【正文】 勢及市場價值發(fā)現 3）商品住宅客戶構成及購買實態(tài) .各種檔次商品住宅客戶情況 .商品住宅客戶購買行為情況 4）類比競爭樓盤基本資料 .項目戶型結構詳析 .項目規(guī)劃設計及銷售資料 .項目的基本定位 .購房客戶的基本情況 大客戶群體調查 . 根據公司的品牌定位和可能的戶型設計方案等，選擇具有明顯特征的社會群體 . 收集相關消費意向 9 市場調查數據分析 1） 數據分析要求邏輯清晰和嚴密，確保樣本與總體的呼應，數據之間能夠相互印證；對于宏觀經濟的統(tǒng)計數據要給予適當的 保險系數，項目的競爭樓盤的戶型是市場的選擇還是開發(fā)商的選擇，確認競爭樓盤是新開發(fā)樓盤還是現有的存量房產等等。 以范本的形式進行表述，最終的產品定位將會描述以下內容：戶型、面積、戶型的比例、園林配套、容積率、賣點等。 產品定位的基本內容要求 . 目標客戶群體 . 檔次定位 . 產品類型定位 . 功能定位 . 建筑風格定位 . 容積率等指標確定 . 價格定位 . 賣點定位 . 產品細節(jié)建議 home 五 成本分析與監(jiān)控 13 一、成本分析與監(jiān)控工作由工程預算部負責 二、成本分析的依據 項目區(qū)域周 邊類似結構形式建安造價調查分析。 土地成本。 各項配套、手續(xù)費用分析。 三、成本分析內容 （一）土地費用 購地款 土地契稅 （二）前期工程費 規(guī)劃設計費 總體規(guī)劃設計 擴初設計 施工圖設計 園景設計 其他設計 自來水設計 電力設計 天然氣設計 熱力設計 裝修設計 綜合管網設計 地質勘探 文物鉆探 三通一平 臨時供電 14 平整場地 活動用房 臨時道路 臨時用 水 外墻圍欄 臨時大門 前期其它費用 （三）基礎設施建設費 供水工程 生活給水管網 消防給水管網 消防生活水池 熱力工程 熱力集資費 二次熱網 熱交換站 供電工程 室外電力電纜工程 電貼費 電力監(jiān)理費 電力工程其他費用 雨水污水工程 室外雨水工程 室外污水工程 燃氣管道工程 室外燃氣管理 氣表費 檢測費 ＩＣ卡費 點火費 綠化道路 15 園林道路景觀 綠化 安裝 智能化工程 家庭安防 周界防范 樓宇對講 閉路監(jiān)控 車輛管理系統(tǒng) 背景音樂 電子巡更 標識牌 標識牌 夜間照明系統(tǒng)工程 （四）建筑安裝工程費 建安費用 材料設備采購 塑鋼門窗工程 進戶防盜門 英紅瓦 成品挑檐天溝 配電箱 采暖壁掛爐 單元對講門 電梯 水泵、風機 散熱器 外墻面磚 外墻涂料 消防設備 其他 16 樁基費用 大堂裝修 （五）公共配套建設費 小學 幼兒園 地下車庫 會所 其他公共建筑 （六）管理費用 工資、福利 辦公費、差旅費 業(yè)務費 其他 （七）財務費用 貸款利息 地款利息 （八）銷售費用 銷售人員工資 銷售辦公費用 廣告策劃宣傳費 預售許可證申領費 （九）開發(fā)期稅費 市政配套費 綠化費 人防費 基礎設施配套費 用地規(guī)劃許可證 開工許可證 建設工程監(jiān)督 費 勞保基金及待業(yè)保險 （十）其它費用 17 施工監(jiān)理費 工程質監(jiān)費 招標管理費 圖紙審查費 合同印花稅 預算招標代理費 檢測費 結構檢測 環(huán)境監(jiān)測 塑鋼檢測 土壤檢測 消防檢測 樁基檢測 電氣檢測 其它費用 評估費 登記費 放線費 售樓部裝修 樣板間 測繪費 日照分析費 拔地定樁費 房租 項目咨詢論證費 地震測試費 （十一）不 可預見費 泛會所裝修 健身器材 門衛(wèi)房 石凳 18 鴿子房 垃圾房 信報箱 其它費用 四、成本監(jiān)控 由工程預算部牽頭組織，對項目建設進行全面造價管理。 每一個項目開發(fā)完成以后，由工程預算部總結出項目成本監(jiān)控報告。 一、方案設計 在產品及市 場定位后 20 天內，由總師辦組織相關設計單位完成方案設計。 方案設計的評審標準 設計成果滿足城市規(guī)劃審批的要求。 方案設計的審批 方案設計完成后，總師辦、營銷部、地產部等相關部門及時對設計成果進行審查，并于 2 日內將意見交總師辦整理成文，以作為進行初步設計的依據。 二、初步設計 在項目方案設計批準后，由總師辦組織相關設計單位完成項目初步設計，初步設計的周期為 1520 天。 19 滿足公司對項目的產品及市場定位要求。 