【正文】 ，開發(fā)滿足市場需求的旅游產(chǎn)品，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。定期對本市工業(yè)旅游區(qū)內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行跟蹤檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修正。 (2)成立總經(jīng)理室，具體負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營決策和管理。 (3)成立監(jiān)事會，根本目的就是要防止董事會濫用職權(quán)、謀取私利、傷害股東權(quán)益，保證景 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 15 區(qū)在有效監(jiān)督的條件下開展經(jīng)營活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 這 9個(gè)部門共分為三類：一是經(jīng)營管理類部門，有：市場部、商品開發(fā)部、景區(qū)管理部；二是開發(fā)投資類部門有：環(huán)境部、工程部、投資部；三是支持部門（即為公司提供人、財(cái)、物等方面保障的部門），有：人事部、財(cái)務(wù)部、行政部。 3 勞動(dòng)定員 在 項(xiàng)目建設(shè)期本旅游開發(fā)有限公司的人員主要是從政府的各個(gè)職能部門抽調(diào)，如：旅游、國土、交通、規(guī)劃等部門。 各區(qū)域的其他勞動(dòng)人員 xx人 說明： 以上勞動(dòng)定員是根據(jù)各企業(yè)經(jīng)營淡季所需人員編制，旺季可適當(dāng)增加臨時(shí)工。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 16 8 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 1 項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 資源有限，智慧無窮，這是一切旅游景區(qū)的共性。 根據(jù)當(dāng)前全球、全國經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢，以及資金到位的可能性和建設(shè)內(nèi)容，搶抓我國西部大開發(fā)、加入 WTO 和旅游產(chǎn)品升級轉(zhuǎn)換的歷史機(jī)遇。 項(xiàng)目采取邊施工、邊營業(yè)的辦法，力爭早日投 入使用，盡快產(chǎn)生效益。建設(shè)施工由建設(shè)單位、施工單位、工程監(jiān)理三方共同負(fù)責(zé)。 建筑工程依據(jù)：本旅游開發(fā)建議書、本旅游開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)指引。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 17 消防衛(wèi)生依據(jù)：《娛樂場所消防安 全管理規(guī)定》、《公共場所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》等。 5 項(xiàng)目組織管理 項(xiàng)目的組織形式上建議采用矩陣式 的管理形式；管理方式上，建議以具體的項(xiàng)目或以大類項(xiàng)目為基準(zhǔn)單位，建議采用目前國際上通行的、也是一種較科學(xué)先進(jìn)的項(xiàng)目管理制，各個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人獨(dú)立進(jìn)行計(jì)劃、資源分配、協(xié)調(diào)和控制，從制度上保證項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、人員，再通過招標(biāo)，選用專業(yè)水準(zhǔn)高、資質(zhì)過硬的工程監(jiān)理公司監(jiān)理工程。 一、完成基礎(chǔ)設(shè)施和中心設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。就整個(gè)工程的建設(shè)順序來看，應(yīng)首先將資金投入到開發(fā)建設(shè)上，其次根據(jù)資金和招商情況進(jìn)行實(shí)際性的運(yùn)作。 二、綜合服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)階段。同時(shí)，開始向投資者銷售、餐飲服務(wù)區(qū)、并重點(diǎn)抓好服務(wù)設(shè)施的完善、配套。 三、完善規(guī)劃設(shè)計(jì)中各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。 9 項(xiàng)目運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 1 項(xiàng)目資本運(yùn)作基本思路 項(xiàng)目運(yùn)作的成功不但要靠專業(yè)的策劃、科學(xué)的管理，更需要資本的運(yùn)作。從產(chǎn)品經(jīng)營到資本運(yùn)營是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。 目前該項(xiàng)目所處地區(qū)的旅游業(yè)還處于初創(chuàng)階段，旅 游業(yè)投入不足，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，旅游企業(yè)發(fā)育緩慢、配套設(shè)施不健全，市場知名度不高以及營銷手段缺乏等，這些都在很大程度 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 19 上制約著地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。 