【正文】 方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)委托協(xié)議 辦理相關(guān)用地手續(xù)土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè)在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請國有土地使用權(quán)出讓申請一般指協(xié)議出讓申請，申請用地者應(yīng)當(dāng)同時向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請，并提供下列文件： 申請用地報告書；國家投資的建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)部門關(guān)于建設(shè)項目的批準(zhǔn)文件； 在地區(qū)注冊登記的企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)批準(zhǔn)成立（設(shè)置）機構(gòu)的批準(zhǔn)文件、營業(yè)執(zhí)照。境外公司、企業(yè)、其他組織應(yīng)當(dāng)提供有效的營業(yè)注冊登記證件（開業(yè)執(zhí)照）、章程、董事會成員名單、注冊所在地的公證機關(guān)和律師事務(wù)所出具的證明文件及注冊銀行開具的資信證明。在 省、市營業(yè)的銀行存款的資信證明書； 大型、重點項目需提供項目建議書、環(huán)境保護分析報告、初步規(guī)劃方案；法定代表人身份證明書、法定代表人授權(quán)委托書及其他應(yīng)當(dāng)提交的文件。、委托地價評估、辦理核定地價手續(xù)建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評估公司對所規(guī)劃用地進行評估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國土局批準(zhǔn)，并核定的地價標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。1辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動（招、拍、掛）土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項目駿工驗收合格后3 個月之內(nèi)政府優(yōu)先對土地進行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競爭權(quán)。國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂。付清地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。、簽訂征地協(xié)議、簽訂補償安置協(xié)議征地協(xié)議書的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開、公正、平等、有償?shù)脑瓌t，既不能阻礙國家建設(shè)，又不能傷害集體和農(nóng)民的利益。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其他合法證件，到公告指定的地點與拆遷人辦理房屋拆遷補償安置手續(xù)。并且對征地補償、安置方案進行公告，修改、確定、審批。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實施征地的主體、實施征地程序等都由法律具體規(guī)定。各項稅費由區(qū)局開單，銀行收費，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費（市蔬菜辦）、征地管理費（區(qū)國土局）、糧差費（市糧食局）。拆遷人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結(jié)申請，調(diào)查戶口核實勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。根據(jù)《土地管理條例》，國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。這是一種貨幣補償形式。根據(jù)《 城市房屋拆遷管理條例》，實行作價補償?shù)?，作價補償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。市政府批準(zhǔn)征(占)地的批文。與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份。工程進度計劃。1委托進行拆遷工作當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用委托拆遷形式時，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費，由委托代辦單位具體實施拆遷。1審批、領(lǐng)取拆遷許可證市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30 日內(nèi)，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。、簽訂房屋拆遷責(zé)任書房屋拆遷責(zé)任書是拆遷人實施拆遷時需簽署的書面文件。、辦理拆遷公告與通知 根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請被批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關(guān)行政主管部門協(xié)助；同時，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。公告時間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60 日。拆遷范圍內(nèi)的單位和個人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進行下列活動：房屋及其附屬物的新建、擴建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報經(jīng)區(qū)、縣國土房管局審批后，報市國土房管 局備案。拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。、召開拆遷動員會，進行拆遷安置拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動員會議。拆遷安置完成后，原房屋作價拆除，做到場平地凈。2移交拆遷檔案資料拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個月內(nèi)向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。2強制拆遷二、征用劃撥土地拆遷安置 國有土地使用權(quán)劃撥用地申請用地單位辦理劃撥用地申請時，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項文件、資料： 劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》，計劃行政主管部門核發(fā)的立項批復(fù)和項目可行性研究報告批復(fù)，中央單位的建設(shè)項目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計項目計劃通知書》，屬于危舊房改造項目需提交危改立項批復(fù)及危改責(zé)任書，屬于經(jīng)濟適用住房項目需提交經(jīng)濟適用住房立項批復(fù)。主管部門現(xiàn)場勘察交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》返回行政主管部門。、劃撥用地申請的審核、報批根據(jù)《土地管理條例》，國有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅持以項目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃。超過限額的，報省人民政府批準(zhǔn)。取得劃撥用地批準(zhǔn)劃撥用地申請的批準(zhǔn)：行政主管部門代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及撥地紅線圖。辦理劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時，用地單位需準(zhǔn)備以下各項文件、資料：交納稅費證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附件、撥地紅線圖。根據(jù)《土地管理條例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90 日內(nèi)付清。、土地使用費這里土地有償使用費主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費。、外商投資企業(yè)土地使用費財政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進行財務(wù)處理，同時應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。、防洪工程建設(shè)維護管理費防洪工程建設(shè)維護管理費按照以下各項標(biāo)準(zhǔn)收?。簩φ饔猛恋亍⑼恋厥褂脵?quán)出讓的單位和個人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人，以實際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。一般宗地評估收費標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。