【正文】 外聘用專業(yè)保安公司的方式進行管理，負責物業(yè)的公共秩序的維護、道路的暢通、車庫管理、外圍車輛停放管理以及消防安全管理。　　(六)其他　　1. 搞好維修服務工作　　為了搞好房屋　　及相關設施的維修工作，我們緊密地與開發(fā)商、施工方、生產廠家聯(lián)手，確定了維修程序和辦法，保證了維修工作的及時率和完成率。配合工程部做的工程維修及檢查約為170余次，在公共設施、設備方面，我們及時定期對各種設施進行保養(yǎng)、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，及時處理，保證業(yè)主的正常使用不受影響。保證房屋主體結構完好，保證小區(qū)外觀整齊劃一，完好美觀?！　I(yè)主的建議是我們的工作指針?！　《?、存在的問題和教訓　　雖然，我們在半年的工作中取得了一定成績，但還有很多需要完善與加強的地方。第二，與業(yè)主的溝通不夠，了解不足。針對以上幾個問題，在20xx年的工作中，將吸取經驗與教訓，努力提高員工的業(yè)主技能與管理水平，把工作做得更好?！　Σ块T內各崗位職責進行細化，明確責任和權利，避免工作中出現(xiàn)死角，把服務工作做精做細?！　〗⒉⑼晟茖头藛T、維修、保安、保潔的績效考核體系，推行月度工作考核機制，倡導員工優(yōu)勝劣汰的競爭意識、加強學習專業(yè)知識、自覺遵守并維護公司及部門的管理制度。配合銷售部做好售樓和開盤的各類準備工作。　　(四)建立家政服務、有償維修，做好會所和車場的經營管理，完善物業(yè)服務。物業(yè)管理工作計劃9　　為創(chuàng)建文明庭院，加強院內管理，建立長效的物業(yè)管理機制，努力把我局院內創(chuàng)建成一個文明、衛(wèi)生、花園庭院，根據(jù)市有關要求，結合院內實際情況，按照標本兼治、齊抓共管、規(guī)范管理的原則，特制定本實施細則?！　《?、成立機構　　為促進物業(yè)管理規(guī)范運行，設立XXX局物業(yè)管理辦公室，辦公室設主任1名（兼），工作人員3名，義務監(jiān)督員5名?！　∥飿I(yè)管理辦公室隸屬局領導下的公益事業(yè)機構，在業(yè)務上受市物業(yè)管理服務公司指導，實行自我管理，自負盈虧，搞好服務?！　∪?、物業(yè)管理辦公室主要職責　　負責對工作人員的選聘、管理、考核和獎罰?！　「鶕?jù)市物價部門的規(guī)定，確定物業(yè)管理費的收取標準?！　“匆蠊芾砗秘攧帐罩つ俊ψ暨`反《住戶守則》情況及時糾正和處理，處理不了時，報物業(yè)管理辦公室。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤查，對院內進行經常性巡查，發(fā)現(xiàn)情況，及時反映和報警。按月查抄、登記住戶水電表使用情況?！　∥?、福利待遇及有關要求　　福利待遇　　物業(yè)管理辦公室主任及義務監(jiān)督人員不享受任何福利待遇?！　∮嘘P要求　　物業(yè)管理辦公室人員應按照各自分工認真履行自己的職責，將各項管理工作執(zhí)行到位。物業(yè)管理工作計劃10　　～年是xxx櫥柜門業(yè)精品城調整、改造的一年；四、五層招商可持續(xù)發(fā)展的一年；實現(xiàn)成為xxx股份有限公司一個新的經濟增長點打基礎的一年?！　∫浴坝^念創(chuàng)新、強化服務、愛崗敬業(yè)、真抓實干?！　∫弧x年總經濟指標：770萬元。　　二、～年度xxx公司的主要工作　?。ㄒ唬┘訌妶F隊建設、提高主人翁意識、樹立企業(yè)文化；　　抓基礎建章建制完善目標管理責任制：　　經過對接管原榮達大廈后近3個月的總體情況了解發(fā)現(xiàn)，部分崗位的職責還需完善，例如：更夫交～制度、保安員換崗制度、電梯工管理制度等?！　≈贫▎T工考核制度：員工考核制度的制定，主要是為了使獎　　罰制度有章可循。員工考核將分為日常行為考核及績效考核兩方面?！　≈贫▎T工培訓計劃：要使各崗位的人員都能發(fā)揮其最佳的　　工作能力，除了靠其自身的努力外，對員工的再次培訓也是十分重要的。