【正文】 好購物環(huán)境，吸引客流；將剩余10%的商業(yè)面積規(guī)劃為以滿足項(xiàng)目邊緣消費(fèi)市場的中低檔消費(fèi)需求，該部分商業(yè)在后續(xù)經(jīng)營過程中將根據(jù)項(xiàng)目周邊消費(fèi)市場、消費(fèi)力的不斷升級逐步進(jìn)行經(jīng)營定位調(diào)整；對一個(gè)接近4萬平米的大型商業(yè)物業(yè)，我們根據(jù)樓層結(jié)構(gòu)主要規(guī)劃了六大商業(yè)功能（購物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動、商務(wù)）、六大主力業(yè)態(tài)（超市、百貨、家電/家居、通訊/數(shù)碼、美食、娛樂）（二）一個(gè)持久而又有生命力的商業(yè)中心216。216。216。為了替消費(fèi)者塑造一個(gè)真正具有國際視野的購物環(huán)境，嘉誠?大都會引進(jìn)了數(shù)千個(gè)知名品牌，使長期以來把眼光放在青島、大連的消費(fèi)者，不再以外出購物為時(shí)尚。 嘉誠?大都會是第一家具有美學(xué)風(fēng)格的商場；“嘉誠?大都會”不只是購物場所，而將全面地介入消費(fèi)者的生活情境，扮演著生活美學(xué)顧問、文化活動推動者等諸多角色，豐富福山消費(fèi)者的生活創(chuàng)意。 嘉誠?大都會是人本主義的體驗(yàn)之城。大都會中廳和室外廣場內(nèi)一年四季各種文化活動，商業(yè)論壇、時(shí)裝秀、藝術(shù)匯演等，為人們提供著休閑、交融的絕佳機(jī)會。這時(shí)候，身上有沒有錢無所謂，買不買東西無所謂，成熟而豐腴商業(yè)文化的快樂體驗(yàn)早己經(jīng)拉近消費(fèi)者與商場的距離。216。216。早晨可以晨練，白天可以購物觀光，晚上可以休閑。通明炫爛的霓紅燈不慌不忙與夜共融，為歌者、舞者、狂歡者布置了暢快的空間。三、分區(qū)規(guī)劃定位與業(yè)種業(yè)態(tài)選擇根據(jù)以上項(xiàng)目總體規(guī)劃原則及項(xiàng)目總體商業(yè)體量，現(xiàn)將項(xiàng)目具體規(guī)劃思路分析如下：根據(jù)項(xiàng)目所處消費(fèi)市場情況及預(yù)計(jì)超市主力店談判情況，—1萬平米；根據(jù)目前項(xiàng)目規(guī)劃及主力商家的談判情況，家居、家電、通訊、—1萬平米；預(yù)計(jì)大眾流行百貨（散招部分整體概念包裝）規(guī)劃面積約為1—；預(yù)計(jì)餐飲（咖啡西餐/特色美食/糕點(diǎn)甜品）、娛樂（KTV/電玩/兒童樂園）、休閑（網(wǎng)吧/臺球）、美容美體（美容SPA/健身房/瑜珈館）、婚紗攝影（藝術(shù)寫真/婚紗婚慶）、便利店（名煙酒/飾品/玩具/文具）、居家生活館（居家裝飾/居家用品）、生活配套類（干洗店/精品發(fā)廊/藥房/鮮花/診所）等各類別次主力項(xiàng)目，每個(gè)類別約需規(guī)劃2—3家商戶，按每個(gè)商家平均需求面積約在100—200平米，—1萬平米；預(yù)計(jì)各類別特色主題店、品牌店、個(gè)性店、特色店累計(jì)需規(guī)劃10—15家左右，每家面積約在30—60平米，則共需規(guī)劃300—1000平米；預(yù)計(jì)金融、銀行、票務(wù)中心、郵政、稅務(wù)、工商、行政等商務(wù)配套類項(xiàng)目，累計(jì)規(guī)劃34家，按每家面積約在100—200平米，則共需規(guī)劃300—800平米?！峁┮粋€(gè)給予消費(fèi)者多元、豐富、高品質(zhì)的消費(fèi)環(huán)境。——打造一個(gè)“城中之城”或者是“鬧市之鬧市”的概念，其業(yè)態(tài)業(yè)種之組合、結(jié)構(gòu)無一不以特色取勝，處處顯示對潛在市場、對消費(fèi)者的新趨勢的精準(zhǔn)把握。