【正文】 ........ 77 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................................................................................................... 78 第十四章 研究結(jié)論與建議 ............................................................................................. 79 結(jié)論 ................................................................................................................................................ 79 建議 ................................................................................................................................................ 80 附表 附圖 附表一投資估算表 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)位圖 附表二項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 項(xiàng)目建設(shè)總平面圖 項(xiàng)目建設(shè)效果圖水城河治理搬遷安置項(xiàng)目“濱河苑”二期建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 1 第一章 總 論 基本情況 ： 水城河治理搬遷安臵項(xiàng)目“濱河苑”二期 ：新建 ： 鐘山片區(qū)明湖路以東、規(guī)劃道路南側(cè)。 ： 六盤(pán)水市水城河治理開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司 ： 市屬?lài)?guó)有獨(dú)資企業(yè) ： 六盤(pán)水市鐘山區(qū)明湖路南側(cè)勘二隊(duì)辦公樓 5 樓 ： 張華 ： 總用地面積 平方米（約 畝），總建筑面積 平方米，其中住宅建筑面積 平 方米，物業(yè)管理及公共活動(dòng)用房870 平方米，配套商業(yè)面積 平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房 16908平方米 。項(xiàng)目完成后，將大大改善明湖路周邊地區(qū)面貌，促進(jìn)本項(xiàng)目所在區(qū)域土地資源的有效利用，城市功能分區(qū)趨于合理、基礎(chǔ)設(shè)施完備、水城河治理搬遷安置項(xiàng)目“濱河苑”二期建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 2 居住條件較好、周邊環(huán)境質(zhì)量提高，為 因水城河治理工程而拆遷的居民建設(shè)一個(gè)適合居住、生活、休閑、工作的場(chǎng)所。 : 資金來(lái)源： 項(xiàng)目 建設(shè)資金全部由項(xiàng)目建設(shè)單位自籌 。 2020 年 5 月，公司以全建制劃入六盤(pán)水市開(kāi)發(fā)投資有限公司并作為其下屬具有獨(dú)立法人資格的全資子公司管理，經(jīng)營(yíng)范圍為明湖濕地公園征地、拆遷、安臵和建設(shè)，水城河景觀綜合改造、項(xiàng)目融資、土地開(kāi)發(fā)、整治、利用 。 研究范圍 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的委托要求，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組 織機(jī)構(gòu)與人力資源配臵、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)等。 該地塊 北臨 市政規(guī)劃道路 ，南臨 勘二隊(duì)辦公及居住區(qū) ，西臨 水城河濕地公園帶以及明湖大道 ，東臨 六盤(pán)水職業(yè)技術(shù)學(xué)院 ， 交通條件優(yōu)越。 本項(xiàng)目建成后可以提升城市形象，將為拆遷戶(hù)提供居住保障，大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件；有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，為和諧社會(huì)的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有力的保障，為進(jìn)一步 提升六盤(pán)水市 的城市形象做出一定貢獻(xiàn)；有利于促進(jìn) “五個(gè)六盤(pán)水”現(xiàn)代特色都市的快速發(fā)展形成 ， 為 六盤(pán)水在加速發(fā)展、加快轉(zhuǎn)型、推進(jìn)跨越的歷史進(jìn)程中鑄就輝煌的業(yè)績(jī) 。 水城河治理搬遷安置項(xiàng)目“濱河苑”二期建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 5 本項(xiàng)目占地 畝，總建筑面積 平方米，其中住宅建筑面積為 平方米， 安臵小區(qū)管理及活動(dòng)用房 870 平方米， 商業(yè)面積 ，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備房面積 16908m2， 建設(shè)規(guī)模適中、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投入 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元 （含征地拆遷土地成本） ，預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元。 在經(jīng)濟(jì)效益方面， 本 項(xiàng)目 為政府公益性項(xiàng)目，一次性 投資 大，存在虧損。在經(jīng)濟(jì)效益上是可行的?？尚行匝芯繄?bào)告的批復(fù)：六盤(pán)水市中心區(qū)防洪治澇工程的建設(shè)任務(wù)和規(guī)模為六盤(pán)水市 中心區(qū)防洪治澇工程任務(wù)，其防洪標(biāo)準(zhǔn)為 100年一遇洪水。 同時(shí)本項(xiàng)目工程也涉及棚戶(hù)區(qū)改造的內(nèi)容，根據(jù) 1998 年，國(guó)務(wù)院作出了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》的決定，提出了要穩(wěn)定推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度， 要加快住房建設(shè)步伐，停止住房實(shí)物分配方式，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)，不斷滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求。 