【正文】 同訂立前收取的款項(xiàng)可能為擔(dān)保金、訂約金、押金、訂金或者預(yù)付款等對(duì)這里所講的定金一定要約定清楚一是明確寫明為交付“定金〞或者明確約定該款項(xiàng)的處理為：認(rèn)購人不按照約定訂立商品房買賣合同的該款不退出賣人的原因不能訂立商品房買賣合同的雙倍返還。只有明確約定是定金的才適用定金法那么否那么“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等但沒有約定定金性質(zhì)的當(dāng)事人主張定金權(quán)利的不予支持。開發(fā)商通過認(rèn)購方式向購房人收受定金作為訂立?商品房買賣合同?擔(dān)保的假如因?qū)俨豢蓺w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致?商品房買賣合同?未能訂立那么開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 業(yè)界人士均認(rèn)為雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無法達(dá)成一致而與認(rèn)購意向書內(nèi)容無關(guān)致使簽約不成的那么雙方不存在違約行為屬于“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由〞開發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購房者。假如開發(fā)商本身不具備房屋銷售或預(yù)售條件導(dǎo)致?認(rèn)購協(xié)議?無效的開發(fā)商應(yīng)返還定金并承當(dāng)締約過失責(zé)任。〞 3．沒有明確約定為定金性質(zhì)的預(yù)收款項(xiàng)不誰的原因未能訂立商品房買賣合同的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還。〞　 二〕開發(fā)商有權(quán)回絕返還定金的情形：假如因購房人一方的原因未能訂立商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)按照法律定金的規(guī)定開發(fā)商有權(quán)回絕返還定金。 2〕?認(rèn)購協(xié)議?明確約定購房人必須在一定限內(nèi)與開發(fā)商商談?商品房買賣合同?的簽訂事宜否那么定金不退。 三〕開發(fā)商雙倍返還定金的情形：開發(fā)商一方的原因常有：〞假如認(rèn)購書中對(duì)商品房的價(jià)格、房、面積、朝向等主要問題做了約定就具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容假如出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的那么該?認(rèn)購協(xié)議?應(yīng)當(dāng)定性為商品房買賣合同。最理想的當(dāng)然是定金交得出去假如不能達(dá)成商品房買賣合同時(shí)又能拿得回來。適用要點(diǎn)五：商品房認(rèn)購與商品房買賣合同法條原文 ?解釋?第五條〞?商品房銷售理?第十六條 “商品房銷售時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 (二)商品房根本狀況；　 〔三〕商品房的銷售方式；　〔四〕商品房價(jià)款確實(shí)定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；　 〔五〕交付使用條件及日；　 〔六〕裝飾、設(shè)備承諾；　〔七〕供水、供電、供熱、燃?xì)?、道路、綠化等配套根底設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；　 〔八〕公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬；　 〔九〕面積差異的處理方式；　 〔十〕產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；　 〔十一〕解決爭議的；　 〔十二〕違約責(zé)任；　 〔十三〕雙方約定的其他事項(xiàng)。 一、是商品房認(rèn)購？ 認(rèn)購一般都發(fā)生在時(shí)？認(rèn)購的形式有哪些？出賣人與買受人在簽訂合同前先行簽訂認(rèn)購書就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)展初步確認(rèn)并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保這是當(dāng)前商品房買賣的通常形式。在法理上一般稱之為預(yù)約合同。認(rèn)購的法律性質(zhì)認(rèn)定問題從認(rèn)購書簽訂的過程和約定的內(nèi)容看認(rèn)購書是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)展的約定是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定限內(nèi)簽訂買賣合同不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)所以認(rèn)購書尚不屬于商品房買賣合同應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同即認(rèn)購書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系當(dāng)事人交付的定金為立約定金。無哪種形式一般都意在對(duì)進(jìn)一步簽訂商品房買賣合同作出約定直接約定商品房的本質(zhì)內(nèi)容的不多見。 商品房買賣合同是當(dāng)事人雙方互相之間行為的主要根據(jù)因此在理中為明確詳細(xì)的寫明合同內(nèi)容是非常重要的為了商品房的交易行為目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產(chǎn)理部門擬訂的格式合同文本?！