項(xiàng)目公司資本與經(jīng)營運(yùn)作的基本思路： 多種融資渠道 經(jīng)營運(yùn)作的三大階段 對于核心功能，又稱之為項(xiàng)目的基礎(chǔ) 功能，完善這一功能階段需要我們踏踏實(shí)實(shí)來把基本的事情（基礎(chǔ)建設(shè)）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套設(shè)施建設(shè)），它能為項(xiàng)目的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，這一階段也是創(chuàng)造競爭優(yōu)勢的階段；輔助功能可以稱之為放大功能，這一階段要考慮經(jīng)濟(jì)效益與社會效益并重，強(qiáng)化輔助功能創(chuàng)造社會效應(yīng)進(jìn)而達(dá)到做大整個(gè)旅游區(qū)的目的。 前期聘請專家機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行策劃、規(guī)劃、招商引資 等工作，后期聘請專業(yè)的管理公司或組建管理團(tuán)隊(duì)對整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)作，開發(fā)公司將依據(jù)實(shí)際情況組建不同的控股子公司和參股企業(yè)，全面為本項(xiàng)目招商引資及發(fā)展壯大提供支持平臺。擔(dān)保機(jī)構(gòu)實(shí)行政企分開和市場化運(yùn)作、企業(yè)化管理。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 20 3 項(xiàng)目運(yùn)作模式 本旅游開 發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將頃力打造其權(quán)威性與排他性競爭優(yōu)勢，不但要有旅游本身的核心產(chǎn)品及核心功能，還要采用專業(yè)化運(yùn)作的思路，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，考慮經(jīng)營運(yùn)作與資本運(yùn)作相結(jié)合的思路。加油站經(jīng)營權(quán)、公交運(yùn)營線路、長途客運(yùn)線路經(jīng)營權(quán)、旅游客運(yùn)線路和政府投資的旅游設(shè)施經(jīng)營權(quán)等一切特許經(jīng)營權(quán)是政府掌握的公共資源。政府出面引 導(dǎo)和牽線搭橋，通過項(xiàng)目引資、融資、吸引投資，形成獨(dú)資、合資多元投入的格局。 4 方案設(shè)計(jì) 根據(jù)上述發(fā)展?fàn)顩r及操作思路，資本運(yùn)營的第一步是：組建本旅游開發(fā)有限公司（暫定） ● 組成：依相關(guān)法律進(jìn)行組建，由合營雙方共同出資，組建有限責(zé)任公司。 ● 本旅游開發(fā)有限公司的主要任務(wù)是，根據(jù)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，獨(dú)立投資或引資建設(shè)主要的旅游景點(diǎn)及其附屬設(shè)施，進(jìn)行旅游產(chǎn)品的市場策劃和宣傳。 ● 合營各方利潤分配及虧損分擔(dān)原則及比例：依有關(guān)法律法規(guī)及公司章程規(guī)定，合營雙方在稅后利潤中支付各項(xiàng)賠償金、違約金、滯納金、罰息、罰款；提取企業(yè)儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金后，按各方出資比例進(jìn)行利潤分配。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 21 資本運(yùn)作的具體方案 ： ◆ 本旅游開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)有限公司的注冊資本為 xxx 萬元人民幣。 ◆ 公司成立后，以公司資產(chǎn)為抵押（或由擔(dān)保公司），向銀行貸款 3xxx 萬元，這樣公司的總資產(chǎn)將增加到 xxx萬元（如果將區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營性資產(chǎn)劃撥到該公司名下，公司資產(chǎn)將更多，今后的資本運(yùn)營更順利）。項(xiàng)目總投資是指擬建項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備階段開始，到建成營運(yùn)為止所發(fā)生的全部投資費(fèi)用及營業(yè)期所需預(yù)付的全部流動(dòng)資金。 項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取 x%。 折舊按 xx 年提取，殘值為 xx%。 回收期：靜態(tài)投資回收期為 xxx 年，動(dòng)態(tài)投資回收期為 xxx 年，為典型的好項(xiàng)目。 5 不確定性分析 在本旅游開發(fā)項(xiàng)目評估工作中，大量計(jì)算分析所用的數(shù)據(jù)都是來自預(yù)測和估計(jì)，由于受客觀條件及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀預(yù)測能力的局限的影響，本項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果（投資效果和經(jīng)濟(jì)效果等）不一定符合我們原來所作的預(yù)測和估計(jì)。由于這些不確定性因素的作用超過一定程度時(shí)，就會給我們所評估的該項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。 不確定性分析的方法很多，我們在此處選用項(xiàng)目評估中最重要也是最常用的兩個(gè)分析方法：盈虧平衡分析和敏感性分析。在盈虧平衡點(diǎn)上，企業(yè)既無盈利，也無虧損。 按項(xiàng)目全部完工后的 數(shù)據(jù)測算，本旅游開發(fā)盈虧平衡點(diǎn)為接待量的 xxx%＜ xx%，即平均年接待 xxx 人次時(shí)，項(xiàng)目即可保本；超過此接待量，項(xiàng)目開始盈利。 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 24 (2)敏感性分析 敏感性分析是指通過測試，計(jì)算各種不確定性因素的變化對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，從中找出敏感因素并確定其敏感程度的一種分析方法。 