【正文】 屬未來商業(yè)地帶周邊交通發(fā)展趨勢大房屋設(shè)計(jì)理念突出銀座大廈：近臨中心廣場，一醫(yī)院；只是一個連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū)；周邊自然環(huán)境不是很好；但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標(biāo)群是中高薪階層。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費(fèi)者對住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高；小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等；67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對高層住宅便宜。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，對于單體別墅因?yàn)樯婕暗馁Y金相對較大，所以絕大多數(shù)消費(fèi)者不會現(xiàn)在打算購買別墅；消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等）；b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。2地段：位于市南部蘆淞區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取?價(jià)格：由于地價(jià)較底，節(jié)省了巨大成本。并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。消費(fèi)者買房不是一時(shí)沖動，而是完全比較后行為，這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點(diǎn)。二十四小時(shí)保安，全封閉式管理。5小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。6小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動場所、藝術(shù)長廊等。二、項(xiàng)目劣勢分析1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有222243路?？?，但是尚無直達(dá)的公交?？梢钥紤]與市政府合作開通幾路專線。沒有大型購物，休閑場所。3物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。三．競爭對手分析根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競爭對手，狀況如下：慶云山莊優(yōu)勢：（1）地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段，靠近繁華商業(yè)區(qū)，無工業(yè)廢氣污染，附近有高中、市級醫(yī)院，購物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全，方便居民生活。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū)，蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū)。（3）價(jià)格低。（4）交通便利。劣勢：（1）小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一，樓型外觀設(shè)計(jì)不夠新穎，無法對潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力，進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。（3）低價(jià)位商品房，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)的成功人士入住，不利于整個小區(qū)形象的提高。2）整體項(xiàng)目規(guī)劃在尚屬首例。3）市消費(fèi)市場樓價(jià)有上升趨勢，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。劣勢：1）品牌號召力：房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的競爭，優(yōu)勝劣汰。在消費(fèi)者中有著不錯的口碑。2）市場承受能力：由于市消費(fèi)偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。3）競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動及銷售困難。2高開低走，保證品牌支撐，預(yù)留樓盤銷售力。3確定“高開”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí)，除考慮南區(qū)數(shù)大樓盤的售價(jià)，亦應(yīng)考慮樓盤定位價(jià)。五核心價(jià)值分析1“濱江園”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。打品位牌，人文概念具體化。2“勞動者光榮”，有錢是一種價(jià)值，是一種能力。4“家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。階級居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值之一。2年齡：年齡大約在35到55歲，3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大。5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對較底，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。（2）自然入室，獨(dú)一無二天然山地樹林綠地。（4）保安設(shè)施齊備，安全起居。（2）談藝術(shù)不要出門，會所定期藝術(shù)展覽。第四節(jié)廣告策略一廣告宣傳目的1．把項(xiàng)目宣傳與濱江房產(chǎn)的公司形象推廣做有機(jī)結(jié)合，適當(dāng)?shù)貥淞I江房產(chǎn)公司的品牌形象；2．樹立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；3．把“濱江園”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤；4．促進(jìn)樓盤銷售，為其成為“十佳樓盤”提供動力。三要樹立的形象藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；不僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求，對業(yè)主的尊重。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作。形成對“濱江園”的期待心理。公開發(fā)售期：廣告原則給感覺以活動與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。公開發(fā)售中期：廣告原則給實(shí)體通過對“濱江園”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，形成物超所值的感覺。使有“自然”能使買主有超越時(shí)髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。（2）“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味，超越了競爭對手眾說一詞的空洞無物的“人文”概念炒作，與“濱江園”的形象定位十分契合。（4）“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。電視、報(bào)紙、廣播、戶外、車體的視聽設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi)