【正文】 查制度 a) 整幢危房 b) 局部危房 c) 危險(xiǎn)點(diǎn) 2． 建立健全危房管理機(jī)構(gòu) 依據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《危險(xiǎn)房鑒定標(biāo)準(zhǔn)》和各地政府頒布的有關(guān)規(guī)定，按照初始調(diào)查、現(xiàn)場勘察、檢測驗(yàn)算、論證定性等程序，在掌握測算數(shù)據(jù)、科學(xué)分析論證的基礎(chǔ)上，確認(rèn)房屋的建筑質(zhì)量及安全可靠程度 3． 危房處理措施 a) 觀察使用 b) 處理使用 c) 停止使用 d) 整體拆除 相關(guān)知識 一、 房屋安全檢查的方法 1． 直觀法 2． 刺探、敲擊聽聲法 3． 儀器檢查 4． 結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗(yàn)算 二、 房屋完損等級的評定標(biāo)準(zhǔn) 按照房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備 3個(gè)組成部分的完好、損壞程度，房屋完損等級可劃分為 5類 1． 完好房 2． 基本完好房 3． 一般損壞房 4． 嚴(yán)重?fù)p壞房 5． 危險(xiǎn)房 三、 房屋完損等級的評定方法 1． 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完好損等級評定方法 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備待組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是分項(xiàng)所評定的完損程度 房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部 分中有一、二項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定 房屋結(jié)構(gòu)部分臺非承重或樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級完擔(dān)憂標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級標(biāo)準(zhǔn)，其余 3 個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合上一個(gè)等級以上完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級可按上一個(gè)等級的完損程度來確定 房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個(gè)等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級可按地基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等項(xiàng)的完損程度來 確定 2． 其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法 a) 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是分項(xiàng)完損程度 b) 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分等級大多數(shù)項(xiàng)目完損程度符合一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，有少量分項(xiàng)完損程度高出一個(gè)等級完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按絕大多數(shù)分項(xiàng)的完損程度來確定 3． 基本做法 a) 定期評定房屋完損等級（每隔一定時(shí)期 1— 3 年） b) 不定期評定房屋完損等級 四、 城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定 1． 一般規(guī)定 a)《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》適用于城市（指直轄市 、市、市建制鎮(zhèn)）內(nèi)各種所有制房屋，本規(guī)定所涉及到的危險(xiǎn)房屋，指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有倒塌可能，喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋 b)房屋所有人、使用人均應(yīng)遵守本規(guī)定 c)建設(shè)部負(fù)責(zé)全國的城市危險(xiǎn)房屋管理工作。 5． 按照房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要裝修人和 裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔，甚至可以追究違約責(zé)任，已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理 二、 房屋裝修管理的相關(guān)規(guī)定 1． 建筑裝飾裝修管理規(guī)定 2． 