【正文】 的“責(zé)令限期拆除”，不應(yīng)當(dāng)理解為行政處罰行為（7）最高人民法院行政審判庭作出【1997】法行字第26號(hào)《關(guān)于如何計(jì)算土地違法行為追訴時(shí)效的答復(fù)》中明確 ：對(duì)非法占用土地的違法行為，在未恢復(fù)原狀之前，應(yīng)視為具有繼續(xù)狀態(tài)，其行政處罰的追訴時(shí)效，應(yīng)根據(jù)行政處罰法第二十九條第二款的規(guī)定，從違法行為終了之日起計(jì)算。行政法規(guī)（1）國(guó)有土地上房屋拆遷與補(bǔ)償條例（2）城市道路管理?xiàng)l例（3）風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例（4）文物保護(hù)法實(shí)施條例（5）長(zhǎng)江三峽工程建設(shè)移民條例（6）城市綠化條例（7）建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例)省市法規(guī)、政府規(guī)章（1）《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2）《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》（3）《上海市拆除違法建筑若干規(guī)定》（4）《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市建設(shè)交通委等四部門關(guān)于本市加強(qiáng)違法建筑拆除工作的實(shí)施意見(jiàn)的通知》（5）《浙江省違法建筑處置規(guī)定》（6）《海南省查處違法建筑若干規(guī)定》（7）《長(zhǎng)春市制止違法建設(shè)、拆除違法建筑若干規(guī)定》（8）《試點(diǎn)實(shí)施辦法》（9）《蘇州市拆除違法建筑實(shí)施辦法》（10）《烏魯木齊市拆除違法建筑辦法》（11）《貴陽(yáng)市制止和查處違法建設(shè)規(guī)定》（12）《福州市人民政府關(guān)于開(kāi)展違法建設(shè)專項(xiàng)清理整治的通告》（13）《金華市違法建筑處置暫行規(guī)定》金政辦發(fā)〔2014〕47號(hào)（14）《宜春市人民政府關(guān)于印發(fā)的通知》違章建筑如何認(rèn)定?淺析違章建筑六大相關(guān)法律問(wèn)題!功能介紹范玉華律師，陜西英博律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、副主任。專業(yè)領(lǐng)域企業(yè)投融資、公司法務(wù)、建筑及房地產(chǎn)等。一、違章建筑的認(rèn)定根據(jù)違章建筑并不是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍?，一般情況下，違章建筑是指違反《土地管理法》《城市規(guī)劃法》《建筑法》和《村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定建設(shè)的房屋及其設(shè)施。(2)擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑。二、違章建筑的處理方式對(duì)于違章建筑的處理問(wèn)題，首先要解決一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)問(wèn)題，也就是說(shuō)，以什么時(shí)間作為違章建筑進(jìn)行建設(shè)認(rèn)定的截止點(diǎn)和對(duì)違章建筑進(jìn)行處理的開(kāi)始點(diǎn)?！备鶕?jù)這一規(guī)定，對(duì)于國(guó)有土地上的違章建筑的認(rèn)定和處理的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，應(yīng)按該條例規(guī)定確定為房屋征收決定公告之日。《行政處罰法》第44條規(guī)定，“行政處罰決定依法作出后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在行政處罰決定的期限內(nèi)，予以履行。如果違建人在行政處罰決定的期限內(nèi)不予履行，在履行公告、告知復(fù)議或訴訟、催告等法定程序后，就可以依法拆除。(3)第三種情況屬于在當(dāng)事人無(wú)違法主觀認(rèn)識(shí)下客觀上形成的存量違章建筑，如果自具體認(rèn)定和處理時(shí)間節(jié)點(diǎn)往前計(jì)算在處罰時(shí)效內(nèi)，按第一種情況處理。(4)第四種情況造成的存量違章建筑，當(dāng)事人與政府均有過(guò)錯(cuò)。在對(duì)該等存量違章建筑進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)納入拆遷征收補(bǔ)償范圍予以適當(dāng)補(bǔ)償，比例可以考慮在標(biāo)準(zhǔn)賠償額的70%以上。對(duì)于政府應(yīng)積極履責(zé)之行政行為，2年內(nèi)采取以罰代拆、以罰代管等措施或者不作為也應(yīng)推定為政府默許，其原因在于：①過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。對(duì)于這個(gè)情形造成的違章建筑，如果在處罰時(shí)效內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)政府默許的舉證責(zé)任，自然應(yīng)當(dāng)完全納入拆遷征收補(bǔ)償范圍。