【正文】 廳裝修概念設(shè)計主人房裝修概念設(shè)計客房裝修概念設(shè)計多層、高層洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)提示別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八、燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)項目燈光設(shè)計項目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計項目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計背景音樂指導(dǎo)項目室內(nèi)背景音樂布置九、小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)項目建筑規(guī)劃組團(tuán)評價營造和引導(dǎo)未來生活方式社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計第三部分一、樓盤開盤前區(qū)域市場實態(tài)分析項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀項目周邊競爭性樓盤調(diào)查市場定位銷售政策措施主要媒體應(yīng)用及投入頻率其他特殊賣點和銷售手段二、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策項目主要賣點薈萃項目強勢、弱勢分析與對策三、目標(biāo)客戶群定位分析項目所在地人口總量及地塊分布情況項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況項目所在地家庭情況分析家庭收入情況目標(biāo)市場a 目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定b 市場調(diào)查資料匯總、研究c 目標(biāo)市場特征描述項目名建筑名項目標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)準(zhǔn)字體五、項目視覺識別系統(tǒng)延展及運用工地環(huán)境包裝視覺工地圍墻環(huán)境綠化營銷中心包裝設(shè)計營銷中心功能分區(qū)提示營銷中心形象墻設(shè)計營銷中心導(dǎo)視牌銷售用品系列設(shè)計示范單位樣板房說明牌公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計六、樓盤價格定位及策略項目單位成本項目利潤目標(biāo)可類比項目市場價格價格策略均價優(yōu)惠條款綜合講價公式價格分期策略入市價格價格升幅比例價格變化市場反映及控制營銷思想：全面營銷a 全過程營銷b 全員營銷銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶政策促銷銷售承諾銷售過程模擬銷售合同執(zhí)行監(jiān)控a 收款催款過程控制b 按期交款的收款控制c 延期交工的收款控制d 入住環(huán)節(jié)的控制e 客戶檔案f 客戶回訪與親情培養(yǎng)g 與物業(yè)管理的交接批文a 公司營業(yè)執(zhí)照b 商品房銷售許可證價目體系a 價目表b 付款方式c 按揭辦理辦法d 利率表e 辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費用f 入住流程g 入住收費明細(xì)表h 物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)（收費規(guī)定）銷售輔導(dǎo)a 發(fā)展商成立完整的銷售隊伍※主管銷售之副總※銷售總經(jīng)理※銷售主管或銷售控制※銷售部代表※銷售/事務(wù)型人員※銷售/市場人員※綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）※入住辦公成員（非常設(shè)性機構(gòu)可由銷售代表兼任）b 中國策劃專家團(tuán)派出專業(yè)銷售人員輔導(dǎo)發(fā)展商銷售工作※專職銷售經(jīng)理※根據(jù)需要增派銷售人員實地參與銷售※項目經(jīng)理跟蹤項目總體策劃及銷售進(jìn)度，提供支持，理順關(guān)系c 中國策劃專家團(tuán)總部就項目總體銷售管理提供支持d 中國策劃專家團(tuán)全國銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動使用※銷售代理a 發(fā)展商指定公司相關(guān)人員配合中國策劃專家團(tuán)工作※負(fù)責(zé)營銷之副總※處理法律事務(wù)人員※財務(wù)人員b 中國策劃專家團(tuán)成立項目銷售專職銷售隊伍，并視需要調(diào)動中國策劃專家團(tuán)銷售網(wǎng)絡(luò)※銷售經(jīng)理（總部派出）※銷售代表（主力由總部派出，其他當(dāng)?shù)負(fù)駜?yōu)招聘）※項目經(jīng)理（跟蹤項目銷售進(jìn)度，提供支持，理順關(guān)系）c 中國策劃專家團(tuán)總部銷售管理及支持d 中國策劃專家團(tuán)全國銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動使用制定銷售工作進(jìn)度總表銷售控制與銷售進(jìn)度模擬銷售收入預(yù)算表銷售費用預(yù)算表分項開支a 銷售人員招聘費用b 銷售人員工資c 銷售提成/銷售輔導(dǎo)顧問費d 銷售人員服務(wù)費用e 