論我國物業(yè)管理收費的問題-在線瀏覽
2025-02-17 18:17本頁面
【正文】 、法院等部門處理物業(yè)管理收費糾紛的數(shù)量呈逐年上升的趨勢。同時，物價、房管部門要協(xié)調(diào)好眾多部門的復雜關系，并在此基礎上制定出科學合理的收費政策，存在著諸多困難。在我國物業(yè)管理較為發(fā)達的南部沿海城市和上海等城市的物業(yè)管理地方立法較規(guī)范，有超前意識，操作也較方便，而內(nèi)地城市由于認識觀念上尚未轉變，物業(yè)管理的法規(guī)遲遲不能出臺，即使有也是粗線條的，可操作性不強。物業(yè)管理法制建設滯后，已經(jīng)跟不上管理工作發(fā)展的步伐，嚴重影響到物業(yè)管理的推廣和深入。我國目前尚無區(qū)分所有權法，物業(yè)管理的規(guī)范僅靠一些層次較低的條例、規(guī)定，業(yè)主與業(yè)主之間的權利義務關系缺乏法律上的明確界定，導致以業(yè)主集合體購買物業(yè)管理服務的法律基礎就不存在。 生活在同一棟建筑物上之區(qū)分所有權人雖唇齒相依，禍福與共，但其生活習慣卻不盡相同，對居住環(huán)境之品質要求亦不一致，其結 果所有權人之間紛爭勢必層出不窮。 1．物業(yè)收費政府調(diào)控機制不完善 當前我國采用政府指導價的方式形成收費價格時，一般做法是由物業(yè)管理公司根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向政府的物價部門申報。 物業(yè)管理服務是由多種專業(yè)服務組成的綜合性服務行業(yè)，盡管這些專業(yè)服務的主要成本都是服務中損耗的活勞動，但影響各種專業(yè)服務成本的主要因素是不同的。 在目前價格調(diào)控中，政府物價部門基本上是以物業(yè)的檔次來審核和規(guī)范物業(yè)管理服務收費標準，欠缺檔次相同的物業(yè)在服務等方面存在的差異性的考慮，因此無法 有效地規(guī)范物業(yè)管理市場的服務價格和保證物業(yè)管理市場的正常運行。 采用經(jīng)營者定價方式形成收費價格時，根據(jù)市場價格水平及提供服務的內(nèi)容和質量要求，由物業(yè)管理公司和業(yè)主代表協(xié)商確定服務價格，報政府的物價部門各案。另一方面，當前由物業(yè)管理雙方確定合理的物業(yè)管理市場價格也是十分困難的。即由物業(yè)管理企業(yè)按照約定的標準向業(yè)主收取并管理費用，物業(yè)管理企業(yè)將所收取的全部物業(yè)管理費存入自己的帳戶，實行單獨核算，獨立管理。 我認為物業(yè)管理收費應是全體業(yè)主交付的用于物業(yè)管理的資金，其所有權應屬于業(yè)主團體，并由業(yè)主團體視物業(yè)管理企業(yè)提供的服務的質量和多少從收取的管理費用中為其支付報酬。而且容易導致物業(yè)管理企業(yè)以 主人 姿態(tài)自居，角色定位不正確，管理行為不規(guī)范，引發(fā)亂收費、亂罰款等現(xiàn)象。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。而當前我國的業(yè)主委員會機制也尚處在萌芽階段，一方面，業(yè)主委員會公共物業(yè)維權意識和全心全意為廣大業(yè)主服務的意識不強；另一方面，業(yè)主委員會成員自身素質不高，缺乏相應的專業(yè)知識，沒有足夠的精力和強烈的責任感；再次，業(yè)主委員會的法律、社會地位及現(xiàn)實回報與其本身的職能工作的質與量很不協(xié)調(diào)，甚至可以說差距很大。 （二）傳統(tǒng)的福利觀念根深蒂固，物業(yè)管理意識尚未形成 幾十年來，人們在計劃經(jīng)濟體制下享受著各種福利待遇，住房不要交錢，從未聽說過要交物業(yè)管理費。于是，個別業(yè)主便尋找種種借口不交費或不按時交費。而物業(yè)企業(yè)對于不交費業(yè)主，幾乎是一籌莫展。按照國務院《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定： 違反物業(yè)服務合同的約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 。法不責眾，這是一條古訓。 （三）物業(yè)質量不過關，部分物業(yè)管理企業(yè)的服務不到位 少數(shù)開發(fā)建設單位遺留的問題，也導致業(yè)主不交費。這些不僅給業(yè)主帶來許多生活上的麻煩，而且也使物業(yè)管理者疲于維修，管理成本居高不下。 部分物業(yè)管理企業(yè)也有服務不到位的現(xiàn)象，少數(shù)物業(yè)公司人員年齡偏大，文化水平不高，服務較差，對業(yè)主提供服務不及時、不熱情、不主動，導致業(yè)主不愿意交費。比如住宅區(qū)、辦公樓的衛(wèi)生均應在業(yè)主上班前打掃完畢。一日一清掃，全天候保潔，垃圾日產(chǎn)日清，如果這些基本要求做不到，業(yè)主肯定不愿交費。如果上述基本的服務都不認真做好，那業(yè)主是難交費的。維修人員平時要巡視，發(fā)生故障要以最快的速度排除。 個別物管企業(yè)沒有嚴格按照建設部 110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的要求，對業(yè)主裝修進行嚴格管理，致使個別業(yè)主不在規(guī)定時間裝修，影響鄰居休息，穿墻打洞，損壞公共部位，留下安全隱患，改變管線，導致停電停水
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