【正文】 代理（商），高級(jí)營銷人員 社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 地域特征 —— 本地客源：大理本地購房客 /來大理工作的外地精英 外地 客源：國內(nèi)各地來滬購房客 /香港、臺(tái)灣來滬購房客 /外籍客戶 年齡特征 —— 主體年齡分布在 35— 50 歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢(shì)。 從目標(biāo)客戶的層面及前述經(jīng)濟(jì)特征分析，作為中產(chǎn)階級(jí)的主力，除了擁有相當(dāng)?shù)募彝ソ?jīng)濟(jì)背景的人群。購買高級(jí)商鋪的消費(fèi)者一般不很關(guān)心價(jià)格，但很關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)及收益。由于這部分人身價(jià)較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一 非常注重產(chǎn)品的個(gè)性。這些人購物產(chǎn)不一定都懂行，但一定懂經(jīng)營； 崇尚民風(fēng)，追求靜雅。 主要產(chǎn)品類型：兩層商鋪（ 功能涵蓋民俗服飾、大理石工藝品、其他手工藝品、手工藝作坊、民俗小吃）、民俗客棧、風(fēng)味餐飲飯莊， 大理四合院落 。 二、定位分析與評(píng)價(jià) 項(xiàng)目 包裝、項(xiàng)目定位策略 項(xiàng)目定位為 集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂 步行街，并計(jì)劃 納入 大理 旅游景點(diǎn)的清單中 ，將建成 集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的 “ 一站式 ” 旅游 消費(fèi)場所 ，以 此人氣旺地為支撐，帶動(dòng)目標(biāo)市場旅游地產(chǎn)投資理財(cái)?shù)臒岢薄? 1)可持續(xù)的居住理念 可持續(xù)居住概念的核心是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價(jià)值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價(jià)值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。 3)組團(tuán)中介空間的營造 所謂中介空間，是一種介于室內(nèi)與室外的第三 種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內(nèi)與室外雙重空間的特質(zhì)。 未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。 5）空間的可識(shí)別性和文化性 商業(yè)街以吃、住、行、娛、購、樂 ?? 主題設(shè)定，強(qiáng)化了各區(qū)域不同特點(diǎn)并深具文化意蘊(yùn)。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高小區(qū)的藝術(shù)內(nèi)涵。 照明的道路主燈、草地?zé)簟⒎汗鉄?、?jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環(huán)境。 項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 2020年 6月前 +2, 50 ％30 ％ + 30 ％＝ 取得土地及項(xiàng)目一期主體工程完成 30%。 2, 50 ％ 30 ％+ 30％＝ 項(xiàng)目一期主體工程封頂。 二、投資估算及資金籌措 （一）前期投入資金 土地 ： 前期策劃（含人員費(fèi)用）： 50萬元； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場宣傳、推廣費(fèi)用： 20％ ++＝ ； 上述合計(jì)： 大理蝴蝶泉綜合配套地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告 17 第五部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃 優(yōu)勢(shì) —— 在 開發(fā) 規(guī)模、 開發(fā) 理念、產(chǎn)品功能類別， 開發(fā) 經(jīng)營性質(zhì)上都將是 大理 地區(qū)僅有的項(xiàng)目，沒有較直接的市場競爭對(duì)手項(xiàng)目，而且項(xiàng)目的發(fā)展對(duì)提升整體社會(huì)經(jīng)濟(jì) 、 行業(yè)檔次形象及 提高大理的國際地位都將 起 到 積極促進(jìn) 的 作用。 