【正文】 加巡邏密度，輔以固定崗配合。 加強交通和通道 管制以及對人、車流和物流的控制。 各安全崗職責和責任區(qū)域明確，確保日間和夜間安全管理。 安全主管 班長 小區(qū)次入口Ⅰ 小區(qū)次入口Ⅱ 巡邏、檢查崗 監(jiān)控、消防崗 機動崗 小區(qū)主要入口 商業(yè)入口 停車場崗 定期檢查分析安全管理工作情況，不斷完善、不斷提高安全管理質量。 針對各種可能的緊急突發(fā)事件，擬定相應的應急措施和程序，建立快速反應、快速支持的安全體系。 五、車輛及交通管理 停車場管理 ? 為保證物業(yè)形象，嚴格管理地面車輛停放。 ? 劃分內部車輛及外來車輛指定的停車區(qū)域，防止亂停亂放。 ? 制定完善的外來車輛管理制度，嚴格控制區(qū)域內的秩序。 ? 合理規(guī)劃自行車的停放區(qū)域，保持良好的物業(yè)形象。 ? 制定完善的外來車輛管理制度，嚴格控制區(qū)域內的秩序。 ? 安全巡查中發(fā)現(xiàn)車輛漏、滴油情況，需設法盡快知會車主。 六、公共秩序與訪客管理 ? 各安全固定崗要熟悉 瑪依拉山莊 各部門的業(yè)務性質及區(qū)域分布，以保證對外來人員流向的控制和引導。 ? 各安全崗密切配合，發(fā)現(xiàn)異常立即通知 就近崗位安全員及時處理。 ? 對損壞、破壞物業(yè)及設施的一切不當行為，需立即制止，情況嚴重時，需立即報告 瑪依拉山莊 有關部門。 強化消防意識： ? 堅決貫徹“預防為主、防消結合”的消防管理方針 ? 定期開展對內部人員及住戶的消防知識培訓 ? 每季度組織一次消防知識培訓 ? 每半年組織一次消防演習，確?；馂牡牧惆l(fā)生率 建立消防隊伍： ? 根據消防管理“預防為主，防消結合”方針， 成立義務消防隊（成員為管理處全體人員）。 并在一旦發(fā)生火情時，擔任管理處消防滅火總指揮。 ? 各主管為消防管理分項責任人 ,具體負責組織消防工作的具體組織、落實、培訓、演習、檢查、完善消防設施，組織和建立義務消防隊，依照有關消防法規(guī)，建立落實各項消防安全措施，并制定消防作戰(zhàn)方案。 ? 全體員工 都有維護消防安全、保護消防設施、預防火災、報告火警 、參加滅火工作的義務 。 ? 管理處全體人員組建一支義務消防隊伍，制定出一套有效的，切合實際的消防作戰(zhàn)方案，由管理處經理審批后報公司品質管理部驗證生效。 八、緊急突發(fā)事件處理程序 管理處將建立起對緊急事件的快速反應能力，制定諸如電力故障、水管爆破、火警、煤氣泄漏、臺風、雷暴、盜竊、搶劫、可疑物體、傳染病、意外傷害等的緊急處理程序。事件處理后，相關的安全崗及時將處理結果反饋中控室并做好質量記錄。 ? 事件處理后，相關人員做好詳細的質量記錄。 ? 參與處理緊急事件的各安全管理人員在事件處理過程中注意隨時保持與中控室聯(lián)系，以便中控室人員及時作出各項安排。 啟動搜索、疏散等有關應急程序 OK 處理情況報告中控室 相關人員做好詳細記錄 中控室 第二部分 環(huán)境管理 環(huán)境作為企業(yè)形象不可或缺的重要載體，正在現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展中起到愈來愈重要的作用。 一、環(huán)境管理主要范圍及內容 環(huán)境保潔管理 ：對各建筑物及配套設施、 瑪依拉山莊 機住宅樓及商業(yè)裙樓、洗手間等地面、墻面、天花、各類公共設施（包括溝、渠、池、井、井蓋、管道、圍欄等）、裝飾材料以及道路、道路設施、綠化、公 共照明燈具等的衛(wèi)生、保潔管理工作。 環(huán)境消殺管理 ：預防、控制蟲害、“四害”，為 瑪依拉山莊 創(chuàng)造舒適健康的物業(yè)環(huán)境。 作業(yè)質量 ：嚴格按照 瑪依拉山莊 及 名家 物業(yè)公司要求之標準，提供高品質的環(huán)境服務。 環(huán)境管理工作的五級檢查及監(jiān)督： 日 檢：清潔、 園丁 及班長負責每日多次巡查與互查（根據工作內容或特點具體決定巡查次數(shù)），環(huán)境管理主管負責抽查。 月 檢：管理處經理或助理每月對環(huán)境管理質量進行一次全面的檢查，同時組織日常不定期的抽查。 