(6)第六種情況系通過(guò)受讓取得他人的違章建筑。如果該違章建筑在處罰時(shí)效之內(nèi)，應(yīng)給予現(xiàn)違章建筑占有人以受讓對(duì)價(jià)補(bǔ)償，以填平補(bǔ)償當(dāng)事人的直接損失，使當(dāng)事人遭受的損失降至最低。(7)第七種情況為棚戶區(qū)。(8)第八種情況系政府征收時(shí)違法吊銷當(dāng)事人證照造成事實(shí)上的違章建筑。三、違章建筑抵押的問(wèn)題《物權(quán)法》第14條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。因此，對(duì)于違法建筑的設(shè)定抵押來(lái)說(shuō)，不能取得登記從而不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力自然并無(wú)異議。對(duì)于，最高人民法院《擔(dān)保法解釋》第48條規(guī)定“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效”，應(yīng)指的是合同無(wú)效，而非抵押權(quán)不成立的意思。因此，如果抵押合同當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院確認(rèn)抵押合同效力的，并且在一審法院辯論終結(jié)前違法建筑補(bǔ)正為合法建筑的，則認(rèn)定抵押合同有效。無(wú)效后的處理原則依據(jù)《合同法》第58條確定的原則來(lái)處理，“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條規(guī)定：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！边@個(gè)條文規(guī)定并不適用于違章建筑租賃合同，原因是從本質(zhì)上說(shuō)，違章建筑租賃合同中的出租人并不是所有權(quán)人，不是當(dāng)事人，其也不享有租金的請(qǐng)求權(quán)。違章建筑的租賃合同是沒(méi)有本權(quán)的租賃合同(排除國(guó)家沒(méi)收違章建筑后的租賃)，出租方(一般是建造人)并不當(dāng)然享有租金的請(qǐng)求權(quán)。拆除、沒(méi)收違章建筑是行政機(jī)關(guān)的法定職責(zé)，是行政機(jī)關(guān)履行行政職責(zé)的行政執(zhí)法行為。從另外一個(gè)方面說(shuō)，非法財(cái)產(chǎn)并不能因?yàn)槠浞欠ǘ杀凰巳我鈩儕Z，如果法律允許的話，則會(huì)造成私權(quán)的泛濫。六、違章建筑買賣合同效力問(wèn)題根據(jù)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效?！彪m然建造人對(duì)其建造的建筑物無(wú)法辦理登記，但無(wú)法登記只是導(dǎo)致所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)，并不影響買賣合同的效力。因此只要雙方簽訂的協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，不損害他人利益，故合法有效，但其并不享有物權(quán)的權(quán)利。從違法建筑的形成到保有過(guò)程始終充斥著先天違法的否定評(píng)價(jià)，但又不能漠視其存在的價(jià)值，由此衍生了違法建筑有關(guān)的一系列法律問(wèn)題。一、何為違法建筑?我國(guó)法律條文并沒(méi)有對(duì)違法建筑給出一個(gè)明確的定義，在稱謂上經(jīng)歷了一個(gè)由違章建筑到違法建筑的演變。稱謂上的爭(zhēng)議主要圍繞違法建筑中的法應(yīng)當(dāng)包含哪些，有的認(rèn)為法僅指法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)，有的則認(rèn)為法應(yīng)當(dāng)僅指法律、法規(guī)和合法有效的規(guī)章，還有的認(rèn)為泛指一切有約束力的規(guī)定，即指包括違反法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章、地方政府政策等等，上述爭(zhēng)議某種程度上是探究違法的程度從而界定違法建筑的實(shí)質(zhì)要素。違法性和行政許可是違法建筑界定的實(shí)質(zhì)要素與形式要素，缺一不可。從行政許可的法律淵源上看主要是法律、行政法規(guī)及規(guī)章，地方性法規(guī)、省級(jí)規(guī)章可在一定條件下設(shè)定行政許可，其余規(guī)范性文件一律不得設(shè)定行政許可。違法建筑分為違法進(jìn)行的建設(shè)行為和違法建設(shè)后形成的建筑物兩個(gè)層次。二、違法建筑上的司法困惑(一)違法建筑的權(quán)屬認(rèn)定對(duì)違法建筑的權(quán)屬分析應(yīng)是研究違法建筑法律問(wèn)題的前提。物權(quán)法第七條規(guī)定：物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律、尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。由上述規(guī)定可見(jiàn)，我國(guó)法律將權(quán)利取得限定合法取得，違法建筑不能取得物權(quán)登記，違法的事實(shí)建造行為在我國(guó)不能設(shè)立物權(quán)。自然屬性上其與合法建筑一樣投入了人力物力