中 .新時期農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式的運行績效與對策 .經(jīng)濟(jì)地理 ,2020,(02). 孔喜梅 .農(nóng)村土地糾紛的類型及對策探討 [J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì) ,2020,（ 12） . 徐風(fēng)真 .農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛及其解決機制 [J].理論學(xué)刊 ,2020,（ 3） . 余建斌，韓晶 .土地征用、土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)民利益 —— 基于廣州市江高鎮(zhèn)大田村的調(diào)查 [J].改革與戰(zhàn)略 ,2020,（ 11） .