對于各部門管理層人員，我們也將定期對其進行人員管理、客戶管理、商務禮儀等多方面的培訓。要求所有人員著工裝、胸卡上崗，并將出臺相應的管理方案進行管理。在統(tǒng)一著裝的同時，我們還將把各部門辦公室的室內外環(huán)境，按照相應的規(guī)章嚴格檢查，使我xxx物業(yè)真正成為一家管理高效、辦公環(huán)境整潔優(yōu)雅的現(xiàn)代化、高素質的管理團隊?！　∠辣Ｐl(wèi)工作是公司上下齊抓齊管的一件大事，在～年除了要定期進行消防演習外，我們還將加強對消防員、保安、監(jiān)控等相關人的崗位責任、工作流程的培訓。屆時將邀請消防部門的宣傳工作人員來為全體員工講課，增強員工的消防意識、安全意識，學會遇險不驚、自如應對。大力清查商鋪內易燃易爆的物品。對有如上違反有關規(guī)定的業(yè)戶，予以嚴肅處理,我們發(fā)現(xiàn)一件，處理一件?！　∽鰹橐幻飿I(yè)管理人員，我認為應加強以下幾個方面的內容：　　愛崗敬業(yè)是物業(yè)管理人員職業(yè)道德規(guī)范的首要前提。在XX年的工作中，我將要求自己在工作中更加自覺主動地履行崗位職責，以積極向上的健康心態(tài)做好工作，牢固樹立全心全意為業(yè)主服務的思想，正確處理責、權、利三者關系；要求自己具有強烈的事業(yè)心、責任感和高度負責的精神，嚴格遵守公司的物業(yè)管理法規(guī)和條例，杜絕搞損害廣大業(yè)主利益和侵犯業(yè)主合法權益的事件發(fā)生，做到各盡職守。　　物業(yè)管理工作涉及面廣，為了正確處理各方的關系，在XX年里，我要加強物業(yè)管理方針、政策和各種法律法規(guī)與制度的學習，確保自己在物業(yè)管理工作過程中處理問題的正確性，同時從日常清潔管理、消防與安全保衛(wèi)、房屋與工程設備維修管理、緊急意外事情的發(fā)生、業(yè)主投訴等方面確保處理的準確性和及時性，做到各事項處理方法運用恰當，加強學習，經常充電，力戒浮躁，努力提升自身的業(yè)務水準?！　∵@是物業(yè)管理人員職業(yè)道德規(guī)范的靈魂。而公正的本質則體現(xiàn)為合理性，對物業(yè)管理事項的處理必須堅持公正合理的原則，這不僅是職業(yè)道德規(guī)范的要求，也是物業(yè)管理人員個人品德的體現(xiàn)，物業(yè)管理工作實踐中經常出現(xiàn)的若干矛盾和問題，大多與此相關。　　誠信服務。事實證明，凡是出現(xiàn)了誠信危機的管理，在工作中，將始終把業(yè)主的利益放在第一位，把誠信放在首位，同時也喚起業(yè)主的誠信意識，使物業(yè)與業(yè)主之間的關系，形成良性循環(huán)。在切實保障各新增物業(yè)順利進駐、全面提升服務質量的前提下，努力致力于“xx”物管企業(yè)品牌的建設，是貫穿全年工作過程的主流。　　為積極參與市場競爭，我們一方面努力營造良好的外部環(huán)境，充分凸顯xx企業(yè)物管服務新優(yōu)勢，在品牌傳播方面做了大量的工作，包括策劃、印制宣傳畫冊，成立清潔工程隊和營銷隊伍、選派保安參加由中山市勞動局、社保局、保安公司、電視臺等單位主辦的保安大比武；參加近期由房管局主辦的房地產博覽會等。由于措施得力，組織到位，11月份我們收到了由省建設廳發(fā)來的通知，xx公司通過各方審核過關，已經核準成為國家二級資質物業(yè)管理企業(yè)！以此同時，致力于創(chuàng)立交警支隊大廈物業(yè)市優(yōu)系統(tǒng)工程是我司充實企業(yè)服務內涵的重要舉措，為了有效推動創(chuàng)優(yōu)進程，早在七月份開始，我們亦像申報二級資質一樣，組織成立了以管理部門為首的“交警支隊大廈物業(yè)創(chuàng)優(yōu)領導小組”，并按原定計劃全面展開了相關工作。營銷部門的解散并不意味著對市場的放棄，反而更加堅定了我們向市場要發(fā)展的信念。如11月份大涌豪誠制衣長一位姓鐘的廠長去移動服務廳辦理繳費業(yè)務時，認真觀察保潔員服裝上標志并詢問服務情況，保安員便主動上前介紹我司的服務項目，之后記下了鐘廠長電話號碼，及時向公司反饋了此信息（該項目現(xiàn)已做方案，安排了專人跟進）?！　