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 3． 幾項(xiàng)相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 第六章 房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理 第一節(jié) 房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理 學(xué)習(xí)目標(biāo) 1． 掌握有關(guān)房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理知識 2． 能夠擬訂房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理制度并組織實(shí)施 基本操作 一、 房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理制度的制定 1． 確定維修及保養(yǎng) 工作的類型及內(nèi)容（由各單位根據(jù)設(shè)備的實(shí)際情況，由工程技術(shù)人員核定）具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容 2． 設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求 3． 某些設(shè)備的預(yù)防性試驗(yàn)周期 4． 設(shè)備操作應(yīng)具備的證書及設(shè)備使用和操作要求 二、 房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施 1． 根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，分期、分項(xiàng)下達(dá)給相關(guān)班組；班組長委派使用人或維修人員實(shí)施 2． 監(jiān)督檢查（負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行設(shè)備操作人員每日填寫設(shè)備巡檢記錄，并對責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行定期巡查，每月根據(jù)設(shè) 備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、異常變化等情況填寫當(dāng)月設(shè)備巡檢報(bào)告） 相關(guān)知識 一、 房屋附屬設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)制度 1． 三級保養(yǎng)制度 a) 日常維護(hù)保養(yǎng) b) 一級保養(yǎng) c) 二級保養(yǎng) 2． 預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 a) 為防止意外損壞按照預(yù)定計(jì)劃行一系統(tǒng)預(yù)防性設(shè)備修理、維護(hù)和管理的組織措施和技術(shù)措施 b) 實(shí)行預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)的目的，保證樓宇與小區(qū)的設(shè)備能經(jīng)常保持正常的工作能力，避免設(shè)備遭受不應(yīng)有的損壞，充分發(fā)揮設(shè)備潛力，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)效率 c) 實(shí)行預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度，可以延 長設(shè)備修理間隔期、降低修理成本和提高維修質(zhì)量 d) 進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限中根據(jù)設(shè)備的作用、特點(diǎn)、規(guī)格與使用條件決定的 二、 房屋附屬設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理制度舉例 1． 加強(qiáng)巡視檢查 a)每天不少于一次 2． 水箱清洗消毒 a) 水箱定期清洗消毒（每半年進(jìn)行一次清洗，一年消毒一次） b) 泵房也是水質(zhì)二次污染的主要關(guān)鍵點(diǎn) 3． 其他注意事項(xiàng) a) 需停水作業(yè)時(shí)，應(yīng)事先向使用人發(fā)出停水通知，說明停水原因、停水時(shí)間，讓業(yè)主能早作準(zhǔn)備 b) 定期對泵房內(nèi)水泵、管道、電機(jī)等進(jìn)行維修保養(yǎng) c) 要定期清潔屋面天溝，使之疏通 d) 室外管道、水泵、閥門、消火栓等需定期刷油漆，減少銹蝕 e) 定期檢查消火栓、消防泵、噴淋泵、水龍帶、消防接駁器、水槍、滅火器等設(shè)備 第二節(jié) 房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理 學(xué)習(xí)目標(biāo) 1． 掌握房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修管理知識 2． 能夠進(jìn)行房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修管理 3． 