在進(jìn)行敏感性分析時(shí)，應(yīng)先確定不確定性因素的變化范圍，我們對本市工業(yè)旅游開發(fā)項(xiàng)目按增減 xx 作為因素變化幅度。但當(dāng)?shù)啬壳皩β糜钨Y源的粗放利用，不利于可持續(xù)發(fā)展。 6 風(fēng)險(xiǎn)與對策 1 國家 宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化分析及對策 根據(jù)國家開發(fā)西部、大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的精神，以及實(shí)施長期假期的政策（即春節(jié)、五一、國慶）無疑為旅游項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境。由于 本旅游開發(fā)項(xiàng)目具有其他旅游區(qū)無可比擬的自然資源和人文資源，對游客有著巨大的吸引力，加之本州洲的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。 2 國內(nèi)外市場波動(dòng)變化及對策 國內(nèi)外市場波動(dòng)變化因素主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面： 區(qū)域產(chǎn)生 的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致旅游市場不景氣； 旅游景區(qū)的逐漸增多，造成爭奪客源的競爭。針對這種情況， 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 25 一方面須重視保護(hù)自然資源、人文資源，創(chuàng)建獨(dú)具特色的旅游區(qū)；另一方面須從各個(gè)方面，利用現(xiàn)代化手段加強(qiáng)宣傳促銷力度。 11 可行性研究 結(jié)論與建議 就本旅游項(xiàng)目本身而言，既是對文化的詮釋，更是蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，旅游與文化是天然的盟友，兩者之間從來都是相輔相成的，沒有文化的旅游是沒有品位的閑逛，旅游業(yè)向縱深發(fā)展的標(biāo)志，正是對文化層面的探求，只有民族的，才是世界的，最含文化的，才會是長久和可持續(xù)發(fā)展的。 1 結(jié)論 本項(xiàng)目是在綜合考慮擬建地域的旅游資源特色 、市場開拓前景和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益的基礎(chǔ)上提出的。該項(xiàng)目的實(shí)施對本市州加快發(fā)展特色旅游，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)意義重大。 根 據(jù)市場預(yù)測，本旅游開發(fā)項(xiàng)目投資回收期為 xx 年（包含建設(shè)期 x年），是經(jīng)濟(jì)效益比較理想的開發(fā)項(xiàng)目。而且，它的開發(fā)和建立，將會不同程度激活人們的文化生活需 本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報(bào)告 26 求，刺激人們的消費(fèi)和生活觀念，推動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，因此，僅僅從普通意義的市場定位，本旅游的開發(fā)建設(shè)是十分及時(shí)和正確的，是極具開發(fā)前景的。 2 建議 1 建立協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu) 一旦項(xiàng)目獲準(zhǔn)立項(xiàng)，即成立由州領(lǐng)導(dǎo)主抓，旅游、計(jì)劃、城建、交通、林業(yè)、水利、電力和電信等職能部門負(fù)責(zé)人任小組成員的本旅游開發(fā)有限公司，負(fù)責(zé)全部協(xié)調(diào)和統(tǒng)一組織項(xiàng)目實(shí)施。政府在編制國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)綜合考慮本項(xiàng)目同地方經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的相互關(guān)系，并納入相關(guān)規(guī)劃之中，從投資、信貸和稅收等方面給予必要的政策扶持。景區(qū)內(nèi)基建項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、物業(yè)管理、環(huán)境衛(wèi)生、交通通信、保安、賓館飯店、商店和文化表演等，屬企業(yè)經(jīng)營范疇，應(yīng)在科學(xué)界定授權(quán)經(jīng)營的前提條件和監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上公開招標(biāo)，擇優(yōu)授權(quán)經(jīng)營。有 關(guān)部門應(yīng)在征地、供電和供水等方面給予大力支持。 3 全方位開拓客源市場 要及早動(dòng)手，在項(xiàng)目建設(shè)過程中同步抓好宣傳促銷工作，通過電視、廣播、和報(bào)刊等新聞媒體向外界大力推介本旅游的資源特色和新穎項(xiàng)目，吸引眾多游客實(shí)地領(lǐng)略本旅游開發(fā)的獨(dú)特魅力。 4 保護(hù)旅游資源和生態(tài)環(huán)境 突出的資源特色和良好的生態(tài)環(huán)境是本旅游區(qū)項(xiàng)目賴以生存和發(fā)展的物 質(zhì)基礎(chǔ)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建筑，要與周邊景觀的整體氣氛相協(xié)調(diào)。 5 培訓(xùn)旅游人才 旅游專業(yè)人才是旅游業(yè)最重要的生產(chǎn)力，一切競爭力歸根結(jié)底取決于人才的競爭。并采取請進(jìn)來（請專家講學(xué)）、走出 去（派出去進(jìn)修學(xué)習(xí)）的辦法培訓(xùn)員工，逐步建立一支高素質(zhì)的、穩(wěn)定的從業(yè)人員隊(duì)伍，以適應(yīng)本項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的需要。