（二）、項(xiàng)目經(jīng)營定位從城市功能上說，是滿足福山市民及游客日常購物消費(fèi)的商業(yè)中心從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上說，是綜合型特色主題性商業(yè)業(yè)態(tài)從商業(yè)氛圍上說，是浸透著時(shí)尚商業(yè)精華元素的商業(yè)領(lǐng)地從商業(yè)形象上說，是福山展示自己城市形象的商業(yè)名片總體而言，嘉誠?大都會要創(chuàng)造一個(gè)持久而有生命力的項(xiàng)目，成為一個(gè)極具吸引力的商業(yè)中心，提供最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境，滿足消費(fèi)群對服務(wù)、產(chǎn)品、環(huán)境的期望。（三）、項(xiàng)目經(jīng)營方式：自主經(jīng)營+統(tǒng)一經(jīng)營在符合項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，商戶可以因勢而為：提倡經(jīng)營理念標(biāo)新立異；提倡經(jīng)營方式富有特色；提倡經(jīng)營品類個(gè)性鮮明；提倡經(jīng)營服務(wù)細(xì)致入微（四）、項(xiàng)目管理模式：十統(tǒng)一、五組建、四保障十統(tǒng)一：統(tǒng)一進(jìn)場時(shí)間；統(tǒng)一裝修時(shí)間；統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間；統(tǒng)一商戶服務(wù)；統(tǒng)一營運(yùn)，保障商場持續(xù)繁榮；統(tǒng)一規(guī)劃，保障布局科學(xué)合理；統(tǒng)一品牌形象，維護(hù)商場信譽(yù)；統(tǒng)一推廣，吸納廣大消費(fèi)人流；統(tǒng)一物業(yè)管理，確保井然有序；統(tǒng)一咨詢服務(wù)，為商家提供各種行業(yè)咨詢。在品牌經(jīng)營找準(zhǔn)三個(gè)突破口：一是主題鮮明，配合市場實(shí)際；二是找對概念，適合潮流；三設(shè)計(jì)規(guī)劃上有個(gè)性色彩。二是強(qiáng)化文化基因，尋求溝通語言。尋求一種獨(dú)特的商業(yè)語言，在尋求與目標(biāo)市場的極富人性的對話，商業(yè)與消費(fèi)者之間找到溝通與融合的途徑，不僅如此，還將在流行與品牌、前衛(wèi)與主流、典雅與時(shí)尚以及商業(yè)與文化之間找到最佳的會話方式。開業(yè)后將是目前福山環(huán)境最美的大型購物中心。（六）、項(xiàng)目消費(fèi)市場培育：四大核心舉措進(jìn)行消費(fèi)市場培育，確保項(xiàng)目持續(xù)旺場經(jīng)營。所有人均可免費(fèi)辦理會員證，獲得“大都會會員卡”，在項(xiàng)目消費(fèi)可進(jìn)行折扣、積分和參與各種商業(yè)文化促銷活動，并在達(dá)到一定積分時(shí)，獲得超值回報(bào)；第二、設(shè)立200萬推廣基金。利用節(jié)假日和經(jīng)常性開展各類主題文化營銷活動，尤其針對傳統(tǒng)文化節(jié)日進(jìn)行有針對性的事件營銷、公關(guān)策劃與主題促銷；第四、打造煙臺定點(diǎn)旅游消費(fèi)商場。五、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值論述和諧的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)：沃爾瑪?shù)纳虡I(yè)體系中包含眾多的網(wǎng)絡(luò)，這些結(jié)構(gòu)松散的網(wǎng)絡(luò)由供應(yīng)商、分銷商、外包公司、相關(guān)產(chǎn)品的生產(chǎn)商或服務(wù)商、技術(shù)提供商以及許許多多的其他組織構(gòu)成。我們姑且把這種模式稱為和諧的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。因此，在描述項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值時(shí)，不能只著眼于項(xiàng)目本身，還應(yīng)從全局考慮，了解整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的健康狀況以及所有要素在系統(tǒng)中扮演的角色。