2020 年 7 月，貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等 7 部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》，明確了我省 4 條政策措施，實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信，增強(qiáng)人民群眾的向心力和凝聚力。既科研帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，又可以發(fā)展社會(huì)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)。工程開(kāi)展以來(lái)得到了各大金融機(jī)構(gòu)的大力支持，社會(huì)各界有識(shí)之士也對(duì)明湖片區(qū)整治寄予厚望。 水城河治理搬遷安置項(xiàng)目“濱河苑”二期建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 8 六盤(pán)水市總體概況 六盤(pán)水市 —— 中國(guó)涼都，貴州省第三大城市，素有西南煤都之稱(chēng)，地處云貴川交接，地理位臵優(yōu)越，氣候宜人，有 “ 涼都 ” 之美譽(yù)。19′44 26176。18′20 105176。 市境東與安順市相連，南與黔西南布依族苗族自治州接壤，西與云南省曲靖市交界，北與畢節(jié)地區(qū)毗鄰；鐘山區(qū)的大灣鎮(zhèn)飛地嵌于畢節(jié)地區(qū)西南部。 市中心區(qū)由黃土坡片區(qū)、鐘山開(kāi)發(fā)區(qū)、鳳凰新區(qū)、德塢新區(qū)、雙水新區(qū)、水鋼片區(qū)、荷城片區(qū)、紅橋新區(qū) 8 個(gè)片區(qū)組成。 財(cái)政總收入和一般旅游收入分別完成 億和 億元。全社會(huì)固定資產(chǎn)收益完成 億元，增長(zhǎng) %。分別增長(zhǎng) %和 %。 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值為 水城河治理搬遷安置項(xiàng)目“濱河苑”二期建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 9 億元，增長(zhǎng) %。 鐘山區(qū)屬黔西山原高中山類(lèi)型，地勢(shì)總趨勢(shì)為西北高，東南低，由西北向東南緩緩傾斜。出露巖層以石碳系的碳酸鹽巖為主。土壤種類(lèi)主要有黃壤、黃棕壤及石灰土。主要災(zāi)害性天氣有春旱、倒春寒、冰雹等。 鐘山區(qū)河流均屬于雨源性河流，水資源量 億 m3，主要來(lái)源于天然降水，多年平均降雨量 1218mm。 六盤(pán)水市明湖城市綜合體位于六盤(pán)水市鐘山區(qū)西部，規(guī)劃區(qū)范圍為東起水紅鐵路，南至師院后山山脊，西抵窯上水庫(kù)大壩，北至韭菜水城河治理搬遷安置項(xiàng)目“濱河苑”二期建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 10 坪路北側(cè)山脊，總規(guī)劃用地面積為 。搶抓西部大開(kāi)發(fā)、新階段扶貧開(kāi)發(fā)和國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需等機(jī)遇，發(fā)揮資源、區(qū)位和大企業(yè)相對(duì)集中等優(yōu)勢(shì)，以改革開(kāi)放和科技進(jìn)步為動(dòng)力，積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，著力發(fā)展煤炭、電力、鋼鐵、建材、煤化工等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)及其后續(xù)產(chǎn)業(yè)，狠抓項(xiàng)目建設(shè)和招商引資，千方百計(jì)擴(kuò)大投資規(guī)模和開(kāi)拓消費(fèi)市場(chǎng)，強(qiáng)化宏觀調(diào)控政策和工作措施的落實(shí)。 具體各項(xiàng)指標(biāo)詳見(jiàn)表 21?？尚行匝芯繄?bào)告的批復(fù)：六盤(pán)水市中心區(qū)防洪治澇工程的建設(shè)任務(wù)和規(guī)模為六盤(pán)水市中心區(qū)防洪治澇工程任務(wù)，其防洪標(biāo)準(zhǔn)為 100年一遇洪水。 六 盤(pán)水市中心區(qū)防洪治澇一期工程建設(shè)到現(xiàn)在為止，累計(jì)完成窯上支流防洪堤及河道整治 7274米（ 3637米），完成 100%。完成德塢龍貴地水庫(kù)大壩砌筑。完成土石方工程量為 804830m3，淤泥清除 152200m3， 80漿砌石 154720m3。 該項(xiàng)目西起窯上、道班一線的 兩水線以東，南抵自然山體，東接六盤(pán)水師院，北抵明湖路。截止 8月 18日，水城河治理搬遷安置項(xiàng)目“濱河苑”二期建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 13 已丈量房屋 111戶(hù)，簽訂拆遷安臵合同 52戶(hù)。 36號(hào)安臵樓 96戶(hù)已完成地勘，目前正籌備招投標(biāo)工作，擬于 2020年春節(jié)前建成并投入使用。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。為應(yīng)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的不利影響， 2020 年底中央出臺(tái)了十大措施，這十項(xiàng)措施的第一條就是“加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚 戶(hù)區(qū)改造，實(shí)現(xiàn)游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)”。會(huì)議明確“加大對(duì)保障性住房建設(shè)的支持力度”，并強(qiáng)調(diào)“要加強(qiáng)廉租住房建設(shè)，支持棚戶(hù)區(qū)改造。 項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)現(xiàn)公平正義、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要措施 該安臵區(qū)域?yàn)?六盤(pán)水市鐘山區(qū)水城河治理工程 的拆遷居民。實(shí)施安臵區(qū)建設(shè)，首先惠及的是該區(qū)域廣大居民，采取各種安臵方法，拆遷補(bǔ)償結(jié)合相應(yīng)的政府補(bǔ)助，能更好的改善、解決拆遷居民的居住問(wèn)題。集中精力發(fā)展生產(chǎn)，其根本目的是滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需求。我認(rèn)為，公平正義比太陽(yáng)還要有光輝”。 