銷售中心運營辦公費用f 銷售人員差旅費用g 銷售人員業(yè)務(wù)費用h 臨時雇用銷售人員工作費用信貸a 選擇適當(dāng)銀行b 控制貸款規(guī)模、周期c 合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)d 銀企關(guān)系塑造e 信貸與按揭互動操作按揭a 明晰項目按揭資料b 盡可能擴(kuò)大年限c 按揭比例d 首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略e 按揭銀行選擇藝術(shù)f 保險公司及條約g 公證處及條約h 按揭各項費用控制雙方關(guān)系a 發(fā)展商與策劃商b 發(fā)展商與設(shè)計院c 發(fā)展商與承建商d 發(fā)展商與承銷商e 發(fā)展商與廣告商f 發(fā)展商與物業(yè)管理商g 發(fā)展商與銀行（銀團(tuán)）多方關(guān)系a 策劃商、發(fā)展商、其他合作方工作協(xié)調(diào)配合直接合作人a 合同洽談b 銷售策劃工作對接c 銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤d 信息反饋e 催辦銷售策劃代理與劃撥f 工作效果總結(jié)工程部a 工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配b 嚴(yán)把工程質(zhì)量c 文明施工，控制現(xiàn)場形象d 銷售活動的現(xiàn)場配合詳細(xì)介紹公司情況a 公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）b 銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個人收入目標(biāo)總建筑面積，總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點、進(jìn)深、面寬、層高等※ 項目的優(yōu)劣分析※ 項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、推廣手段e 競爭對手優(yōu)劣分析及對策銷售技巧a 售樓過程的洽談技巧※ 如何以問題套答案，詢問客戶需求、經(jīng)濟(jì)狀況、期望等，掌握買家心理※ 恰當(dāng)使用電話的方法b 展銷會場氣氛把握技巧※ 客戶心理分析※ 銷售員接待客戶技巧c 推銷技巧、語言技巧、身體語言技巧 物業(yè)管理課程a 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)b 管理規(guī)則c 公共契約實地參觀他人展銷現(xiàn)場a 如何進(jìn)行市場調(diào)查，以了解市場和競爭對手情況，并撰寫調(diào)查提綱銷售手冊樓宇說明書a 項目統(tǒng)一說詞b 戶型圖與會所平面圖c 會所內(nèi)容d 交樓標(biāo)準(zhǔn)e 選用建筑材料f 物管內(nèi)容合同文本a 認(rèn)購書b 預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本c 銷售合同d 個人住房抵押合同e 個人住房商業(yè)性借款合同電話接聽記錄表老客戶表銷售日統(tǒng)計表銷售月報表應(yīng)收賬款控制表職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則a 職業(yè)精神b 職業(yè)信條c 職業(yè)特征項目概況a 項目基本情況b 優(yōu)勢點訴求c 劣勢點訴求d 阻力點剖析銷售部組織架構(gòu)a 銷售副總b 銷售部經(jīng)理c 銷售主管d 銷售控制e 廣告、促銷主管f 售樓處、銷售代表、事務(wù)人員、市場人員g 綜合處成員h 入住辦成員i 財務(wù)人員職責(zé)說明a 銷售部各崗位職務(wù)說明書b 銷售部各崗位工作職責(zé)銷售工作五個方面的內(nèi)容a 制定并實施階段性銷售目標(biāo)及資金回收目標(biāo)b 建立一個鮮明的發(fā)展商形象c 制定并實施合理的價格政策d 實施規(guī)范的銷售操作與管理e 保證不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律效力銷售部工作職責(zé)（工作流程）a 市場調(diào)查；目標(biāo)市場、價格依據(jù)b 批件申辦：面積計算、預(yù)售許可c 資料制作：樓盤價格、合約文件d 宣傳推廣：廣告策劃、促銷實施e 銷售操作：簽約履行、樓款回收f 成交匯總：回款復(fù)審、糾紛處理g 客戶入?。喝胱⊥ㄖ?、管理移交h 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成 i 項目總結(jié)：業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情合同管理a 公司銷售合同管理規(guī)劃b 簽訂預(yù)定書的必要程序銷售人員管理制度a 考勤制度b 值班紀(jì)律管理制度c 客戶接待制度d 業(yè)務(wù)水平需求及考核 廣告總體策略購房須知銷售控制表宣傳海報、折頁正式合同物業(yè)管理內(nèi)容媒體總策略媒體創(chuàng)新使用軟性新聞主題媒介組合投放頻率及規(guī)模費用估算十六、推廣費用計劃現(xiàn)場包裝印刷品媒介投放公關(guān)活動十七、公關(guān)活動策劃及現(xiàn)場包裝十八、營銷推廣效果監(jiān)控、評估及修正效果測評形式結(jié)論性測評實施效果測評的主要指標(biāo)企業(yè)利潤品牌形象和企業(yè)形象十九、全面營銷戰(zhàn)略全過程營銷項目規(guī)劃設(shè)計營銷項目營銷推廣策劃項目服務(wù)營銷項目營銷的實現(xiàn)絕不只是營銷部門的事情，所有非營銷部門須全方位、全過程參與企業(yè)的營銷管理過程。