初步設計的審批 初步設計完成后，總師辦、營銷部、物業(yè)公司、工程預算部、地產部等相關部門及時對設計成果及項目概算進行審查，并于 3 日內總結成文，以做為施工圖設計的依據。 三、施工圖設計 項目 初步設計完成后，總師辦組織相關設計單位，進行施工圖設計。 施工圖設計前的準備工作。 認真、詳細編制設計任務書。 滿足公司對項目的產品定位要求。 施工圖審批 施工圖設計完成后，總師辦、營銷部、物業(yè)公司、地產部、工程建設部等相關部門要對圖紙進行認真審查，并在 3 日內將審查意見交由總師辦匯總，由設計院修改。 四、配套工程專業(yè)設計 配套工程設計指供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)工程的設計。 配套工程的設計圖紙做為配套工程預算及施工的依據。 home 20 七 地質勘探及文物鉆探 一、地質勘探 地質勘探由總師辦負責。 地質勘探報告應于施工圖設計正式開始三日前提交，報告原則上一式 六份，其中 五 份交由工程建設部存檔備查， 一 份由總師辦存檔（同時根據工程需要，加出一定的份數）。 文物鉆探報告一式三份，其中一份交由公司行政人事部存檔，兩份由工程建設部存檔。 home 八、土地交付、管理 21 一、交付 土 地自土地證辦理完成后，三日內由地產部負責向工程建設部交付。 土地交付的標準 場地形象與出讓或掛牌簽約合同描述一致。 二、管理 土地管理由工程建設部負責，負責期限自接收之日起至工程竣工向物業(yè)公司交付之日止。 安排專人駐守，負責場地安全。 調查了解當地居民、村民對項目開發(fā)的配合態(tài)勢。 home 九 三通一平 22 三通一平工作由工程建設部及工程配套部負責具體實施，工程總監(jiān)對結果負責。 三通一平具體工作 電 基建用電應于樁基施工前一周內正式接火，送至基建變壓器。 基建變正式送電前應砌筑圍墻、大門，保證封閉管理。 供水參數由工程建設部副總工負責。 雨污水 于內部建安招標完成后 7 天內完成場地內臨時雨污水施工管道的敷設，雨污水管道 與市政管網連接采取直接連通或泵送的方式，方案由工程建設部副總工決定。 廁所 施工場地臨時廁所應于正式開工前半個月建設完成。 垃圾清理 場地內垃圾在樁基施工前 7 日內清理完成。 home 23 十 前期手續(xù)的辦理 一、前期手續(xù)指項目正式開工前的各項審批手續(xù)，主要有：土地證、規(guī)劃用地許可證、規(guī)模批復、消防設計審批、人防審批、建筑規(guī)劃許可證、圖紙審查、施工許可證、預售許可證。 土地證從 _土地協議簽訂 開始辦理， _30 工作 _日內辦理完成。 辦理規(guī)劃用地許可證需具備的條件： ?申請 ?用地批復 ?1： 1000 數字化地形圖 ?規(guī)劃設計總圖或初步設計方案 規(guī)模批復：由地產部負責 規(guī)模批復從 年底 開始， 60 工作 日內完成。 辦理建筑規(guī)劃許可證應具備如下條件： ? 合法的建設計劃文件 ? 建設申請報告 ? 建設用地規(guī)劃許可證 ? 土地權屬證件或證明 ? 取得勘察設計證書的勘察設計單位所做的設計圖紙及說明兩份 ? 按全市統(tǒng)一坐標、高程系統(tǒng)繪制的符合城市規(guī)劃要求的 1： 1000 地形圖和平面布置圖四份 ? 有關部門的審查意見 ? 其它 消防設計審查：由地產部負責 消防設計審查自項目擴大初步設計圖完成開始辦理，辦理期限為 10工作 天，辦理地點為消防支隊建審科。 人防設計審查應具備如下條件： ? 初步設計審查批準文件； ? 主要的初步設計文件； ? 由建設單位填寫的“人民防空工程施工圖設計文件審批表”一式六分和“關于申請批準施工圖設計文件的請示”一式二分； ? 工程建設所在地人民防空主管部門的意見； ? 工程勘察成果報告； 符合施工圖設計深度要求的各專業(yè)圖紙、計算書 . 設計圖紙審查：由總師辦負責 設計圖紙審查自項目招標備案開始辦理， 20 天內完成。 施工圖設計完成。 施工許可證辦理需具備如下條件： 項目招標已正式開始，拿到中標通知書。 建筑規(guī)劃許可證已辦理完成。 質量監(jiān)督手續(xù)辦理完成。 相關費用已交納。 具備以下許可證件：土地證、建設用地許可證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證。 home