戰(zhàn)略聯(lián)盟與合作大商業(yè)產(chǎn)業(yè)化嘉誠規(guī)劃位置：12層后半層。租賃標(biāo)準(zhǔn)：—㎡/天。簽約收費(fèi)方式：現(xiàn)金/支票/銀行轉(zhuǎn)帳。簽約年限：10（+10）年。優(yōu)惠條件：A、免租金12年。C、甲方免費(fèi)提供租賃物業(yè)前后上下共計(jì)2000㎡（合200個(gè)車位）的廣場，給乙方做顧客休閑及停車使用。E、甲方免費(fèi)完成乙方租賃物業(yè)的內(nèi)墻面批白、內(nèi)部地面找平、內(nèi)部消防通道工程，并協(xié)助乙方辦理其二次裝修申報(bào)、報(bào)建、驗(yàn)收等手續(xù)。四、主力店招商進(jìn)度計(jì)劃嘉誠?大都會主力店招商進(jìn)度計(jì)劃階段劃分時(shí)間劃分進(jìn)度要求1準(zhǔn)備工作階段招商手冊、招商政策及條件制定；前期主力商家的關(guān)系維護(hù)與跟進(jìn)；主力商家全面摸底；次主力店、主題店商戶資源收集、整理、分析；項(xiàng)目客戶資源開發(fā)與積累工作；2重點(diǎn)商戶篩選階段完成超市重點(diǎn)商家的篩選，確定23家重點(diǎn)跟進(jìn)和深入談判對象；次主力店和主題店商家的篩選，每類確定23家重點(diǎn)跟進(jìn)和深入談判對象；3實(shí)質(zhì)談判階段超市完成實(shí)質(zhì)性談判過程，進(jìn)入合同細(xì)節(jié)談判，并已申報(bào)總部進(jìn)入最后審批流程；次主力店/主題店初步完成第一輪實(shí)質(zhì)性談判；所有重點(diǎn)目標(biāo)商戶均到現(xiàn)場看場，并報(bào)總部備案；舉行大型招商引資推介活動；4總部考察和審核階段超市完成總部考察和審核，所有合同條款全部敲定，確定簽約時(shí)間；次主力店/主題店取得一定成果，確保35家次主力店/主題店在主力店成功簽約時(shí)能確定同步簽約時(shí)間。軟性媒體也欠佳。所以，在不同的銷售階段，進(jìn)行不同媒體渠道的組合，采取不同的訴求側(cè)重點(diǎn)，一次整合傳播效果。加值營銷策略加值營銷策略是針對營銷活動進(jìn)行目的性包裝策劃，其目的是以此極大提高客戶對品牌的心理價(jià)，從而認(rèn)為品牌“物超所值，快速購買”。另一方在有助于利潤空間的最大效益化。動態(tài)調(diào)整節(jié)奏設(shè)計(jì)根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購情況以及招商進(jìn)度（蓄水條件），迅速調(diào)整一期公開發(fā)售的策略。如一期發(fā)售后推進(jìn)節(jié)奏慢，則二期調(diào)整策略推出，并以二期推出名義，暗地促一期。這要求統(tǒng)一認(rèn)識，通力合作，執(zhí)行到位。廣告策劃三一原則：一個(gè)檔次，一種新感覺，一次連續(xù)不斷的打擊。若買方10年后繼續(xù)委托經(jīng)營管理有限公司經(jīng)營，雙方續(xù)簽《委托經(jīng)營合同》，開發(fā)商可以為投資者提供不低于最高年投資回報(bào)率10%。除超市商鋪外其余鋪位：賣方提供3年帶租約銷售，買賣雙方在簽訂《商品房買賣合同》同時(shí)須簽訂3年期《委托經(jīng)營合同》，由賣方提供前3年每年8%投資純收益；投資者前3年24%總收益在首付款中直接扣除；投資者可采用一次性付款或首付5成，其余5成10年銀行按揭付款；3年后，投資者與開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營的實(shí)際情況，可作以下兩種選擇：1）續(xù)簽《委托經(jīng)營管理合同》，投資回報(bào)率按照市場實(shí)際情況雙方協(xié)商，但年投資回報(bào)率最低不低于8%；2）買賣雙方自簽訂《商品房買賣合同》之日起至第3年期滿前3個(gè)月，買方可要求賣方予以回購，賣方必須在買方提出申請后的3個(gè)月內(nèi)按《商品房買賣合同》約定房款原價(jià)回購；3年后，買方可委托商業(yè)營管公司或其指定的經(jīng)營管理公司經(jīng)營或自行經(jīng)營。