吧唐贩康恼J(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備?商品房銷售理?第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 ?商品房銷售理?第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的內(nèi)容共有13條之多?商品房買賣合同示范文本?約定的合同內(nèi)容有25條之多。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(—)當(dāng)事人名稱或者和住所；(二)商品房根本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價(jià)款確實(shí)定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；2000年9月建立部與工商行政理的?商品房買賣合同示范文本?中約定的合同條款包括：(1)雙方當(dāng)事人的根本情況；〔2〕工程建立根據(jù)；(3)商品房銷售的根據(jù)； (11)規(guī)劃產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)變更的約定；(12)交接；(13)出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛；(14)出賣人裝飾、設(shè)備承諾的違約責(zé)任；(15)出賣人根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾；(16)產(chǎn)權(quán)登記的約定；(17)保修責(zé)任；(18)雙方就小區(qū)、樓宇命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定；(19)買受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán)；(20)爭議解決方式；(21)末盡事宜的約定；(22)附件效力的說明；(23)附件形式的要求；(24)簽定之日起生效；(25)登記備案。具備?商品房銷售理?第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容并不要求具備全部內(nèi)容只需要對(duì)合同的主要內(nèi)容作出約定的再加上第二個(gè)條件就可以認(rèn)定為實(shí)為商品房買賣合同至于哪些是合同的主要內(nèi)容可以參照合同法的相關(guān)規(guī)定確定一般包括商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、交付、付款方式等。既包括全款也包括部購房款；對(duì)付款方式?jīng)]有要求既包括一次性付清又包括分付款還包括住房貸款方式。這種費(fèi)用常被冠以“定金、“訂金、“押金、“保證金〞等名稱而且一般對(duì)返還問題都沒有明確規(guī)定。認(rèn)購所交定金在以后的處理成了現(xiàn)實(shí)中的難題如何？符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的訂立商品房買賣合同時(shí)所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的從其約定。 根據(jù)上述規(guī)定可以分為三種情形來處理：由于開發(fā)商單方面原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同的雙倍返還定金。 二是符合商品房銷售條件的所預(yù)交款項(xiàng)沒有明確約定為定金或明確約定適用定金罰那么的無誰的原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同的開發(fā)商都應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。 三是不符合商品房銷售條件的開發(fā)商不得銷售商品房不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。〞 ?解釋?第四條 “出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的假如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)按照法律定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 值得注意的是：理解“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的〞？當(dāng)事人不能就商品房買賣合同的內(nèi)容協(xié)商一致是否就可推是一方回絕訂立合同呢？是否均應(yīng)適用定金罰那么？對(duì)于這一問題一般認(rèn)為只要當(dāng)事人在協(xié)商的主合同里沒有特別約定那么不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違背預(yù)約合同回絕訂立主合同不能適用定金罰那么。后買方起訴要求雙方返還定金。二審認(rèn)為在簽訂認(rèn)購合同時(shí)被告未出示銷售合同的補(bǔ)充條款致原告不能承受此時(shí)出示的合同補(bǔ)充條款雙方對(duì)認(rèn)購書約定的買賣房屋的意思表示未能達(dá)成一致雙方均不存在違約被告應(yīng)返復(fù)原告定金。2000年1月8日雙方簽訂SOHO現(xiàn)代城認(rèn)購書一份約定認(rèn)購預(yù)售商品房一套1月21日至30日簽預(yù)售合同交付定金3萬元作為合同擔(dān)保。許高提出取證后再簽中鴻天回絕引發(fā)糾紛。無效后定金失去擔(dān)保效力一次性返還3萬元。二審認(rèn)為雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書約定了定金條款符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的特點(diǎn)應(yīng)視為有效。該定金條款只在認(rèn)購書中約定的條件、范圍內(nèi)對(duì)是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力對(duì)該認(rèn)購書以外的情況并無約束力。根據(jù)擔(dān)保法解釋115規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同擔(dān)保的適用定金罰那么。四、商品房買賣合同主要內(nèi)容有哪些？(1)當(dāng)事人名稱或者和住所；假如有委托代理人的話那么包括委托代理人的名稱()、郵政編碼、聯(lián)絡(luò) 。(3)商品房的銷售方式；在房地產(chǎn)中商品房銷售的方式有很多不同的銷售方式下,當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也就有所不同所以明確銷售方式也是非常重要的譬如是現(xiàn)房銷售還是商品房預(yù)售或者是商品房包銷等方式?！阈陆ǖ纳唐贩考邦A(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計(jì)算房屋的價(jià)格即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元然后用單價(jià)乘以建筑面積來計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表買方按該進(jìn)度表將每所需支付的價(jià)款交付給賣方。保護(hù)正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭制止壟斷、哄抬價(jià)格。?商品房銷售理?8條規(guī)定商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定另有規(guī)定的除外。在合同中不僅要標(biāo)明每平方米的價(jià)格而且要寫明總價(jià)款。一方以調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定的價(jià)格的可以支持?！揭蟀凑蘸硕▋r(jià)格為準(zhǔn)的應(yīng)該予以支持。?商品房銷售理?9條規(guī)定商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。房屋交付時(shí)套型與設(shè)計(jì)圖紙一致相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍合同中未約定處理方式的買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。另外當(dāng)事人還應(yīng)該在合同中就商品房設(shè)備、設(shè)施和公用設(shè)備、設(shè)施費(fèi)用、 、閉路電視、電表、煤氣等費(fèi)用也作出明確約定。(5)交付使用條件及日。買方應(yīng)在實(shí)際接收房屋之日起在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定的限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記小理權(quán)屬登記手續(xù)賣方應(yīng)給予必要的協(xié)助。(6)房屋面積條款。根據(jù)?民法通那么?此條款之如此表述“誤差在3％之內(nèi)(含3％)視為正常誤差但誤差部應(yīng)按實(shí)際面積在合同中規(guī)定的單價(jià)重新結(jié)算；假設(shè)誤差超過3％那么視為賣方違約賣方應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。(7)質(zhì)量條款。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修、等級(jí)；建材裝備、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備；水、電、氣、線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。開發(fā)商應(yīng)該向購置者提供住宅質(zhì)量保證書為了證明開發(fā)商申請(qǐng)的房屋質(zhì)量檢驗(yàn)申請(qǐng)合法合同中約定房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該向購置者提供證明其質(zhì)量申報(bào)手續(xù)以及質(zhì)量評(píng)價(jià)等購置者有權(quán)委托相關(guān)對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)展評(píng)價(jià)。合同中應(yīng)該就房屋的保修范圍、保修限和保修責(zé)任等作出明確約定。賣方保證在交付房屋時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛保證在交付時(shí)已去除該房屋上原由賣方設(shè)定的抵押權(quán)。(9)購房者知情權(quán)條款。購房者有權(quán)一切與房屋有關(guān)的原并可以懇求復(fù)印。 B．不可抗拒力。〞這樣表述。〞按照此法房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定了有關(guān)延伸、擴(kuò)張。因此簽訂合同時(shí)應(yīng)特別注意“不可抗力〞在合同中是如何界定的。這是購房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容。保證購房人人住后水、電、氣供給保安、房屋維修、公用設(shè)施、郵政、等效勞到。適用要點(diǎn)六：商品房預(yù)售合同是不是必需要經(jīng)過備案？法條原文?解釋?第六條：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定登記備案手續(xù)為由懇求確認(rèn)合同無效的不予支持。〞相關(guān)法條連接：?房地產(chǎn)理法?