『茱@然，xx企業(yè)純屬市場化運作的物管企業(yè)，我們不搞投資，不作資本營運，加上物業(yè)管理屬勞動密集型和服務密集型行業(yè)，又是微利行業(yè)，因而把握經營方向、充實企業(yè)內涵在我司發(fā)展實踐中顯得更加重要。　　二、排除萬難、沉著應戰(zhàn)，確保日常工作的順利開展　　一年來，通過董事會各成員的努力，公司在原小區(qū)、檢察院、中院、交警幾個托管物業(yè)的基礎上新增物業(yè)達六十幾個點位（含各獨立聯(lián)通基站），遍布于中山城各個鎮(zhèn)區(qū)。面對著迅速增員和由此帶來的壓力，我們一方面要展開招聘及培訓工作，同時還要下到每個點位了解物業(yè)的基本情況，并及時準確地作出工作部署和人員安排。在此情況下，公司從總經理到各部門團結一心，夜以繼日地沉著應戰(zhàn)，終于圓滿完成了各項物業(yè)順利接管和人員派駐的各項工作任務，得到了業(yè)主的好評。由于中國聯(lián)通發(fā)射基站從11月份開始，全面啟動110安防報警系統(tǒng)，這就意味著近60名在基站工作八個多月的保安員隨即面臨解聘和轉崗分流的新問題。由于事先安排得當，思想工作到位，使得基站撤離工作平穩(wěn)過渡，在確保八個月來無安全責任事故和投訴的前提下，圓滿完成了中國聯(lián)通委托的各項工作任務。眾所周知，在當今人才市場中，中高級專業(yè)技術人員對自己的技術職稱證書都非常重視，如何獲取這些證書，并得到當事人的支持，確實是我們在此階段的一大難題。此消息對于當時的經營管理者來說，無疑又是一道難題的開始。從西區(qū)城管辦到市房管局，從小區(qū)居民到組織成立業(yè)主委員會，我們來回奔波，可以說是用盡了千方百計，只要是對我司續(xù)管工作有利的，我們都去做?！　⊥ㄟ^幾個月的艱難努力，我司不僅通過并獲得了國家二級資質，對xx續(xù)管工作也有了很好的進展，我們有絕對的優(yōu)勢戰(zhàn)勝xx，有足夠的信心在未來幾個月內與x小區(qū)業(yè)主委員會簽訂合法的物業(yè)管理合同，并用事實詮釋苦戰(zhàn)能過關的真正含義。充分證明了我們的團隊在關鍵時候能隨時展現(xiàn)出高度的工作責任感和強烈的集體主義精神，對于xx企業(yè)來說，他們的每一份耕耘與付出，乃至從中體現(xiàn)出的頑強拼搏和無私奉獻精神，都是非常難能可貴的；正是因為全員的熱心參與和支持，才有了x今天繁榮、穩(wěn)定、健康、向上的新局面。以業(yè)主需求和市場機制來調節(jié)服務行為，不斷修正管理方式和策略，限度地獲取經濟效益、社會效益，并且堅持兩個效益的統(tǒng)一和協(xié)調?！　∮捎趚托管物業(yè)規(guī)模的迅速壯大，員工隊伍不斷遞增，傳統(tǒng)的管理方法和運作模式已經無法適應新形勢下的發(fā)展要求。在分散型、網絡化結構布局的現(xiàn)狀下，我們先后兩次對內部組織體系進行了改革，對部門職能和權責重新進行調整，對執(zhí)意阻礙公司發(fā)展的個別高層領導予以辭退處理，從源頭上抑制了不良歪風的蔓延，更好地引領著xx企業(yè)向科學、規(guī)范化方向邁進。第一次是在五月份前，我們集中精力推行以職能部門為主導的扁平化層級管理模式，把反對內耗，提倡團隊高效協(xié)作，努力提高服務質量和工作質量作為中心任務。第二次是在七月份以后，我們圍繞著合理健全監(jiān)管機制、強化制度落實為主要目標，在管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新的層面進行了大膽的嘗試。要求各統(tǒng)籌部門在新形勢發(fā)展要求下，始終站在提升服務品質的高度，帶領所屬基層組織向高標準、嚴要求、人性化的服務領域邁進。僅以中國移動服務廳為例，在通過對三十幾間服務廳實行統(tǒng)籌管理后，客戶滿意程度在逐月上升，；得滿分的由3月份的2間到7月份之后的10間以上，四季度得滿分的分別為14間、17間和19間。