大理 蝴蝶泉 旅游 商業(yè) 苑將 成為 大理 具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)， 讓 來到 大理 的人，一定要來看看 大理 蝴蝶泉 旅游 商業(yè) 苑 ，將 大理 蝴蝶泉 旅游 商業(yè) 苑 建成來 大理的 必到之地。 —— 景觀因素在銷售中占極重要的地位，而本項(xiàng)目，四周具備吸引買家的景觀，特別是環(huán)境空氣方面具有很大優(yōu)勢(shì)。 —— 項(xiàng)目雖身處城市，又能保持適當(dāng)?shù)木嚯x來避開塵囂，坐擁繁華中的靜謐，做到了所謂離塵不離城。 項(xiàng)目地段及地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì) —— 地處 214國道，位于 大麗路 的 交通要道 地帶，并將形成以商業(yè) 旅游 為主的發(fā)展前景，其經(jīng)濟(jì)及交通有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 —— 項(xiàng)目 的旅游資源，是國內(nèi)頂尖級(jí)的，國際上有高知名度，并且備受市場關(guān)注，有充沛客源，是有獨(dú)特和唯一特征的稀缺性旅游資源，介入此類資源做文章，增值和附加值相當(dāng)理想 項(xiàng)目投資前景優(yōu)勢(shì) —— 在上述各點(diǎn)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的 開發(fā) 經(jīng)營理念、 開發(fā)建設(shè) 規(guī)劃 、 發(fā)展趨勢(shì)等都將成為投資大理蝴蝶泉綜合配套地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告 18 的信心保證及投資前景優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品市場優(yōu)勢(shì) 大理 —— 具有較高社會(huì)知名度和市場需求空間。 市場資訊優(yōu)勢(shì) —— 將定期舉辦各類型產(chǎn)品博覽會(huì)，展示推廣活動(dòng)，并通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的電子商務(wù)形式向商戶提供及時(shí)的市場資訊及供求信息，為商戶提供無限商機(jī)。 二、劣勢(shì) ： —— 項(xiàng)目遠(yuǎn)離目前的 大理古鎮(zhèn)繁華區(qū)，故考慮 將不利因素轉(zhuǎn)為賣點(diǎn)的 以下 思路： 為突出本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)而掩蓋現(xiàn)存的不利因素，特別是地段形象的不利因素，建議本項(xiàng)目在廣告宣傳包裝上應(yīng)強(qiáng)調(diào)與 大理 蝴蝶泉 的連系性，將本項(xiàng)目從人們感覺其地點(diǎn)較遠(yuǎn)，轉(zhuǎn)移至是和 大理麗江旅游交通要道 緊密相連的區(qū)域，把人們的視線和觀點(diǎn)從不利的因素轉(zhuǎn)移開。 —— 政策性支撐是關(guān)鍵 首先政府對(duì)該項(xiàng)目必須給予旅游項(xiàng)目開發(fā)的認(rèn) 可 大理蝴蝶泉綜合配套地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告 19 政府將該項(xiàng)目列入旅游景點(diǎn)配套服務(wù)同步考慮 大理旅游集團(tuán)給予經(jīng)營支持 政府提供優(yōu)惠政策 三、機(jī)會(huì)： —— 項(xiàng)目位于大理 蝴蝶泉 風(fēng)景區(qū)旁， 位于 大麗路 的 交通要道 地帶 ，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目起到很好的促進(jìn)作用，大理鶴慶新華的旅游開發(fā)的思路也將在未來為本項(xiàng)目創(chuàng)造 機(jī)會(huì) 。 —— 大理申請(qǐng)魅力城市的成功也將為本項(xiàng)目帶來無限的旅游商機(jī)。綜合配套項(xiàng)目的建成后，將為附近村民及喜洲鎮(zhèn)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，提供一個(gè)新的有力的支撐點(diǎn)，即能解決部分農(nóng)村剩余勞力的就業(yè)問題，又能為集體經(jīng)濟(jì)開發(fā)一個(gè)新的穩(wěn)定的來源，從而提升整個(gè)蝴蝶泉景區(qū)的景觀，對(duì)改善大理鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的住宅建設(shè)和人居環(huán)境、提高大理的國際知名度、促進(jìn)大理旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將起到一個(gè)積極的推動(dòng)作