【正文】 業(yè)主的生活帶來不便，減少不必要的工作 環(huán)節(jié)，實現(xiàn)快捷的服務(wù)。 本公司以本著小心計算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的工作改進和提升，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益、投資潛質(zhì)都能得以達致極限。 物業(yè)咨詢服務(wù)：給客戶提供物業(yè)服務(wù)咨詢。 護衛(wèi)管理：對外來人員進行管理；維持小區(qū)秩序；消防、監(jiān)控管理。 協(xié)調(diào)相關(guān)部門工作。 二、前期管理要點 截止 2021年 1月前，華府 從物管角度出發(fā)對施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量配合開發(fā)單位工程監(jiān)理進行全面的監(jiān)控。因為隨著物業(yè)本身檔次的不斷提高，物業(yè)結(jié)構(gòu)、管道、布線十分復(fù)雜，在安裝施工過程中，任何粗心大意，隨心所欲和不負責的現(xiàn)象都將給業(yè)主今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來極大的困難，甚至造成很大的浪費。 三、管理服務(wù)標準 護衛(wèi)管理服務(wù)標準： 《青島市住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準》中關(guān)于護衛(wèi)協(xié)助維護公共秩序的規(guī)定如下： 1）、小區(qū)主出入口 24小時站崗值勤。 3）、對進出小 區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 5）、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 2）、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。 4）、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。 根據(jù)以上相關(guān)標準，我們制訂了服務(wù)標準與實施方案： 第 12 頁 共 141 頁 保潔管理標準 《青島市住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準》中關(guān)于保潔的工作標準如下： 1）、高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運 2次。 2）、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運 2次。及時清除道路積水。 5）、二次供水水箱按 規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 根據(jù)以上相關(guān)標準，我們制訂了服務(wù)標準與實施方案： 第 13 頁 共 141 頁 第 14 頁 共 141 頁 第 15 頁 共 141 頁 工程管理方案 《青島市住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準》中關(guān)于共用設(shè)備設(shè)施的規(guī)定如下： 1）、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外）。 3）、設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。 屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新、改造。 6）、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢 通。 8）、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。 10）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施； 對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。 第 20 頁 共 141 頁 2）、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。每日巡查 1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 6）、在小區(qū)主出入口設(shè)置小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè) 置路標。 項目管理目標 根據(jù)本公司的管理目標及質(zhì)量方針，為管理服務(wù)好丹郡項目，參照《全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅項目評分標準》制訂如下品質(zhì)管理目標及措施： 第 21 頁 共 141 頁 第 22 頁 共 141 頁 第四章 項目管理機構(gòu)運作方法及管理制度 一、管理機構(gòu)及工作職能運行圖 架構(gòu)說明 本項目我公司將設(shè)置項目管理處，并直接進行管理，管理服務(wù)工作受公司品質(zhì)部 的品質(zhì)監(jiān)督和財務(wù)部的財務(wù)監(jiān)督。 第 23 頁 共 141 頁 管理處主任 李芳毅，男，生于 1969 年，大學，持有高級職業(yè)經(jīng)理資格證，政工師，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理資格證。 鳳凰小區(qū)為第一個正規(guī)物業(yè)管理小區(qū)，管理建筑面積 12 萬平方米，獲物管住宅 “市優(yōu) ”稱號。在管理期間 獲物業(yè)管理 “市優(yōu) ”和 “省優(yōu) ”榮譽稱號。 青島麗都花園物業(yè)管理建筑面積 11 萬平方米，公園綠地 7萬余平方米。 針對項目遠離公司的一個特點，所以要求任職者本人必須具有獨立思考、善于溝通、做事果斷等條件。 二、項目各部門管理職責 職能描述 華府 項目經(jīng)理（小區(qū)主任）崗位職責 1）、在公司和小區(qū)業(yè)主委員會的領(lǐng)導(dǎo)下，全面主持小區(qū)日常管理工作。 第 24 頁 共 141 頁 2）、對公司和小區(qū)業(yè)主委員會負責，匯報工作；聽取對小區(qū)管理的意見和要求 ，并在規(guī)定時限內(nèi)執(zhí)行落實。 4）、不定期進行巡視，對水、電氣、公共設(shè)施的供應(yīng)和運行情況及為業(yè)主所提供的服務(wù)情況進行檢查了解，至少重點檢查幾個環(huán)節(jié)（如職職員作狀態(tài)、垃圾清運、治安防范實施狀況等），發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 6）、每周召開辦公例會，檢查工作落實情況，布置工作任務(wù)，并協(xié)調(diào)解決有關(guān)事務(wù)。 8）、每月組織一次對水、電、氣、房屋、公共設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等綜合性檢查，及時發(fā)現(xiàn)解決問題，或書面通知相關(guān)部門，限期整改。 10）、保持與政府主管、職能部門的聯(lián)系，獲取物業(yè)管理相關(guān)信息。 客戶服務(wù)部職責 客戶服務(wù)部對部門責任范圍內(nèi)工作進行管理，其職責如下： 1）、對施工（裝修）單位的管理 A 為施工（裝修）單位開據(jù)各類票據(jù)、證件、管理押金的收取； B 對施工（裝修）單位的 施工進程進行監(jiān)督管理； C協(xié)同護衛(wèi)隊、工程部對施工（裝修）單位的人員行為進行監(jiān)控管理； D 對施工（裝修）單位進出小區(qū)的材料進行監(jiān)控（核查）管理。 3）、對客戶服務(wù)人員管理 A 負責部門客戶服務(wù)人員的工作行為、工作內(nèi)容進行管理； B 負責合理調(diào)配、安排客戶服務(wù)部各崗 位工作人員； C負責制定、完善本部門的工作職責、崗位責任； 第 25 頁 共 141 頁 D 負責對業(yè)主的投訴進行回復(fù)、回訪工作； E 負責對報修工程質(zhì)量信息的反饋工作；