項(xiàng)目建設(shè) 對(duì)帶勱投資和消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展都具有重要意義 中央和貴州均把加快保障性安居工程建設(shè)作為保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的重要措施。 項(xiàng)目建設(shè) 是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的有效舉措 2020 年初，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，詳細(xì)列出了 11 條措施，被稱(chēng)為“國(guó)十一條”。具體工作內(nèi)容之一就是要增加供給，主要是增加土地供給和普通商品住房的供給，給房?jī)r(jià)較高、上漲較快的地方，在增加普通商品住 房的同時(shí)，要加快保障性住房的建設(shè)，包括限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃房、廉租房以及即將啟動(dòng)的城市和工礦棚戶(hù)去改造，特別是一定要增加中小套型普通商品住房供應(yīng)的比例。安臵區(qū)房，直接增加了中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房供應(yīng)，有利于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，通過(guò)“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平”水城河治理搬遷安置項(xiàng)目“濱河苑”二期建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 16 來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議著重強(qiáng)調(diào)的一個(gè)環(huán)節(jié)，也將成為 2020年經(jīng)濟(jì)工作部署和發(fā)展的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略。要堅(jiān)持走中國(guó)特色城鎮(zhèn)化道路，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，著力提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，發(fā)揮好城市對(duì)農(nóng)村的輻射帶動(dòng)作用，壯大區(qū)域經(jīng)濟(jì)。 本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀建筑陳舊落 后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目通過(guò)拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)新興開(kāi)發(fā)的城市風(fēng)格之中，提升中國(guó)涼都 — 六盤(pán)水的城市建設(shè)形象。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng) 作用約 ~2 個(gè)百分點(diǎn)。 項(xiàng)目?jī)?nèi)現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯(cuò)亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強(qiáng)烈，迫切希望改善生活居住條件。 項(xiàng)目建設(shè)是節(jié) 約用地，培育長(zhǎng)效城市產(chǎn)業(yè)的迫切需要 當(dāng)前，國(guó)家出臺(tái)了一系列的土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有效資源。同時(shí)，通過(guò)該區(qū)域土地開(kāi)發(fā)可刺激造紙、建筑、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新型特色產(chǎn)業(yè)。 綜上所述， 水城河治理搬遷安臵項(xiàng)目“濱河苑”二期 建設(shè) 項(xiàng)目 勢(shì)在必行，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益于民于國(guó)均意義重大。工程開(kāi)展以來(lái)得到了各大金融機(jī)構(gòu)的大力支水城河治理搬遷安置項(xiàng)目“濱河苑”二期建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 18 持，社會(huì)各界有識(shí)之士也對(duì)明湖片區(qū)整治寄予厚望。目前，圍繞該安臵區(qū)的道路也在規(guī)劃建設(shè)中，將來(lái)建成之后與對(duì)面六盤(pán)水職業(yè)技術(shù)學(xué)校的聯(lián)系會(huì)更加方便，由 此也會(huì)產(chǎn)生良好商業(yè)機(jī)會(huì)。 2．環(huán)境優(yōu)勢(shì) 六盤(pán)水市 —— 中國(guó)涼都，貴州省第三大城市，素有西南煤都之稱(chēng)，地處云貴川交接，地理位臵優(yōu)越，氣候宜人，有“涼都”之美譽(yù)！ 隨著 “五個(gè)六盤(pán)水”的戰(zhàn)略決策和關(guān)于將明湖片區(qū)打造國(guó)家 4A級(jí)旅游景區(qū)、國(guó)家級(jí)旅游渡假區(qū)、涼都生態(tài)會(huì)客廳的發(fā)展構(gòu)想的打造成型，六盤(pán)水的旅游資源將會(huì)越來(lái)越壯大，旅游資源收入將會(huì)逐漸提高。 3. 政府支持優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目既是民生工程也是惠民工程，政府將給予極大的關(guān)注和支持，本地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)享受 當(dāng)?shù)?政府一系列的政策優(yōu)惠。 機(jī)會(huì) 1. 項(xiàng)目地塊所處位臵環(huán)境較好，前景值得期待，隨著配套等服務(wù)設(shè)施完善，具有良好的居住條件。 威脅 1. 本項(xiàng)目所處區(qū)域整體規(guī)劃與市政設(shè)施 有待完善，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)展和持續(xù)發(fā)展造成很大壓力； 2. 拆遷安臵工作范圍大，容易引發(fā)社會(huì) 沖突 。 水城河治理搬遷安置項(xiàng)目“濱河苑”二期建設(shè)項(xiàng)目可 行性研究報(bào)告 20 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目目標(biāo)定位 鑒于本項(xiàng)目是 安臵房 建設(shè) 項(xiàng)目，具有拆遷安臵的特殊社會(huì)屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶(hù)、公司的角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面：