第44條第2款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)級(jí)以上人民房地產(chǎn)主部門和土地主部門登記備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)到商品房所在地的級(jí)以上人民房地產(chǎn)開發(fā)主部門和負(fù)責(zé)土地理工作的部門備案。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)理部門和、人民土地理部門商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。這就了在商品房預(yù)售時(shí)買賣合同的標(biāo)的物－－房屋是不存在買受人所購置的不是物權(quán)而是一種待權(quán)。另外對(duì)預(yù)購人來講商品房預(yù)售合同登記備案制度可以使買受人以此對(duì)抗建立工程承包對(duì)該工程折價(jià)或拍賣價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。〞商品房預(yù)售合同登記備案制度作為一行政理手段對(duì)于房地產(chǎn)主體的行為、保護(hù)買受人的合法權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)安康開展起到了重要作用。 ?房地產(chǎn)理法?規(guī)定的是 ‘商品房預(yù)售人’?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?規(guī)定的是‘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)’?城商品房預(yù)售理?規(guī)定的是‘開發(fā)企業(yè)’三者都是指的開發(fā)商負(fù)有商品房預(yù)售合同登記備案的義務(wù)。登記備案的時(shí)間是：自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)?，F(xiàn)行的法律法規(guī)與規(guī)章只是將商品房合同登記備案規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的義務(wù)在其不履行義務(wù)時(shí)只規(guī)定了相應(yīng)的行政責(zé)任。這樣一來即使買受人可以根據(jù)?合同法?追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任但對(duì)于造成合同目的無法實(shí)現(xiàn)的損害后果卻不能獲得有效的救濟(jì)。被告某欲購置其中的6套商品房經(jīng)洽談雙方達(dá)成協(xié)議。(2)房地產(chǎn)按的要求改變?cè)O(shè)計(jì)圖紙對(duì)上述6個(gè)單元物業(yè)的構(gòu)造作特殊設(shè)計(jì)、施工及裝飾。(3)房地產(chǎn)于1999年12月1日之前交付房屋。(5)合同還約定了房屋面積的結(jié)算不可抗力的事由、后果等。但隨后未按合同約定向房地產(chǎn)支付房款和改裝費(fèi)。雙方遂發(fā)生糾紛房地產(chǎn)訴至要求繼續(xù)履行合同并承當(dāng)違約責(zé)任。該案例就涉及到不經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同是不是無效的問題也就是商品房預(yù)售合同的生效要件是？商品房預(yù)售合同作為買賣合同的一種原那么上只要具備合同生效的一般要件合同即生效。一般情況下合同只要具備以上本質(zhì)要件就發(fā)生法律效力在某些特殊情況下合同還需具備某些形式要件才發(fā)生效力。如(擔(dān)保法)規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同須經(jīng)登記生效或者雙方當(dāng)事人在合同中約定合同生效的附加條件。但并未規(guī)定商品房預(yù)售登記是商品房預(yù)售合同生效的要件在沒有雙方當(dāng)事人事先約定以登記作為合同生效的條件的情況下。如本案例中被告的辯是不成立的。 “我國法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)章均明確規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度但對(duì)于該登記備案制度的性質(zhì)與效力并未詳細(xì)規(guī)定。但一般認(rèn)為商品房預(yù)售合同登記備案屬于一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記國外稱預(yù)告登記或預(yù)登記即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的懇求權(quán)而為的登記。而預(yù)告登記發(fā)生時(shí)物權(quán)尚不存在物權(quán)變動(dòng)是將來發(fā)生的行為故所登記的權(quán)利仍是一種懇求權(quán)〔債權(quán)〕登記的內(nèi)容是將來懇求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。預(yù)告登記使合同債權(quán)應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)性質(zhì)是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。曾有個(gè)別地方性法規(guī)與規(guī)章規(guī)定預(yù)售合同未經(jīng)登記備案的該預(yù)售合同無效。〞〔摘錄于‘博客 陳旭’作者為金博大律師事務(wù)所凌興高編輯為陳旭的文章‘商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)與效力’〕〞這個(gè)規(guī)定更有利于保護(hù)買受人的利益因?yàn)槲覈嚓P(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上