征地管理費、土地補償費和安置補助費土地補償費+安置補助費=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)收取。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門實施征地時按照實際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。涉及特殊苗木補償?shù)?，?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價方式確定其補償標(biāo)準(zhǔn)。涉及補償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價機構(gòu)評估確定其補償標(biāo)準(zhǔn)。1耕地占用稅國有農(nóng)場（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。提前搬家獎勵費提前搬家獎勵費是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎勵費。、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）臨時安置補助費付給時間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議規(guī)定時間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200％付給。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補償。利潤的計算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報為準(zhǔn)。、房屋拆遷服務(wù)費房屋拆遷服務(wù)費，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過房屋拆遷補償安置費用的15%向拆遷人收取。由于目前國家對土地一級開發(fā)沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實踐中有些項目的合法性方面存在問題。開發(fā)商可主要從以下幾個方面對土地一級開發(fā)項目的合法性進行審查：（1）項目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃實踐中，有些地方政府急于進行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開發(fā)商開始進行土地一級開發(fā)，這對于開發(fā)商來說風(fēng)險很大，若將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用計劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無力償還開發(fā)商已發(fā)生開發(fā)的成本，開發(fā)商將面臨投入資金無法收回的風(fēng)險。在實踐存在著一些須經(jīng)省級政府批準(zhǔn)但只有地方縣級政府或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開發(fā)商須對立項文件進行補充和完善。另外，開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。但實踐中，很多地方政府并未嚴格遵守招標(biāo)確定開發(fā)商的程序，而是直接與開發(fā)商簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。就此問題，即使地方政府已就一級開發(fā)事宜與開發(fā)商協(xié)商一致，開發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過招標(biāo)形式簽約。開發(fā)商應(yīng)把握的土地一級開發(fā)合同中的要點開發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級開發(fā)合同，能夠有效防范土地一級開發(fā)過程中的各種風(fēng)險，比如拆遷難風(fēng)險、政策變化風(fēng)險、土地出讓價格風(fēng)險等。在此情況下，開發(fā)商應(yīng)要求在土地一級開發(fā)合同中約定征地拆遷安置補償工作由政府方面承擔(dān)，開發(fā)商只負責(zé)承擔(dān)相關(guān)費用。政府包干，即開發(fā)商與政府約定一個包干費用，由政府包干完成征地拆遷安置補償工作。開發(fā)商可根據(jù)項目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M用承擔(dān)方式。（3）約定政策變化時由政府承擔(dān)責(zé)任政策變化風(fēng)險對開發(fā)商來說是不可預(yù)知的風(fēng)險，比如國家或上級政府對項目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時，若項目重大調(diào)整或被撤時尚無土地出讓收入，則存在開發(fā)商投資回報落空的風(fēng)險，在此情況下，須明確約定政策變化時開發(fā)商收回資金和收益的方式。通常情況下，開發(fā)商應(yīng)將就土地一級開發(fā)項目支出的所有費用均計入土地開發(fā)成本。同時，在合同中列明土地開發(fā)成本有利于開發(fā)商預(yù)估和控制項目投資總額，也可使開發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費用。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發(fā)成本。通常情況下，土地一級開發(fā)的收益分配方式有如下幾種：A．固定收益：開發(fā)商的投資收益=土地開發(fā)成本固定收益率。相對下述按比例分配收益方式而言，開發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價格風(fēng)險，但通常收益率不會太高。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開發(fā)商受讓開發(fā)項目中出讓地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，進行二級開發(fā)。但采取該種方式，開發(fā)商須注意防范土地出讓價格風(fēng)險，有必要約定出讓價格低于開發(fā)成本時的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點，開發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。而且由于土地一級開發(fā)投資項目大、投入資金多，需要開發(fā)商專門設(shè)立公司在投資地進行長時間、持續(xù)性的具體操作。（7）約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式若開發(fā)商自有資金不足或有可能進行項目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。綜上所述，開發(fā)商投資于土地一級開發(fā)項目時，首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布有關(guān)土地一級開發(fā)的相關(guān)規(guī)定，審核項目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機構(gòu)簽訂土地一級開發(fā)合同。由于目前土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級開發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開發(fā)商在簽約時一定要把握住合同要點，將相關(guān)要點在合同中明確約定。收益：委托開發(fā)企業(yè)負責(zé)一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的2%，主體還是土地儲備中心。對于招標(biāo)項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)檔中提出方案，作為評標(biāo)參考。屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案檔；屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國有土地使用權(quán)證或其它權(quán)屬證明文件；涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案檔；有上級主管單位的，應(yīng)提交其上級主管單位的批準(zhǔn)文件。有效的規(guī)劃意見書和其它規(guī)劃文件。原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號文項目、由開發(fā)企業(yè)和儲備中心完成一級開發(fā)的項目）應(yīng)該達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”），并達到市政綜合，取得所有的管線圖。程序二：確定一級開發(fā)單位 政府主管部門： 市國土局、市建委等部門 主要工作內(nèi)容：市國土局會同相關(guān)部門直接委托土地儲備機構(gòu)實施土地一級開發(fā)或者通過招標(biāo)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)實施土地一級開發(fā)，對于開發(fā)企業(yè)實施的一級開發(fā)項目，由市建委從資質(zhì)、注冊資金、項目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設(shè)意見，市國土局據(jù)此確定招標(biāo)條件；下達土地一級開發(fā)批復(fù)；簽訂土地一級開發(fā)合同。程序四：辦理交通評價檔審批（根據(jù)聯(lián)席會要