半年檢：公司品質管理部每半年進行一次全面服務質量檢查活動，對半年的工作績效進行總結與評估；并根據質量保證體系之要求進行內部質量審核，檢查所有服務的操作狀態(tài)，督促管理處按照規(guī)范的體系進行運作，最大限度的提升工作效率，規(guī)范各項流 程。 半年顧客滿意度調查：公司品質管理部每半年組織一次對顧客服務滿意度的調查，及時對管理處半年的綠化養(yǎng)護、環(huán)境消殺和保潔工作進行總結，調查的結果將納入公司對管理處的年終考核。 記錄：綠化管理、清潔保養(yǎng)工作計劃及記錄；管理處和公司的巡查記錄。 記錄：主管和班長每周的巡查記錄，管理處和公司的抽查記錄。 記錄：主管、管理處經理、品質管理部月度評估，以及日常抽檢記錄。 記錄：管理處、品質管理部季度評估，以及抽查記錄。 記錄：上一年度工作總結和抽查記錄。 保潔管理實施 及步驟 A. 進行詳細的調查 B. 制定完善的作業(yè)計劃 C. 劃分不同的作業(yè)區(qū)域 D. 制定全面的建材保護措施及方法 保持建筑美觀 保潔管理目標示意圖 保潔管理實施及步驟示意圖 清潔五原則： 為了出色完成保潔工作， 名家 物業(yè)制定了“清潔五原則” ? 了解建材 —— 我們所清潔的是什么樣的建材、其特性是什么 ? 掌握臟污物 —— 我們必須掌握臟污物的特性 ? 掌握洗劑 —— 基于以上兩點，判別選擇什么樣洗劑為宜 ? 掌握作業(yè)方法 —— 采用什么樣的作業(yè)方法順序，達至作業(yè)高效、環(huán)境美觀和建材妥善保養(yǎng)之功效 延長建材壽命 潔凈環(huán)境衛(wèi)生 保潔管理 作業(yè)計劃 策定 劃分作業(yè)區(qū)域 調 查 分 析 制定建材保護措施 ? 盡量采用保護膜 —— 其意義是對建材進行妥善的保護，防止建材的二次污染，減少對其它建材的損害。 機械化作業(yè) ? 采用“洗地機”、“拋光機”、“吸塵吸水機”等機械化設備提高作業(yè)效率。 老鼠的消殺 天臺、消防通道、地下室、綠化帶 白天在室內外不見老鼠活動，綠化地上無鼠洞。 蚊蟲的消殺 地下室 達到市愛衛(wèi)會標準 蒼蠅的消殺 公共場所 3 次 /月 白天和晚上在室內基本不得見有蒼蠅。 蟑螂的消殺 樓道下水道、污、雨水井 平均查見數(shù)不超 過 5 只/150 平方米。 ? 在專業(yè)化養(yǎng)護的基礎上，引入進口 “綠籬修剪機械” ，“割灌機械” ，“噴藥機械” 提高作業(yè)的機械化程度。 ? 病蟲害防治的 年度計劃： 根據院區(qū)各類植物病蟲害發(fā)生情況及當?shù)馗黝惒∠x害發(fā)生年志，在不同季節(jié)針對不同的病蟲害制定相對應的病蟲害防治計劃，并由公司清潔綠化專業(yè)委員會審核，以保證病蟲害危害植物的程度減到最小。 ? 綠化地周巡查制度：每周由清潔綠化主管對所管轄區(qū)域內的綠化植物生長情況進行全面巡查，檢查各類植物的生長狀況，病蟲害危害情況等各方面的工作，對不達標部分予以記錄，并立即安排人員進行整改；每季度由公司清潔綠化 專業(yè)委員會對公司各部門綠化養(yǎng)護情況進行現(xiàn)場檢查，對檢查情況進行記錄，并在公司內通報；對不達標部分由各部門安排人員進行整改，保證轄區(qū)內綠化整體美觀。 目視、查看工作質量記錄 土壤管理 每兩周松土一次 施肥管理 每年施肥兩次以上 修剪整形 每年修剪兩次 病蟲害防治 每周進行預防，每天巡視 花 壇 水分管理 每天澆水一至兩次 長 勢良好、修剪整齊、形狀優(yōu)美、無雜草、無枯枝，無明顯的病蟲害現(xiàn)象 目視、查看工作質量記錄 土壤管理 每兩周松土一次 施肥管理 每個月施肥一次 修剪整形 每十天修剪一至兩次 病蟲害防治 每周進行預防，每天巡視 造型植物 水分管理 每天澆水一至兩次 造型優(yōu)美、無突生枝條、新生枝不超過 10cm、長無枯枝，無明顯的病蟲害現(xiàn)象 目視、查看工作質量記錄 土壤管理 每兩周松土一次 施肥管理 每個月施肥一次 修剪整形 每周修剪一至兩次 病蟲害防治 每周進行預防，每天巡視兩次以上 綠籬 水分管理 每天澆水一至兩次 修剪整齊、無人為破壞現(xiàn)象、無枯枝死苗。