能夠擬訂電梯的運(yùn)行、維護(hù)、管理計(jì)劃 基本操作 一、 房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修管理制度的制定 1． 巡檢制 2． 分工責(zé)任制 3． 季度和年度安全檢查制 4． 維修報(bào)告制度 5． 維修工程的審 批制度 二、 房屋附屬設(shè)備設(shè)施的檢修程序和故障處理程序 三、 各類房屋附屬設(shè)備設(shè)施的維修管理 1． 給排水設(shè)備的維修管理 a) 給水系統(tǒng) （ 1） 水泵 （ 2） 氣壓罐 （ 3） 垂直管網(wǎng) （ 4） 下水池出水管 b) 排水系統(tǒng) （ 1） 污水井 （ 2） 排污管道 2． 空調(diào)設(shè)備的維修管理 a) 每月的維修保養(yǎng)管理 b) 每季檢查空調(diào)主機(jī)冷凍劑和機(jī)油是否足夠，機(jī)油是否變質(zhì)，必要時(shí)添加或更換；檢查清潔水過濾器 c) 每年對空調(diào)主機(jī)作一次全面的技術(shù)性能檢查，再做針對性的拆檢修理，檢驗(yàn)各種儀 表是否準(zhǔn)確可靠；停機(jī)保養(yǎng)前后全面檢查冷凍劑系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封通性能；檢查保養(yǎng)安全閥及所有附屬閥件；清洗機(jī)油過濾器；每兩年更換一次冷凍機(jī)油；換季停機(jī)手拆蓋，清洗冷凝器及蒸發(fā)器，檢查管道是否腐蝕；測試電路的可靠性；模擬試驗(yàn)各安全裝置的性能 d) 風(fēng)機(jī)、制冷、換熱器、水處理出現(xiàn)故障應(yīng)與專業(yè)公司聯(lián)系 3． 電梯設(shè)備的維修管理 a) 要求 （ 1） 要制定電梯的操作規(guī)定、保養(yǎng)規(guī)程、維修規(guī)程以及保養(yǎng)維修計(jì)劃、并建立保養(yǎng)維修檔案 （ 2） 配備合格的維修人員，不具備此條件的，應(yīng)請專業(yè)電梯保養(yǎng)公司來負(fù)責(zé)電梯 的保養(yǎng)維修工作，以保證電梯和自動(dòng)扶梯的維修質(zhì)量 （ 3） 定期巡查，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障并維修 （ 4） 電梯機(jī)房等重要部位，要注意防水、防火、并保證良好的通風(fēng)條件，防止溫度過高 （ 5） 要注意門匙的管理，防止發(fā)生人為破壞 b) 維修等級及周期 （ 1） 零維修（小修）就是指日常的維護(hù)保養(yǎng) （ 2） 中修，指運(yùn)行較長時(shí)間后進(jìn)行的全面檢查保養(yǎng)，周期一般定為 3 年 （ 3） 大修，指在中修后繼續(xù)運(yùn)行 3 年時(shí)間，因設(shè)備磨損嚴(yán)重需要換主機(jī)和較多的機(jī)電配套件以恢復(fù)設(shè)備原來性能而進(jìn)行的全面徹底的維修 （ 4） 專項(xiàng)修理，指 不到中、大修周期又超過零修范圍的某些需及時(shí)修理的項(xiàng)目，如較大的設(shè)備故障或事故造成的損壞，稱專項(xiàng)修理 （ 5） 更新改造。（如設(shè)備型號、數(shù)量、維修或更換的部件等） d) 維修保養(yǎng)范圍 e) 維修保養(yǎng)方式 4． 實(shí)施招標(biāo)（招標(biāo)過程通常需要經(jīng)過以下幾個(gè)步驟） a) 選擇投標(biāo)單位 b) 發(fā)放標(biāo)書 c) 收取投標(biāo)書 d) 開標(biāo)（公開或不公開） e) 評標(biāo) f) 方案修正 g) 商務(wù)談判 h) 發(fā)中標(biāo)通知書 5． 簽訂外包合同 a) 大包合同是指設(shè)備的所有維修保養(yǎng)，正常磨損更換零件，應(yīng)急搶修，正常小修均由專業(yè)維修保養(yǎng)公司負(fù)責(zé)，其維修保養(yǎng)費(fèi)用較高 b) 中包合同是指專業(yè)化的維修保養(yǎng)公司對設(shè)備進(jìn)行年度定期保養(yǎng)，小零部件更換（如 200以下），應(yīng)急搶修以及小修和更換零配件的費(fèi)用均由物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān) c) 小包合同是專業(yè)維修保養(yǎng)公司只負(fù)責(zé)提供供配件和技術(shù)指導(dǎo)，所有人工由物業(yè)管理管理公司的技術(shù)人員負(fù)責(zé)， 費(fèi)用相對低廉 二、 特種設(shè)備安全技術(shù)檔案的建立 安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1． 特種設(shè)備的設(shè)計(jì)文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料 2． 特種設(shè)備的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查的記錄 3． 特種設(shè)備的日常使用狀況記錄 4． 特種設(shè)備及其安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄 5． 