【正文】 資向公路干線(xiàn)經(jīng)過(guò)的農(nóng)村集鎮(zhèn)擴(kuò)張。 工業(yè)革命的浪潮大約于 18 世紀(jì)中葉開(kāi)始席卷歐美國(guó)家并進(jìn)一步影響到世界范圍。 整個(gè) 19我國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 研究 10 世界，歐洲作 為全球范圍內(nèi)城市化程度最高的地區(qū)，使得歐洲開(kāi)始涌現(xiàn)一大批規(guī)模較大，職能廣告的多樣化城市。 英格蘭城市帶的形成。并且，隨著郊區(qū)城市化的發(fā)展，從倫敦經(jīng)伯明翰、曼切斯特到利物浦一帶的城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，地區(qū)和地區(qū)之間的界限越來(lái)越模糊，城市與城市之間的界限日趨模糊，于是形成了連成一片的城市地帶。然而伴隨著當(dāng)時(shí)英國(guó)工業(yè)的告訴發(fā)展，城市人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，環(huán)境中心區(qū)的環(huán)境質(zhì)量不斷下降，促使人民紛紛轉(zhuǎn)而遷移到城市以外的鄉(xiāng)村或小農(nóng)村。英國(guó)的城市住房供應(yīng)體制是市場(chǎng)供應(yīng)與政府供應(yīng)兩個(gè)板塊、一主一輔體制。在英國(guó) ,住房供應(yīng)體系由私人住房和公共住房組成 ,私人住房是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上自由流通的商品房 ,公共住房又稱(chēng)社會(huì)住房 ,是由地方政府和非營(yíng)利機(jī)構(gòu) ——— 住房協(xié)會(huì)建設(shè)和管理的住房。 亞洲城市化發(fā)達(dá) 國(guó)家 ：日本 自明治維新后，日本開(kāi)始城市化發(fā)展，一戰(zhàn)前的 1908 年，日本城市化率為 18%， 1970年基本完成城市化，用時(shí)接近 100 年，其中戰(zhàn)后 20 年的時(shí)間，城市化水平翻一番。 日本政府在二戰(zhàn)后曾一度通過(guò)興建公營(yíng)住宅、改造居民區(qū)、住宅公團(tuán)建房、住宅金融公庫(kù)融資等方式來(lái)改變城市住房供應(yīng)緊張狀況 ,并借助大量國(guó)有住房的投入 ,有力地調(diào)節(jié)了住宅市場(chǎng) ,保障了中低收入人群的住房需求。 國(guó)外城市化經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)城市化及房地產(chǎn)行業(yè) 的啟示 從以上三個(gè)典型案例看出， 新型城市化與傳統(tǒng)的城市化 相比更全面反思傳統(tǒng)城市化的問(wèn)題，不僅僅只強(qiáng)調(diào)城市人口占總?cè)丝诒壤叩妥鳛楹饬砍鞘谢某叨?，更注重要積極實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展，走創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展的道路，并且積極提升城市的公共服務(wù)的質(zhì)量，運(yùn)上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)論文 11 用現(xiàn)代化管理體系實(shí)現(xiàn)城市的文化多樣性和宜居性。 城市化快速推進(jìn)的 10 年，也是房地產(chǎn) 商品 房的黃金時(shí)代。因此，對(duì)迅速蔓延的房地產(chǎn)負(fù)面影響，不能掉以輕心，要高度警惕，及早預(yù)警。 另外，中國(guó)房地產(chǎn)投資約占整個(gè) GDP的 %，占全部投資的四分之一，相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)高達(dá) 60 多個(gè)。 事實(shí)證明，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)處于絕對(duì)短缺狀態(tài)，如果按照完全市場(chǎng)化的分配，在短時(shí)期內(nèi)，資源分配將會(huì)向少數(shù)人傾斜，多數(shù)人則被拋在市 場(chǎng)之外?！皟r(jià)高者得”符合市場(chǎng)的邏輯，但卻不符合社會(huì)公平的邏輯?！俺捶繄F(tuán)”的出現(xiàn)是最明顯的特征， 10 年間，包括來(lái)自溫州的炒房團(tuán)南征北戰(zhàn)。更多來(lái)路不明的富人則在左右著需求上的“旺盛”，“房叔”、“房嬸”與“房奴”形成了鮮明的對(duì)照。投資需求擠壓了居住需求，形成了進(jìn)一步的貧富差距。但這種調(diào)控舉措?yún)s被既得利益者偷換成了“限制剛性需求”的概念。 2020 年下半年 以前，限制投資需求主要通過(guò)金融工具和稅收工具來(lái)完成，但由于政策上的不連貫和不堅(jiān)定，時(shí)松時(shí)緊反而將調(diào)控變成了一場(chǎng)博弈游戲， 這意味著 精明人一旦掌握了游戲規(guī)則，政策便可成為生財(cái)?shù)墓ぞ摺１热?2020 年，人行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)通知，提高二套房首付款和貸款利率，房市即現(xiàn)低迷，開(kāi)發(fā)商煎熬，炒房團(tuán)恐慌，但僅僅在一年之后，宏調(diào)基調(diào)大變，再次放寬首付和貸款利率，延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)稅征稅時(shí)間，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)飛速反彈。 