讓所有一線物管人員站在業(yè)主的角度考慮問題和真正融入到業(yè)主工作環(huán)境去的設想已經成為了現(xiàn)實。針對行政中心,現(xiàn)代化、智能型、設施設備多規(guī)模大的物業(yè)特點,本公司如果中標,將成立前期物業(yè)管理介入工作組,以國際先進的物業(yè)管理理念,專業(yè)化、科學化的管理方式,介入某某區(qū)行政中心的前期物業(yè)管理工作?！　?二)、工作方式　　,并檢討各項工作的完成情況?！　?副組長每日組織會議對當日工作作全面檢討?！　?三)、工作內容　　內容 完成時間 落實部門 備注　　一、前期工程監(jiān)督　　1)審閱樓宇、設備圖則及設計 工程部、工作組　　2)設施設備隱蔽線路的熟悉與標注 工程部、工作組　　3)從物業(yè)管理角度向業(yè)主方提供建議 工程部、工作組　　4)按工程合同承諾標準,編造驗收表格 工程部、工作組　　5)制定驗收程序并接管物業(yè)設施、初檢遺漏工程 按工程進度 工程部、工作組　　6)向機關事務局提供樓宇、設施設備保養(yǎng)及維修建議 工程部、中心物管事務所　　二、人事　　1)物管事務所架構制定及討論審定 資源部、工作組　　2)管理級員工的招聘　　3)各級員工編制、職責、聘用條件及員工福利制度審批 資源部　　4)人事管理制度、員工手冊的討論審批 資源部　　 資源部　　 資源部　　 資源部　　 資源部、中心物管事務所　　三、設立某某區(qū)行政中心物管事務所　　1)設立及裝修物管事務所 工程部、工作組　　2)辦公設備及工具設備的采購 資源部、工作組　　3)現(xiàn)場清潔及布置 中心物管事務所　　四、管理文件　　1)中心公約、服務手冊制定及審批 市場推廣部　　2)各類文件、表格的制定及印刷 品質部、資源部　　五、管理預算、啟動預算及財務安排　　1)制定初步管理預算、啟動預算及討倫 計劃財務部　　2)管理費及各項費用制定及申報 市場推廣部　　3)各項財務管理制度制定 計劃財務部　　六、樓宇基本設備預算　　1)設計及審定各類標牌、指示牌 市場推廣部　　2)采購、制作及安裝 市場推廣部　　七、物業(yè)驗收之準備　　1)樓宇各單項驗收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組　　2)公共地方的驗收(道路、停車場等) 根據(jù)情況確定 工程部、工作組　　3)樓宇各項設施設備測試及驗收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組　　4)樓宇內部初驗 根據(jù)情況確定 工程部、工作組　　5)遺漏工程跟進及監(jiān)督驗收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組　　6)綠化工程的驗收 根據(jù)情況確定 工程部、工作組　　八、樓宇接管安排　　1)制定接管計劃 工作組　　2)安排準備各類文件 品質部、工作組　　3)人員安排 工程部、工作組　　4)接管培訓 工程部　　5)清潔開荒 中心物管事務所　　6)現(xiàn)場氛圍布置 市場部、中心物管事務所　　7)進行接管工作 工程部、中心物管事務所　　九、遺漏工程跟進　　1)整理資料及落實遺漏工程跟進 按工程進度 工程部、中心物管事務所　　2)維修后復檢、通知業(yè)主方再次驗收 按工程進度 工程部、中心物管事務所　　3)現(xiàn)場施工方的管理討論 品質部、中心物管事務所　　十、各服務項目檢討　　1)物業(yè)保險事宜之建議 計財部、中心物管事務所　　2)檢討物業(yè)管理人力資源 資源部、中心物管事務所　　3)檢討保安安排 中心物管事務所　　4)檢討清潔服務之安排 中心物管事務所　　5)檢討維護保養(yǎng)服務之安排 工程部、中心物管事務所　　6)檢討處理客戶投訴之程序 品質部、中心物管事務所　　7)檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排 工程部、中心物管事務所　　8)檢討公共關系