項目手段的整體性:企業(yè)對產(chǎn)品價格、渠道、分銷等可控因素進(jìn)行互相配合，實現(xiàn)最佳組合，以滿足顧客的各項需求。營銷手段的整體性:公司應(yīng)以營銷部門為核心，各個部門統(tǒng)一以市場為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個營銷活動的分析、規(guī)劃、執(zhí)行和控制，為買家創(chuàng)造最大的價值。了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強弱點，決定核心競爭力擁有一套完整的企業(yè)識別系統(tǒng)品牌管理系統(tǒng)持續(xù)一致的投資品牌品牌提升深化品牌的內(nèi)涵要甄選出公司所需的合格人才創(chuàng)造良好的工作環(huán)境績效評估和獎勵機制產(chǎn)業(yè)化道路策略將住宅產(chǎn)業(yè)多個外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系住宅管線技術(shù)體系提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系遵守國家的有關(guān)規(guī)定結(jié)合不同的工作重點遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則 為新聘員工（特別是中層管理人員）提供管理公司架構(gòu)、人員制度及管理行業(yè)的了解物業(yè)及物業(yè)管理的概念物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展裝修管理管理人員的操作及工作態(tài)度財務(wù)管理人事管理制度對前線員工及中層員工進(jìn)行培訓(xùn)，使其對現(xiàn)場實際操作有更深入的認(rèn)識及了解物業(yè)管理公司各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度五、物業(yè)管理規(guī)章制度員工手冊崗位職責(zé)及工作流程財務(wù)制度采購及招標(biāo)程序員工考核標(biāo)準(zhǔn) 6業(yè)主委員會章程各配套功能管理規(guī)定文件管理制度辦公設(shè)備使用制度值班管理制度1消防責(zé)任制1消防管理規(guī)定1對外服務(wù)工作管理規(guī)定1裝修工程安全責(zé)任書1停車場管理規(guī)定1非機動車輛管理規(guī)定1出租屋及暫住人員管理規(guī)定1進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書1商業(yè)網(wǎng)點管理規(guī)定六、物業(yè)管理操作規(guī)程樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程機電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程動力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程停車場、車庫操作規(guī)程停車場、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程游泳池及其設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程1公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程1保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程1照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1管理處內(nèi)部運作管理規(guī)程1租賃管理工作規(guī)程七、物業(yè)管理的成本費用管理員工支出招聘和培訓(xùn)照明及通風(fēng)系統(tǒng)動力設(shè)備給排水設(shè)備園藝綠化冷暖系統(tǒng)公共電費排污費滅蟲行政費用公關(guān)支出差旅費保險費（包括財產(chǎn)及公共責(zé)任險）其他審計費用八、物業(yè)管理ISO9002提示質(zhì)量手冊程序文件工作規(guī)程質(zhì)量記錄表格行政管理制度人力資源管理制度第五部分經(jīng)營管理第三篇：房地產(chǎn)項目全程策劃流程房地產(chǎn)項目全程策劃流程一、市場調(diào)研：1，前言本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等； 2，市場分析：（1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢 4，競爭個案項目調(diào)查與分析 5，消費者分析：（1）購買者地域分布；（2）購買者動機（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）（4）購買時機、季節(jié)性（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點等）（6）購買頻度 6，結(jié)論二、項目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)2，地塊本身的優(yōu)劣勢3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土