我國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 研究 12 除卻房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)問(wèn)題，我國(guó)的房地產(chǎn)還有一個(gè)問(wèn)題，那就是我國(guó)目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)引發(fā)了較為突出的城市盲目擴(kuò)張、耕地保護(hù)等問(wèn)題。從珍惜利用土地、資金及相關(guān)資源的目標(biāo)出發(fā) ,選擇適當(dāng)?shù)某鞘凶》抗?yīng)體制及相關(guān)政策 ,有效控制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ,盡可能減少房地產(chǎn)業(yè)對(duì)土地、資金及相關(guān)資源的占用 ,為其他經(jīng)濟(jì)建設(shè)留出空間 ,以保障經(jīng) 濟(jì)健康良好的發(fā)展。 因此 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，如何 充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)土地資源優(yōu)化配置的作用， 尤其對(duì)于東西部城市化發(fā)展不均衡的狀況下，如何 實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置 已成為當(dāng)務(wù)之急 。在 2020 年建設(shè)用地供應(yīng)中工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地占 萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng) %； 商服用地占 萬(wàn)公頃 ，同比增長(zhǎng) %； 住宅用地占 萬(wàn)公頃 ，同比減少 %； 基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地占 萬(wàn)公頃 ，同比增長(zhǎng) %。其中，商服用地地價(jià)為 5843 元 /平方米，同比增長(zhǎng) 3，3%，環(huán)比增長(zhǎng) %；住宅用地地價(jià) 4620 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，環(huán)比增長(zhǎng) %；工業(yè)用地地價(jià) 670 元 /平方米，同比增長(zhǎng) %；環(huán)比增長(zhǎng) %。政府必須立足于我國(guó)基本國(guó)情 ,研究構(gòu)建適當(dāng)?shù)淖》抗?yīng)體制。 可持續(xù)發(fā)展 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 城市化進(jìn)行中必須走可持續(xù)發(fā)展的道路，這其中必須考慮到各種資源的合理利用。這些因素包括大氣、水、海洋、土地、礦 藏、森林、草原、野生生物、自然遺跡、人文遺跡、自然保護(hù)區(qū)、城市和鄉(xiāng)村。房地產(chǎn)項(xiàng)目往往具有巨大的投資價(jià)值、不可移動(dòng)性以及區(qū)位性等特點(diǎn) ，不計(jì)后果的占用閑置土地、囤地等現(xiàn)象都會(huì)嚴(yán)重阻礙我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。我國(guó)的城市化進(jìn)程決不可建立在資源枯竭和環(huán)境惡化的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)的市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展一方面出自社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的產(chǎn)物，在 獲得經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí) ， 開(kāi)發(fā)商政客 必須考慮到 人民及 下一代人的生活。同 2020 年第五次全國(guó)人口普查相比，居住地與戶(hù)口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道不一致且離開(kāi)戶(hù)口登記地半年以上的人口增加 116， 995， 327 人，增長(zhǎng) %。住房作為人們生活的必需品，在市場(chǎng)供不應(yīng)求的背景下導(dǎo)致價(jià)格失衡是非常正常的。簡(jiǎn)而言之，房?jī)r(jià)上漲的根本原因就是人們不斷增長(zhǎng)的剛性需求，唯有存在著巨大的需求，市場(chǎng)才得以促使房?jī)r(jià)的飛漲。同 2020 年第五次全國(guó)人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加 207137093 人，鄉(xiāng)村人口減少 133237289 人，城鎮(zhèn)人口比重上升 個(gè)百分點(diǎn)。了解 我國(guó) 人口 結(jié)構(gòu)變動(dòng)的 趨勢(shì)，對(duì)于 城市化進(jìn)程中 制訂經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 具有實(shí)際意義。從上我國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 研究 16 表中可以看到， 2020 年到 2020 年 5 年間，我過(guò)的粗出生率由原先的 ‰下降到 ‰，并且在 2020 年后至今粗出生率維持在 ‰， 13 年中我國(guó)粗死亡率小幅上升，基本維持在 ‰ ~‰之間；人口自然增長(zhǎng)率在 2020 年到 2020 年間有較大的下降，由 2020 年的 ‰到 2020 年已下降至 ‰，這些數(shù)據(jù)顯示我國(guó)人口增長(zhǎng)趨勢(shì)趨緩，這也導(dǎo)致了一些重要的問(wèn)題。 