【正文】 無產(chǎn)權(quán)房交易起糾紛 房屋買賣合同依然有效市民小金碰到一件頭疼的事情，在去年底賣的一套期房，買方現(xiàn)在居然以房屋沒有取得權(quán)屬證書為由，要求按照國家《城市房地產(chǎn)管理法》第37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓”和“期房限轉(zhuǎn)”的規(guī)定，確認(rèn)房屋買賣合同無效，要求取消房屋買賣，讓小金把定金退還給他，并要求支付利息。就此記者特別走訪了聯(lián)英律師事務(wù)所方海華律師就相關(guān)問題進行了咨詢。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。這里所限制的是當(dāng)事人在取得房地產(chǎn)權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，即買方可能要承擔(dān)實際無法取得房屋登記產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險。賣方在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。因此，賣方將期房再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律的禁止性規(guī)定。那對于這種無產(chǎn)權(quán)房，買賣雙方又該如何保障交易的真實有效呢?方海華律師表示，在實踐中買賣雙方可采用下列兩種方式來處理未取得所有權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)讓問題：第一種處理方式是在雙方簽訂的房屋買賣合同中附合同生效的條件，即告知買方簽訂買賣合同時尚未取得小產(chǎn)證，待賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證后及時辦理房屋交易過戶手續(xù)。附生效條件的合同，自條件成就時生效。所以，買方可以要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同，賠償違約行為所造成的經(jīng)濟損失。由于期房轉(zhuǎn)讓限制頗多、變數(shù)不定，建議雙方在買賣合同或者意向協(xié)議書中增加違約責(zé)任條款，提高違約金金額，加大違約成本，限制惡意違約，以最大限度保護自己的合法權(quán)益。一、甲方自愿將其村證房位于秭歸縣廟嘴的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣____仟___佰___拾____萬___仟____佰____拾____元整(￥____元)的價款出售給乙方。三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。逾期超過______個月時，甲方有權(quán)解除合同。如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。提交____________仲裁委員會仲裁。八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。十、本合同一式3份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。這些房子因沒有房產(chǎn)證而被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”，雖然價格低廉、交通便利，但由于宅基地的買賣受法律制約，因而，其買賣有著難以規(guī)避的法律風(fēng)險。近日，濟南市歷城區(qū)法院華山法庭已經(jīng)對此案調(diào)解完畢，孔先生雖然拿到了退回的房款和補償費，但一度屬于自己的兩層樓又成別人的了。由于房子是農(nóng)村宅基地房屋，因而難以辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，只是先簽了一份房屋買賣合同。雙方事后才了解到，這套房子屬于舊村改造房，國家對其轉(zhuǎn)讓有著嚴(yán)格的限定。在多次協(xié)商未果的情況下，賣方將孔先生夫婦告上了法庭，請求法院認(rèn)定房屋買賣合同無效，希望把賣出的房子再要回來。最終，法院認(rèn)定雙方買賣房屋的交易行為違反了法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于無效合同。9月3日，孔先生雖然拿到了35萬元，但他并不開心，因為“弄丟”了自己中意的這套上下兩層的房產(chǎn)。由于沒有房子，所以一直租住他人的房屋。XX年8月，高某看到房價飆升，突然向法院起訴要求王某騰房?！斑@種案子經(jīng)常出現(xiàn)，去年一年我就審理過十幾例。糾紛處理不能簡單化城市居民購買農(nóng)村宅基地上的房屋，牽扯到買賣雙方的利益和社會的穩(wěn)定，因此法院在處理此類糾紛時，并非僅僅認(rèn)定買賣合同無效就結(jié)案。從基層法院審理的案件來看，由于現(xiàn)在房價上漲較快，因而賣主主張合同無效的現(xiàn)象比較多。”買賣合同無效買方風(fēng)險較大據(jù)了解，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和國家政策，非集體經(jīng)濟組織成員不能成為農(nóng)村村民房屋買賣合同的主體，國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村村民房屋，故對農(nóng)村村民向非本集體經(jīng)濟組織成員及城鎮(zhèn)居民出售房屋的合同，應(yīng)一律認(rèn)定為無效?！霸诜績r上漲的情況下，賣方可以主張合同無效，而房價一旦出現(xiàn)下跌的情況，買方也同樣可以主張合同無效。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力判定對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，存在兩種截然相反的意見，一種觀點認(rèn)為，如果不考慮其他影響合同效力的因素，僅城市居民購買農(nóng)民集體土地上的房屋而言，應(yīng)認(rèn)定合同有效。到目前為止，禁止城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房的主要是：1999年國務(wù)院辦公廳就發(fā)出了《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、XX年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔XX〕28號）、XX年國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)〔XX〕234號）。（2）《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。（3）即使集體土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓情況下，由于買賣的標(biāo)的物只是房子，而房子是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，享有充分的處分權(quán)，所以法律沒有權(quán)力禁止。法律的確沒有明文禁止集體土地上的房屋流轉(zhuǎn)，但筆者仍認(rèn)為買賣合同無效，主要是基于目前我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的“房地一體”的基本法理。對于集體土地上房屋的買賣，這一原則同樣適用。因此，法律規(guī)定集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，內(nèi)在包含了“禁止其上所建房屋的流轉(zhuǎn)”，否則該條文將形同虛設(shè)。”從這一規(guī)定當(dāng)然推出法律并不禁止農(nóng)村村民出賣房屋時，同時轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。根據(jù)這一規(guī)定，怎么也不會得出法律允許故意殺人的結(jié)論。第四篇：小產(chǎn)權(quán)房