盆白色，質感強 目視、查看工作質量記錄 土壤管理 半年換一次土 施肥管理 每周施肥一次以上 修剪整形 視植物生長情況 病蟲害防治 每天進行巡視 觀花植物 光照管理 每周進行增加光照處理 花色美觀、形狀優(yōu)美、高雅。與建筑風格和空間相協(xié)調。盆白色，質感強 目視、查看工作質量記錄 水分管理 每周澆水一至兩次 土壤管理 每半年換土一次 施肥管理 每十天施肥一次 修剪整形 視植物生長情況 病蟲害防治 每天巡視 二級 綠化 養(yǎng)護質量標準 綠化比較充分， 植物配置基本合理，基本達到黃土不露天。生長達到該樹種該規(guī)格的平均生長量。 (3)枝、干正常：無明顯枯枝、死權；有蛀干害蟲的株數(shù)在 2％以下 (包括 2％，以下同 )；介殼蟲最嚴重處主枝主干 100 平方厘米 2 頭活蟲以下，較細枝條每尺長一段上在 10 頭活蟲以下，株數(shù)都在 4％以下；樹冠基本完整：主側枝分布均稱，樹冠通風透 光。 (5)行道樹缺株在 l％以下。 行道樹和綠地內無死樹，樹木修剪基本合理，樹形美觀，能較好地解決樹木與電線、建筑物、交通等之間的矛盾。 欄桿、園路、桌椅、井蓋和牌飾等園林設施基本完 整，基本做到及時維護和油飾。對輕微或偶爾發(fā)生難以控制的人為損壞，能及時發(fā)現(xiàn)和處理、綠地、草坪內無堆物堆料、搭棚或侵占等；行道樹樹干無明顯地釘栓刻畫現(xiàn)象，樹下距樹 2 米以內無影響樹木養(yǎng)護管理的堆物堆料、搭棚、圈欄等。 綠化消殺或外圍環(huán)境消殺，將放置消殺警示牌，避免造成不必要的影響或傷害。 可能對辦公、參觀或培訓等工作造成影響的非常規(guī)清潔，將安排于非工作日和非工作時間進行。 對于垃圾的收集和清運都會定點存放，及時清運，避免造成不良影響。 室內植物的擺放或節(jié)日擺花將會以不同的風格來體現(xiàn) 瑪依拉山莊 的企業(yè)文化。擺放的花卉 一般一至三個月?lián)Q一次。設備設施運行、維護管理的優(yōu)劣直接關系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設計性能與服務年限；關系到樓宇的供電、供水、等能源供應狀況；關系到能否為用戶提供一個高質量的安全、舒適而又方便的使用環(huán)境。 一、管理服務范圍 負責物業(yè)設備、設施的接管驗收； 負責物業(yè)管理范圍內所有機電設備的運行及保養(yǎng)服務； 負責房屋本體及附屬公共配套設施的定期維護； 負責室內設施申請維修、小型增加改造工程和裝修期間的管理服務。 合計： 6 人 三、機電設備管理計劃 設備運行管理 設備運行管理制度主要有設備運行值班制度、交接班制度、設備操作使用人員的崗位責任制等。各類設備都制定有相應的設備運行使用制度。設備維修養(yǎng)護內容主要包括設備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質量標準以及維修人員值班制度等。 （ 2） 月檢：屬預防性檢查。 （ 4） 年檢：屬恢復性檢修。 B、設備維修 機電設備的維修是通 過修復或更換零件、排除故障、恢復設備原有功能所進行的技術活動。 (2)中修工程。 (4)設備更新和技術改造。 (6)設備維修日常工作程序： a、設備隱患識別程序（事前識別 編制預知維修方案 預案試運行培訓） 摸底 分類 整理 清查 日常識別 注： 首次識別：指在物業(yè)交接驗收時識別各類設備隱患。 日常識別：指在日常巡檢過程中識別各類設備隱患。 d、申請檢修程序（ 24 小時受理小型日常維修申請） 檢查督導 技術指導 組織實施 下發(fā) 下發(fā) 下發(fā) 抄送備案 審批上報 審核上報 編制檢修計劃 管理處經理 公司品質管理部 設備主管 班組 維修點 甲方 定期回訪 填寫派工單執(zhí)行情況 定期匯總 派工單 維修完畢電話通知 分配 電話通知 /派工單 專線電話 物業(yè)使用人 中控室 班組 維修點 維修人 管理處資料室 設備安全管理 安全管理在機電設備管理中占有重要位置。 A、實行四級責任制并持證上崗 （ 1）管理處經理：設備及房屋本體安全、經濟運行第一責任人，負責設備及房屋本體維修保養(yǎng)情況的