現(xiàn)代社會(huì)人們的教育程度提升，越來(lái)越多的人選擇晚婚晚育，另一方面，國(guó)家政策以及屈于生活成本的急劇上升以及不斷攀升的房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了很多丁克家庭，這都是導(dǎo)致我國(guó)近 10 年來(lái)低生育率少子化現(xiàn)象的原因之一。人口過(guò)剩往往是導(dǎo)致 需求與投機(jī)過(guò)度的 房地產(chǎn)價(jià)格 畸形地暴漲 的原因 。 但是少子化現(xiàn)象嚴(yán)重同樣會(huì)造成人口勞動(dòng)力不足，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 戶(hù)口記錄著居住身份和出生記錄， 代表著自然人在本地生活的合法性 ,同時(shí)也是對(duì)國(guó)民待遇、個(gè) 人權(quán)益、資源占有等權(quán)利的證明， 然 其對(duì)于個(gè)人就業(yè)、住房、教育 、醫(yī)療等待遇具有明顯的差異，是中國(guó)社會(huì)二元結(jié)構(gòu)形成的根本原因。 2020 年底 ,我國(guó)開(kāi)始著手戶(hù)籍制度改革。 同時(shí)， 中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)的研究報(bào)告《中國(guó)發(fā)展報(bào)告 2020》中提出，中國(guó)城市化目前仍處在 “ 半城市化 ” 狀態(tài)。 目前中國(guó)的城市化 進(jìn)程 中忽視 了 進(jìn)城農(nóng)民工。 上海理工大學(xué)本科生畢業(yè)論文 17 中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所的這份報(bào)告表示，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化更多地表現(xiàn)為一種 “ 偽城鎮(zhèn)化 ” ，未來(lái)政策上重要的是消除這種 “ 偽城鎮(zhèn)化 ” ， 主動(dòng)吸納適合到城市居住的農(nóng)村人口，尤其是農(nóng)民工及其子女。通過(guò)戶(hù)籍制度改革將城市戶(hù)籍所對(duì)應(yīng)的公共服務(wù)覆蓋到來(lái)自農(nóng)村的流動(dòng)人口后，吸引更多的農(nóng)村人口入城并遏制勞動(dòng)力成本過(guò)快上漲。這種方式應(yīng)該是城市政府所能接受的辦法 。 我國(guó)的住房制度主要經(jīng)歷了如下三階段： 第一階段， 1949~1978 年，“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。 第二階段， 1978~1998 年，住房分配制度改革過(guò)渡期。經(jīng)過(guò) 20 多年的探索去嘗試， 1998 年 7 月 3 日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于 進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā) [1998]23 號(hào)）。自此 我國(guó) 將 停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。 國(guó)發(fā)[1998]23 號(hào)文發(fā)布如催化劑一般使中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展壯大。 我國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 研究 18 圖 44:19982020 年我國(guó)房地產(chǎn)投資完成額同比增長(zhǎng)率 資料來(lái)源： 國(guó)研中心 根據(jù)國(guó)家研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知， 1998 年到 2020 年 7 年間我國(guó)的房地產(chǎn)投資完成額保持了 2 位數(shù)的增長(zhǎng)速度，甚至在 2020 年以后國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“過(guò)熱”現(xiàn)象 ，03 年 04 年同比增加率達(dá)到 30%。然 而 這二者之間存在一種博弈關(guān)系，在現(xiàn)實(shí)生活中存在相悖的地方，因此也不斷考驗(yàn)我國(guó)住房制 度改革的發(fā)展策略。 （ 1） 2020~2020 年樓市黃金時(shí)期 我國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始猛漲的原因 之一離不開(kāi) 2020 年“ 831”土地招拍掛制度的出臺(tái)。該方式作為我國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的指定方式，對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)、提高政府的對(duì)城市土地的管理水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展等方面都有著重要意義。 然而 土地招拍掛制度本來(lái)是想解決地方政府出讓土地時(shí)的 腐敗 問(wèn)題 ，但是卻形成了后來(lái)土地財(cái)政的病根。房企上市有助于開(kāi)發(fā)商融資，有了錢(qián)它就可以去圈地。 另一方面， 在管控不力的情況下，全民瘋狂投資房地產(chǎn)，使得房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。綜合來(lái)看，過(guò)去 幾 年的房?jī)r(jià)大致是個(gè)爬山式的增長(zhǎng)。 