特種設(shè)備運(yùn)行故障和事故記錄 相關(guān)知識 一、 特種設(shè)備的含義 《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的特種設(shè)備是指涉及生命安全、危險(xiǎn)性較大的鍋爐、壓力容器、 壓力管道、電梯、起重機(jī)械、客運(yùn)索道、大型游樂設(shè)施，同時(shí)也包括其附屬的安全附件、安全保護(hù)裝置和與安全保護(hù)裝置相關(guān)的設(shè)施 二、 特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理的一般規(guī)定 1． 特種設(shè)備出廠時(shí)，應(yīng)當(dāng)附有安全規(guī)范要求的設(shè)計(jì)文件、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、安裝及使用維修說明、監(jiān)督檢驗(yàn)證明等文件；（如果缺少上述規(guī)定的文件、物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕接收） 2． 特種設(shè)備在投入使用前或者投入使用后 30 日后，特種設(shè)備使用單位應(yīng)當(dāng)向直轄市或者該區(qū)的市的特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門登記。按照規(guī)定每月至少進(jìn)行一次自檢，并做出記錄。 第四節(jié) 建筑智能化管理系統(tǒng) 學(xué)習(xí)目標(biāo) 1． 了解建筑智能化管理系統(tǒng)的組成及功能，并能利用此系統(tǒng)對物業(yè)進(jìn)行科學(xué)管理 2． 了解建筑智能化系統(tǒng)的運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)方法 基本操作 一、 運(yùn)用建筑智能化系統(tǒng)對物業(yè)進(jìn)行管理 1． 建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng) a) 空調(diào)監(jiān)控子系統(tǒng) b) 變配電子系統(tǒng) （ 1） 高壓進(jìn)線、出線和中 間聯(lián)絡(luò)斷路器壯態(tài)監(jiān)測和故障報(bào)警，高壓進(jìn)線電壓、電流、有功功率、無功功率、功率因數(shù)等參數(shù)的檢測 （ 2） 變壓器斷路器狀態(tài)監(jiān)測和故障報(bào)警，變壓器溫度檢測和超溫報(bào)警 （ 3） 低壓進(jìn)線、中間聯(lián)絡(luò)和重要出線回路斷路器狀態(tài)監(jiān)測和故障報(bào)警；低壓進(jìn)線電壓、電流、有功功率、無功功率、功率因數(shù)和電量統(tǒng)計(jì)等參數(shù)的檢測 （ 4） 直流操作柜斷路器狀態(tài)監(jiān)測與報(bào)警：直流輸出電壓、電流等參數(shù)的檢測 （ 5） 發(fā)電機(jī)組運(yùn)行狀態(tài)、控制柜斷路器狀態(tài)與故障報(bào)警、電壓、電流、有功功率、無功功率、功率因數(shù)、頻率、油箱油位、進(jìn)口油壓、冷卻出水水溫 和水箱水位等監(jiān)測和故障超限報(bào)警 （ 6） 火災(zāi)時(shí)，切斷相關(guān)區(qū)域的非消防電源 （ 7） 負(fù)荷分配與能源管理 c) 給排水子系統(tǒng) d) 照明監(jiān)控子系統(tǒng) （ 1） 定時(shí)控制 （ 2） 燈光無級調(diào)節(jié) （ 3） 光線傳感器控制 e) 電梯監(jiān)控子系統(tǒng) （ 1） 監(jiān)視功能 （ 2） 管理功能 f) 三表遠(yuǎn)傳自動(dòng)接收系統(tǒng) (1) 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)由家庭智能控制器采集遠(yuǎn)傳電表、遠(yuǎn)傳水表、遠(yuǎn)傳煤氣表的數(shù)據(jù)，通過智能節(jié)點(diǎn)將數(shù)據(jù)送到管理中心服務(wù)器。 b) 及時(shí)上報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)和公安機(jī)關(guān) c) 如無法確認(rèn)當(dāng)事者是否死亡，迅速通知當(dāng)?shù)丶本戎行幕蚋浇t(yī)療機(jī)構(gòu) d) 尋找記錄和收集證人、語言、遺言、遺物等線素 e) 公安人員到達(dá)現(xiàn)場后，認(rèn)真匯報(bào) 4． 販毒、吸毒案件處 置程序 a) 發(fā)現(xiàn)販毒、吸毒嫌疑人時(shí)，及時(shí)上報(bào)安保部，講明地點(diǎn)、人數(shù)、國籍、是否有兇器和自己的姓名、身份 b) 安保部經(jīng)理帶領(lǐng)警員迅速趕到現(xiàn)場，攜帶必要的工具，視情況決定是否上報(bào)公安機(jī)關(guān) c) 采取必要措施控制現(xiàn)場，并將嫌疑人帶回安保部 d) 在現(xiàn)場注意收集販毒、吸毒嫌疑語言、證物、并詳細(xì)記錄備案 e) 經(jīng)確認(rèn)，確有販毒、吸毒嫌疑，要及時(shí)交與公安機(jī)關(guān)處理 f) 安保部經(jīng)理應(yīng)將案件處置經(jīng)過和情況以報(bào)告形式呈上級領(lǐng)導(dǎo) 5． 惡意投毒案件處置程序 a) 接到中毒報(bào)警后，立即聯(lián)系當(dāng)?shù)丶本戎行幕虬才攀?件中毒者到最近醫(yī)院進(jìn)行搶救 b) 安保部經(jīng)理應(yīng)立刻趕赴現(xiàn)