五、產(chǎn)品執(zhí)行策略嘉誠?大都會一層鄰街鋪位——帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪主力面積約3050平方米，面寬4米，進(jìn)深6米。產(chǎn)品組合溢價(jià)+ 品牌溢價(jià)市場比較法品牌塑造活動與行為必殺技中的組合產(chǎn)品組合產(chǎn)品價(jià)格折射率 定價(jià)步驟市場比較確定參考均價(jià)（市調(diào)深入）市場結(jié)構(gòu)分析確定定價(jià)區(qū)間（市場供給研究的深入）產(chǎn)品策劃提升的溢價(jià)能力（準(zhǔn)確實(shí)效的包裝推廣）目標(biāo)均價(jià)確定（認(rèn)籌前確定具體分區(qū)均價(jià)）因此，根據(jù)福山臨街底商商鋪銷售價(jià)格及消費(fèi)者心理接受能力判斷參考均價(jià)在：獨(dú)立臨街商鋪：600010000元產(chǎn)權(quán)式商鋪：30006000元之間；市場供給屬于稀缺產(chǎn)品形態(tài)，溢價(jià)能力在3%左右；通過產(chǎn)品策劃與包裝，溢價(jià)能力在5%左右；如果按最高值計(jì)算，項(xiàng)目最高可實(shí)現(xiàn)的核心價(jià)格應(yīng)在：獨(dú)立底商： 10000 （1+3%+5%）=10800元/平方米 產(chǎn)權(quán)式商鋪： 6000 （1+3%+5%）=6480元/平方米 價(jià)格趨勢： 價(jià)格實(shí)行“中開高走”的策略，在強(qiáng)銷期間，核心均價(jià)力爭達(dá)到： 臨街底商：10000元/平方米11000元/平方米 產(chǎn)權(quán)式商鋪： 1層：7000元/平方米2層：5000元/平方米 3層：4500元/平方米 4層：4000元/平方米 5層：3500元/平米嘉誠?大都會最終確定銷售保底均價(jià)為：一層沿福海路沿街商鋪：12000元一層其余商鋪：8000元；二層商鋪：6000元；三層商鋪：5000元；四層商鋪：4500元；五層商鋪：4000元第八卷 項(xiàng)目推廣執(zhí)行一、推廣案名嘉誠非常容易識別、記憶與傳播，彰顯大氣。大都會就是從香港搬來的一座城。一個(gè)城市的發(fā)展史往往也就是這座城市商業(yè)的發(fā)展史。大都會將是福山這座新興城市的城市名片。以導(dǎo)入嘉誠?大都會區(qū)域商圈、項(xiàng)目的定位及相關(guān)概念為重點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)場包裝宣傳以及煙臺晚報(bào)、戶外廣告、單頁等主要媒體予以展開。所有價(jià)格均為報(bào)價(jià)，具體執(zhí)行價(jià)格請與媒體洽談。大都會：從香港搬來一座城 “香港亞太百貨”搶先簽約+認(rèn)購信息硬廣1/4版彩色煙臺晚報(bào)9香港亞太百貨介紹+內(nèi)部認(rèn)購軟硬整版彩色煙臺晚報(bào)10嘉誠?大都會明日盛大開盤 硬廣1/2版彩色煙臺晚報(bào)11嘉誠?大都會金日盛情綻放硬廣整版彩色煙臺晚報(bào)（三）、印刷及制作清單印刷部分項(xiàng)目規(guī)格、尺寸數(shù)量完成時(shí)間備注招商手冊42*321000冊投資手冊42*323000冊手提袋24*38*83000個(gè)信封標(biāo)準(zhǔn)尺寸2000個(gè)派發(fā)DM8開2萬份投資DM4開5000份委托經(jīng)營合同A45000本認(rèn)購書A42000份計(jì)算單A45000份制作部分項(xiàng)目工藝規(guī)格、尺寸數(shù)量完成時(shí)間銷售中心招牌燈箱招牌300*1001銷售中心門楣噴繪實(shí)際尺寸1銷售中心背景墻噴繪實(shí)際尺寸1現(xiàn)場圍墻實(shí)際尺寸若干紙杯按正常規(guī)格2000個(gè)遮陽傘（禮品）2000個(gè)銷售中心展板寫真實(shí)際尺寸若干樓體條幅若干第 57 頁 共 57 頁