2020 年 4 月 17 日 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 （國(guó)十條） 指出 第二套住房的首付款比例不得低于 50%，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 ； 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 倍的規(guī)定；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策； 加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的 ，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策； 強(qiáng)化差別化住房信貸政策。 2020~2020 年之間多次連環(huán) 調(diào)控 如限購(gòu)令限貸令 策 政 較大地挫傷了“瘋狂的”大陸樓市，期間調(diào)控 重點(diǎn)關(guān)注了兩個(gè)層面，一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房?jī)r(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 （ 3） 2020 年末 ~至今樓市初步回暖期 2020 年 11 月樓 市低調(diào)的復(fù)蘇，持續(xù)升溫。 11 月銷(xiāo)售額占 111 月累計(jì)銷(xiāo)售額比重為 %，而歷史上該比值最高為 2020年 %。 11 月份房地產(chǎn)市場(chǎng)成交明顯大增顯示出市場(chǎng)信心穩(wěn)定。 而 此輪成交量上漲與保障房集中入市關(guān)系密切。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止 12 月 16 日， 12 月 54 個(gè)城市合計(jì)新房簽約套數(shù)為 148235 套，雖然相比創(chuàng)造年內(nèi)新高的 11 月有所下滑，但依然是年內(nèi)的第二高點(diǎn)。 促進(jìn)合理 房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的意義 房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是有目共睹的，如果房地產(chǎn)“過(guò)熱”或者“過(guò)冷”，都會(huì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面作用，只有房地產(chǎn)的健康發(fā)展，才會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這對(duì)于目前因?yàn)橥赓Q(mào)和投資均已經(jīng)收到影響的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有非常重要的意義。次貸危機(jī)是指因次級(jí) 抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風(fēng)暴。如今全球金融危機(jī)已經(jīng)過(guò)去了五年的時(shí)間，全球經(jīng)濟(jì)依然處于慢性恢復(fù)期之中。受中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩的影響，鐵礦石、銅、鋁等資源型商品的國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格都有所下挫。對(duì)于中國(guó)而言，世界變得比過(guò)去更重要了。近來(lái)國(guó)際金價(jià)大幅下落，金價(jià)連續(xù) 10 年上漲的時(shí)期宣告結(jié)束。 從中國(guó)國(guó)內(nèi)情況看，經(jīng)濟(jì)的基本面沒(méi)有太大變化，即便是 %的增長(zhǎng)率，在世界上也是少見(jiàn)的高速度。雖然外部需求受到抑制，但國(guó)內(nèi)需求非常強(qiáng)勁，因此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)維持穩(wěn)定增長(zhǎng)并不困難，真正困難的是完成轉(zhuǎn)型升級(jí)，切實(shí)增強(qiáng)國(guó)力，以抵御未來(lái)世 界經(jīng)濟(jì)所面臨的更大危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)。“后金融危機(jī)時(shí)代”同樣可以轉(zhuǎn)化為中國(guó)的發(fā)展機(jī)遇。 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。運(yùn)用金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)需求過(guò)旺、投資過(guò)熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場(chǎng)疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的大部分資金來(lái)源于銀行貸款，因此銀行貸款的額度和短期貸款的利率的調(diào)整會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生重要影響，而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行首付額度和貸款利率的調(diào)整會(huì)對(duì)使用按揭的購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)決策產(chǎn)生影響，從而對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生重要影響，這樣可能造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量與需求量無(wú)法達(dá)到平衡。我們國(guó)家住房金融，雖然個(gè)人貸款住房抵押貸款余額、增長(zhǎng)速度屢創(chuàng)新高。 我國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 研究